Управление портфелем недвижимости

При оценке качества потока доходов необходимо учитывать устойчивость,  время поступления,   величину потока доходов. Значение каждого показателя оценивается экспертом в баллах  (от 0 до 10), а затем определятся, как средневзвешенная, итоговое значение, где весами является частота  наблюдений данного значения.   Чем выше полученный рейтинг качества объектов определенного типа недвижимости, тем большей инвестиционной привлекательностью данный объект обладает. Исследователи рынка недвижимости в Великобритании отмечают высокую связь данных рейтингов с  эффективностью различных типов недвижимости.

Оптимизация портфеля недвижимости может быть достигнута в два этапа:

Первый  этап - среди набора возможных активов выявить группу набора активов, которая превосходит другие наборы, то есть эффективного набора. Эффективным набором является группа  объектов недвижимости, которые c учетом специфики развития региона и его перспектив, и его перспектив дают  относительно наибольшую ставку доходности.

Для  выделения эффективного набора  необходимо разработать  матричную систему индексации инвестиционной привлекательности по каждому типу  доходной недвижимости.

Например, оценку инвестиционной привлекательности офисной недвижимости целесообразно проводить  форме, отраженной в Таблице 7:

Таблица 7. Изменения среднегодовой  ставки доходности офисной недвижимости по регионам (в % к инвестированному  капиталу).

Следует обратить внимание, что при таком подходе  объект  недвижимости анализируется одновременно с  его  местоположением,  что отражает специфику объектов недвижимости. В основе данной таблицы лежит группировка различных регионов страны по двум  экономическим признакам:

     по основному виду производства в регионе;

   по уровню занятости трудоспособного населения в регионе. 

Такой подход позволил выявить  наиболее инвестиционно-привлекательные регионы по конкретному типу недвижимости.  В России необходимо разработать матричную  систему  оценки инвестиционной привлекательности каждого типа коммерческой недвижимости, поскольку  ее можно использовать  не только для оценки инвестиционной привлекательности отдельных типов недвижимости, расположенной в конкретных географических регионах , но и рассматривать как основу для принятия решений - продавать данную недвижимость или  удерживать ее в структуре портфеля  определенное время.

     Второй этап - выбор оптимального распределения капитала между безрисковыми вложениями и эффективным набором, которое обеспечивало бы допустимый уровень риска. К безрисковыми вложениями можно отнести  ипотеку и  ценные бумаги, обеспеченные ипотекой,  которые являются практически безрисковыми, или право преимущественной аренды.

Практика управления портфелем недвижимости  показала, что   портфель  целесообразно формировать из пакетов.

Пакет инвестиционных активов - это объекты недвижимости, расположенные в различных регионах, которые ведут себя аналогичным образом:  каждый из активов пакета нейтрален  с точки зрения доходов и  риска в пределах пакета, поскольку для всех активов пакета характерна одна реакция на изменение условий инвестирования и функционирования. Если портфель состоит из одного пакета - в этом портфеле нет диверсификации управляемого  риска. Диверсификация риска достигается  лишь при формировании портфеля из нескольких пакетов.  Например, пакет индустриальной недвижимости в период промышленного спада характеризуется следующими показателями:

Пакет   1 - индустриальной недвижимости в период промышленного спада.

Пакет индустриальной недвижимости в период промышленного спада  включает крупные индустриальные регионы, для которых характерна циклическая занятость, отражающая изменение ситуации на макроуровне,   циклическое избыточное вложение капитала на данные рынки недвижимости, восстановление состояния равновесия рынка недвижимости за счет резкого падения потока доходов в виде арендной платы и падения рыночной стоимости объектов недвижимости.

Пакет офисной недвижимости в Северо-Западном регионе страны характеризуется, например, следующими данными:

Пакет  2-  офисной недвижимости в Северо - Западном регионе страны

При анализе пакета 2 видно, что в Северо-Западном регионе страны  крайне низкий уровень занятости и деловой активности, не прогнозируется  роста спроса на данный тип недвижимости и потому  ожидается низкая ставка доходности.  В ближайшей перспективе не ожидается  оживления  рынка недвижимости этого региона.

Аналогично составляются другие пакеты:

Пакет 3 - недвижимость под розничную торговлю в период промышленного спада.

Пакет  4- жилой синдицированной  недвижимости в период кризиса.

Пакет  5- жилой синдицированной  недвижимости в период промышленного развития.

Пакет  6 - жилой синдицированной  недвижимости в свободной экономической зоне.

Пакет  7 - офисной  недвижимости в свободной экономической зоне.

Пакет  8 -  индустриальной недвижимости в свободной экономической зоне.

Пакет  9 - многофункциональной недвижимости в свободной экономической зоне.

Качественное управление портфелем недвижимости предполагает  расчет параметров   доходности различных типов недвижимости по различным экономическим регионам ( классифицированных по шести параметрам),

по уровню занятости (по пяти параметрам) на различных стадиях промышленного цикла: кризис, депрессия, промышленное оживление и подъем.

В результате получим несколько матриц корреляции доходов от различных типов недвижимости (Таблица 8).

Таблица 8. Матрица корреляции доходов от офисной недвижимости в период  промышленного спада.

  ( значение показателей условные)

Необходимо учитывать, что более низкий  процент положительных и значительных  коэффициентов корреляции  предпочтительнее, чем более высокий процент.

На следующем этапе  создается матрица корреляции различных пакетов (Таблица 9).

Таблица 9. Матрица  корреляции пакетов