Оценка недвижимости

Так как большинство объектов недвижимости покупается с помощью  заемного и собственного капитала, коэффициент капитализации должен удовлетворять требованиям доходности на обе части инвестиций. Величина данного коэффициента определяется методом связанных инвестиций или  техникой инвестиционной группы. Коэффициент  капитализации для заемных средств  называется ипотечной постоянной и  рассчитывается по следующей формуле:

Если условия кредита  известны, то ипотечная постоянная определяется по таблице шести функций  сложного процента: она будет представлять собой сумму ставки процента и  коэффициента фонда возмещения или  же будет равна коэффициенту взноса на амортизацию единицы.

Существует еще один метод  определения коэффициента капитализации  — метод прямой капитализации.

Основываясь на рыночных данных по ценам продаж и значений ЧОД  сопоставимых объектов недвижимости, можно вычислить коэффициент  капитализации. Определенный таким  путем коэффициент капитализации  называется общим. Эта формула используется, когда перепродажа актива производится по цене равной сумме первоначальных инвестиций и, следовательно, нет необходимости  включать в коэффициент капитализации  надбавку за возмещение капитала, а  также когда прогнозируется поступление  равновеликих доходов.

Пример. Имеется информация о недвижимости, сопоставимой с оцениваемой. Она показывает, что сопоставимая недвижимость продана за 325.000, а ЧОД составил 30.000 $.

Найти общий коэффициент  капитализации позволяет вышеприведенная  формула:

R = 30000/325000 = 0,09, или 9%.

6. На последнем этапе  метода капитализации доходов  стоимость недвижимого имущества  определяется посредством деления  величины прогнозируемого чистого  операционного дохода (результат  4-го этапа) на коэффициент капитализации  (результат 5-го этапа):

или ЧОД / Коэффициент капитализации

Метод дисконтированных денежных потоков. Этот метод используется для  определения текущей стоимости  тех будущих доходов, которые  принесет использование объекта  недвижимости и возможная его  продажа.

Определение обоснованной рыночной стоимости с использованием метода дисконтированных денежных потоков  можно разделить на несколько  этапов:

1. Составляется прогноз  потока будущих доходов в период  владения объектом недвижимости.

2. Рассчитывается стоимость  оцениваемого объекта недвижимости  на конец периода владения, т.е.  стоимость предполагаемой продажи  (реверсии), даже если в действительности  продажа не планируется.

3. Выводится ставка дисконта  для оцениваемой недвижимости  на существующем рынке.

4. Производится приведение  будущей стоимости доходов в  период владения и прогнозируемой  стоимости реверсии к текущей  стоимости.

Таким образом:

Стоимость недвижимого имущества = Текущая стоимость периодического потока дохода + Текущая стоимость  реверсии

Пример. Инвестор приобретает  недвижимость и сдает ее в аренду на 10 лет с получением следующих  сумм арендной платы, выплачиваемых  авансом. Ставка дисконта 11%.

Год Годовая арендная плата, долл. Текущая стоимость единицы при 11% Текущая стоимость, долл.

0 60.000   60.000

1 62.000 0,900901 55855,86

2 64.000 0,811622 51943,81

3 66.000 0,731191 48258,61

4 68.000 0,658731 44793,71

5 70.000 0,593451 41541,57

6 72.000 0,534641 38494,15

7 74.000 0,481658 35642,69

8 76.000 0,433926 32978,38

9 78.000 0,390925 30492,15

Итого: текущая стоимость  арендных платежей 440.000,93 

Ожидается, что к концу  срока аренды недвижимость будет  стоить порядка 600.000 $. Текущая стоимость  реверсии:

10 600.000 0,352184 211310,40

Итого: текущая стоимость  недвижимости 651311,33

Применение сравнительного (рыночного) подхода для оценки недвижимости

Сравнительный (рыночный) подход представлен:

методом сравнения продаж;

методом валового рентного мультипликатора.

Метод сравнения продаж. Данный метод основан на сопоставлении  и анализе информации о продаже  аналогичных объектов недвижимости, как правило, за последние 3—6 месяцев. Основополагающим принципом метода сравнительных продаж является принцип замещения, гласящий, что при наличии на рынке нескольких объектов рациональный инвестор не заплатит за данный объект больше стоимости недвижимости аналогичной полезности.

