Контрольная работа по "Земельному праву"

4) права на земельный  участок. 

       К ходатайству о переводе земельных участков из состава земель одной категории  
в другую прилагаются: 

1. выписка из государственного земельного кадастра относительно сведений о земельном участке, перевод которого из состава земель одной категории в другую предполагается  
   осуществить; 
2. копии документов, удостоверяющих личность заявителя - физического лица, либо выписка из единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей или выписка из единого государственного реестра юридических лиц; 
3. выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о правах на земельный участок, перевод которого из состава земель одной категории в другую предполагается осуществить; 
4. заключение государственной экологической экспертизы в случае, если ее проведение предусмотрено федеральными законами; 
5. согласие правообладателя земельного участка на перевод земельного участка из состава земель одной категории в другую; 
6. расчеты потерь сельскохозяйственного производства и (или) потерь лесного хозяйства.  Исполнительные органы государственной власти или органы местного самоуправления ходатайствуют о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую без согласия правообладателей земельных участков в случаях перевода  
   земельных участков из состава земель одной категории в другую для создания особо охраняемых природных территорий без изъятия земельных участков у их правообладателей либо в связи с установлением или изменением черты поселений.

   Согласно ст. 4.1 ФЗ «О введении в действие градостроительного кодекса РФ» публичные слушания по вопросу о включении земельного участка в границы населенного пункта либо об исключении земельного участка из границ населенного пункта и об установлении или об изменении вида разрешенного использования земельного участка организуются и проводятся в порядке, определенном уставом муниципального образования и (или) нормативными правовыми актами представительного органа местного самоуправления с учетом положений настоящей статьи в части соответствующих требований.

    Решение о проведении публичных слушаний принимается в течение пяти рабочих дней с даты поступления заявления, указанного в части 4настоящей статьи, в орган местного самоуправления.

    Извещение о проведении публичных слушаний по вопросу о включении земельного участка в границу населенного пункта либо об исключении земельного участка из границы населенного пункта и об установлении или об изменении вида разрешенного использования земельного участка подлежит опубликованию в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов, иной официальной информации, и размещается на официальном сайте муниципального образования (при наличии официального сайта муниципального образования) в сети "Интернет".

     Заключение о результатах публичных слушаний по вопросу о включении земельного участка в границу населенного пункта либо об исключении земельного участка из границы населенного пункта и об установлении или об изменении вида разрешенного использования земельного участка подлежит опубликованию в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов, иной официальной информации, и размещается на официальном сайте муниципального образования в сети "Интернет".

        Таким образом, в соответствии со ст. 11 ФЗ «О переводе земель и земельных участков из одной категории в другую» от 21.12.2004 ООО «Лесоповал» имеет право перевести арендуемые земли из лесного фонда в земли населенного пункта, однако ФОИВ не может единолично принять решение о переводе земель, так как ему необходимо проведение публичных слушаний, которые должны быть проведены органом местного самоуправления по ходатайству ФОИВ, для чего заявитель и ФедОИВ должны предоставить необходимую документацию, предусмотренную законодательством.

        ООО «Лесоповал» имеет право  перевести арендуемые земли из лесного фонда в земли населенного пункта согласно ст.11 ФЗ «О переводе земель и земельных участков из одной категории в другую» от 21.12.2004. Т.к. Федеральные органы исполнительной власти некомпетентны разрешить данный вопрос, принятие решения о переводе земель должно проходить посредством проведение публичных слушаний, которые должны быть проведены органом местного самоуправления по ходатайству Федеральных органов исполнительной власти, для чего заявитель и Федеральные органы исполнительной власти должны предоставить необходимую документацию, предусмотренную законодательством.

      Задача № 3. Представитель товарищества собственников жилья обратился в орган кадастрового учета с заявлением о постановке земельного участка под многоквартирным жилым домом и прилегающей территорией на государственный кадастровый учет. В учете было отказано в связи с тем, что в отношении данного участка не осуществлялось межевание, и отсутствует протокол общего собрания собственников помещений. Правомерен ли отказ в постановке на кадастровый учет данного земельного участка? Каков порядок возникновения права собственности на земельный участок под многоквартирными домами в существующей застройке (до вступления в силу Жилищного кодекса РФ)?

     В соответствии со ст. 36 Жилищного кодекса   РФ право общей долевой собственности   собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме возникает среди прочего имущества и на земельный участок, занятый таким домом.

      По   общему правилу, установленному ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", момент возникновения права общей долевой   собственности на земельный участок под многоквартирным домом зависит от даты постройки и наличия кадастрового учета земельного участка.

    В случаях, когда многоквартирный   дом построен (реконструирован) после введения в действие ЖК РФ, т.е. после 01.03.2005, то прием в эксплуатацию такого дома возможен только после установления размера и границ участка, занятого домом. В данном случае право долевой собственности собственников помещений в доме на земельный участок, возникает с момента возникновения права собственности на помещение.

     В законодательстве имеются положения, регулирующие обременение и изъятие земельного участка под многоквартирным домом, отличающиеся от общих норм, применимых ко всем элементам общего имущества (ст. 32, ч. 5 ст. 36 ЖК РФ). Как элемент общего имущества земельный участок впервые упоминается в Федеральном законе от 15 июня 1996 г. № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья». Ч. 1 ст. 36 ЖК РФ устанавливает, что собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежит земельный участок, на котором расположен указанный дом. Данная норма ЖК РФ конкретизирована в Федеральном законе от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (ст. 15) (далее — Закон № 189-ФЗ). Земельный участок, который сформирован до введения в действие ЖК РФ (01.03.2005) и в отношении которого проведен кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность владельцев помещений в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 16 Закона № 189-ФЗ).

