Управление портфелем недвижимости

Например, 3. Котляр и М. Акимов под "инвестиционной привлекательностью регионов" понимают распределение фактических объемов привлеченных в регионы инвестиций.

Иногда оценка инвестиционной привлекательности регионов проводится по ограниченному набору или даже по одному показателю. Существует и противоположный подход, когда десятки и сотни показателей, характеризующих регион, механически агрегируются в один, смысл которого уловить непросто.

За последние годы появилось значительное количество отечественных или специально адаптированных к российским реалиям зарубежных методик оценки инвестиционной ситуации, складывающейся в различных регионах России. Сравнительный анализ новых методик и результатов их применения показал, что, несмотря на определенные позитивные сдвиги, достигнутые за последние годы в изучении и оценке инвестиционной ситуации в регионах РФ, в области оценки конкурентоспособности сдвиги происходят только в направлении оценки положения организаций и отдельных товаров. Оценка сравнительного  положения  регионов  осуществляется  по  показателю инвестиционной привлекательности, что совершенно недостаточно для определения перспектив развития регионов, выделения тех из них, которые имеют  высокий  неиспользованный  потенциал,  а  также «незаслуженно забытых» инвесторами, экспортерами товаров, людьми. Другими словами, в «рейтингах  инвестиционной  привлекательности»  учитывается  только привлекательность  для  инвесторов,  что  совершенно  недостаточно,  ибо «мигрируют»  не  только  капиталы,  но  и  другие  ресурсы –  товарные  и трудовые, информационные и технологические.

Общими ограничениями существующих методов оценки инвестиционной привлекательности регионов РФ является их излишняя “жесткость”. У эксперта, пользующегося тем или иным методом, отсутствует возможность введения в процедуру оценки новых и/или исключения, предлагаемых разработчиком, факторов или их групп. Также разработчики ограничивают пользователя рамками стандартных расчетных процедур.

В настоящее время рыночную реакцию практически невозможно описать количественно, но вполне реально на основе экспертных подходов оценить ее с качественных позиций и использовать как основополагающий критерий при ранжировании регионов. В результате удается избежать привлечения множества не всегда достоверных показателей и максимально ограничить число формируемых групп регионов. В свою очередь, это будет способствовать повышению обоснованности и надежности мер государственного регулирования инвестиционной деятельности, результативности их реализации на практике.

Рыночную реакцию можно определить по наличию ряда элементов. Для удобства использования при ранжировании регионов по степени благоприятности инвестиционного климата их можно сгруппировать следующим образом:

1. Стартовые условия вхождения регионов в рынок характеризуют сложившиеся к началу проведения реформ объективные и субъективные предпосылки, способствующие или препятствующие трансформационным процессам. К таким условиям относятся:

   особенности отраслевой специализации региона (например: добывающая или обрабатывающая);

   наличие экспортного потенциала (например: топливно-энергетических ресурсов или иных полезных ископаемых, котирующихся на мировом рынке);

   территориальная удаленность и транспортная освоенность (например: близость к границам, регионам потребителям продукции или добываемого сырья, регионам поставщикам и т.д.);

   интеллектуальный и инновационный потенциал (включая невостребованный) и его соответствие целям развития региона;

   уровень развития социальной сферы и потенциальные возможности региона в области ее совершенствования с целью обеспечения нормального воспроизводства трудовых ресурсов;

состояние производственного потенциала и сложившийся уровень инвестиционной активности (объемы инвестиций и качественные характеристики инвестиционной деятельности).

2. Оценка стратегии и тактики проведения реформ на региональном уровне с выделением направлений специальной федеральной поддержки отдельных регионов невозможна без изучения следующих важнейших параметров:

             особенностей рыночного реформирования экономики регионов (например: системы федеральных налоговых льгот и преференций на региональном уровне, включая особый режим разграничения полномочий);

             динамики рыночных преобразований, в том числе складывающейся под воздействием как стартовых условий вхождения в рынок, так и создания благоприятной среды для проведения реформ;

             практики централизованной инвестиционной помощи и системы государственных инвестиционных приоритетов как основы рыночной поддержки регионов со стороны центра, ускорения (замедления) темпов рыночных преобразований;

             политико-экономической ситуации в регионах и ее влияния на ход реализации стратегии реформ;

             причин и последствий социальной напряженности, а также используемых методов ее смягчения на региональном уровне.