Под полезностью понимается совокупность характеристик объекта, определяющих назначение, возможность  и способы его использования, а также размеры и сроки  получаемого в результате такого использования дохода. Данный метод  является объективным лишь в случае наличия достаточного количества сопоставимой и достоверной информации по недавно  прошедшим сделкам.

Этот метод требует  базы данных по совершенным сделкам, включающей информацию об условиях и  ценах сделок, продавцах и покупателях. Оценщик должен выяснить, не действовал ли покупатель или продавец в условиях финансового давления, являются ли обе стороны сделки независимыми, обладали ли они типичной для данного рынка информацией, действовали ли экономически рационально, было ли финансирование типичным для рынка. Для выявления анализа сделок произведенных с объектами, сопоставимыми с оцениваемым, необходимо выявить сегмент рынка, для которого эти объекты типичны.

Сегментирование рынка —  процесс разбиения рынка на сегменты (сектора) схожие по следующим параметрам:

назначение использования  объекта;

качество объекта;

передаваемые юридические  права и ограничения;

инвестиционная мотивация;

пути финансирования и  т. д.

Выбор объектов в качестве аналогов необходимо производить на том же сегменте рынка, к которому относится оцениваемый объект. Причем необходимо обратить внимание на следующие  моменты:

Характерный для данного  сегмента срок экспозиции. Если объект был продан за меньший для стандартного срока экспозиции период, это скорее всего свидетельствует о том, что цена была занижена. Напротив, если объект находился на рынке дольше стандартного срока экспозиции, то цена, по всей видимости, была завышена. И в том и в другом случаях сделка не является типичной для данного сегмента рынка и не может рассматриваться в качестве сравнимой.

Независимость субъектов  сделки. Если покупатель и продавец являются представителями холдинга и дочерней компании, то маловероятно заключение сделки между ними по рыночной цене. То же самое относится к  сделкам с объектами, отягощенными залогом.

Инвестиционная мотивация. Она должна быть одинаковой при осуществлении  сделок с оцениваемым объектом и  объектами-аналогами.

Метод сравнения продаж включает несколько этапов:

Выбор объектов недвижимости -аналогов. Для более объективной оценки необходим анализ не менее 3—5 сопоставимых продаж.

Оценка поправок по элементам  и расчет скорректированной стоимости.

1. Сравнение и сопоставление  оцениваемого объекта с объектами-аналогами  производится по двум компонентам:

по единицам сравнения;

по элементам сравнения.

Применяются следующие единицы  сравнения:

цена за 1 га — для больших  массивов сельскохозяйственного назначения , промышленного и жилищного строительства;

цена за 1 кв. м. — в деловых  центрах городов, для офисов;

цена за 1 лот — стандартные  по форме и размеру участки  в районах жилой, дачной застройки;

цена за фронтальный метр — при коммерческом использовании  в городах (общая площадь объекта  считается пропорциональной длине  его границы по какой-либо улице  или шоссе);

цена за единицу плотности  — коэффициент отношения площади  застройки и площади земельного участка;

цена за единицу, приносящую доход — в спортивных комплексах, ресторанах, театрах это одно посадочное место, а в гаражах и автостоянках — место парковки одного автомобиля.

Элементами сравнения  для объектов недвижимости являются:

переданные имущественные  права.

условия финансирования сделки. Могут иметь место различные  варианты, например, финансирование сделки продавцом при предоставлении последним  ипотечного кредита.

условия продажи. Корректировка  на условия продажи отражает нетипичные для рынка отношения между  продавцом и покупателем.

время продажи. Время продажи  является одним из основных элементов  сравнения сопоставимых продаж. Для  внесения поправки на время продажи  необходимо знать тенденции изменения  цен на рынке недвижимости с течением времени.

местоположение.

физические характеристики. Физические характеристики объекта  недвижимости включают в себя размеры, конструктивные элементы, внешний вид  и т. д.

2. Оценка поправок по  элементам и расчет скорректированной  стоимости.

Поправками называются корректировки, которые вводятся в цену продажи  объекта-аналога при приведении его ценообразующих характеристик  к характеристикам оцениваемого объекта. Необходимо учитывать, что:

поправкам не поддаются сегментообразующие характеристики, например, назначение использования объекта.

не всегда можно рассчитать поправки на условия финансирования, на условия продаж. По возможности  лучше не рассматривать аналоги, отличающиеся от оцениваемого объекта  по этим характеристикам. При отсутствии такой возможности поправки на эти  характеристики необходимо вносить  в первую очередь.

