Оценка недвижимости

1 присутствует Трехэтажное блочное здание 125.000

2 отсутствует То же 118.000

Из анализа объектов 1 и 2 целесообразно предположить, что  разница в их цене обусловлена  наличием или отсутствием веранды  при условном допущении равенства  прочих физических характеристик.

Пз = Ц1 - Ц2 = 125.000 - 118.000 = 7.000 $ , где

Пз — поправка на наличие веранды;

Ц1 — цена объекта 1;

Ц2 — цена объекта 2;

Вероятная стоимость объекта  оценки определяется по следующей формуле:

V = Санал + Пз = 100.000 + 7.000 = 107.000$ , где

V — вероятная стоимость  объекта;

Санал — цена продажи аналога;

Пз — поправка на наличие веранды при объекте А.

Пример расчета относительной  денежной поправки методом анализа  парных продаж.

Оценивается двухэтажное  офисное здание площадью 400 кв. м., требующее  косметического ремонта. Имеется аналог — двухэтажное офисное здание площадью 350 кв. м., в котором проведен косметический ремонт. Аналог был  продан по цене 250.000 $. Имеются так  же следующие данные по парным продажам (см. табл. ниже):Объект Физические характеристики и назначение объекта Состояние объекта Цена, долл.

1 одноэтажное кирпичное офисное здание, = 150 кв. м. Требуется косметический ремонт 80000

2 одноэтажное кирпичное офисное здание, = 200 кв. м. Проведен косметический ремонт 160000

При расчете поправки на косметический  ремонт, необходимо сопоставить цены единиц сравнения объектов с проведенным  и с требуемым косметическим  ремонтом.

Пр — поправка на проведенный ремонт (рассчитана на 1 кв.м. здания);

Ц1 — цена объекта 1;

Ц2 — цена объекта 2;

S1 — площадь объекта  1;

S2 — площадь объекта  2.

 

Поправка в данном случае получилась с отрицательным знаком. Объясняется это тем, что цена аналога должна быть уменьшена на величину стоимости проведенного косметического ремонта для определения вероятной  цены оцениваемого объекта, которая  рассчитывается по формуле:

V — вероятная стоимость  оцениваемого объекта;

Санал — цена продажи аналога;

Sанал — площадь аналога;

Ппр — поправка на проведенный ремонт;

S — площадь оцениваемого  объекта.

Для упрощения расчетов в  приведенных примерах рассматривалась  лишь одна парная продажа. На практике для более точного определения  поправки следует пойти по пути усреднения результатов, полученных рассмотрением  нескольких парных продаж. Последовательность внесения денежных поправок не имеет  значения. При внесении же процентных поправок она должна быть соблюдена, так как последующие процентные поправки вносятся в предыдущую уже  откорректированную цену сопоставимой продажи:

 Метод прямого анализа  характеристик

Суть метода заключается  в анализе характеристик оцениваемого объекта и аналога.

Методом прямого анализа  характеристик обычно рассчитывается, например, поправка на время продажи  объекта. Поправка на время продажи  объекта фактически отражает изменение  покупательной способности валюты, в которой осуществлялись платежи  за сопоставимые объекты недвижимости. Учитывая, что цены на недвижимость рассчитываются в долларах, для определения  поправки на время продажи необходимо знать индексы покупательной  способности доллара. Такая информация обычно является доступной.

Она постоянно появляется во многих финансово-экономических  справочниках и специализированных периодических изданиях. Предположим  в банке данных имеется информация по продажам объектов недвижимости-аналогов, совершенным в разные временные периоды. Для того, чтобы определить вероятную цену оцениваемого объекта, необходимо ответить на вопрос: за какую сумму были бы проданы аналоги, если бы сделка состоялась на момент оценки нашего объекта? Следовательно, в цены аналогов необходимо ввести процентные поправки, которые с учетом индексов инфляции могут быть рассчитаны по следующей формуле:

Пв — поправка на время продажи;

Yдсс — индекс покупательной способности доллара на дату совершения сделки с аналогом

Yдо — индекс покупательной способности доллара на дату оценки объекта.

Вероятная стоимость оцениваемого объекта может быть рассчитана как  среднее арифметическое из приведенных  цен аналогов

V — вероятная стоимость  объекта оценки;

Сан — цена аналога;

Пв — поправка на время продажи;

n — число аналогов.

Методом прямого анализа  характеристик может быть рассчитана процентная поправка на износ.