3. От результативности реформ и степени адаптации регионов к рыночным отношениям зависят их место в рыночном производстве, уровень готовности к дальнейшим преобразованиям и перспективы изменения инвестиционного климата. При этом необходимо учитывать следующие факторы:

        преобразование форм собственности и их влияние на инвестиционный климат;

        тенденции формирования и развития бюджетной системы, финансов хозяйствующих субъектов, а также финансовых рынков;

        склонность производителей к обновлению основного капитала, степень и результативность регулирования обусловливающих ее факторов на федеральном и региональных уровнях;

        привлекательность региона для независимых, в том числе зарубежных, инвесторов (уровень инфляции, структура вложения капитала, политика протекционизма);

 влияние процесса реформирования федеративных отношений на ход социально-экономических преобразований в регионах с выделением собственно инвестиционной сферы.

По финансовому потенциалу в России лидируют Москва, Ханты-Мансийский АО, Красноярский край, Самарская и Московская области. Их доли в финансовом потенциале России составляют, соответственно, 13,92%; 7,31%; 6,76%; 4,09% и 4,08%.

Оценка фактических показателей потенциала (удельный вес региона в России) и риска (величина риска в сравнении со среднероссийским) показало высокую дифференциацию инвестиционных условий регионов.

Вне конкуренции для инвесторов являются Москва и Санкт-Петербург, обладающих максимальным потенциалом и минимальным риском. В первой десятке по инвестиционному потенциалу находятся 6 из 8 регионов-доноров федерального бюджета. Последние места занимают автономные округа и область, слаборазвитые республики. В наибольшей степени увеличили свой рейтинг два главных ресурсных и экспортоориентированных региона, - Ямало-Ненецкий и Ханты-Мансийский АО.[1]

Самый низкий инвестиционный риск имеет Санкт-Петербург, затем следуют Москва, Белгородская область, Татарстан и Новгородская область. В наибольшей степени снизили инвестиционный риск Вологодская и Ростовская области, Ханты-Мансийский автономный округ, Чувашия и Мордовия.

Инвестиционная рисковость является "ахиллесовой пятой" не только всей России и абсолютно всех регионов, - нет ни одного региона, где бы все составляющие риска имели бы значение ниже среднего по России.

Можно констатировать дальнейшее расслоение между регионами по степени благоприятности инвестиционного климата. В отрыв уходят Москва и Санкт-Петербург, за ними следуют 10-12 регионов с высоким потенциалом и низким риском. Не более 20-25 регионов следует рассматривать как потенциальные "полюса роста" российской экономики. Они образуют своего рода "каркас" территориальной структуры хозяйства страны и могут в перспективе выступить в роли интеграторов процесса укрупнения субъектов федерации.

Напротив, подавляющее большинство российских регионов образуют "проблемную зону", выход из которой следует искать совместными усилиями региональных властей и инвесторов. К ним относится большинство "национально-территориальных" субъектов федерации.

Как показывает зарубежный опыт, оценка инвестиционного климата регионов должна постоянно совершенствоваться как в методическом, так и в содержательном отношении. Методики, изложенные в работе, открыты и восприимчивы к такого рода модификациям. На основе отдельных составляющих комплексной оценки возможно проведение более глубокого анализа отдельных видов риска, потенциала и инвестиционного законодательства. С помощью данного подхода можно проводить оценку инвестиционного климата регионов относительно развития отдельных отраслей хозяйства и применительно к интересам конкретных инвесторов.

Следует заметить, что сравнительная оценка инвестиционного климата регионов не позволяет достаточно корректно сделать вывод о том, на сколько мест выше или ниже можно поставить тот или иной регион относительно места самого государства в межстрановой шкале инвестиционной привлекательности.

