Оценка недвижимости

Для оценки недвижимости (земли  и зданий, сооружений) возможно использование  трех подходов: доходного, сравнительного и затратного. Применение доходного подхода

Доходный подход при оценке объектов недвижимости включает в себя два метода:

Метод капитализации доходов;

Метод дисконтированных денежных потоков.

Метод капитализации доходов  используется при оценке приносящей доход недвижимости. Доходы от владения недвижимостью могут, например, представлять собой текущие и будущие поступления  от сдачи ее в аренду, доходы от возможного прироста стоимости недвижимости при  ее продаже в будущем. Результат по данному методу состоит как из стоимости зданий, сооружений, так и из стоимости земельного участка.

Целесообразно выделить основные этапы процедуры оценки методом  капитализации:

1. Оценивается потенциальный  валовый доход. Делается это на основе анализа текущих ставок и тарифов, существующих на рынке недвижимости для сравнимых объектов. Потенциальный валовый доход (ПВД) — доход, который можно получить от недвижимости при 100 % использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и принятой арендной ставки.

ПВД = S * Cа , где

S — площадь в кв. м., сдаваемая в аренду;

Cа — арендная ставка за 1 кв. м.

Как правило, величина арендной ставки зависит от местоположения объекта, его физического состояния, наличия  коммуникаций, срока аренды и т. д.

2. Оцениваются предполагаемые  потери от недоиспользования  объекта недвижимости и потери  при сборе платежей. Уменьшение  ПВД на величину потерь дает  величину действительного валового  дохода (ДВД), который определяется  по формуле

ДВД = ПВД - потери.

3. Рассчитываются предполагаемые  издержки по эксплуатации оцениваемой  недвижимости. Периодические расходы  для обеспечения нормального  функционирования объекта и воспроизводства  дохода называются операционными  расходами.

Операционные расходы  принято делить на:

условно-постоянные расходы;

условно-переменные или эксплуатационные расходы;

расходы на замещение или  резервы.

К условно -постоянным относятся расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг (например, страховые платежи).

К условно-переменным относятся расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг.

Основными условно-переменными  расходами являются коммунальные расходы, расходы на содержание территории, расходы на управление, зарплата обслуживающему персоналу и т. д.

К расходам на замещение относятся  расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся компонентов  улучшений (обычно к таким компонентам  относят кровлю, покрытие пола, санитарно-техническое  оборудование, электроарматуру).

В расчете подразумевается, что деньги на это резервируются, хотя большинство владельцев недвижимости, в действительности, этого не делает. Если владелец планирует замену изнашивающихся улучшений в течение срока  владения, то указанные отчисления необходимо учитывать при расчете  стоимости недвижимости рассматриваемым  методом.

Пример. Косметический ремонт, требующийся один раз в 6 лет, обходится  владельцу в 10.000$. Последний раз  ремонт был проведен 2 года назад. Срок владения 5 лет. Необходимо рассчитать расходы на замещение по статье косметического ремонта за первый год владения.

Решение. Следующий ремонт необходимо провести через 4 года (6 - 2), следовательно, он придется на нынешнего  владельца, и расходы на замещение  составят 10.000 : 4 = 2.500$.

Если в период предполагаемого  срока владения не предусматривается  замена быстроизнашивающихся компонентов, то расходы на их замещение не учитываются. Но необходимость проведения ремонта  в будущем повлияет на цену реверсии (перепродажи).

Пример. Текущий ремонт, требующийся  один раз в 6 лет, обходится владельцу  в 10.000$. Последний раз ремонт был  проведен 2 года назад. Срок владения 3 года. Необходимо рассчитать расходы  на замещение по статье косметического ремонта за первый год владения.

Решение. Ремонт придется делать следующему владельцу, следовательно, расходы на замещение для нынешнего  владельца равны 0. Но цена реверсии уменьшится на размер износа, т. е. на (2+3 / 6) от стоимости ремонта, что составляет 8.333,3 $.(10000 * 5/6)

4. Определяется прогнозируемый  чистый операционный доход посредством  уменьшения ДВД на величину  операционных расходов. Таким образом,  ЧОД = ДВД - Операционные расходы  (за исключением амортизационных  отчислений).

5. Рассчитывается коэффициент  капитализации. Существует несколько  методов определения последнего:

5.1. Метод кумулятивного  построения.

5.2. Метод определения коэффициента  капитализации с учетом возмещения  капитальных затрат.

5.3. Метод связанных инвестиций  или техника инвестиционной группы.