     Границы земельного участка определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности и с учетом того, что на данном участке помимо самого дома могут находиться иные объекты, которые предназначены для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома, в том числе элементы озеленения и благоустройства (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).

    До вступления в силу ЖК РФ, когда действовали положения о регистрации кондоминиумов, был предусмотрен достаточно подробный порядок определения размера и установления границ земельного участка в составе кондоминиума. Принципы определения границ были следующие:

 — если земельный  участок ранее был отведен  и акт об отведении участка  действует (не отменен), то границы  земельного участка пересмотру  не подлежат (п. 1 ст. 10 Закона №  72-ФЗ);

— если землеотвод отсутствует  или не действует, то границы определяются в зависимости от этажности дома и от того, какие строительные нормы  и правила (СНиП) действовали в период строительства дома.

    Определение границ земельного участка завершается его межеванием и кадастровым учетом. Инициировать формирование земельного участка под многоквартирным домом в настоящее время вправе общее собрание собственников помещений в данном доме. О формировании земельного участка общим собранием собственников принимается решение и уполномочивается любое лицо на обращение в компетентные органы с заявлением о формировании земельного участка (п. п. 3, 4 ст. 16 Закона № 189-ФЗ). Товарищество собственников жилья не наделены правом инициировать формирование земельного участка.

    Формирование земельного участка под многоквартирным домом также предполагает и определение границ земельного участка.

     В соответствии с ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежит в том числе и земельный участок, на котором расположен указанный дом; данный участок относится к общему имуществу многоквартирного дома. Земельный участок под многоквартирным домом из публичной собственности может переходить только к собственникам помещений, только бесплатно и только в собственность. Нормы ст. 36 ЗК РФ о предоставлении земельного участка в аренду, постоянное (бессрочное) пользование, выкупе земельного участка собственником здания, строения, сооружения, а также нормы о праве ограниченного пользования земельными участками федеральных казенных предприятий и государственных (муниципальных) учреждений не должны применяться к отношениям по поводу земельного участка под многоквартирным домом, так же как и нормы о возможности предоставления прав на земельный участок субъекту права безвозмездного пользования, хозяйственного ведения, оперативного управления на здание, строение, сооружение, поскольку указанные отношения, связанные с приобретением прав на земельные участки под многоквартирными домами в существующей застройке исключены из сферы регулирования ЗК РФ (п. 2 ст. 36 ЗК РФ). В данном случае нормы ст. 36 ЖК РФ и ст. 16 Закона № 189-ФЗ являются специальными по отношению к нормам законодательства о приватизации, которые предусматривают, что земельный участок, находящийся в публичной собственности, должен быть взят в аренду либо выкуплен собственником здания, строения, сооружения, которые расположены на этом участке (п. 3 ст. 28 ФЗ от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»; далее — Закон N 178-ФЗ). С учетом вышесказанного нормативный акт, изданный на уровне муниципального образования, предусматривающий, что земельный участок под многоквартирным домом может быть взят в аренду, предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, а также допускающий возникновение права ограниченного пользования земельным участком у федеральных казенных предприятий и государственных или муниципальных учреждений, является противозаконным.

    В то же время жилищное законодательство не содержит специального регулирования в отношении случаев, когда приватизация земельного участка под многоквартирным домом невозможна, следовательно, данные случаи регулируются общими нормами (ст. 217 ГК РФ, Закон N 178-ФЗ). При этом земельный участок под многоквартирным домом не может перейти в частную собственность, если имеются обстоятельства, при которых земельный участок не подлежит отчуждению в соответствии с п. 3 ст. 28 Закона N 178-ФЗ.

       В соответствии с п. 1 ст. 25 ЗК РФ право собственности на земельные участки возникает по основаниям, установленным гражданским законодательством и федеральными законами. ЗК РФ предусматривает, что право собственности на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, приобретается в результате их предоставления соответствующими органами публичной власти (ст. ст. 28 — 29 ЗК РФ). Закон N 189-ФЗ является иным федеральным законом, который так же, как и ЗК РФ, не относится к гражданскому законодательству и предусматривает основания возникновения права собственности на земельный участок.

     В соответствии со ст. 10, п. п. 1, 4 ст. 11 ранее действовавшего Закона N 72-ФЗ земельные участки не переходили в общую долевую собственность домовладельцев в силу закона, а передавались публичными органами, т.е. основанием возникновения права собственности являлся ненормативный акт публичного органа. Принятие ЖК РФ и Закона N 189-ФЗ было направлено на то, чтобы устранить необходимость принятия ненормативного акта для получения земельного участка в собственность и исключить прохождение соответствующей административной процедуры для получения прав на земельный участок.

     Таким образом, Закон N 189-ФЗ (п. п. 1, 2 ст. 16) является специальным законом по отношению к ст. ст. 28 — 29 ЗК РФ и гражданскому законодательству и принятие ненормативного акта о передаче (предоставлении) земельного участка под многоквартирным домом не требуется для приобретения владельцами помещений права общей долевой собственности на земельный участок.

      По общему правилу государственная регистрация проводится путем внесения записей о правах в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП). Вместе с тем в отношении всего общего имущества многоквартирного дома, к которому относится и земельный участок, предусмотрена специальная норма, в соответствии с которой государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.