2.3.         Оценка инвестиционной привлекательности г. Москвы.

Инвестиционная привлекательность г.Москвы, по сравнению с другими российскими регионами, не вызывает сомнений, поэтому, в данном случае, мы ограничимся характеристикой и оценкой рейтингового агентства «Эксперт РА».

Географическое положение. Москва расположена в междуречье Оки и Волги, в центре Московской области. Граница Москвы проходит в основном по Московской кольцевой автомобильной дороге.

Природные условия. Климат умеренно континентальный; средняя температура января -10 градусов, средняя температура июля +17 градусов, количество осадков — 450—650 мм в год. Главная река — Москва.

Население. Численность населения Москвы — 10 млн. 357 тыс. жителей. Несмотря на формальное доминирование русских (более 90%, по официальным данным), Москву можно считать многонациональным городом из-за значительного числа временно пребывающих в ней иногородних и иностранных граждан. Москва является центром крупнейшей в России городской агломерации. Несмотря на снижение численности зарегистрированного населения, демографические показатели в городе стали улучшаться: снизилась смертность, стабилизировался уровень рождаемости.

Статус Москвы. Москва является особым субъектом федерации — городом республиканского подчинения и одновременно столицей России. Высший представительный орган власти — Московская городская дума. Исполнительную власть осуществляют администрация города Москвы и правительство Москвы во главе с мэром, премьером правительства. Москва делится на 10 административных округов, а те в свою очередь состоят из муниципальных округов. В административное подчинение Москвы входят город Зеленоград (одновременно является административным округом) и три поселка городского типа.

Экономические преимущества и недостатки. Выгодное центральное экономико-географическое положение Москвы в России вот уже более 500 лет является главным фактором ее развития. В административных границах города и частично Московской области созданы и развиваются 4 свободные экономические зоны: «Технополис Зеленоград», зона свободной торговли «Шереметьево» (аэропорт Шереметьево), свободные таможенные зоны «Московский франко-порт» (аэропорт Внуково) и «Франко-порт терминал» (Западный речной порт).

Трудности связаны с перегруженностью города непрофильными производствами (автомобилестроение, металлургия). Остро стоят также транспортные и экологические проблемы. Определенную угрозу социальной стабильности создает значительное имущественное расслоение населения.

Специализация. Москва — крупнейший управленческий, финансовый, банковский, торговый, научный и культурный центр России. Здесь сосредоточены офисы почти всех ведущих российских компаний. Это также крупный транспортный узел, в котором сходятся 11 линий железных дорог, 13 автомобильных дорог, имеется 3 речных порта, 4 аэропорта (Внуково, Домодедово, Шереметьево, Быково). В городе сконцентрированы крупнейшие мощности строительной индустрии.

Основные отрасли промышленности: машиностроение — аэрокосмическая промышленность, автомобилестроение, станкостроение, электротехническое машиностроение, радиоэлектронная промышленность, приборостроение. Развита легкая, пищевкусовая, полиграфическая промышленность. Из предприятий других отраслей можно выделить металлургическую (завод «Серп и молот»), химическую и нефтеперерабатывающую промышленность; производство стройматериалов. Москва — крупнейший производитель электроэнергии в европейской части России. Предприятия, зарегистрированные в Москве, занимают монопольное положение в России по производству 22 видов продукции и услуг.

Инвестиционный рейтинг регионов – 1В (Высокий потенциал – умеренный риск).

Предпринимательский климат городов России – А++ (Максимально благоприятные условия для бизнеса. Предприниматели и инвесторы в полной мере используют преимущества благоприятных условий деятельности).

Кредитный рейтинг регионов – А++ (Высокий уровень надежности. Риск несвоевременного выполнения обязательств минимальный).

Глава 3. Формирование портфеля недвижимости  в г. Москве и оценка его эффективности.

3.1.         Обзор рынка коммерческой недвижимости г. Москвы.

Рынок коммерческой недвижимости включает в себя рынок офисной недвижимости, рынок складской и рынок торговой недвижимости.