Экономическая оценка объекта недвижимости

       3.2 Экономическая оценка  объекта недвижимости 

     3.2.1 Определение сметной стоимости объекта недвижимости

     Сметная стоимость строительства предприятий, зданий и сооружений, определяемая сметными документами, характеризует  величину средств, необходимых для осуществления строительства в соответствии с проектом.

     Для определения сметной стоимости  строительства составляется сметная  документация, включающая в себя локальные  сметы, локальные сметные расчеты, объектные сметы, объектные сметные расчеты, сметные расчеты на отдельные виды затрат, сводные сметные расчеты стоимости строительства, сводки затрат.

     Локальные сметы являются первичными сметными документами и составляются на отдельные виды работ и затрат по зданиям и сооружениям, инженерным сетям, дорогам и т.д. на основе объемов работ, определяемых в составе рабочего проекта, рабочей документации.

     Объектные сметы объединяют в своем составе  данные из локальных смет на объект в целом.

     Сводные сметные расчеты стоимости строительства  составляются на основе объектных смет и сметных расчетов на отдельные виды затрат и состоят из 12 глав [7].

Сводный сметный расчет по данному объекту  приведен в приложении Д.

     Сметная стоимость строительства составляет 160 915 700 рублей в ценах по состоянию на 2008 г. 

       3.2.2 Определение рыночной стоимости объекта недвижимости

       С формированием рыночных отношений  понятия «недвижимость» и «оценка  различных объектов недвижимости»  стали широко использоваться на практике.  Понятие «недвижимость» было введено  в экономический и правовой оборот в 1990 г. в связи с принятием «Закона о собственности в СССР», согласно которого признавалось понятие частной собственности и для земельных участков, зданий и сооружений и их обособленных частей – помещений.

       Согласно  ст. 130 Гражданского кодекса РФ к  недвижимым вещам  относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Так, например, предприятие в целом как имущественный комплекс также признается недвижимостью.

       Под объектом недвижимости понимается, во-первых, предприятие в целом как имущественный  комплекс, а во-вторых, земельный  участок, неотъемлемой частью которого могут быть: здание (сооружение) или  группа зданий (сооружений), расположенных на этом участке, подземные сооружения, относящиеся к данному участку; обособленные водные объекты, многолетние насаждения; инженерные сооружения и сети, осуществляющие подключение земельного участка и находящихся на нем зданий (сооружений) к объектам инфраструктуры квартала или города. Сюда же относятся доли собственности в объектах инженерной инфраструктуры, находящихся в совместной эксплуатации собственников недвижимости квартала или города; стационарные сооружения благоустройства территории участка; элементы хозяйственного, транспортного и инженерного обеспечения, относящиеся к данному объекту недвижимости, но расположенные вне границ земельного участка; другие объекты, которые в совокупности с вышеперечисленными компонентами недвижимости составляют нерасторжимое конструктивное или функциональное целое.

       Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может  быть отчужден на открытом рынке в  условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

       - одна из сторон не обязана  отчуждать объект оценки, а другая  сторона не обязана принимать исполнение;

       - стороны сделки хорошо осведомлены  о предмете сделки и действуют  в своих интересах;

       - объект оценки представлен на  открытый рынок в форме публичной  оферты;

       - цена сделки представляет собой  разумное вознаграждение за объект  оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

       платеж  за объект оценки выражен в денежной форме [7].

       Стандарты Российского общества оценщиков  определяют рыночную стоимость как  расчетную величину, равную денежной сумме, за которую предполагается переход имущества от добровольного продавца к добровольному покупателю на дату оценки в результате коммерческой сделки после адекватного маркетинга; при этом полагается, что каждая из сторон действовала компетентно, расчетливо и без принуждения [8].

       При определении рыночной стоимости  недвижимости используются три подхода: затратный, сравнительный (рыночный) и доходный, на основе которых определяются различные виды стоимости объекта - рыночная, инвестиционная, восстановительная, стоимость замещения и т. д. Методы оценки недвижимости зависят от принимаемого подхода. 

       3.2.3 Описание объекта оценки

       Объектом  оценки является 4-х этажное административное здание со встроено-пристроенной подземной автостоянкой на 8 автомобилей по ул. Ленина в г. Нерюнгри. Характеристики объекта оценки приведены в таблице 3.2.1.

