Оценка недвижимости

а) целевое назначение;

б) форму собственности;

в) разрешённое использование.

а) Под целевым назначением  земель понимаются установленные законодательством  порядок, условия, предел эксплуатации земель для конкретных целей в  соответствии с категориями земель.

Весь земельный фонд РФ разделён на 7 категорий: земли поселений, сельскохозяйственного назначения, земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, обороны и иного  специального назначения, земли особо  охраняемых территорий и объектов, лесного фонда, водного фонда  и запаса.

К землям промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, обороны, безопасности и  иного специального назначения относятся  земли, которые расположены за чертой поселений и отведены в установленном  порядке, соответствующим предприятиям, учреждениям и организациям для  выполнения их хозяйственной деятельности (производства, строительства, транспортировки  и т. п.).

Земли сельскохозяйственного  назначения образуют территории, используемые сельскохозяйственными предприятиями  и организациями для нужд сельскохозяйственного  производства. В их составе выделяются сельскохозяйственные угодья и земли, занятые лесополосами, внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесами, болотами, зданиями и сооружениями, необходимыми для функционирования сельского  хозяйства.

Категория земель устанавливается  на основе их зонирования, которое осуществляется в соответствии с планами развития территорий. Общие принципы и порядок  проведения зонирования земель устанавливаются  федеральными законами.

б) Форма собственности. Согласно Конституции РК (статья 9) земля и другие природные ресурсы мгут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности.

Государственной собственностью являются земли, не находящиеся в  собственности граждан, юридических  лиц или муниципальных образований.

Разграничение государственной  собственности на землю на федеральную  собственность, собственность субъектов  РФ и собственность муниципальных  образований осуществляется в соответствии с ФЗ № 101 от 17 июля 2001 года «О разграничении  государственной собственности  на землю».

В муниципальной собственности  находятся все земли в пределах черты поселений, за исключением  земель, находящихся в государственной  собственности и переданных в  частную собственность.

Предприятия (юридические  лица) в настоящее время имеют  земельные участки на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования, срочного пользования и аренды.

Право частной собственности  предприятий на земельные участки  включает право владеть, пользоваться и распоряжаться ими с соблюдением  обременений и иных условий, установленных  законом и договорами.

Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные  юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях и на иных установленных  особо территориях РФ (статья 15 ЗК).

Право частной собственности  юридических лиц на земельные  участки возникает в результате приватизации государственных или  муниципальных земель, купли-продажи, обмена, иных сделок с землёй, а также  в результате внесения в уставный (паевой) капитал юридического лица.

Гражданский оборот земельных  участков под приватизированными предприятиями  регулируется Указами Президента РФ «Об утверждении порядка продажи  земельных участков при приватизации государственных и муниципальных  предприятий, расширении и дополнительном строительстве этих предприятий, а  также предоставленных гражданам  и их объединениям для предпринимательской  деятельности» от 14 июня 1992 года (в  редакции от 16 мая 1997 года), «Об основных положениях государственной программы  приватизации государственных и  муниципальных предприятий в РФ после 1 июля 1994 года» от 22 июля 1994 года № 1535 в редакции от 16 апреля 1998 года.

При этом собственник вправе использовать застроенный земельный  участок вместе с расположенными на нём зданиями и сооружениями теми способами и в тех целях, которые  не запрещены в пределах данной функциональной зоны населённого пункта.

Оборот земельных участков юридических лиц под объектами  недвижимости регулируется Указами  Президента РФ «О праве собственности  граждан и юридических лиц  на земельные участки под объектами  недвижимости в сельской местности» № 198 от 14 февраля 1996 года, «О гарантиях  собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность  земельных участков под этими  объектами» от 16 мая 1997 года № 485 в редакции от 3 ноября 1999 года № 1474.

В соответствии с первым указом юридические лица, получившие в собственность  здания, сооружения или иную недвижимость в сельских населённых пунктах и  на землях сельскохозяйственного назначения, вправе приобретать в собственность  и земельные участки, на которых  расположены указанные объекты  недвижимости, за плату или бесплатно.

Второй указ устанавливает, что право приобретения в собственность  земельных участков (долей земельных  участков), на которых расположены  ранее приватизированные здания, строения, сооружения, помещения, объекты  незавершенного строительства в  первую очередь имеют юридические  лица — собственники указанных объектов.

Выкупная цена земли при  продаже земельных участков (долей  земельных участков), на которых  расположены приватизируемые здания, строения, сооружения, помещения, объекты  незавершённого строительства устанавливается  в размере не ниже 5-кратной ставки земельного налога за единицу площади  земельного участка. В расчёт принимается  ставка земельного налога, действующая  на дату подачи продавцу земельного участка  заявки на его выкуп.

Право частной собственности  является основанием для оценки земельного участка по рыночной, инвестиционной, залоговой и страховой стоимости.

Наряду с правом частной  собственности на рынке земли  необходимо различать и другие вещные права на нее, в частности, право  постоянного (бессрочного) пользования  земельным участком, право аренды, обременения и сервитуты.

Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком предполагает владение и пользование  участком, находящимся в государственной  или муниципальной собственности, без установленного срока. Постоянный пользователь вправе передавать земельный  участок или его часть в  аренду или безвозмездное срочное  пользование другим лицам только с согласия собственника участка  — уполномоченных органов государственной  власти или органов местного самоуправления.

В постоянное (бессрочное) пользование  земельные участки предоставляются  государственным и муниципальным  учреждениям, федеральным казённым предприятиям, а также органам  государственной власти и органам  местного самоуправления. Все прочие юридические лица обязаны переоформить право постоянного пользования  земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести их в собственность по своему желанию  до 1 января 2004 года.

Не допускается внесение права постоянного (бессрочного) пользования  земельными участками в уставные (складочные) капиталы коммерческих организаций.

При продаже земельных  участков, находящихся в государственной  или муниципальной собственности  собственникам расположенных на них зданий или сооружений устанавливается  следующая цена земли:

а) в поселениях с численностью населения свыше 3 миллионов человек  в размере от 5 до 30 ставок земельного налога;

б) от 500000 до 3 миллионов человек  от 5 до 17 ставок;

в) до 500000 человек, а также  за пределами черты поселений  от 3 до 10 ставок земельного налога.

При продаже земельного участка  к его стоимости применяется  поправочный коэффициент, учитывающий  основной вид использования расположенных  на земельном участке строений. Поправочные  коэффициенты утверждаются Правительством РФ в размере от 0,7 до 1,3. (ФЗ № 137 от 25 октября 2001 года «О введении в действие земельного кодекса РФ»).

Право аренды земельного участка  означает срочное пользование им за плату на условиях договора аренды. Собственник земельного участка  может предоставить арендатору по договору право ограниченного распоряжения участком — безвозмездного срочного пользования, субаренды, залога.

Оценочная стоимость права  долгосрочной или краткосрочной  аренды может определяться путём  капитализации дохода арендатора от земельного участка, учитывающего местоположение участка и вид деятельности на нём.

в) Разрешённое использование  земель представляет собой эксплуатацию земельного участка с учётом его  целевого назначения, имеющихся ограничений (обременений) и сервитутов. Земельный  участок, предоставленный из государственных  и муниципальных земель или приобретённый  по другим основаниям, может быть обременён  определёнными обязательствами:

1. Запрет на изменение  целевого назначения земельного  участка;

2. Запрещение способов  использования земельного участка,  которые ведут к ухудшению  окружающей природной среды, деградации  земли и снижению плодородия  почв;

3. Требования к плотности,  высоте и глубине застройки  в соответствии с градостроительной  документацией и строительными  нормами и правилами;

4. Запрет на размещение  социально-культурных, коммунально-бытовых,  промышленных и иных зданий, строений  и сооружений в пределах соответствующей  зоны или земельного участка;

