Экономическая оценка объекта недвижимости

 
 

       3.2.7 Согласование результатов оценки

       Рыночная  стоимость административного здания по проспекту Ленина в г. Нерюнгри была рассчитана тремя способами: сравнительным, затратным, доходным. Результаты расчетов приведены в таблице 3.2.7 

       Таблица 3.2.7 - Сводная таблица результатов расчета

Метод оценки	Ед. изм.	Общая    стоимость здания
Затратный	руб.	194 081 962
Сравнительный	руб.	138 452 380
Доходный	руб.	92 249 147

 

       Итоговая  величина стоимости офисных помещений.

       Придадим  следующие весовые коэффициенты, отражающие долю каждого из использованных подходов в определении итоговой стоимости:

       1) Затратный подход полезен для  оценки объектов уникальных по  своему виду и назначению, для  которых не существует рынка,  либо объектов с незначительным износом.

       Коэффициент − 0,4

       2) Сравнительный подход основан  на систематизации и сопоставлении информации о ценах продажи аналогичных объектов, подход отражает ту цену, которая может возникнуть на рынке.

       Коэффициент − 0,3

       3) Доходный подход оценивает стоимость  недвижимости в данный момент  как текущую стоимость будущих  денежных потоков, т.е. отражает качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы. Доходный подход наиболее применим для оценки коммерческой недвижимости, в данном случае офисов.

Коэффициент − 0,3 

       Рыночная  стоимость офисных помещений составит:

194 081 962*0,3+138 452 380 *0,3+92 249 147*0,4=136 659 961,4 рублей.

       Таким образом, рыночная стоимость  административного здания, расположенного по проспекту Ленина в г. Нерюнгри, на дату оценки составит 136 659 961,4 рублей. 

       3.2.8. Расчет кредита и обязательств под залог оцененного объекта недвижимости 

     При расчете суммы кредита используется процедура андеррайтинга, основной целью которой является выявление способности заемщика погасить кредит и достаточности залогового обеспечения.

     В данном случае сумма кредита принимается равной залоговой стоимости недвижимости.

     Обязательства по кредиту представляют собой суммы  выплат в счет погашения кредита. Погашение кредита включает погашение  основной суммы кредита и процентов  за его пользование. Графики погашения кредита могут быть различных видов, например, с равновеликими выплатами (включают погашение основной суммы и процентов) и с фиксированными платежами основной суммы кредита и т.д.

     Для расчета сумм равновеликих выплат используется формула: 
 

     

                      (3.10) 

где  РМТ – выплаты по кредиту, р;

PV – сумма кредита, р;

i – годовая процентная ставка за пользование кредитом, долей;15

k – число начислений в году;

n – срок на который выдан кредит, лет.

     Рассчитаем  суммы выплат по кредиту с частотой выплат 1 раз в месяц, с использованием данного варианта расчета, а также с использованием варианта фиксированного платежа. Ставку за пользование кредитом примем равной 12%. Срок, на который выдается кредит – 5 лет. Сумма кредита составляет 30% от сметной стоимости.

      Результаты  расчетов сведем в таблицы 3.2.8 и 3.2.9

Таблица 3.2.8 Расчет выплат по кредиту, р. (фиксированным платежом)

Месяц	Остаток по кредиту на начало месяца	Процент за пользование кредитом	Выплаты по кредиту			Остаток долга на конец месяца
			Всего	В том  числе
				Основной  суммы	Процентов
1	2	3	4	5	6	7
1	48274710	12	1303198	804579	498619	47470131
2	47470131	12	1294888	804579	490309	46665552
3	46665552	12	1286577	804579	481998	45860973
4	45860973	12	1278267	804579	473688	45056394
5	45056394	12	1269957	804579	465378	44251815
6	44251815	12	1261646	804579	457067	43447236
7	43447236	12	1253336	804579	448757	42642657
8	42642657	12	1245026	804579	440447	41838078
9	41838078	12	1236715	804579	432136	41033499
10	41033499	12	1228405	804579	423826	40228920
11	40228920	12	1220095	804579	415516	39424341
12	39424341	12	1211784	804579	407205	38619762
13	38619762	12	1203474	804579	398895	37815183
14	37815183	12	1195164	804579	390585	37010604
15	37010604	12	1186853	804579	382274	36206025
16	36206025	12	1178543	804579	373964	35401446
17	35401446	12	1170233	804579	365654	34596867
18	34596867	12	1161922	804579	357343	33792288
19	33792288	12	1153612	804579	349033	32987709
20	32987709	12	1145302	804579	340723	32183130
21	32183130	12	1136991	804579	332412	31378551
22	31378551	12	1128681	804579	324102	30573972
23	30573972	12	1120371	804579	315792	29769393
24	29769393	12	1112061	804579	307482	28964814
25	28964814	12	1103750	804579	299171	28160235
26	28160235	12	1095440	804579	290861	27355656
27	27355656	12	1087130	804579	282551	26551077
28	26551077	12	1078819	804579	274240	25746498

 

 Таблица 3.2.8  Продолжение 

Месяц	Остаток по кредиту на начало месяца	Процент за пользование кредитом	Выплаты по кредиту			Остаток долга на конец месяца
			Всего	В том  числе
				Основной  суммы	Процентов
29	25746498	12	1070509	804579	265930	24941919
30	24941919	12	1062199	804579	257620	24137340
31	24137340	12	1053888	804579	249309	23332761
32	23332761	12	1045578	804579	240999	22528182
33	22528182	12	1037268	804579	232689	21723603
34	21723603	12	1028957	804579	224378	20919024
35	20919024	12	1020647	804579	216068	20114445
36	20114445	12	1012337	804579	207758	19309866
37	19309866	12	1004026	804579	199447	18505287
38	18505287	12	995716	804579	191137	17700708
39	17700708	12	987406	804579	182827	16896129
40	16896129	12	979095	804579	174516	16091550
41	16091550	12	970785	804579	166206	15286971
42	15286971	12	962475	804579	157896	14482392
43	14482392	12	954164	804579	149585	13677813
44	13677813	12	945854	804579	141275	12873234
45	12873234	12	937544	804579	132965	12068655
46	12068655	12	929233	804579	124654	11264076
47	11264076	12	920923	804579	116344	10459497
48	10459497	12	912613	804579	108034	9654918
49	9654918	12	904303	804579	99724	8850339
50	8850339	12	895992	804579	91413	8045760
51	8045760	12	887682	804579	83103	7241181
52	7241181	12	879372	804579	74793	6436602
53	6436602	12	871061	804579	66482	5632023
54	5632023	12	862751	804579	58172	4827444
55	4827444	12	854441	804579	49862	4022865
56	4022865	12	846130	804579	41551	3218286
57	3218286	12	837820	804579	33241	2413707
58	2413707	12	829510	804579	24931	1609128
59	1609128	12	821199	804579	16620	804549
60	804549	12	812889	804579	8310	0

 
 

 Таблица 3.2.9 Расчет выплат по кредиту, р. (равновеликими выплатами) 

Месяц	Остаток по кредиту на начало месяца	Процент за пользование кредитом	Выплаты по кредиту			Остаток долга на конец месяца
			Всего	В том  числе
				Основной  суммы	Процентов
1	2	3	4	5	6	7
1	48274710	12	1073844	591097,03	482747,1	47683613
2	47683613	12	1073844	597008	476836,1	47086605
3	47086605	12	1073844	602978	470866,1	46483627
4	46483627	12	1073844	609008	464836,3	45874619
5	45874619	12	1073844	615098	458746,2	45259521
6	45259521	12	1073844	621249	452595,2	44638272
7	44638272	12	1073844	627461	446382,7	44010811
8	44010811	12	1073844	633736	440108,1	43377075
9	43377075	12	1073844	640073	433770,8	42737002
10	42737002	12	1073844	646474	427370	42090528
11	42090528	12	1073844	652939	420905,3	41437589
12	41437589	12	1073844	659468	414375,9	40778121
13	40778121	12	1073844	666063	407781,2	40112058
14	40112058	12	1073844	672723	401120,6	39439335
15	39439335	12	1073844	679451	394393,4	38759884
16	38759884	12	1073844	686245	387598,8	38073639
17	38073639	12	1073844	693108	380736,4	37380531
18	37380531	12	1073844	700039	373805,3	36680492
19	36680492	12	1073844	707039	366804,9	35973453
20	35973453	12	1073844	714109	359734,5	35259344
21	35259344	12	1073844	721251	352593,4	34538093
22	34538093	12	1073844	728463	345380,9	33809630
23	33809630	12	1073844	735748	338096,3	33073882
24	33073882	12	1073844	743105	330738,8	32330777
25	32330777	12	1073844	750536	323307,8	31580241
26	31580241	12	1073844	758042	315802,4	30822199
27	30822199	12	1073844	765622	308222	30056577
28	30056577	12	1073844	773278	300565,8	29283299

 
 
 
 
 

 Таблица 3.2.9 Продолжение 

Месяц	Остаток по кредиту на начало месяца	Процент за пользование кредитом	Выплаты по кредиту			Остаток долга на конец месяца
			Всего	В том  числе
				Основной  суммы	Процентов
29	29283299	12	1073844	781011	292833	28502288
30	28502288	12	1073844	788821	285022,9	27713467
31	27713467	12	1073844	796709	277134,7	26916758
32	26916758	12	1073844	804676	269167,6	26112082
33	26112082	12	1073844	812723	261120,8	25299359
34	25299359	12	1073844	820850	252993,6	24478509
35	24478509	12	1073844	829059	244785,1	23649450
36	23649450	12	1073844	837350	236494,5	22812100
37	22812100	12	1073844	845723	228121	21966377
38	21966377	12	1073844	854180	219663,8	21112197
39	21112197	12	1073844	862722	211122	20249475
40	20249475	12	1073844	871349	202494,8	19378126
41	19378126	12	1073844	880063	193781,3	18498063
42	18498063	12	1073844	888863	184980,6	17609200
43	17609200	12	1073844	897752	176092	16711448
44	16711448	12	1073844	906730	167114,5	15804718
45	15804718	12	1073844	915797	158047,2	14888921
46	14888921	12	1073844	924955	148889,2	13963966
47	13963966	12	1073844	934204	139639,7	13029762
48	13029762	12	1073844	943546	130297,6	12086216
49	12086216	12	1073844	952982	120862,2	11133234
50	11133234	12	1073844	962512	111332,3	10170722
51	10170722	12	1073844	972137	101707,2	9198585
52	9198585	12	1073844	981858	91985,85	8216727
53	8216727	12	1073844	991677	82167,27	7225050
54	7225050	12	1073844	1001594	72250,5	6223456
55	6223456	12	1073844	1011609	62234,56	5211847
56	5211847	12	1073844	1021726	52118,47	4190121
57	4190121	12	1073844	1031943	41901,21	3158178
58	3158178	12	1073844	1042262	31581,78	2115916
59	2115916	12	1073844	1052685	21159,16	1063231
60	1063231	12	1073844	1063231	10632,31	0