Предоставление земельных участков, находящихся в муниципальной собственности

В-третьих, вопросы земельной  собственности в силу исторических причин крайне политизированы и идеологизированы в обществе, что мешает подходить к этому производственному ресурсу как одному из прочих ресурсов. В России эта проблема усугубляется также и отсутствием исторического опыта частного землевладения на основной территории (наиболее населенной Европейской части) страны. Кроме того, многонациональность населения, иммиграция из бывших республик СССР создает определенное социальное напряжение вокруг вопросов земельной собственности во многих регионах России. В результате, все проекты нового Земельного кодекса, а также законодательные акты ряда регионов (например, Краснодарского края) носят резко ограничительный характер. В сложившихся социальных условиях не приходится ожидать рыночно ориентированного законодательного акта.

Скорость развития реформ, а также социальные условия в  различных регионах различна, соответственно различны и подходы к земельному вопросу в этих регионах.

С другой стороны, нарождающийся  земельный оборот является неотвратимым экономическим процессом, который неизбежно ускориться с первыми признаками подъема в экономике. Этот оборот земли должен находить адекватную правовую поддержку. Многие правовые вопросы не имеют ярко выраженной идеологической или политической окраски, такие, как, например, вопросы регистрации сделок или кадастра, налогообложения сделок с землей и др. В этой связи развитие земельного законодательства должно идти по пути частных законов, регулирующих отдельные стороны вопроса и не вызывающие непримиримых противоречий в обществе. Земельный кодекс станет завершающей стадией такого законодательного процесса, кодифицирующим уже накопленные, апробированные практикой правовые акты. К этому времени процессы реформ (как и процессы осознания их необходимости) в регионах выровняются, и принятый новый Кодекс не будет входить в противоречие с региональной политикой.

Выводы по разделу  один

1. Общая мировая тенденция предоставления земельных участков направлена на разгосударствление и приватизацию земли, передача в частные руки, преобразование государственного и кооперативного секторов сельской экономики, организацию крестьянских (фермерских) хозяйств.
2. Как в российском, так и в зарубежном праве, помимо права частной и государственной собственности на землю, заметное место занимает институт аренды земли и арендные отношения.
3. В зарубежном земельном законодательстве содержится подробная регламентация аренды земли, прав и обязанностей арендодателей, гарантии прав и интересов арендаторов земельных участков и др., в российском же законодательстве аренда земельных участков не рассмотрена так подробно.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2 ОБЩИЕ УСЛОВИЯ ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ИЗ ЗЕМЕЛЬ, НАХОДЯЩИХСЯ В МУНИЦИПАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ

 

2.1 Понятие земельного участка и земли как природного объекта и природного ресурса

 

Понятие "земельный  участок" используется различными отраслями  права: гражданским, административным, налоговым, жилищным, земельным, водным и т.д. Для гражданского права  оно вообще имеет особое значение, поскольку в ст. 130 Гражданского кодекса  РФ земельный участок назван первым среди недвижимых вещей. Да и большинство остальных недвижимых объектов определяются посредством прочной связи с землей. Однако это понятие, от которого зависит правильное понимание и применение норм указанных отраслей, остается на сегодняшний день практически не исследованным.

Начнем с раскрытия  содержания терминов, использованных в вышеуказанных нормах для характеристики земельного участка. Это поверхность  земли; почвенный слой (ст. 6 ЗК РФ) и  поверхностный почвенный слой (ст. 261 ГК РФ); границы (ст. 6 ЗК РФ) и территориальные границы (ст. 261 ГК РФ). Необходимо также выяснить, каков "установленный порядок описания и удостоверения границ".

Норма ст. 16 ЗК РФ, согласно которой государственной собственностью являются земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований, едва ли не дословно воспроизводит положения ст. 214 ГК РФ, в которой, однако, употребляется не слово "земли", а слово "земля". На наш взгляд, понятие "земли", которое употребляет ЗК РФ, и понятие "земля", используемое ГК РФ, хотя бы в данном контексте можно рассматривать как тождественные. Земля наряду с земельными участками относится ст. 6 ЗК РФ к объектам земельных отношений и рассматривается как природный объект и природный ресурс. Характеристика названных понятий дана в Федеральном законе РФ "Об охране окружающей среды" от 10 января 2002 г. В соответствии со ст. 1 названного Закона под природным объектом понимается естественная экологическая система, природный ландшафт и составляющие их элементы, сохранившие свои природные свойства. Природные ресурсы в соответствии с той же статьей понимаются как компоненты природной среды, природные объекты и природно-антропогенные объекты, которые используются или могут быть использованы при осуществлении хозяйственной и иной деятельности в качестве источников энергии, продуктов производства и предметов потребления и имеют потребительскую ценность. К природным ресурсам, таким образом, относятся не все природные объекты, а лишь те, которые используются или могут быть использованы указанным в Законе образом и имеют потребительскую ценность. Понятие земли как природного объекта значимо исключительно с природоохранных позиций, но при определении земельного участка интереса не вызывает. Категория "земельный участок" возникает только в связи с наличным или предполагаемым использованием земли, что и означает рассмотрение ее в качестве природного ресурса.