Объектом корректировки  является цена продажи сопоставимого  объекта недвижимости. Если элемент  сопоставимой продажи превосходит  по качеству тот же элемент в оцениваемом  объекте, то делается минусовая поправка, если же уступает, то вносится плюсовая поправка.

В зависимости от отношения  к цене единицы сравнения поправки делятся на:

- процентные;

- денежные:

- денежные относительные;

- денежные абсолютные.

Процентные поправки вносятся путем умножения стоимости аналога  или его единицы сравнения  на величину процентной поправки.

Из формулы видно, что  процентная поправка может быть отнесена как к цене аналога в целом, так и к цене его единицы  сравнения. Это свидетельствует  о том, что величины процентных поправок не зависят от количества единиц сравнения. К процентным поправкам можно  отнести, например, поправки на местоположение, время продаж.

Денежные поправки. Относительная  денежная поправка изменяет цену лишь одной единицы сравнения. Стоимость  оцениваемого объекта с учетом относительной  денежной поправки рассчитывается следующим  образом:

Под — величина относительной денежной поправки, остальные обозначения идентичны обозначениям предыдущей формулы.

Относительную денежную поправку удобнее относить к цене единицы  сравнения, поэтому общая величина для всего объекта зависит  от количества единиц сравнения.

Абсолютная денежная поправка относится к цене аналога в  целом и ее величина не зависит  от количества единиц сравнения. К абсолютным денежным поправкам относятся поправки на дополнительные улучшения, например, наличие автостоянки. Поэтому стоимость  оцениваемого объекта с учетом абсолютной денежной поправки выглядит следующим  образом:

Пад — величина абсолютной денежной поправки.Способы расчета и внесения поправок

Существуют следующие  основные методы расчета поправок:

метод, связанный с анализом парных продаж;

метод прямого анализа  характеристик;

экспертный метод расчета.

Метод, связанный с анализом парных продаж.

Парной продажей называется продажа двух объектов идентичных почти  во всем за исключением одной, как  правило, характеристики. Ее аналитик и пытается оценить. В основе данного  метода лежит следующее логическое рассуждение: если между двумя сопоставимыми объектами имеется единственное различие, то разница в продажных ценах может быть приписана этому различию.

Объекты парной продажи совсем не обязательно должны быть сопоставимы  с объектом и его аналогами. Но парная продажа обязательно должна быть выявлена на том же сегменте рынка, что и оцениваемый объект.

Пример расчета процентной поправки на местоположение методом  парной продажи.

Оценивается отдельно стоящее  административное трехэтажное кирпичное  здание, расположенное в округе «Юг». Для анализа сравнительных продаж был определен аналог — трехэтажное  отдельно стоящее кирпичное здание, расположенное в округе «Север». Аналог был продан за 1.250.000 $. В базе данных имеются следующие пары сопоставимых объектов:(см. табл. ниже)Номер объекта Местоположение, округ Физические характеристики и назначение объекта Цена, долл.

1 «Юг» Одноэтажное блочное здание под офис  400.000

2 «Север» То же 950.000

3 «Север» Даухэтажное кирпичное здание под магазин 1.250.000

4 «Юг» То же 900.000

Решение. Для того, чтобы определить стоимость оцениваемого объекта, необходимо рассчитать и внести поправку на местоположение. Она определяется отношением цен парных продаж объекта № 1 и № 2. Объекты № 3 и № 4 не могут быть использованы, так как их назначение на позволяет отнести их к тому же, что и наш объект, сегменту рынка.

Поправка на местоположение рассчитывается по формуле:

Пм = Ц1 / Ц2 = 400000 / 950000 = 0,42, где

Пм — поправка на местоположение;

Ц — цена объекта № 1;

Ц — цена объекта № 2.

Поправка (в нашем примере 0,42) представляет собой коэффициент, на который умножается цена аналога  для получения вероятной цены оцениваемого объекта.

V = Gанал * Пм = 1250000 * 0,42 = 525000 долл., где

V — вероятная стоимость  оцениваемого объекта;

Gанал — цена продажи аналога;

Пм — поправка на местоположение.

Пример расчета абсолютной денежной поправки методом сравнения  парных продаж.

Оценивается двухэтажное  здание с пристроенной верандой. Имеется  здание-аналог, но без гаража, проданный  по цене 100.000 $. Кроме того имеются  данные по следующим объектам-аналогам: (см. табл.)Объект Наличие веранды Физические характеристики и назначение объекта Цена, долл.