Технико-экономическая оценка проектного решения объекта строительства

В) Показатели эксплутационных (текущих) затрат

3 Определение капитальных вложений на строительство объекта

Показатель сметной стоимости (цены) - один из важных,  характеризующих экономичность проектного решения и определяющих сумму средств (инвестиций) на реализацию проекта.  Цена строительства является предметом проведения подрядных торгов (тендеров),  переговоров заказчика с подрядчиком,  инвестиционных конкурсов, является основой при заключении контракта. Таким образом,  достоверность определения сметной стоимости приобретает первостепенное значение для всех сторон,  участвующих в строительстве. Из состава сметной документации в курсовой работе выполняются объектная смета и сводный сметный расчет стоимости строительства.  С учетом стадии проектирования сметная стоимость определяется по укрупненным сметным нормам и ценам по состоянию на 01.01.84 г. с  последующим пересчетом в текущие цены.  Нормативы,  как правило,  приведены на расчетную единицу измерения объекта.

3.1 Объектная смета

Объектная смета составляется по проектным материалам на отдельные объекты. Ее основой служат локальные сметы и расчеты на отдельные виды работ, конструктивные элементы и лимитированные затраты. При наличии в здании основной и обслуживающей частей их сметные стоимости выделяются отдельно. Отдельными строками в объектной смете показываются все виды работ и затрат, осуществляемых при возведении объекта, на которые составлены соответствующие локальные сметы и расчеты. Например, общестроительные работы (локальная смета № 1, ЛС-1), отопление (ЛС-7), водоснабжение (ЛС-9), и т.д. по всем видам специальных строительных работ (инженерного оборудования объекта). Затраты на технологическое оборудование и его монтаж определяются в % к сметной стоимости СМР (прил. 3). Для расчета объектной сметы используются сметные нормативы (прил. 1, 2). Кроме того, в объектных сметах начисляются:

-          средства на временные здания и сооружения (в % к сметной стоимости СМР) (прил. 5);

-          зимнее удорожание (в % к сметной стоимости СМР) (прил. 5);

-          резерв средств на непредвиденные работы и затраты (в % от суммарного итога предыдущих расчетов).

3.2 Сводный сметный расчет стоимости строительства

Сводный сметный расчет стоимости строительства является итоговым документом, определяющим цену строительства. Все затраты, связанные с осуществлением строительства, по своему экономическому содержанию и целевому назначению сгруппированы в отдельные главы. Правила исчисления глав приведены в приложении 3.

              В курсовой работе расчет отдельных глав ведется по укрупненным нормативам на основе объектной сметы (табл. 3). Здесь приведены правила отнесения  затрат по графам (видам затрат) сводного сметного расчета.

              В этом сметном документе показываются итоги по каждой главе и суммарные по главам 1-7, 1-8, 1-9, 1-12.

              После начисления резерва средств на непредвиденные работы и затраты подсчитывается общий итог в следующей записи: “Всего по сводному сметному расчету”. Итоговая сумма по главам сводного сметного расчета определяет величину капитальных вложений на строительство проектируемого объекта.

              Размер резерва средств на непредвиденные работы и затраты определяются в процентах от общей сметной стоимости:

              экспериментальные жилые дома                                          - 4 %;

              жилые дома по индивидуальным проектам              - 3%;

              жилые дома по типовым проектам                                          - 2 %.

              После итога сводного сметного расчета указываются возвратные суммы: в размере 15 % их сметной стоимости по гл. 8, получаемые от разборки временных зданий и сооружений, а также за материалы, полученные от разборки сносимых и переносимых зданий и сооружений, - в размере, определяемом по расчету.

              На основе данных сводного сметного расчета определяются показатели сметной стоимости  строительства.

4 Эксплуатационные расходы

Затраты по эксплуатации объектов представляют собой себестоимость годового объема продукции (работ, услуг),  в том числе по содержанию непосредственного объекта [13].

Расчет текущих затрат ведется по номенклатуре статей технологической части проекта производственного объекта или по жилым и общественным зданиям.  Однако в курсовом и дипломном проектировании рассчитывается не полная себестоимость продукции (работ,  услуг),  а только те затраты,  которые зависят от объемно-планировочных,  конструктивных решений,  затрат на содержание необходимого персонала,  а также расходов на санитарно-гигиеническое обслуживание объектов. Это достаточный перечень при оценке проектных решений и сравнений вариантов.