Земля как природный  ресурс и природный объект согласно ст. 4 Федерального закона "Об охране окружающей среды" является объектом охраны от загрязнения, истощения, деградации, порчи, уничтожения и иного негативного воздействия хозяйственной и иной деятельности. Отношения по охране земли имеют публично - правовой характер, поскольку направлены на защиту публичных интересов в области природопользования.

И все же, наряду с понятием "земля" ЗК РФ использует и понятие "земли", причем, они не тождественны. При этом законодатель проявляет  известную последовательность, которую  уже не объяснишь низким юридико-техническим уровнем современных законов, где наблюдается путаница в терминологии. Статья 7 "Состав земель в Российской Федерации" подразделяет земли в РФ по целевому назначению на категории: земли сельскохозяйственного назначения; земли поселений и т.д.

Указанные земли используются в соответствии с их целевым назначением. Правовой режим земель определяется, исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий.

Получается, таким образом, что земли - это та же земля как объект земельных отношений, но уже не абстрактных, а совершенно конкретных, подвергнутых специфическому воздействию земельного права.

Термину же "земельный  участок" как земельное, так и, тем более, гражданское законодательство придают исключительно частноправовое значение. Однако, если рассматривать проблему под частноправовым углом зрения, то сама земля (земли) может представать как совокупность земельных участков. Неслучайно поэтому, используя понятие "земля", законодатель в одних случаях расставляет акценты на его публично-правовую сторону, а в других - на частноправовую.

Федеральный закон "О  землеустройстве" от 18 июня 2001 г. относит  к объектам землеустройства территории субъектов РФ, территории муниципальных  образований и других административно-территориальных образований, территориальные зоны, земельные участки, а также части указанных территорий, зон и участков (ст. 1). На этих позициях находится и Федеральный закон "О государственном земельном кадастре" от 2 января 2000 г. (ст. 12). Это порождает проблему разграничения земельного участка и иных объектов, стоящих в данном ряду.

Всех их роднит то обстоятельство, что земля составляет физическую сущность каждого из них. И именно оно позволяет подвергнуть каждый из них территориальному землеустройству.

Территориальное землеустройство  включает в себя описание и установление границ его объектов (ст. 17, 19 Закона о землеустройстве). Эти границы  фиксируются в землеустроительной документации, которая утверждается (и тем самым удостоверяется) в порядке, определенном Положением о согласовании и утверждении землеустроительной документации, создании и ведении государственного фонда данных, полученных в результате проведения землеустройства, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 11 июля 2002 г. № 514. Причем, это относится к любому объекту землеустройства, а не только к земельному участку. Поэтому указаний ст. 6 ЗК РФ и ст. 261 ГК РФ на то, что земельный участок - это часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены (определены) в порядке, предусмотренном земельным законодательства явно недостаточно для отграничения земель - участка от иных объектов землеустройства. Нельзя также при разграничении этих объектов земельного участка руководствоваться дополнительно лишь критерием, о котором упоминает ст. 261 ГК РФ: выдачей собственнику государственными органами по земельным ресурсам и землеустройству документов на земельный участок. Такие документы могут быть фактически и не выданы. Это формальный момент, определяющий подтверждение права собственности, но не относящийся к характеристикам объекта этого права - земельного участка. Поэтому для разграничения земельного участка и иных объектов землеустройства необходимы дополнительные критерии.

Понятие территориальной  зоны дано в Законе о государственном земельном кадастре как части территории, которая характеризуется особым правовым режимом использования земельных участков и границы, которой определены при зонировании земель в соответствии с земельным, градостроительным, лесным, водным законодательством, законодательством о налогах и сборах, об охране окружающей природной среды и иным законодательством РФ и законодательством субъектов РФ (ст. 1). Статья 85 ЗК РФ указывает, что в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные к жилым, общественно-деловым и иным территориальным зонам и т.д.

