Экономическая оценка объекта недвижимости

       1) метод сравнительной единицы  предполагает расчет стоимости  создания объекта сравнительной  единицы (1м², 1м³) аналогичного здания. Стоимость сравнительной единицы аналога должна быть скорректирована с учетом различий в сравниваемых объектах (планировка, оборудование, права собственности).

       При определении полной стоимости скорректированная  стоимость единицы умножается на количество единиц сравнения.

       2) метод разбивки по компонентам. Стоимость объекта определяется как сумма стоимостей его отдельных строительных компонентов – фундаментов, стен, перекрытий и т.п.

       Стоимость каждого компонента получается исходя из суммы прямых и косвенных затрат, необходимых для устройства единицы объема по формуле:

       Сзд = [ Σ Vj * Cj ] * Кн,                                             (3.1)

       где Vj – объем j-го компонента;

       Cj – стоимость единицы объема;

       Кн  – коэффициент корректировки.

       3) метод количественного обследования основан на детальных количественном и стоимостном расчетах затрат на монтаж отдельных компонентов, оборудования и строительства здания в целом. Также учитываются накладные расходы и иные затраты, т.е. составляется полная смета воссоздания оцениваемого объекта.

       Этапы затратного подхода:

       1) расчет стоимости приобретенной свободной и имеющейся в распоряжении земли с целью её оптимального использования;

       2)   расчет стоимости воспроизводства или замещения;

       3)   определение величины накопленного  износа здания;

       4)   определение итоговой стоимости объекта

       Сзп = Сз + Снс– Ин ,                (3.2)

       где Сзп – стоимость объекта недвижимости, определенная в рамках затратного подхода, руб.;

       Сз  – стоимость земельного участка, руб.

       Ссн – стоимость нового строительства здания, руб.;

       Ин  – накопленный зданием износ, руб.

       Для оценки стоимости земельного участка  используется метод прямого сравнения продаж. По своей сути, данный метод относится к сравнительному подходу, однако его расчетные модели используются и в других подходах. В частности, в рамках затратного подхода необходимо оценить величину затрат, необходимых на приобретение земельного участка под строительство. Для этого анализируются цены аналогичных участков. При этом имеющиеся различия между сравниваемыми объектами корректируются путем введения соответствующих поправок. Основное правило внесения процентных поправок: если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже - понижающий коэффициент. Внося поправки, необходимо помнить, что корректировкам подвергаются объекты-аналоги, объект оценки никогда не подвергается корректировкам.

       Для оценки рыночной стоимости земельного участка было выбрано 4 объекта-аналога  с похожими характеристиками в г. Нерюнгри. Расчет рыночной стоимости приведен в таблице 3.2.2.

       Аналог  № 1.Земельный участок площадью 1500 м².

       Аналог  № 2. Земельный участок площадью 5900 м².

       Аналог  № 3. Земельный участок площадью 4900 м².

       Аналог  № 4. Земельный участок площадью 3100 м². 
 

       Таблица 3.2.2 - Определение стоимости 1 м² земельного участка

Элементы  сравнения	Объект оценки	А1	А2	А3	А4
Цена  продажи объекта, тыс.р,		150	760	600	360
Размер, м2.	3800	1500	5900	4900	3100
Цена  единицы сравнения, т.р/м2,		0,1	0,13	0,12	0,12
Оцениваемые права собственности:	частная	частная	частная	Государст.	частная
процент отличия		0%	0%	10%	0%
корректировка, т.р.		0	0	0,012	0
скорректированная цена, т.р.		0,1	0,13	0,132	0,12
Условия финансирования:	типичные	типичные	кредит	типичные	типичные
процент отличия		0%	15%	0%	0%
корректировка, т.р.		0	0,0195	0	0
скорректированная цена, т.р.		0,1	0,1105	0,132	0,12
Условия продажи	типичные	Срочная продажа	Срочная продажа	типичные	типичные
процент отличия		10%	10%	0%	0%
корректировка, т.р.		0,01	0,01105	0	0
скорректированная цена, т.р.		0,11	0,12155	0,132	0,12
Дата  продажи	4 квртал 2006	3 кварт.	1 кварт.	4 квар.	2 кварт.
		2006	2006	2006	2006
процент отличия		2%	8%	0%	4%
корректировка, т.р.		0,0022	0,00972	0	0,0048
скорректированная цена, т.р.		0,1122	0,13127	0,132	0,1248
Местоположение	Цен.	с/о	Отд.	с/о	Цен.
процент отличия		10%	30%	10%	0%
корректировка, т.р.		0,01122	0,03938	0,0132	0
Асфальтобетонное  покрытие	До 50%	До 10 %	До 30 %	До 50%	До 30%
процент отличия		5%	3%	0%	3%
корректировка, т.р.		0,00561	0,00394	0	0,00374
Несущая способность грунтов	Выс.	Низк.	Выс.	Сред.	Сред.
процент отличия		7%	0%	4%	4%
корректировка, т.р.		0,00785	0	0,00528	0,00499
скорректированная цена, р.		114,44	95,83	124,08	133,54

 
 

       Для вывода о стоимости земельного участка необходимо провести согласование полученных скорректированных цен. Согласование - это не усреднение полученных промежуточных результатов, а процесс взвешивания и сравнения показателей с их характеристиками. Согласование проводится в соответствии с имеющимися отличиями аналогов от оцениваемого объекта.