5. Запрет на продажу,  сдачу в аренду или субаренду;

6. Запрет на изменение  внешнего вида недвижимости;

7. Условие начать и завершить  застройку в течение установленных  сроков;

Иные требования, установленные  федеральными законами, законами и  иными нормативными правовыми актами субъектов РФ и нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

Разрешённое использование  земельных участков определяется органами исполнительной власти субъектов РФ и органами местного самоуправления при зонировании земель, а также  при предоставлении конкретных земельных  участков и указывается в следующих  документах:

в постановлениях органов  исполнительной власти и в решениях органов местного самоуправления о  предоставлении земельных участков или об установлении особых правовых режимов использования земель;

в свидетельствах, договорах  и иных документах, удостоверяющих права на землю;

в документах государственного земельного кадастра;

в документах государственной регистрации.

Сервитут на земельный  участок означает право ограниченного  пользования одним или несколькими  соседними земельными участками. Нормы, регулирующие отношения по поводу сервитута, содержатся в статьях 274—277 Гражданского кодекса РФ и в статье 23 Земельного Кодекса

Сервитут может устанавливаться  по соглашению между собственниками земельных участков или решением суда. Сервитуты подлежат регистрации  в порядке, установленном для  регистрации прав на недвижимое имущество.

Сервитуты принадлежат лицам, не являющимися собственниками земли, однако имеющими возможность в том  или ином объеме использовать чужие  участки в своих интересах  без посредничества других лиц и  собственника, иногда даже помимо его  воли. Они сохраняются и при  смене собственника земли, то есть следуют  не за собственником, а за самим земельным  участком, как бы обременяя его. Об этом необходимо помнить при оценке, так как наличие сервитутов на тот или иной земельный участок  является определенным ограничением прав самого собственника этой земли.

Публичные сервитуты устанавливаются  для продаваемых застроенных  земельных участков, согласно которым  собственники земельных участков должны обеспечить:

а) безвозмездное и беспрепятственное  использование мест общего пользования (пешеходные и автомобильные дороги, объекты инженерной инфраструктуры), которые существовали на момент передачи земельного участка в собственность;

б) возможность размещения на участке межевых и геодезических  знаков и подъездов к ним;

в) возможность доступа  на участок соответствующих муниципальных  служб для ремонта объектов инфраструктуры.

Изменение названных и  введение новых публичных сервитутов возможно лишь федеральным законом  или принятыми в соответствии с ним нормативно-правовыми актами.

Сервитуты также могут  устанавливаться для обеспечения  прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и  эксплуатации линий электропередачи, связи и газопроводов, обеспечения  водоснабжения, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Собственник участка, обременённого  сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено  законом, требовать от лиц, в интересах  которых установлен сервитут, соразмерную  плату за пользование участком.

Сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо способам лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен.

Оценка земли подразделяется на массовую кадастровую оценку земельных  участков и рыночную оценку единичного земельного участка.

Целью кадастровой оценки является одновременное определение  кадастровой стоимости всех земельных  участков в границах административно-территориальных  образований (областей, районов, городов, посёлков и т. п.) по оценочным зонам.

Государственная кадастровая  оценка земель проводится по единой методике в целях обеспечения сопоставимости результатов оценки на территории Российской Федерации.

Целью единичной оценки является определение рыночной (инвестиционной, залоговой, страховой) стоимости единичного земельного участка на дату оценки независимыми оценщиками в соответствии с принятыми стандартами и  методами оценки.

Кадастровая и единичная  оценка земли проводятся на основе комплексного применения трёх подходов: доходного, сравнительного и затратного (техника остатка для земли). Итоговая величина оценочной стоимости земельного участка выводится исходя из результатов, полученных различными подходами. При  сравнении этих результатов, предпочтение целесообразно отдавать оценкам, базирующимся на основе более полной и достоверной информации.