Экономическая оценка объекта недвижимости

 

       Таким образом, стоимость объекта, полученная затратным подходом, составляет 194 081 962 рубля, в том числе стоимость офисов – 176 628 580 рублей, стоимость автопарковки – 17 426 613 рублей.  

       3.2.5 Расчет стоимости объекта сравнительным подходом

       Сравнительный подход основан на определении стоимости недвижимости на основе сравнительного анализа рыночных данных о продажах аналогичных объектов.

       Основополагающим  принципом сравнительного подхода  к оценке недвижимости является принцип замещения, гласящий, что при наличии на рынке нескольких схожих объектов рациональный инвестор не заплатит больше той суммы, в которую обойдется приобретение недвижимости аналогичной полезности [7].

       Сравнительный подход наиболее действенен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи. Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе.

       Применение  сравнительного подхода заключается  в последовательном выполнении следующих действий [13]:

       - подробное исследование рынка  с целью получения достоверной  информации обо всех факторах, имеющих отношение к объектам  сравнимой полезности;

       - определение подходящих единиц  сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице;

       - сопоставление исследуемого объекта  с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравнимых;

       - приведение ряда показателей  стоимости сравнимых объектов  к одному или к диапазону рыночной стоимости исследуемого объекта.

       Основными методами сравнительного подхода являются метод прямого сравнения продаж и метод валового рентного мультипликатора. Выбор метода зависит от полноты  имеющейся информации о продажах аналогичных объектов.

       В методе прямого сравнения продаж подбираются аналоги, выбираются единицы  сравнения (объект целиком, 1 кв.м. и  т.д.) и вносятся поправки на выделенные различия в ценообразующих характеристиках  сравниваемых объектов. Размер величины поправок, необходимых для расчета скорректированных цен определяется по результатам исследования рынка. Для оценки в среднем подбирается от 3 до 5 аналогов.

       При внесении поправок необходимо подвергнуть  корректировкам каждую отличающуюся характеристику – элемент сравнения. Элементы сравнения принято делить на две группы. Первая группа – элементы, относящиеся к условиям сделки и состоянию рынка (проводятся путем применения каждой последующей поправки к предыдущему результату скорректированной цены).     Первая группа включает в себя: состав передаваемых прав собственности, условия финансирования сделки, условия продажи, время продажи.

       Вторая  группа – элементы, относящиеся  непосредственно к объекту недвижимости (производятся путем применения поправок каждого элемента к результату, полученному после корректировки на условия рынка, в произвольном порядке). Состав второй группы: местоположение, физические и экономические характеристики, дополнительные компоненты.

       Корректировка осуществляется путем внесения поправок в цену продажи или цену единицы сравнения сопоставимых объектов.

       Поправки  могут быть процентными и стоимостными.

       Процентные  поправки вносятся путем умножения  цены продажи объекта-аналога или  его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже – понижающий коэффициент [10].

       К процентным поправкам относятся  поправки на местоположение, износ, время продажи и др.

       Стоимостные поправки:

       а) денежные поправки, вносимые к единице  сравнения (1 га, единица плотности, 1 сотка), изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Поправка положительная, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, и отрицательная – если оцениваемый объект хуже.

       К денежным поправкам, вносимым к единице  сравнения, можно отнести поправки на качественные характеристики, а также поправки, рассчитанные статистическими методами.

       б) денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта-аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта.

       К денежным поправкам, вносимым к цене проданного объекта-аналога в целом, следует отнести поправки на наличие  или отсутствие дополнительных улучшений (складских пристроек, стоянок автотранспорта и пр.) [10].

       Способы внесения поправок [13]:

       1. Методы парных продаж. Подразумевается продажа двух объектов, в идеале являющихся точной копией друг друга, за исключением одного параметра (например, местоположения), наличием которого и объясняется разница в цене этих объектов. Данный метод позволяет рассчитать поправку на вышеупомянутую характеристику и использовать ее для корректировки на этот параметр цены продажи сопоставимого с объектом оценки объекта-аналога;

       2. Экспертные методы. Основой экспертных  методов расчета и внесения  поправок, обычно процентных, составляет субъективное мнение эксперта-оценщика о том, насколько оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога;

       3. Статистические методы. Суть метода  корреляционно-регрессионного анализа  состоит в допустимой формализации  зависимости между изменениями  цен объектов недвижимости и изменениями каких - либо его характеристик.