1)Газоснабжение

N-количество жильцов = 18

. За год: 27,92∙137∙12=45,900 тыс. руб.

2)Отопление (за 6 месяцев)

19,61∙2459,03∙6=289,329 тыс.руб.

3)Холодное водоснабжение

Соц. Норма 5 на 1 чел 5∙137=685 м3

20,78∙685∙12=170,812 тыс.руб.

4)Горячее водоснабжение

179,09∙137∙12=294,423 тыс. руб.

5)Канализация

10на 1 чел 10∙137=1370 м3

6,9∙1370∙12=113,436 тыс. руб.

6) Электроснабжение

Q=50∙137=6850 кВт; 1,8∙6850∙12=147,960 тыс. руб.

7)Очистка 3,2∙137∙12=5,260 тыс. руб.

8)Плата за содержание и ремонт 8,58∙2459,03∙12=253,181 тыс. руб.

Общая сумма на эксплуатацию равна 1320,301 тыс.руб/год

6 Экономическая оценка проектного решения

6.1 Расчет чистого дисконтированного дохода

Чистый дисконтированный доход (ЧДД)  определяется как сумма текущих эффектов за весь расчетный период, приведенная к начальному шагу, или как превышение интегральных результатов над интегральными затратами. Величина ЧДД для постоянной нормы дисконта Е вычисляется по формуле

                      Э = ЧДД = (Rt – Зt) ,                                  

где                             Rt  - результаты, достигаемые на t-м шаге расчета:

              Зt – затраты, осуществляемые на том же шаге;

              Т– горизонт расчета (продолжительность расчетного периода),
                равный номеру шага расчета, на котором производится
                  закрытие проекта;

Э= (Rt – Зt) – эффект, достигаемый на t-м шаге;

Е – постоянная норма дисконта, равная приемлемой для    
         инвестора норме дохода на капитал.

              Если ЧДД проекта положителен, проект является эффективным (при данной норме дисконта) и может рассматриваться вопрос о его принятии. Чем больше ЧДД, тем эффективнее проект. Если проект будет осуществлен при отрицательном ЧДД, то инвестор понесет убытки, значит проект неэффективен.

R1=0.4 ∙ Sобщ ∙ 32,600 тыс. руб.= 0,4∙2459,03∙32,600=32065,75 тыс. руб.                     

R2=0.6 ∙ Sобщ ∙ 37,500 тыс.руб.=0,6∙2459,03∙37,500=55328,175 тыс. руб.

R3== 1320,301∙1,4=1848,42 тыс. руб.

R4=1,4∙Э4= 1,4∙1452,33=2033,263 тыс. руб.

R5=1,4∙Э5=1,4∙1742,796 тыс. руб.

К1=55%от Ссм=0,55∙77231,65=42477.407 тыс. руб.

К2=45%от Ссм=0,45∙77231,65=34754,242 тыс. руб.

Таблица №5

Вывод: так как ЧДД= 7098,341 тыс.руб/год>0, то проект признается экономически эффективным при заданной норме дисконта Е=18%

6.2 Расчет внутренней нормы доходности

Внутренняя норма доходности представляет ту норму дисконта, при которой величина приведенной разности результата и затрат равна приведенным капитальным вложениям. Показатель «внутренняя норма доходности (ВНД)» имеет и другие названия: «внутренняя норма прибыли», «норма рентабельности инвестиций», «норма возврата инвестиций». ВНД при и единовременных капитальных вложениях  равна:

Получаемую расчетную величину сравнивают с требуемой инвестором нормой рентабельности вложений. Вопрос о принятии инвестиционного проекта может рассматриваться, если значение не меньше требуемой инвестором величины.

Если инвестиционный проект полностью финансируется за счет ссуды банка, то значение указывает верхнюю границу допустимого уровня банковской процентной ставки, превышение которого делает инвестиционный проект неэффективным.

В случае, если имеет место финансирование из разных источников, нижняя граница значения соответствует «цене» авансируемого капитала, которая может рассчитываться как средняя арифметическая взвешенная величина выплат за пользование авансируемым капиталом.