Управление портфелем недвижимости

Источник: Исследование GVA Sawyer

Как и в общей структуре рынка коммерческой недвижимости, так и в структуре введенных в 2007 году новых объектов коммерческой недвижимости первое место заняла офисная недвижимость - 38,8% от общей площади ввода новых объектов. На втором месте расположилась торговая недвижимость. Ее доля составила 37,8%. В общей структуре рынка торговая недвижимость заняла третье место. На долю новых объектов складской недвижимости пришлось 23,4%.

По сравнению с уровнем 2004 года, доля введенных объектов офисной недвижимости сократилась на 8,8 п.п., доля введенных объектов складской недвижимости увеличилась на 2,1% п.п., а торговой недвижимости – на 6,7% п.п.

Таблица 14. Структура объема введенных в эксплуатацию новых объектов коммерческой недвижимости в % в г. Москве, 2004-2007.

Источник: оценка «Экспресс-Обзор»

По итогам 2007 года в Москве было введено в эксплуатацию 1,23 млн. кв. м объектов офисной недвижимости, 742 тыс. кв. м – складской недвижимости и 1,2 млн. кв. м - торговой недвижимости.

По итогам 2008 года в Москве было введено в эксплуатацию 1,842 млн. кв. м объектов офисной недвижимости, 534 тыс. кв. м. – складской недвижимости и 710 тыс. кв. м. /396 (GLA) тыс. кв. м. - торговой недвижимости.

По итогам 2009 года в Москве было введено в эксплуатацию 1,853 млн. кв. м объектов офисной недвижимости, 746 тыс. кв. м. – складской недвижимости и 978 тыс. кв. м. /518 (GLA) тыс. кв. м. - торговой недвижимости.

Таблица 15. Структура объема введенных в эксплуатацию новых объектов коммерческой недвижимости в натуральном выражении в г. Москве, 2004-2009.

Источник: оценка «Экспресс-Обзор»

Прогноз объема рынка коммерческой недвижимости в натуральном выражении получен путем суммирования его сегментов: объема рынка офисной недвижимости, объема рынка складской недвижимости и объема рынка торговой недвижимости в 2010 и 2011 гг.

По оценке компании «Экспресс-Обзор», в 2010 году объем рынка коммерческой недвижимости увеличится на 17,15% и составит 27,22 млн. кв. м. В 2011 году объем рынка вырастет на 18,6% и достигнет 32,28 млн. кв. м.

Существенное влияние на рост рынка коммерческой недвижимости окажет торговая недвижимость, объем рынка которой вырастет в 2010 году почти на 35%, а в 2011году – чуть больше, чем на 30%.

Для сравнения, в 2010 году объем рынка офисной недвижимости увеличится на 10,75%, а складской недвижимости – на 21,05%. В 2011 году прирост объема рынка офисной недвижимости составит 12%, складской – 25,3%.

В 2010 году наибольшая доля в структуре рынка коммерческой недвижимости будет принадлежать офисной недвижимости – 57,9%. Доля складской недвижимости составит 21,9%. Торговая недвижимость займет 20,2% от всего объема рынка.

В 2011 году ситуация в структуре рынка коммерческой недвижимости не сильно изменится. Доля офисной недвижимости уменьшится до 54,7%. Доля складской недвижимости увеличится в общей структуре рынка  коммерческой недвижимости до 23,1%, а доля торговой недвижимости – до 22,2%.

В 2008 году объем рынка офисной недвижимости составит 15,76 млн. кв. м, объем рынка складской недвижимости – 5,96 млн. кв. м, объем рынка торговой недвижимости – 5,5 млн. кв. м.

По итогам 2009 года объем рынка офисной недвижимости достигнет 17,64 млн. кв. м, объем рынка складской недвижимости – 7,47 млн. кв. м, объем рынка торговой недвижимости – 7,17 млн. кв. м.

Оценка объема введенных в эксплуатацию новых объектов коммерческой недвижимости получена путем расчета абсолютных приростов за 2008 - 2009 гг.

По оценке компании «Экспресс-Обзор», в 2008 году в Москве будет введено в эксплуатацию 3,985 млн. кв. м новых объектов коммерческой недвижимости, что на 25,67% больше аналогичного показателя за 2007 год.

В 2009 году общая площадь введенных новых объектов коммерческой недвижимости составит 5,063 млн. кв. м, увеличившись по сравнению с уровнем 2008 года на 27,05%.

Как и в общей структуре рынка коммерческой недвижимости, так и в структуре введенных в 2008 году новых объектов коммерческой недвижимости первое место займет офисная недвижимость с долей 38,4% от общей площади введенных объектов. На втором месте будет находиться торговая недвижимость. Ее доля составит 35,6%. Доля новых объектов складской недвижимости составит 26%.

В 2009 году доля офисной недвижимости в общем объеме ввода новых объектов коммерческой недвижимости составит 37,2%, доля торговой недвижимости – 32,9%, доля складской недвижимости – 29,8%.

По итогам 2009 году в Москве будет введено в эксплуатацию 1,89 млн. кв. м объектов офисной недвижимости, 1,51 тыс. кв. м – складской недвижимости и 1,67 млн. кв. м - торговой недвижимости.

Таким образом, по оценке компании «Экспресс-Обзор»,

в 2007 году объем рынка коммерческой недвижимости увеличился на 16% и составил 23,23 млн. кв. м. На долю офисной недвижимости пришлось 61,2% от всего объема рынка, на долю складской – 21,2%, а на долю торговой – 17,6%.

Общая площадь введенных в эксплуатацию объектов коммерческой недвижимости составила в 2007 году 3,2 млн. кв. м. Объекты офисной недвижимости заняли 39%, складской недвижимости – 23%, торговой недвижимости – 38%.

В 2008 году объем рынка коммерческой недвижимости составит 27,24 млн. кв. м, увеличившись на 17,25%. Объем рынка офисной недвижимости составит 58% от общей площади коммерческой недвижимости, торговой недвижимости – 20%, складской – 22%.

Всего будет введено в эксплуатацию 4 млн.кв. м, в том числе 38% объектов офисной недвижимости, 26% объектов складской недвижимости, 35% - торговой недвижимости.

По итогам 2009 года объем рынка коммерческой недвижимости достигнет 32,3 млн. кв. Структура рынка коммерческой недвижимости будет выглядеть следующим образом: на долю офисов придется 55%, на долю складов – 23%, на торговые площади – 22%.

Общая площадь новых объектов, введенных в эксплуатацию в 2009 году, составит 5 млн. кв. м (офисы – 37%, склады – 30%, торговые центры – 33%).

3.2.         Расчет показателей эффективности портфеля коммерческой недвижимости в г. Москве.

Для расчетов нам необходимы следующие исходные данные:

        Среднегодовые ставки арендной платы в расчете на 1 кв.м общей площади по типам недвижимости;

        Рыночная стоимость 1 кв.м общей площади по типам недвижимости;

        Коэффициенты вакантных площадей (% свободных площадей) по типам недвижимости.

Таблица 22. Исходные данные для расчета показателей эффективности портфеля коммерческой недвижимости в г. Москве.

Примечание: Данные приведены без учета НДС

Источники:  Praedium, Colliers International, Knigh Frank.

Таблица 23. Расчет чистого операционного дохода по офисной недвижимости класса «А».