Автор работы: Пользователь скрыл имя, 19 Апреля 2012 в 20:10, курсовая работа
Инвесторы, рассматривая недвижимость как актив для инвестирования, включают недвижимость в агрегированные портфели, так как доходность этого актива находится в противофазе по отношению к доходности традиционных финансовых активов (акций и облигаций).
Целью работы является анализ рынка коммерческой недвижимости г.Москвы, по типам недвижимости, на предмет формирования эффективного портфеля коммерческой недвижимости. Цель позволила сформулировать задачи по рассмотрению таких вопросов, как:
Введение…………………………………………………………………………….2
Глава 1. Формирование портфеля недвижимости, оценка его эффективности и управление портфелем………………………………………3
1.1. Недвижимость как актив инвестиционного портфеля…………………….3
1.2. Формирование портфеля недвижимости и оценка его эффективности….15
1.3. Управление портфелем недвижимости…………………………………….24
Глава 2. Оценка инвестиционной привлекательности регионов…………..40
2.1. Методы оценки инвестиционной привлекательности регионов………….40
2.2. Недостатки методов оценки инвестиционной привлекательности
регионов………………………………………………………………………47
2.3. Оценка инвестиционной привлекательности г. Москвы………………….53
Глава 3. Формирование портфеля недвижимости в г. Москве и оценка его эффективности……………………………………………………………………..56
3.1. Обзор рынка коммерческой недвижимости г. Москвы…………………….56
3.2. Расчет показателей эффективности портфеля коммерческой недвижимости в г. Москве……………………………………………………………………66
3.3. Формирование портфеля коммерческой недвижимости в г. Москве……..77
Таблица 24. Расчет чистого операционного дохода по офисной недвижимости класса «В».
| 2004 | 2005 | 2006 | 2007 | 2008 | 2009 |
Годовая арендная ставка $/кв.м в год | 472,5 | 512,4 | 554,3 | 596,4 | 833,0 | 500,0 |
Потенциальный валовой доход (ПВД), $/кв.м в год | 472,5 | 512,4 | 554,3 | 596,4 | 833,0 | 500,0 |
Потери арендной платы из-за неполной занятости и неплатежей, $/кв.м в год | 33,08 | 35,87 | 34,37 | 35,78 | 83,0 | 100,0 |
Действительный валовой доход, $/кв.м в год | 439,43 | 476,53 | 519,93 | 560,62 | 750,0 | 400,0 |
Общая сумма операционных расходов (в том числе налоги, аренда земли, управленческие расходы, расходы капитального характера), $/кв.м в год | 94,23 | 101,00 | 112,80 | 120,28 | 125,0 | 80,0 |
Чистый операционный доход, $/кв.м в год | 345,2 | 375,53 | 407,13 | 440,34 | 625,0 | 320,0 |
Таблица 25. Расчет чистого операционного дохода по складской недвижимости класса «А» .
| 2004 | 2005 | 2006 | 2007 | 2008 | 2009 |
Годовая арендная ставка $/кв.м в год | 202,4 | 190,45 | 200,4 | 209,0 | 255,0 | 179,8 |
Потенциальный валовой доход (ПВД), $/кв.м в год | 202,4 | 190,45 | 200,4 | 209,0 | 255,0 | 179,8 |
Потери арендной платы из-за неполной занятости и неплатежей, $/кв.м в год | 2,0 | 2,85 | 3,4 | 2,0 | 2,5 | 21,55 |
Действительный валовой доход, $/кв.м в год | 200,4 | 187,6 | 197,0 | 207 | 252,5 | 158,25 |
Общая сумма операционных расходов (в том числе налоги, аренда земли, управленческие расходы, расходы капитального характера), $/кв.м в год | 30,0 | 31,0 | 32,0 | 33,0 | 35,0 | 30,0 |
Чистый операционный доход, $/кв.м в год | 170,4 | 156,6 | 165,0 | 174,0 | 217,5 | 128,25 |
Таблица 25-2. Расчет чистого операционного дохода по складской недвижимости класса «В».
| 2004 | 2005 | 2006 | 2007 | 2008 | 2009 |
Годовая арендная ставка $/кв.м в год | 144,95 | 140,3 | 147,25 | 153,0 | 180,4 | 131,25 |
Потенциальный валовой доход (ПВД), $/кв.м в год | 144,95 | 140,3 | 147,25 | 153,0 | 180,4 | 131,25 |
Потери арендной платы из-за неполной занятости и неплатежей, $/кв.м в год | 1,45 | 2,1 | 2,65 | 2,25 | 0,9 | 15,75 |
Действительный валовой доход, $/кв.м в год | 143,5 | 138,2 | 144,6 | 150,75 | 179,5 | 115,5 |
Общая сумма операционных расходов (в том числе налоги, аренда земли, управленческие расходы, расходы капитального характера), $/кв.м в год | 28,0 | 29,0 | 30,0 | 30,0 | 31,0 | 28,0 |
Чистый операционный доход, $/кв.м в год | 115,5 | 109,2 | 114,6 | 120,75 | 148,5 | 87,5 |
Таблица 26. Расчет чистого операционного дохода по торговой недвижимости.