На основе данных физического  состояния зданий рассчитывается процентная поправка на износ. Расчет производится по формуле:

Пи — поправка на износ;

Ио — износ объекта;

Ианал — износ аналога.

Пример расчета процентной поправки на износ методом прямого  анализа характеристик.

Оценивается административное здание с износом 15%. Имеются следующие  данные по недавно проданным объектам (см. табл. ниже):Объект Процент износа Цена, долл.

1 20 75400

2 90 30680

3 25 70600

V = 75.400 [ (100 - 15) : (100 - 20) ] = 79924 $

V = 70.600 [ (100 - 15) : (100 - 25) ] = 79778 $

Объект 2 вообще не используется в качестве аналога, т. к. его износ  свыше 80% и, следовательно, он приобретается  с иной инвестиционной мотивацией. Вероятная цена административного  здания:

V = (79924 + 79778) : 2 = 79851 $Экспертные методы расчета и внесения поправок

Экспертные методы расчета  и внесения поправок основаны на представлениях оценщика о преимуществах или  недостатках оцениваемого объекта  по сравнению с аналогом. Эти поправки обычно рассчитываются как процентные и определяются по следующей схеме, например:

Объект лучше аналога  на 9%, следовательно, цена аналога должна возрасти, чтобы отразить эту разницу. Пусть цена аналога — 1.0, а стоимость  объекта оценки — Х. Тогда:

Х = 1.0 + 0.09 = 1.09

Аналог лучше оцениваемого объекта на 9%. Цена продажи аналога  должна уменьшиться для отражения  этого различия:

1.0 = Х + 9% * Х = Х% (1 + 0.09)

Х = 0.92

Метод валового рентного мультипликатора (мультипликатора валового дохода) — второй метод сравнительного (рыночного) подхода

Валовый рентный мультипликатор — это отношение продажной цены или к потенциальному или к действительному валовому доходу.

Этот метод осуществляется в три этапа:

1. Оценивается рыночный  рентный доход от оцениваемой  недвижимости.

2. Определяется отношение  к продажной цене валового  дохода, исходя из недавних рыночных  сделок.

3. Рассчитывается вероятная  стоимость оцениваемого объекта  посредством умножения рыночного  рентного дохода от оцениваемого  объекта на валовый рентный мультипликатор.

V — вероятная цена продажи  оцениваемого объекта;

Др — рентный доход оцениваемого объекта;

ВРМ — валовый рентный мультипликатор;

Санал — цена продажи аналога;

ПВДанал — потенциальный валовый доход аналога.

Пример. Необходимо оценить  объект недвижимости с ПВД в 15.000$. В банке данных имеются следующие  сведения о недавно проданных  аналогах (см. табл. ниже):Аналог Цена продажи Санал : ПВД = ВРМ

A 80.000 16.000   5

B 95.000 17.500   5,43

C 65.000 13.500   4,8

ВРМ (усредненный по аналогам) = (5 + 5,43 + 4,8) : 3 = 5

V = 15.000 * 5 = 75.000 $

Валовой рентный мультипликатор не корректируется на различия, которые  существуют между оцениваемыми и  сопоставимыми объектами недвижимости, так как в основе расчета ВРМ  положены фактические арендные платежи  и продажные цены, в которых  учтены уже указанные различия. Применение затратного подхода

Этот подход включает несколько  этапов:

1. Определяется стоимость  земельного участка, на котором  находятся здания, сооружения.

2. Оценивается восстановительная  или замещающая стоимость здания  и сооружения на действительную  дату оценки.

Под восстановительной стоимостью подразумевается стоимость строительства  в текущих ценах на действительную дату оценки точной копии оцениваемого объекта из тех же строительных материалов, при соблюдении тех же строительных стандартов, по такому же проекту, что  и оцениваемый объект. В случае, если определение восстановительной стоимости не представляется возможным или целесообразным, производится определение стоимости замещения.

Под стоимостью замещения  подразумевается стоимость строительства  в текущих ценах на действительную дату оценки объекта с полезностью  равной полезности оцениваемого объекта, однако с использованием новых материалов в соответствии с текущими стандартами, дизайном, планировкой.

Рассчитывается ли стоимость  воспроизводства или замещения  должно быть отражено в отчете, причем выбор должен быть ясно обоснован  для предупреждения неправильного  понимания.

