Оценка объекта недвижимости

Содержание

Приложения

 

Введение

 

Становление и развитие рыночных отношений в экономике России связано в значительной мере с объектами недвижимости, которые выступают в качестве средств производства (земля, производственные, складские, торговые, административные и прочие здания, помещения и сооружения). Кроме того, объектами недвижимости являются земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи, которые выступают в качестве предметов потребления. Объекты недвижимости, выступая в качестве основы общественного производства, являются базой хозяйственной деятельности, развития предприятий и организаций всех форм собственности. Недвижимость обладает особенностями товара, который продается и покупается, т.е. обращается на рынке. И, безусловно, участникам рынка необходимо знать, сколько стоит тот или иной объект недвижимости. При этом условия отчуждения объекта могут быть самыми разными: от продажи квартиры до реализации огромных комплексов зданий, сооружений, земельных участков.

Недвижимое имущество (недвижимые вещи) - земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, как то: здания, сооружения, леса и многолетние насаждения. Недвижимое имущество определено как имущество, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно. В соответствии с законом к недвижимому имуществу также относятся воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Подход к оценке стоимости - общий способ определения стоимости, в рамках которого используется один или более методов оценки.

Метод оценки стоимости - способ определения стоимости, который  варьируется в зависимости от подхода к оценке стоимости.

В настоящее время существует три подхода к оценке рыночной стоимости недвижимости: затратный, доходный и сравнительный подходы. Иногда в литературе эти подходы называют методами, однако, согласно российскому законодательству, в оценке существуют именно подходы, содержащие соответствующие методы. В Стандартах оценки даны следующие определения каждому из подходов:

затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта  оценки, основанных на определении  затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с  учетом его износа;

сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними; доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Цель данной работы является определение стоимости имущественного комплекса разными методами и  подходами.

Задачи данной курсовой научится вычислять стоимость объекта  сравнительным подходом, доходным подходом (метод прямой капитализации, методом дисконтирования будущих доходов).

 

1. Описание объектов  оценки

 

Объектом оценки выступает  имущественный комплекс, состоящий  из 5 зданий производственного назначения.

Представим краткие  сведения об объектах оценки:

1. Здание материального склада, инв. №5

Представляет собой  складское помещение облегченной  конструкции. Построено хозяйственным способом.

Общая характеристика:

Год постройки	1980
Количество  этажей	один
Общая площадь	720 м²
Высота здания	6 м
Строительный  объем	4552,0 м³
Нормативный срок эксплуатации	100 лет
Класс капитальности	второй

 

Характеристика конструктивных элементов здания

Здание одноэтажное  с металлическим каркасом. Сетка  колонн – 6х12 м

Здание имеет:

• фундамент: бетонный, монолитный;
• колонны и балки перекрытия и связи: из металлопроката (швеллер № 20);
• стены наружные: из металлического листа;
• крыша: из металлического листа, двускатная, кровельное покрытие – рубероидовое;
• полы: нет;
• окна: металлический переплет, одинарные;
• ворота: металлические;
• внутренняя отделка: нет;
• инженерное обеспечение: осветительная и силовая электросети.
• В здании действует кран-балка грузоподъемностью 3,2т.

Техническое состояние  здания

Осмотр здания показал, что крыша и стены требуют  частичного ремонта, в бетонном полу имеются трещины, здание слабо освещено. Необходимо устройство отопительной системы.

2. Здание центральных  мастерских, инв. № 6.

Фактически представляет собой группу одноэтажных пристроенных друг к другу зданий, в которых  размещены: котельная, столярная мастерская, складские помещения, гараж на три автомашины, электрическая подстанция.

Общая характеристика: 

Год постройки: не установлен, однако по характеру строений можно предположить, что объект строился хозяйственным способом в течении нескольких лет (год постановки на балансовый учет – апрель 1995).

Количество  этажей: один; блок электрической подстанции имеет второй технический этаж.

