Автор работы: Пользователь скрыл имя, 19 Апреля 2012 в 20:10, курсовая работа
Инвесторы, рассматривая недвижимость как актив для инвестирования, включают недвижимость в агрегированные портфели, так как доходность этого актива находится в противофазе по отношению к доходности традиционных финансовых активов (акций и облигаций).
Целью работы является анализ рынка коммерческой недвижимости г.Москвы, по типам недвижимости, на предмет формирования эффективного портфеля коммерческой недвижимости. Цель позволила сформулировать задачи по рассмотрению таких вопросов, как:
Введение…………………………………………………………………………….2
Глава 1. Формирование портфеля недвижимости, оценка его эффективности и управление портфелем………………………………………3
1.1. Недвижимость как актив инвестиционного портфеля…………………….3
1.2. Формирование портфеля недвижимости и оценка его эффективности….15
1.3. Управление портфелем недвижимости…………………………………….24
Глава 2. Оценка инвестиционной привлекательности регионов…………..40
2.1. Методы оценки инвестиционной привлекательности регионов………….40
2.2. Недостатки методов оценки инвестиционной привлекательности
регионов………………………………………………………………………47
2.3. Оценка инвестиционной привлекательности г. Москвы………………….53
Глава 3. Формирование портфеля недвижимости в г. Москве и оценка его эффективности……………………………………………………………………..56
3.1. Обзор рынка коммерческой недвижимости г. Москвы…………………….56
3.2. Расчет показателей эффективности портфеля коммерческой недвижимости в г. Москве……………………………………………………………………66
3.3. Формирование портфеля коммерческой недвижимости в г. Москве……..77
По оценке компании «Экспресс-Обзор», в 2007 году объем рынка коммерческой недвижимости вырос на 15,8% в натуральном выражении (Таблица 10).
Таблица 10. Динамика объема рынка качественной коммерческой недвижимости в натуральном выражении в Москве, млн.кв.м, 2003-2007.
Динамика объема рынка коммерческой недвижимости в г. Москве | 2004 | 2005 | 2006 | 2007 | 2008 | 2009 |
млн.кв.м | 7,19 | 8,95 | 11,39 | 14,57 | 17,65 | 21,22 |
темп прироста, % |
| 24 | 27 | 28 | 21 | 20 |
Источник: оценка «Экспресс-Обзор»
Рынок растет преимущественно за счет торговой недвижимости, предложение которой увеличилось в 2007 году почти на 42%. Для сравнения, рост рынка офисной недвижимости составил менее 10%, а складской недвижимости – менее 20%.
Офисная недвижимость преобладает в структуре рынка коммерческой недвижимости, несмотря на то, что ее доля сокращается – за 4 года она сократилась почти на 12 процентных пунктов за счет более динамичного увеличения предложения торговых и складских площадок. В 2007 году доля офисной недвижимости составила 61% от общей площади объектов, предлагаемых на рынке коммерческой недвижимости.
Из основных тенденций рынка офисной недвижимости можно выделить децентрализацию (растет динамика ввода в эксплуатацию офисных объектов в спальных районах, на севере города, за МКАДом и Подмосковье) и увеличение сделок по субаренде.
В ближайшие два года объем предложения офисных площадок, который пока не покрывает спрос, будет расти увеличивающимися темпами, хотя не так динамично, как два других сегмента рынка.
На втором месте в структуре рынка коммерческой недвижимости находится складская недвижимость. Ее доля за 4 года практически не изменилась. Девелоперы складских комплексов в большей степени нацелены на строительство площадок класса А – их доля в структуре ввода в эксплуатацию новых объектов последние 4 года неуклонно возрастала и увеличилась на 11,1 процентных пунктов. Данная тенденция продолжит свое развитие и в ближнесрочной перспективе – вплоть до 2009 года. Складские комплексы классов C и D не строятся.
Сегмент торговой недвижимости – самый динамичный и пока самый маленький в структуре рынка коммерческой недвижимости. Но уже к 2009 году его доля вплотную приблизится к значению удельного веса складской недвижимости. Также из тенденций можно отметить децентрализацию данного сегмента. Значительная часть застройки приходится на малоосвоенные районы, такие как восток и юго-восток Москвы. Столь высокая динамика увеличения объема предложения торговых площадок обусловлена высоким спросом на площади в торговых центрах, а также высокой ставкой капитализации по сравнению с остальными сегментами коммерческой недвижимости.
Таблица 11. Структура рынка качественной коммерческой недвижимости по сегментам в % в г. Москве, 2004-2009.
Структура рынка коммерческой недвижимости в г. Москве, % | 2004 | 2005 | 2006 | 2007 | 2008 | 2009 |
Офисная недвижимость | 48,3 | 47,5 | 45,92 | 44,33 | 47,0 | 47,83 |
Складская недвижимость | 29,2 | 27,7 | 26,25 | 25,67 | 24,25 | 23,66 |
Торговая недвижимость | 22,5 | 24,8 | 27,83 | 30 | 28,75 | 28,51 |
Всего | 100,0 | 100,0 | 100,0 | 100,0 | 100,0 | 100,0 |
Источник: Исследование GVA Sawyer
Структура рынка коммерческой недвижимости в г. Москве, % | 2004 | 2005 | 2006 | 2007 | 2008 | 2009 |
Офисная недвижимость | 49,43 | 49,82 | 50,68 | 50,81 | 53,58 | 54,58 |
Складская недвижимость | 29,91 | 29,07 | 28,97 | 29,42 | 27,63 | 26,99 |
Торговая недвижимость по GLA | 20,66 | 21,1 | 20,35 | 19,77 | 18,79 | 18,43 |
Всего | 100,0 | 100,0 | 100,0 | 100,0 | 100,0 | 100,0 |
Таблица 12. Структура рынка коммерческой недвижимости по сегментам в натуральном выражении в г. Москве, 2004-2009
Структура рынка качественной коммерческой недвижимости в г. Москве, млн.кв.м | 2004 | 2005 | 2006 | 2007 | 2008 | 2009 |
Офисная недвижимость | 3,47 | 4,25 | 5,23 | 6,46 | 8,3 | 10,15 |
Темп прироста, % |
| 22 | 23 | 24 | 28 | 22 |
Складская недвижимость | 2,1 | 2,48 | 2,99 | 3,74 | 4,28 | 5,02 |
Темп прироста, % |
| 18 | 21 | 25 | 14 | 17 |
Торговая недвижимость | 1,62 | 2,22 | 3,17 | 4,37 | 5,07 | 6,05 |
Темп прироста, % |
| 37 | 43 | 38 | 16 | 19 |
В т.ч.Торговая недвижимость GLA | 1,45 | 1,8 | 2,1 | 2,514 | 2,910 | 3,428 |
|
| 24 | 17 | 20 | 16 | 18 |
Всего | 7,19 | 8,95 | 11,39 | 14,57 | 17,65 | 21,22 |
Источник: Исследование GVA Sawyer
По оценке компании «Экспресс-Обзор», в 2007 году в Москве было введено в эксплуатацию 3,171 млн. кв. м новых объектов коммерческой недвижимости, что на 29,65% больше аналогичного показателя 2006 года.
В 2007 году рынок коммерческой недвижимости увеличился, в первую очередь, за счет складской недвижимости, ввод в эксплуатацию новых площадей которой увеличился на 44%. Для сравнения, ввод в эксплуатацию новых площадей торговой недвижимости вырос на 26,3%, а офисной недвижимости - 25,3%.
Таблица 13. Динамика объема введенных в эксплуатацию новых объектов коммерческой недвижимости в натуральном выражении в Москве, млн.кв.м, 2004-2009
Динамика объема введенных в эксплуатацию новых объектов коммерческой недвижимости в г. Москве | 2004 | 2005 | 2006 | 2007 | 2008 | 2009 |
млн.кв.м | 1,285 | 1,754 | 2,446 | 3,171 | 3,086 | 3,577 |
темп прироста, % |
| 36,55 | 39,42 | 29,65 | -2,6 | 15,91 |