5.4. Метод прямой капитализации. Метод кумулятивного построения

Коэффициент капитализации  в оценке недвижимости состоит из двух элементов:

ставки дохода на инвестиции (ставки дохода на капитал). Это компенсация, которая должна быть выплачена инвестору  за ценность денег с учетом фактора  времени, риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями.

нормы возврата (возмещения) капитала. Под возвратом капитала понимается погашение суммы первоначальных вложений. Причем этот элемент коэффициента капитализации применяется только к изнашиваемой, т. е. теряющей стоимость  части активов.

Ставка дохода на капитал  строится на базе:

1. безрисковой ставки дохода;

2. премии за риск;

3. премии за низкую ликвидность  недвижимости;

4. премии за инвестиционный  менеджмент.

Безрисковая ставка дохода. Она используется в качестве базовой, к которой добавляются остальные, ранее перечисленные, составляющие. Для определения безрисковой ставки можно пользоваться как среднеевропейскими показателями по безрисковым операциям, так и российскими.

В случае использования среднеевропейских  показателей к безрисковой ставке прибавляется премия за риск инвестирования в данную страну, так называемый страновой риск.

Показатели берутся исходя из ставки дохода на государственные облигации или, что является предпочтительнее, ставок по валютным депозитам (сравнимой длительности и размеров суммы) банков высшей категории надежности. Безрисковая ставка определяет минимальную компенсацию за инвестирование в данный объект.

Премия за риск. Все инвестиции, за исключением ранее перечисленных, имеют более высокую степень риска, зависящую от особенностей оцениваемого вида недвижимости. Чем большим является риск, тем выше должна быть величина процентной ставки для компенсации первого.

Премия за низкую ликвидность. Ликвидность показывает, насколько  быстро недвижимость может быть превращена в наличные деньги. Недвижимость относительно низколиквидна. Особенно высока эта премия в странах, где слабо развита ипотека.

Премия за инвестиционный менеджмент. Чем более рискованы и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Инвестиционный менеджмент не следует путать с управлением недвижимостью, расходы по которому включаются в операционные расходы.Метод определения коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат

Как уже отмечалось ранее, коэффициент капитализации применительно  к недвижимости включает в себя ставку дохода на инвестиции и норму возврата капитала. Если прогнозируется изменение  стоимости актива (уменьшение или  рост), то возникает необходимость  учета в коэффициенте капитализации  возмещения капитала.

Существуют три способа  возмещения инвестированного капитала:

1. Прямолинейный возврат  капитала (метод Ринга).

2. Возврат капитала по  фонду возмещения и ставке  дохода на инвестиции (метод Инвуда). Его иногда называют аннуитетным методом.

3. Возврат капитала по  фонду возмещения и безрисковой  ставке процента (метод Хоскольда).

Метод Ринга. Этот метод целесообразно  использовать, когда ожидается, что  поток доходов будет систематически снижаться, а возмещение основной суммы  будет происходить равными частями. Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100% стоимости  актива на остающийся срок полезной жизни, иначе говоря, она представляет величину обратную сроку службы актива.

Пример.

Условия инвестирования:

- сумма = 2.000 $;

- срок = 5 лет;

- ставка дохода на инвестиции = 12 %.

Решение.

Ежегодная прямолинейная  норма возврата составит 20%, так как  за 5 лет будет списано 100 % актива (100% : 5 = 20%). В этом случае коэффициент капитализации составит: 20% + 12% = 32%.

Ежегодно будет возвращаться 20% первоначальных инвестиций наряду с 12% доходом на инвестиции. Отметим, что  выплачиваемые проценты в абсолютном выражении из года в год будут  убывать, так как начисляются  они на убывающий остаток основной суммы. Для первого года проценты будут составлять 240 долл.; для второго  — 192; для третьего — 144; для четвертого — 96; для пятого — 48 долл. (см. рис. ниже)

Метод Инвуда. Этот метод применяется, когда ожидается, что в течение всего прогнозного периода будут получены постоянные, равновеликие доходы. Одна часть этого потока доходов будет представлять собой доход на инвестиции, а другая будет обеспечивать возмещение или возврат капитала.

Более того, сумма потока доходов будет представлять собой  доход на инвестиции, а другая будет  обеспечивать возмещение или возврат  капитала.

Более того, сумма возврата капитала будет реинвестироваться  по ставке дохода на инвестиции (капитал). В этом случае норма возврата инвестиций как составная часть коэффициента капитализации будет равна фактору  фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям (этот фактор берется из таблицы шести  функций сложного процента). Сам  же коэффициент капитализации при  потоке равновеликих доходов будет  равен сумме ставки дохода на инвестиции и фактору фонда возмещения для  этого же процента (коэффициент капитализации  можно взять из таблицы шести  функций сложного процента в графе  взнос на амортизацию единицы).

Пример.

Условия инвестирования:

- сумма = 2.000 $;

- срок = 5 лет;

- ставка дохода на инвестиции = 12 %.

Решение. Ежегодный равновеликий поток доходов равен 2.000 * 0,2774097 (графа  взнос на амортизацию единицы  для 12% - 5 лет) = 554,81.

Процент за первый год составляет 240 (12% от 2.000), а возврат основной суммы = 314,81 (554,81 - 240). (см. табл. ниже)

Если ежегодно получаемые 314,81 реинвестируется под 12% годовых, то в конце второго года возврат основной суммы будет равен 352,58; в конце третьего — 394,89; в конце четвертого — 442,28; а в конце пятого — 495,35.

Итого, в течение пяти лет  вся основная сумма в размере 2.000 будет возвращена. В начале второго  года остаток основной суммы будет 1.685,19, соответственно, начисленный  процент будет равен 202,23; в начале третьего года остаток основной суммы  будет 1.332,61 [2.000 - (314,81 + 352,58)], а процент  соответственно 159,92; далее по годам: 937,72 и 112,53; 495,44 и 59,46 долл.

Коэффициент же капитализации  рассчитывается путем сложения ставки дохода на капитал (инвестиции) 0,12 и  фактора фонда возмещения (для 12%, 5 лет) 0,1574097. В результате получается коэффициент капитализации равный 0,2774097, как если бы он был взят из графы «взнос на амортизацию» (для 12%, 5 лет).

Проценты, долл.  

240 

202,23

159,92

112,53

59,4

возврат основной суммы (долл.)  314,81 352.58 394,89 442,28 495,41

годы 1 2 3 4 5

Равновеликий поток доходов, долл. 554,81 554,81 554,81 554,81 554,81

Метод Хоскольда. Его используют в тех случаях, когда ставка дохода, приносимая первоначальными инвестициями, настолько высока, что становится маловероятным осуществление реинвестирования по той же ставке. Поэтому для инвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке.

Пример. Инвестиционный проект предусматривает ежегодный 12% доход  на инвестиции (капитал) в течение 5 лет. Суммы в счет возврата инвестиции могут быть без риска реинвестированы  по ставке 6%.

Решение. Если норма возврата капитала будет равна 0,1773964, что представляет собой фактор фонда возмещения при 6% за 5 лет, то коэффициент капитализации (R) будет равен 0,12 + 0,1773964 = 0,2973964.

В случае когда прогнозируется, что инвестиции потеряют стоимость не полностью, а лишь частично, то коэффициент капитализации будет рассчитываться несколько иначе.

Пример. Прогнозируется продажа  объекта недвижимости через 5 лет  за 50% его нынешней стоимости. Ставка дохода на инвестиции 12%.

Решение. По методу Ринга  норма возврата капитала 20% (100% : 5 лет) * 1/2 = 10%. R = 0,1 (норма возврата капитала) + 0,12 (ставка дохода на инвестиции) = 0,22 = 22%.

По методу Инвуда норма возврата капитала определяется путем умножения фактора фонда возмещения на процент потери стоимости.

50%-ная потеря * 0,1574097 = 0,07887. R = 0,0787 (норма возврата капитала) + 0,12 (ставка дохода на инвестиции) = 0,1987 = 19,87%.

При вложении инвестиций в  недвижимость, инвестор рассчитывает на будущий рост стоимости первоначально  вложенного капитала. Этот расчет строится на прогнозе инвестора о повышении  цены земли, зданий, сооружений под  влиянием роста спроса на отдельные  виды недвижимости или из-за роста  инфляции. В связи с этим появляется необходимость учета в коэффициенте капитализации прироста стоимости  капиталовложений.

Пример. Требуемая ставка дохода на капитал равна 12%. Прирост  стоимости будет происходить  в течение последующих пяти лет  и составит 40%.

Решение.

1. Рассчитается отложенный  доход 0,4 * 0,1574 (фактор фонда возмещения  за 5 лет при 12%) = 0,063.

2. Из требуемой ставки  дохода на капитал вычитается  отложенный доход и, таким образом,  определяется коэффициент капитализации. 

R = 0,12 - 0,063 = 0,057 = 5,7%.

В случае повышения стоимости  инвестированных средств, выручка  от продажи не только обеспечивает возврат всего вложенного капитала, но и приносит часть дохода, необходимого для получения 12% отдачи на капитал. Поэтому коэффициент капитализации  должен быть уменьшен с учетом ожидаемого прироста капитала. Метод связанных  инвестиций или техника инвестиционной группы