| 2004 | 2005 | 2006 | 2007 | 2008 | 2009 |
Годовая арендная ставка $/кв.м в год | 1 270,0 | 1 320,0 | 1 500,0 | 1 825,0 | 1900,0 | 1 300,0 |
Потенциальный валовой доход (ПВД), $/кв.м в год | 1 270,0 | 1 320,0 | 1 500,0 | 1 825,0 | 1900,0 | 1 300,0 |
Потери арендной платы из-за неполной занятости и неплатежей, $/кв.м в год | 36,58 | 49,50 | 60,0 | 73,0 | 95,0 | 182,0 |
Действительный валовой доход, $/кв.м в год | 1 233,42 | 1 270,5 | 1 440,0 | 1 752,0 | 1 805,0 | 1 118,0 |
Общая сумма операционных расходов (в том числе налоги, аренда земли, управленческие расходы, резерв на восстановление имущества), $/кв.м в год | 191,52 | 198,0 | 222,7 | 273,75 | 350,0 | 218,0 |
Чистый операционный доход, $/кв.м в год | 1 041,9 | 1 072,5 | 1 217,3 | 1 478,25 | 1 455,0 | 900,0 |
Общая ставка доходности (OAR) рассчитывается делением чистого операционного дохода на продажную стоимость объекта недвижимости.
Таблица 27. Расчет общей ставки доходности по типам недвижимости.
| 2004 | 2005 | 2006 | 2007 | 2008 | 2009 | ||||||
Офисная недвижимость класса «А» |
|
|
|
|
|
| ||||||
Ставка продажи, $/кв.м | 3 600,0 | 4 719,0 | 6 079,0 | 7 089,0 | 7950,0 | 3955,0 | ||||||
Чистый операционный доход, $/кв.м | 451,2 | 506,94 | 552,05 | 594,0 | 914,0 | 435,0 | ||||||
Ставка доходности, % | 12,53 | 10,74 | 9,08 | 8,38 | 11,5 | 11,0 | ||||||
Офисная недвижимость класса «В» |
|
|
|
|
|
| ||||||
Ставка продажи, $/кв.м | 2 350,0 | 3 062,0 | 3 980,0 | 4 800,0 | 5000,0 | 2666,0 | ||||||
Чистый операционный доход, $/кв.м | 345,20 | 375,53 | 407,13 | 440,34 | 625,0 | 320,0 | ||||||
Ставка доходности, % | 14,69 | 12,26 | 10,23 | 9,17 | 12,5 | 12,0 | ||||||
Складская недвижимость класса «А» |
|
|
|
|
|
| ||||||
Ставка продажи, $/кв.м | 1065,0 | 1160,0,0 | 1 320,0 | 1 450,0 | 1500,0 | 950,0 | ||||||
Чистый операционный доход, $/кв.м | 170,4 | 156,6 | 165,0 | 174,0 | 217,5 | 128,25 | ||||||
Ставка доходности, % | 16,0 | 13,5 | 12,5 | 12 | 14,5 | 13,5 | ||||||
Складская недвижимость класса «В» |
|
|
|
|
|
| ||||||
Ставка продажи, $/кв.м | 770,0 | 840,0 | 955,0 | 1050,0 | 1100,0 | 700,0 | ||||||
Чистый операционный доход, $/кв.м | 115,5 | 109,2 | 114,6 | 120,75 | 148,5 | 87,5 | ||||||
Ставка доходности, % | 15,0 | 13,0 | 12,0 | 11,5 | 13,5 | 12,5 | ||||||
| Торговая недвижимость |
|
|
|
|
| ||||||
Ставка продажи, $/кв.м | 6540,0 | 7230,0 | 7570,0 | 7805,0 | 11200,0 | 7200,0 | ||||||
Чистый операционный доход, $/кв.м | 1041,9 | 1072,5 | 1217,3 | 1478,25 | 1455,0 | 900,0 | ||||||
Ставка доходности, % | 15,93 | 14,83 | 16,08 | 18,94 | 13,0 | 12,5 | ||||||