Определение полной стоимости  строительства включает расчет:

прямых издержек (стоимости  материалов, амортизационных отчислений, стоимости временных зданий, сооружений, инженерных сетей, коммунальных услуг, заработной платы строительных рабочих, стоимости мероприятий по технике  безопасности и т. п.);

косвенных издержек (затрат на оплату профессиональных услуг архитекторов, инженеров по проектированию, бухгалтеров  и юристов за консультирование, накладных  расходов застройщиков, оплату лицензий, процентов по строительным ссудам, маркетинговых расходов на продажу  или на перепродажу собственности, рекламных выплат в течение строительства, расходов на изменение права собственности. Использование издержек замещения вместо издержек воспроизводства в процессе оценки позволяет удалить некоторые «устаревшие» элементы;

предпринимательского дохода.

Предпринимательский доход  представляет собой сумму, которую  инвестор планирует получить сверх  затрат на осуществление проекта  с учетом риска и доходности по сопоставимым объектам. С учетом мировой  практики расчета предпринимательский  доход определяется в 15% от затрат на строительство. Стоимость строительства  + Предпринимательский доход  = Полная стоимость строительства

3. Рассчитываются все виды  износа зданий и сооружений  с учетом их физического, функционального,  технологического и экономического  старения.

Физическое устаревание  — потеря стоимости собственности, связанная с использованием, изнашиванием, разрушением, увеличением стоимости  обслуживания и прочими физическими  факторами, приводящими к сокращению жизни и полезности объекта.

Функциональное устаревание  — потеря стоимости собственности, связанная с невозможностью выполнять  те функции, для которых она предназначалась. Функциональное устаревание является результатом внутренних свойств  объекта собственности, и связано  с такими факторами как конструкционные  недостатки, избыточные операционные издержки и проявляется в устаревшей архитектуре здания, удобствах планировки, инженерном обеспечении и т. д. Иначе  говоря, объект перестает соответствовать  современным стандартам с точки  зрения его функциональной полезности.

Формой функционального  устаревания является технологическое  устаревание, под которым понимается потеря стоимости, вызванная изменениями  в технологии, в результате которых  актив становится менее продуктивным, более дорогим в эксплуатации.

 

Экономическое устаревание  — характеризуется потерей стоимости  актива, вызванной внешними факторами, например, изменениями, понизившими  спрос, или возросшей конкуренцией.

4. Определяется остаточная  стоимость зданий и сооружений  как разность между стоимостью  воспроизводства (стоимостью восстановления  или стоимостью замещения) и  совокупным износом.

5. Рассчитывается полная  стоимость объекта недвижимости  посредством прибавления к остаточной  стоимости зданий и сооружений  стоимости земельного участка.

Первый этап. Оценка стоимости  земельного участка.

Неотъемлемым элементом  любого объекта бизнеса, его природным  базисом выступает земельный  участок. Земельный участок —  это часть поверхности, которая  имеет фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и  другие характеристики, отражаемые в  государственном земельном кадастре и в документах государственной  регистрации прав на землю.

Особенность земельного участка, как составной части имущественного комплекса предприятия состоит  в том, что выгоды от использования  земельного участка реализуются  на протяжении неограниченного времени, в то время как другие активы предприятия  имеют определённый срок службы.

Кроме того, специфика экономической  оценки земельного участка обусловлена  учётом в процессе хозяйственной  эксплуатации его многообразной  роли — как природного ресурса, основы среды проживания населения и  объекта бизнеса.

Также необходимо подчеркнуть  роль государства, земельная политика которого должна быть направлена на рациональное использование и охрану, воспроизводство  и повышение плодородия почв, сохранение и улучшение благоприятной для  жизни и здоровья людей окружающей природной среды, особенно в городах, способствуя тем самым принятию научно-обоснованных решений в области  землепользования и градостроительства.

В современных условиях России земля является одним из наиболее сложных объектов экономической  оценки в составе имущественного комплекса предприятия, что обусловлено  следующими причинами:

1) спецификой данного объекта;

2) не разработанностью  нормативно-правовой базы;

3) неразвитостью земельного  рынка в стране.

Как показала практика предыдущих десятилетий, отсутствие рыночной оценки стоимости земли порождает неэффективное  землепользование в сельском и лесном хозяйстве, а также нерациональную модель городского развития, и, прежде всего, размещение в центральной  части городов промышленных зон, а также экологически вредных  предприятий.

 

Оценка земельного участка  начинается с установления оцениваемых  прав и определения правового  режима. Правовой режим земельного участка включает в себя: