Управление портфелем недвижимости

Практика формирования портфеля недвижимости показывает, что для снижения уровня управляемого риска необходимо, чтобы число активов портфеля было не меньше 8 и не более 20, поскольку данное число активов позволяет диверсифицировать управляемый риск. Если число активов портфеля меньше 8, диверсификация управляемого риска не достигается, если выше 20 – возникают сложности в качестве управления портфелем недвижимости. Применительно к портфелю доходной недвижимости диверсификация управляемого риска достигается за счет:

      Типа недвижимости;

      Местоположения недвижимости;

      Финансовой структуры инвестированного капитала.

Так, исследователи западного рынка недвижимости утверждают, что важнейшим фактором диверсификации управляемого риска является диверсификация по типам недвижимости.

Что касается диверсификации местоположения, то при формировании портфеля недвижимости недостаточно простой диверсификации местоположения различных типов доходной недвижимости. Практика формирования портфелей недвижимости показала, что необходим анализ экономического потенциала регионов, который целесообразно проводить в двух направления:

      На основе сложившегося уровня занятости населения;

      На основе специализации региона.

Анализ экономического потенциала региона с учетом сложившегося уровня занятости предполагает группировку регионов страны по пяти признакам: циклическая занятость (изменения уровня занятости происходят в связи с изменениями макроэкономической ситуации и этапа делового цикла); традиционно высокая занятость, недавно возникшая (в связи со структурной перестройкой); высокая занятость; традиционно низкая занятость, недавно возникшая низкая занятость.

Анализ на основе специализации региона предполагает классификацию регионов страны по основному виду занятости: производство электроэнергии; промышленное производство; финансовые услуги; развитая сфера услуг; диверсифицированная занятость и неопределенная занятость.

Диверсификация за счет различной финансовой структуры предполагает использование различных инструментов инвестирования от безрискового инструмента права преимущественной аренды до высокорискового – опционов на недвижимость.

2)     Отрицательная корреляция ставок доходности активов.

Для оценки статистической зависимости между двумя временными рядами, например, ставками доходности различных типов доходной недвижимости, используется коэффициент корреляции. Этот коэффициент изменяется в пределах от +1 (положительная корреляция) до – 1 (отрицательная корреляция).

Положительная корреляция, отражающая характер связи между двумя временными рядами, означает, что повышение ставок доходности по одному активу неизбежно вызывает возрастание ставок доходности по другим активам.

Отрицательная корреляция доходности активов в портфеле (доходность в противофазе) – это взаимосвязь между двумя рядами показателей ставок доходности активов, при которой доходность активов изменяется в противоположном направлении. Например, исследователи рынков недвижимости в США и Великобритании выявили отрицательную корреляцию между ставками доходности традиционных финансовых активов и ставками доходности инвестиций в недвижимость, или доходностью многосемейных жилых домов, сдаваемых в аренду, и доходностью коттеджей, рассчитанных на одну семью. Доходность сдаваемых в аренду многосемейных жилых домов относительно возрастает в период кризисов, когда многие арендаторы вынуждены отказаться от покупки или аренды дома для семьи.

Если портфель состоит из активов (типов недвижимости), доходность которых находится в положительной корреляции, то уровень риска портфеля возрастает, поскольку при изменении ситуации на рынке недвижимости или на рынке капитала доходность такого портфеля снизится в большей степени, чем доходность отдельных активов.

Чем ниже коэффициент корреляции ставок доходности двух активов, тем ниже уровень риска портфеля. Более того, при данном коэффициенте корреляции возможно установить такое соотношение активов, при котором достигается минимальный уровень риска. Например, коэффициент корреляции ставок доходности активов А и Б равен – 1, т.е. если ставка доходности от актива А возрастет, то от актива Б – снизится.

Прежде чем формировать портфель недвижимости, инвестор должен сформулировать цели формирования портфеля. Постановка таких целей затрагивает определенные соотношения риска и доходности, потенциального роста стоимости и текущего дохода и различных уровней риска портфеля. Факторы, влияющие на определение целей, включают склонность инвестора к риску, текущую потребность в доходах и условия их налогообложения. Но главное, чтобы цели были известны перед началом процесса инвестирования.  

Для успешного управления портфелем необходимо достижение эффекта диверсификации и разработка четкой концепции эффективного портфеля.

Цели формирования портфеля у каждого отдельного инвестора обусловлены рядом факторов:

        Уровнем и стабильностью получаемых доходов;

        Семейным положением и индивидуальными предпочтениями инвесторов, а также возрастом и составом семьи;

        Величиной собственного капитала (чем выше уровень и стабильность доходов инвестора, тем более рискованные программы может он себе позволить);

        Возрастам и опытом инвестора;

        Отношением инвестора к риску.