       Для вывода о стоимости объекта оценки проводят согласование полученных скорректированных цен. Согласование - это не усреднение полученных промежуточных результатов, а процесс взвешивания и сравнения показателей с их характеристиками. Согласование проводится в соответствии с имеющимися отличиями аналогов от оцениваемого объекта.

       Для согласования широко используются различные  методы. В частности, суждение о стоимости объекта можно принять в результате анализа четырех показателей:

       - среднего арифметического значения скорректированных цен;

       - модального значения. Мода - наиболее часто встречающееся значение в числовом ряду. Могут быть взяты наиболее близкие по значению часто встречающиеся цены;

       - медианного значения. Медиана - середина ранжированного числового ряда. Для определения медианы необходимо записать все цены от минимального до максимального значения и выбрать значение, находящееся в центре ряда, либо среднее между двумя - при четном количестве значений;

       - скорректированной цены самого похожего на оцениваемый объект аналога. Чем меньше количество и величина поправок, тем больше аналог похож на объект оценки.

       Стоимость объекта оценки в итоге принимается как среднее арифметическое между значениями приведенных выше показателей.

       В рамках сравнительного подхода оценим стоимость офисных помещений. 

       Расчет  стоимости 1м² офисных  помещений сравнительным  подходом

       Для оценки рыночной стоимости 1м² офисов сравнительным подходом было выбрано 4 объекта-аналога с похожими характеристиками в г. Нерюнгри.

Аналог  № 1. Торгово-офисное здание «Альянс» ул. Геологов.

       Офис  общей площадью 220 м².

Аналог  № 2. Административное здание «Якутуглестрой» ул. Набережная

       Офис  общей площадью 340 м².

       Аналог  № 3. Торгово-офисное здание по пр. Ленина

       Офис  общей площадью 120 м².

       Аналог  № 4. Торгово-офисное здание «Каскад» по ул. Мира

       Офис  общей площадью 135 м².

       Расчет  рыночной стоимости приведен в таблице 3.2.4 
 
 
 
 
 
 

       Таблица 3.2.4 - Определение стоимости 1 м² офисных помещений

Элементы  сравнения	Объект	А1	А2	А3	А4
	оценки
1	2	3	4	5	6
Цена  продажи объекта, руб.		8 470 000	12 580 000	4 416 000	4 860 000
Общая площадь,м2	150	220	340	120	135
Цена 1 м², руб.		38 500	37 000	36 800	36 000
Оцениваемые права собственности:	частная	частная	частная	частная	частная
- корректировка		0%	0%	0%	0%
скорректированная цена р.		38 500	37 000	36 800	36 000
Условия финансирования:	Без рассроч-ки	Без рассроч-ки	Без рассроч-	Без рассроч-	Без рассроч-
			ки	ки	ки
- корректировка		0%	0%	0%	0%
- скорректирован		38 500	37 000	36 800	36 000
ная цена, р.
Условия продажи:	Чистая продажа	Чистая продажа, торг	Чистая продажа	Чистая продажа	Чистая продажа
- корректировка.		-4%	0%	0%	0%
скорректированная цена, р.		36 960	37 000	36 800	36 000
Дата  продажи:	4 кварт. 2008	4 кварт. 2008	4 кварт. 2008	3 кварт. 2008	3 кварт. 2008
- корректировка		0%	0%	5%	5%
- скорректирован		36 960	37 000	38 640	37 800
ная цена, р.
Местоположение	г.Нерюнгри, централ. положе-ние,	г.Нерюнгри, средне отдален-ный район,	г.Нерюнгри, отдален-ный  район,	г.Нерюнгри, централь-ное  положе-ние,	г.Нерюнгри, находится внутри жилого квартала, средне отдален-ный район
	близость  главной автодороги	находит-ся внутри жилого квартала	близость главной  автодо- роги	близость главной  автодо-роги
- корректировка		5%	8%	0%	5%

 
 

Таблица 3.2.4 – Продолжение

Элементы  сравнения	Объект	А1	А2	А3	А4
	оценки
Физические  характеристики:
Техническое состояние:	отличное	отличное	хор.	отличное	хор.
- корректировка		0%	5%	0%	5%
Под земная автопарковка:	есть	нет	нет	нет	нет
- корректировка		9%	9%	9%	9%
Высота  потолков:	3	3	3	2,8	2,8
- корректировка		0%	0%	-1%	-1%
Круглосуточная  охрана:	есть	есть	есть	нет	нет
- корректировка		0%	0%	2%	2%
Скорректирован-ная  цена, р.		42 134	45 140	42 504	45 360
Стоимость 1 м2, руб.	43 785