Таким образом, территориальная  зона и земельный участок соотносятся  как общее и частное в том  плане, что одну территориальную  зону составляют несколько земельных участков. В то же время земли (та или иная их категория) состоят не только из территориальных зон и земельных участков. В их рамках не исключено наличие не зонированных и не разграниченных на земельные участки территорий. Земли могут состоять как из земельных участков, так и собственно из земель, не подвергшихся территориальному землеустройству с целью деления на земельные участки.

Рассмотрев такие используемые законодателем (и, как представляется, далеко не случайно) правовые категории, как "земля", "земли", "территориальная зона" и, тем самым, в общем виде установив различия между ними и земельным участком, необходимо перейти к выявлению тех характеристик земельного участка, которые можно положить в основу его развернутого определения.

Земельный участок определяется в Законе как часть поверхности земли. Несомненно, что земля имеется здесь в виду как природный ресурс. Под поверхностью же понимается наружная часть чего-нибудь или общая часть двух смежных областей пространства. В нашем случае имеются в виду земное и воздушное пространства. И как наружная часть земли земельный участок может иметь лишь одну количественную физическую характеристику - площадь.

Определение земельного участка посредством указания на пространственный почвенный слой едва ли верно как по форме, так и по содержанию. Земельный участок – понятие не столько фактическое, сколько юридическое. Правовое содержание этого понятия не сводится только к тому, что властный орган должен установить границы и указать целевое назначение земельного участка. С правовых позиций земельный участок мыслится как объект идеальный и материальный одновременно. Материальность земельного участка состоит в том, что земная поверхность, составляющая его материальную суть, вполне реальна и воспринимаема нашими чувствами. Ее можно увидеть, потрогать и т.д. Абстрактность понятия "земельный участок" как раз и состоит в том, что с позиций права он рассматривается как некая идеальная поверхность (внешняя оболочка) земли как природного ресурса, важнейшего средства производства и вещественного фактора процесса труда, определяемая исключительно плоскостными границами. Поэтому для его индивидуализации определение глубинных границ безразлично.

Поскольку земельный  участок - понятие не только фактическое, но и юридическое, оно не должно и не может совпадать с натуралистическим, естественнонаучным определением его посредством слоя почвы. Земельный участок - правовая абстракция, за которой скрывается земная поверхность, а не слой плодородной земли (почвы). Это может быть и песок, и щебень, и монолитный камень. И тогда совершенно справедливыми выглядят имеющиеся в законодательстве указания на почву как на одну из возможных, но не единственную материальную составляющую земли и земельного участка (ст. 6 ЗК РФ, ст. 11 Закона о землеустройстве, преамбула Закона о недрах). Поверхность земли, отвечающая признакам земельного участка, не перестанет быть земельным участком лишь по той причине, что на ней отсутствует почва. Наличие или отсутствие почвы может повлиять лишь на содержание таких правовых характеристик земельного участка, как целевое назначение и разрешенное использование.

Мы рассматриваем земельный участок как часть поверхности земли, имеющую исключительно территориальные (плоскостные) границы, описанные и утвержденные в порядке, установленном законодательством о землеустройстве.

Сказанное позволяет  предложить следующее определение  земельного участка как объекта  гражданских прав, недвижимой вещи: земельный участок - это поверхность  земли, имеющая территориально-плоскостные  границы, описанные и удостоверенные в порядке землеустройства, расположенная в границах соответствующей категории земель и территориальной зоны, и характеризующаяся определенным земельным законодательством целевым назначением и разрешенным использованием.

Характеристики, позволяющие индивидуально определить земельный участок, это:

- кадастровый номер;

- размер и местоположение (адрес) земельного участка;

- целевое назначение;

- разрешенное использование;

- вид права;

- обременения земельного  участка;

- наличие объектов недвижимого имущества, прочно связанных с земельными участками.

Целевое назначение земельных  участков предполагает отнесение последних  к той или иной категории земель. ЗК РФ выделяет семь категорий земель (п. 1 ст. 7 Земельного Кодекса РФ):

1) земли сельскохозяйственного назначения;

2) земли населенных  пунктов;

3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли  для обеспечения космической  деятельности, земли обороны, безопасности  и земли иного специального назначения;