Так, в зависимости от возраста предпочтение отдается определенному типу портфеля. Инвесторы старшего возраста ориентированы на получение текущего потока доходов, а более молодые инвесторы  ориентированы на рост стоимости активов портфеля.

В зависимости от данных факторов ставятся цели формирования портфеля. Такими целями являются:

      Обеспечение устойчивого потока доходов от инвестиций в недвижимость в течение длительного периода времени;

      Возрастание стоимости объектов недвижимости в краткосрочном или долгосрочном периодах;

      Защита от инфляции;

      Возможность получения налоговых льгот.

При формировании портфеля финансовых активов инвесторы, как правило, должны сделать выбор между портфелями, которые либо генерируют высокий текущий доход, либо предлагают значительный потенциал прироста капитальной стоимости. Сделать выбор, тем более, решить эти проблемы одновременно очень сложно. При формировании портфеля недвижимости эти две, казалось бы, противоречивые проблемы решаются одновременно, что является одной из особенностей портфеля недвижимости.

После формулировки инвестиционных целей при составлении портфеля могут быть учтены особые цели, среди них:

      Потребности инвестора в получении текущих поступлений;

      Необходимость сохранения капитала;

      Требования к росту капитала.

При определении целей формирования портфеля недвижимости инвестор должен принять решение относительно приемлемого уровня риска.

Следует ответить и на ряд вопросов:

      Насколько приемлем для конкретного управляющего портфелем данный уровень риска?

      Какую ставку доходности обеспечивает данная структура портфеля?

      Насколько обосновано соотношение между управляемой и неуправляемой частью активов портфеля?

Существует несколько методов определения уровня риска портфеля недвижимости. Рассмотрим два из них.

1.      Уровень риска по каждому из активов, являющихся составной частью портфеля недвижимости, находится как функция от уровня ликвидности, ставки доходности и уровня стабильности получения доходов:

            n   n

R= ∑ ∑ L j Dj Cj

                  i=1   j=1

где               Lj – уровень ликвидности;

Dj – ставка доходности активов;

Cj – уровень стабильности получения доходов;

i – различные регионы;

j - типы недвижимости

Порядок проведения относительной оценки уровня риска портфеля активов отражен в Таблице 4.

Таблица 4. Оценка уровня риска портфеля.

Оценка уровня ликвидности, ставки доходности и стабильности потока доходов от каждого типа доходной недвижимости в различных регионах дается экспертом в процентах как средняя, средневзвешенная, мода или медиана. Затем каждому показателю присваивается определенный удельный вес, который определяется в зависимости от целей формирования портфеля.

Например, если основной целью формирования портфеля служит получение стабильного потока доходов на протяжении длительного периода времени, то этому показателю придается наибольший удельный вес. Если основной целью формирования портфеля выступает поддержание высокого уровня ликвидности, то наибольший удельный вес присваивается данному показателю. Сумма весов по горизонтали должна быть равна 1 или 100%.

2.     Уровень риска инвестирования в каждый из активов определяется как стандартное отклонение или коэффициент вариации. Уровень риска портфеля определяется как средневзвешенная.

Как правило, риск портфеля может быть уменьшен по сравнению с риском его составных частей. Это снижение уровня риска за счет формирования портфеля активов, имеющих отрицательную корреляцию, выступает обычным эффектом портфеля.

Доходность портфеля Х рассчитывается по формуле:

Rx= aRa+bRb+zRz,

где    Ra, Rb, Rz – соответствующие ставки доходности активов;

              a, b, z – удельные веса активов в структуре портфеля.

Стандартное отклонение как меру неуправляемого риска портфеля можно определить по формуле:

σx = W12 σ12+ W22 σ22+ ρ1,2W1W2σ1 σ2,

где    W1,W2  - удельные веса активов;

ρ1,2  - коэффициенты корреляции активов,

ρ=

Из этого уравнения можно сделать вывод, что уровень риска портфеля – это прямая функция корреляции доходов активов, включенных в структуру портфеля. Поскольку стандартное отклонение как измеритель уровня риска является квадратным корнем из вариации, то чем ниже коэффициент корреляции ставок доходности активов, тем ниже уровень неуправляемого риска портфеля.

Портфель представляет собой набор инвестиционных инструментов, собранных для достижения общей инвестиционной цели – достижение определенной ставки доходности инвестированного капитала. Ставка доходности портфеля зависит от ряда ограничивающих условий. Важнейшее ограничивающее условие – стоимость привлеченного капитала, рассчитанная как средневзвешенная:

R = We×Re+ Wd×Rd(1- tax),

где               We – доля собственного капитала инвестора в структуре капитала;

              Wd – доля заемного капитала;