       Для согласования широко используются различные  методы. В частности, суждение о стоимости  объекта можно принять в результате анализа четырех показателей [13]:

       1)  среднего арифметического значения скорректированных цен – 117 р.

       2)  модального значения. Мода - наиболее часто встречающееся значение в числовом ряду. Могут быть взяты наиболее близкие по значению часто встречающиеся цены. Округлим значения скорректированных цен до 0,5 и получим наиболее близкие по значению часто встречающиеся цены земельного участка.

     Итак, запишем все значения в один числовой ряд и выберем наиболее часто  встречающееся:

     114,44    95,83    124,08   133,54  

     Примем  модальное значение равным 114,44 р./м2.

       3)  медианного значения. Медиана - середина ранжированного числового ряда. Для определения медианы запишем все цены от минимального до максимального значения и выберем значение, находящееся в центре ряда, либо среднее между двумя - при четном количестве значений – 114,44 р.

       4)  скорректированной цены самого похожего на оцениваемый объект аналога. Чем меньше количество и величина поправок, тем больше аналог похож на объект оценки – 124,08 р.

       Стоимость 1 м² земельного участка в итоге  принимается как среднее арифметическое между значениями приведенных выше показателей:

       С = (117 + 114,44 + 114,44 + 124,08) / 4 = 117,49 р./м².

       Сз = С · Sуч-ка,                      (3.3)

       где С – стоимость единицы сравнения, р./м²,

       S_уч-ка – площадь земельного участка.

       Сз = 117,49 ·3800 = 446 462 руб.

       Следующий этап затратного подхода – расчет издержек, необходимых на воспроизводство  нового здания, являющегося точной копией оцениваемого. При проведении оценки, прежде всего, был произведен сбор и анализ информации о величине издержек, соответствующих стоимости нового строительства зданий, входящих в состав оцениваемого объекта.

       Издержки, соответствующие стоимости нового строительства для целей оценки недвижимости, определяются как сумма  прямых издержек, косвенных издержек и предпринимательской прибыли.

       Стоимость строительства нового здания рассчитывается с учетом положений Распоряжения Комитета по управлению Государственным имуществом Республики Саха (Якутия) №1266-р от 20.09.2002 г. по формуле 3.4.

       

                          (3.4)

       где С_смет – сметная стоимость строительства в ценах 2008 г., рублей.

       КИ₁ – косвенные затраты, не учтенные сметой;

       ПП  – прибыль предпринимателя.

       В соответствии с рекомендациями Комитета по управлению Государственным имуществом Республики Саха (Якутия) изложенными в распоряжении №1266-р от 20.09.2002г. величина косвенных затрат не учтенных в смете (КИ₁) составляет 5% от стоимости строительства и учитывают затраты на покупку мощностей то теплу и электроэнергии для жилых, административных, культурно – бытовых и торговых зданий.

       Налог на добавленную стоимость (НДС)  составляет  18 %.

       Прибыль предпринимателя – денежное вознаграждений, которое ожидает получить предприниматель  в виде премии за использование своего капитала, инвестированного в строительный проект. Величина прибыли предпринимателя составляет 15 % от величины всех затрат на строительство.

       Износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской  привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении со временем стоимости (обесценении) под воздействием различных факторов. Износ обычно измеряют в процентах, а стоимостным выражением износа является обесценение [13]. 

       В зависимости от причин, вызывающих обесценение объекта недвижимости, выделяют следующие виды износа: физический, функциональный и внешний.

       Физический  износ – постепенная утрата изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов, а также жизнедеятельности человека.

       Функциональным  износом называется величина, характеризующая  степень несоответствия основных параметров, определяющих условия эксплуатации, а также объем и качество предоставляемых услуг современным требованиям

       Внешний (экономический износ) – обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения. Внешний износ может «самоустраниться» из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды [9].

       В связи с тем, что объектом оценки является новое строительство, осуществляемое в нормативные сроки, накопленный  износ объекта равен нулю.

       Расчет  стоимости объекта затратным  подходом приведен в таблице 3.2.3.

       Таблица 3.2.3 – Расчет стоимости объекта затратным подходом

Параметр	Административное 3-х этажное здание с подвалом и мансардой в г. Нерюнри
Сметная стоимость строительства объекта в ценах 2008 г., руб.	160 360 663
Косвенные затраты, руб.	8 018 033
Прибыль предпринимателя, руб.	25 256 804
Полные  затраты на замещение, руб.	193 635 500
Стоимость земельного участка, руб.	446 462
Физический  износ	0
Функциональный  износ	0
Внешний износ	0
Накопленный износ	0
Стоимость объекта, полученная затратным подходом, руб.	194 081 962

 
 

       Таблица 3.2.3 – Продолжение

Параметр	Административное 3-х этажное здание с подвалом и мансардой в г. Нерюнри
Полезная  площадь здания, м², в т.ч.	3190
офисов, м²	2903,13
Автопарковка, м²	286,43
Стоимость 1 м² здания, полученная затратным подходом, руб.	60 841
Стоимость офисов, полученная затратным подходом, руб.	176 628 580
Стоимость автопарковка, полученная затратным  подходом, руб.	17 426 613