       Таблица 3.2.1 – Характеристика объекта оценки

Характеристики  объекта	Описание
Сегмент рынка	Рынок комерческой  недвижимости (офисная)
Вид данных	оценка
Юридическое описания	Административное 3-х этажное здание с подвалом и мансардой, с внутренней автостоянкой на 8 мест
Адрес	г. Нерюнгри ул. Ленина
Право собственности на здание	Полное право  собственности
Право собственности на земельный участок	Полное право  собственности
Участок
Площадь участка	5040 кв.м
Форма	Прямоугольная
Топография	Ровный
Несущая способность грунтов	Хорошая
Транспортная  доступность участка	Главная дорога
Качество  дорог	С твердым покрытием
Состояние дорог	Хорошее (ремонт не требуется)
Доступные инженерные коммуникации	Электросети, теплотрасса, водопровод, сети канализации, телефонные сети
Здание
Назначение	Административное  с внутренней автостоянкой на 8 мест
Начало  строительства	2007
Количество  этажей	3 этажа + мансарда
Общая площадь	3439,2 кв.м
Полезная площадь	2903,13 кв.м
Площадь автостоянки	286,43 кв.м
Строительный  объем	14783,44 куб.м

 
 

       Таблица 3.2.1 – Продолжение 

Характеристики  объекта	Описание
Техническое состояние	Хорошее
Группа  капитальности	ll
Фундаменты	Железобетонные
Стены наружные	Железобетонные
Колонны	Железобетонные
Перекрытия	Железобетонные
Кровля	Металлочерепица
Степень огнестойкости
Окна	Пластиковые
Двери	Филенчатые
Коммунальные  услуги	Электроснабжение, холодная вода, канализация, телефон, центральное  отопление
Дополнительные  постройки	Встроено-пристроенноя подземная автостоянка на 8 автомобилей
Помешения
Размешение  в здании	Этажи, подвал, мансарда
Отделка	"Евростандарт"
Вход	С улицы
Вид из окон	На улицу
Описание  места положения объекта
Место нахождения объекта	Город, центр
Ближайшее окружение
Типичное  использование окружения	Жилые, административные, комерческие
Основной  тип застройки	Отдельно стоящее  здание
Основной  тип зданий	Смешанные
Качество  застройки	Новостройки
Полнота застройки	25-75%
Этажность застройки	Смешанная
Социальная  инфраструктура	Наличие рабочих  мест
Благоустройство территории	Зеленые насаждения, автостоянка, освещение, тротуары

 
 

       3.2.4 Расчет стоимости объекта затратным подходом

       Затратный подход основан на том, что стоимость  определяется исходя из стоимости земельного участка и затрат на воспроизведение (замещение) имеющихся на нем улучшений (зданий и сооружений) за вычетом накопленного износа (физического, функционального, внешнего) [9].

       При определении стоимости нового объекта в зависимости от многих факторов (целей оценки, количестве и качестве собранной информации об объекте оценки, его физических характеристик) используют либо затраты на воспроизводство, либо затраты на замещение [12, с. 22].

       Затраты на воспроизводство – затраты на создание объекта в текущих ценах на действительную дату оценки точной копии оцениваемого объекта, используя те же материалы, стандарты, проекты.

       Затраты на замещение – затраты на создание объекта в текущих ценах на действительную дату оценки объекта одинаковой полезности с использованием современных материалов, стандартов, проектов.

       Наиболее  предпочтительным является расчет затрат на воспроизводство, так как он дает наиболее реальное представление об объекте оценки. При расчете затрат на замещение определяются затраты на создание объекта, отличающегося от оцениваемого по ряду характеристик, так как полезность сравниваемых объектов носит весьма субъективный характер.

       Применение  затратного подхода предпочтительнее, а иногда и единственно возможно в следующих случаях [12, с.211]:

       1)   когда оцениваются новые или недавно построенные объекты;

       2) в случае, когда необходим анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка;

       3) когда необходимо технико-экономическое обоснование нового строительства;

       4)   для оценки объектов незавершенного строительства;

       5)  для оценки в целях выделения объектов налогообложения (здание, земельный участок);

       6)   для оценки в целях страхования;

       7)   для переоценки основных фондов предприятий;

       8)   в случае если ощущается недостаток информации для использования других подходов оценки.

       Методы  расчета стоимости нового строительства: