Управление портфелем недвижимости

Необходимость поддержания высокого уровня доходности инвестиций в недвижимость требует выбора наиболее оптимальных инструментов инвестирования, поскольку для каждого из них характерны свои: ставка доходности, уровень риска, ликвидность, уровень контроля и методы оценки.

Доходная недвижимость имеет существенные преимущества по сравнению с традиционными финансовыми активами (акциями и облигациями): владение доходной недвижимостью обеспечивает инвестора (собственника) ежемесячным потоком доходов, в основе которого лежит ежемесячная оплата аренды, в то время как дивиденды по корпоративным акциям выплачиваются, в лучшем случае, ежегодно. Денежные потоки доходов от недвижимости менее динамичны и более стабильны, чем потоки доходов от корпоративных акций, так как базируются на договорах аренды, которые чаще всего имеют трех- пятнадцатилетний срок.

Таким образом, недвижимость обеспечивает более устойчивый поток доходов и, что особенно важно, доходность недвижимости имеет четко выраженную тенденцию к росту в период спада доходности от финансовых активов. Кроме того, при инвестициях в доходную недвижимость необходимо учитывать, что рыночные цены на недвижимость возрастают по мере роста инфляции и резко снижаются в периоды сокращения инфляции.

Наконец, недвижимость обеспечивает более высокий уровень доходности на собственный капитал, чем финансовые активы.

Ставка доходности инвестиций в недвижимость, а также уровень риска, ликвидность, уровень контроля и стоимость в значительной степени определяются в зависимости от инструментов инвестирования в доходную недвижимость, таких как: собственный капитал, заемный капитал, ипотека, опционы, гибридная задолженность, преимущественное право аренды.

Ставка доходности на инвестированный капитал отражает уровень риска: чем выше уровень ожидаемого риска, тем выше должна быть требуемая ставка доходности на инвестированный капитал. Данный подход является общим как для инвестиций в недвижимость, так и для инвестиций в традиционные финансовые активы.

              Анализ уровня риска проводится в три этапа, на которых определяются:

1.      Частота распределения ставок доходности, мода, медиана и средняя ставка доходности;

2.      Стандартное отклонение как мера неуправляемого риска;

3.      Коэффициент вариации как относительная мера риска на единицу дохода.

Инвестиции в недвижимость и инвестиции в финансовые активы имеют как ряд общих черт, так и существенные различия (Таблица 2).

Рынок недвижимости находится в непосредственной зависимости от развития рынка капитала, поскольку основные параметры его развития определяет ситуация на рынке капитала (Таблица 3).

Таблица 2. Общие черты и различия рынка недвижимости и рынка капитала.

Таблица 3. Влияние переменных рынка капитала на рынок недвижимости.

Объемы предложения на рынке недвижимости определяются притоком капитала в строительство и зависят от ряда факторов, характеризующих положение на рынке капитала:

        Динамики абсолютной ставки доходности на рынке недвижимости, поскольку рост доходности инвестированного капитала повышает инвестиционную привлекательность рынка недвижимости;

        Относительных ставок доходности на рынке недвижимости и рынке капитала, поскольку появление высокодоходного актива на рынке капитала неизбежно повлияет на приток (отток) капитала на рынке недвижимости;

        Темпов инфляции и инфляционных ожиданий на рынке капитала, поскольку рост инфляции вызывает рост номинальных ставок дисконтирования будущих денежных потоков от финансовых активов и, следовательно, снижение стоимости традиционных финансовых активов.

Рост темпов инфляции вызывает снижение реальных ставок доходности финансовых активов и повышение ставок доходности на рынке недвижимости. Однако необходимо учитывать, что на рынке недвижимости предложение в краткосрочном периоде неэластично. Рост спроса в краткосрочном периоде в значительной мере погашается за счет изменений стандартной нормы свободной недвижимости, которая в определенной степени гасит «удары» рынка. Спрос на недвижимость в значительной степени определяется арендной платой, а величина арендной платы зависит от объема спроса. Очевидно, что эти две переменные находятся под влиянием рынка капитала и равновесие на рынке недвижимости устанавливается под влиянием рынка капитала, то есть арендная плата стабильна и коэффициент капитализации потока доходов от недвижимости не повышается и не понижается.

Для равновесного рынка недвижимости характерен стабильный объем предложения недвижимости, поскольку нет побудительных причин для вложения капитала в строительство объектов недвижимости. Изменения на рынке недвижимости начинаются с роста ставки доходности на рынке капитала. Если растет ставка доходности инвестиций в недвижимость на рынке капитала, растет инвестиционная привлекательность недвижимости, что вызывает приток капитала в строительство новых объектов недвижимости. Рост объемов предложения на рынке недвижимости является результатом оживления на рынке капитала и притока капитала в строительство.

Подводя итоги, необходимо отметить, что для рынка недвижимости характерны следующие процессы:

      Уровни арендной платы на рынке доходной недвижимости имеют устойчивую тенденцию к цикличности;

      Стоимость объектов доходной недвижимости определяется факторами, действующими на рынке капитала;

      Неизбежно циклическое избыточное инвестирование на рынке недвижимости;

      Коэффициент капитализации определяет в краткосрочном периоде рыночную стоимость недвижимости, а в долгосрочном периоде – стоимость строительства или переоснащения объектов недвижимости, и относительная инвестиционная привлекательность недвижимости определяет стоимость недвижимости;

      Рынок капитала определяет предложение недвижимости в долгосрочном периоде, а спрос на недвижимость – общеэкономическая конъюнктура;

      Объекты недвижимости конкурируют на рынке недвижимости за более высокую ставку арендной платы, а на рынке капитала – за конкурентоспособную ставку доходности на инвестированный капитал.

1.2.         Формирование портфеля недвижимости и оценка его эффективности.

Основные принципы формирования портфеля недвижимости. Цели формирования портфеля недвижимости. Структура портфеля недвижимости. Методы определения уровня риска и доходности портфеля недвижимости.

Инвестирование в отдельные активы обеспечивает характерное для каждого актива определенной соотношение уровня риска и ставки доходности. Таким образом, высокая ставка доходности есть плата за высокий риск. Но данную зависимость можно изменить за счет формирования портфеля активов. Максимизировать ставку доходности инвестированного капитала при определенном уровне риска позволяет портфельный подход к инвестированию.

Сущность формирования портфеля заключается в том, чтобы распределить капитал между отдельными активами, что позволяет добиться максимизации ставки доходности при стабилизации уровня риска.

Основные принципы формирования портфеля:

1)       Диверсификация активов с целью управления ставкой доходности и уровнем риска;

2)       Доходность активов портфеля должна быть в противофазе.

В качестве третьего принципа можно выделить  изменение структуры активов портфеля в зависимости от изменения ситуации на финансовом рынке, но этот принцип лучше рассматривать в контексте проблем управления портфеля, так как старение активов портфеля – признак низкого качества управления, а пока рассмотрим более подробно первые два принципа формирования портфеля.

1)       Диверсификация активов (по типам недвижимости, по регионам и по источникам финансирования)

При анализе рынка недвижимости и оценке эффективности инвестиций в недвижимость необходимо учитывать, что каждый из сегментов рынка недвижимости имеет свои существенные особенности.

Реализация данного принципа в процессе формирования портфеля активов позволяет свести уровень управляемого риска к минимуму.