Общая площадь	805,6 м²
Площадь застройки	750 м²
Высота здания	5,5 м
Строительный  объем, в том числе  блок электроподстанции	4353,5 м³ 673,6 м³
Нормативный срок эксплуатации	100
Класс капитальности	второй

 

Характеристика  конструктивных элементов здания

Здание имеет:

• фундамент: ленточный, бетонный, монолитный; под колоннами: бетонный, монолитный;
• стены и перегородки: кирпичные;
• колонны и балки перекрытий: металлические;
• перекрытия: плиты плоские, железобетонные;
• кровля: беспередаточного типа, двускатная, рубероидовая;
• наружная лестница: металлическая;
• полы: бетонные;
• окна: стандартных типоразмеров для объектов сельского строительства производственного назначения, двойные;
• двери и ворота: в основном металлические, часть – деревянные, обшитые жестью;
• внутренняя отделка: в основном низкокачественная побелка потолков и стен с маслянно-окрашенными панелями на высоту до 2,0 м;
• наружная отделка: кирпичная кладка из силикатного кирпича под расшивку;
• инженерное обеспечение: осветительная и силовая электросети,
• водопровод и канализация отсутствует.
• в отдельных помещениях установлена принудительная вытяжная вентиляция.

Техническое состояние здания

Здание строилось хозяйственным способом, что обусловило низкое качество строительства.

Обследование, проведенное  оценщиком, показало, что некоторые  фундаменты под внутренними стенами и перегородками просели, что привело к растрескиванию кирпичной кладки стен и перегородок.

Неудовлетворительное  состояние гидроизоляции фундаментов  и цоколя обусловило намокание стен от 10 до 20 % от высоты кирпичной кладки.

В помещениях несущие стены  частично поражены грибком (белый домовой  гриб «poria vapoporia»), являющимся сильным разрушителем.

Кровля здания изношена и требует замены.

Необходимо обновление внутренней отделки и ремонт до 20 % площади полов.

Система электроосвещения должна быть приведена в соответствие с типовыми нормами освещенности рабочих мест.

3. Здание подсобного производства, инв. № 7.

Представляет собой  одноэтажную пристройку к механическим мастерским.

Общая характеристика

Год постройки	1975
Количество  этажей	один
Общая площадь	158,0 м²
Высота здания	3,2 м
Строительный  объем	850,7 куб.м.
Нормативный срок эксплуатации	100
Класс капитальности	второй

Характеристика  конструктивных элементов здания

Здание имеет:

• фундамент: ленточный, бетонный, монолитный;
• стены и перегородки: кирпичные;
• перекрытия: плиты железобетонные, плоские;
• крыша: бесчердачного типа, односкатная, рубероидовое;
• полы: бетонные;
• окна: нет;
• двери и ворота: металлические;
• внутренняя отделка: низкокачественная побелка стен и потолков с маслянно-окрашенными панелями на высоту до 2,0 м.;
• наружная отделка: кирпичная кладка из силикатного кирпича под расшивку;
• инженерное обеспечение: осветительная и силовая электросети, водопровод и канализация.

 

 

Техническое состояние здания

Качество строительства  здания – низкое. Разрушена гидроизоляция. Площадь разрушения стен составляет 10 %. Кровля требует ремонта. Необходима реконструкция санузла.

4. Здание механических  мастерских, инв. № 8.

Представляет собой  одноэтажное здание, построенное, судя по всему, по типовому проекту, характерному для сельской производственной застройки.

Общая характеристика:

Год постройки	1973
Количество  этажей	один
Площадь общая	733,7 м²
Высота здания	3,8 м
Строительный  объем	4457,5 м³
Нормативный срок эксплуатации	100
Класс капитальности	второй

Характеристика  конструктивных элементов здания

Здание имеет:

• фундамент: ленточный, бетонный, монолитный;
• стены и перегородки: кирпичные;
• перекрытия: плиты плоские, железобетонные;
• крыша: бесчердачного типа, двускатная, рубероидовая;
• полы: бетонные;
• окна: стандартных типоразмеров для объектов сельского строительства производственного назначения, двойные;
• двери: деревянные и металлические;
• внутренняя отделка: низкокачественная побелка стен и потолков с маслянно-окрашенными панелями на высоту до 2,0 м.;
• наружная стены: кирпичная кладка под расшивку;
• инженерное обеспечение: электрическая и силовая электросети; центральное отопление. В отдельных помещениях устроена принудительная вытяжная вентиляция;
• размещены: 3 тельфера грузоподъемностью до 500 кг; 2 тельфера грузоподъемностью до 1 т; кран-балка грузоподъемностью до 2-х т.

Техническое состояние здания

В здании необходимы ремонт кровли, внутренней отделки, реконструкция  осветительной системы.

5. Здание основного  производства, инв. № 9.

Фактически используется под склад.

Общая характеристика