Разработка и оценка эффективности инвестиционного проекта строительства складского комплекса ООО «Желдорэкспедиция-В»

 

 

В связи с тем, что ценообразование в строительстве представляет собой комплекс сложных и разнообразных вопросов огромной информационной насыщенности и требует отдельного рассмотрения, невозможного в рамках настоящей работы, для упрощения необходимо принять допущения, а именно:

- стоимость проектных  работ составляет 10% сметной стоимости  (160000$);

- стоимость 1кв.м офисных  и вспомогательных помещений  - $1200;

- размеры и стоимость  комплекса уточняются при разработке  проекта.

Суммарная сметная  стоимость строительства комплексного холодильного склада, включая материалы, комплектующие и СМР составляет (с проектированием):

- склада с крытой  рампой                   $1 614 864 + $160000 = $1 774 864;

- офисных помещений                         230кв.м х $1200 = $276000;

- вспомогательных помещений          312кв.м x $1200 = $374400.

При выборе и оценке стоимости земельного участка под строительство складского комплекса отмечалось, что для незастроенных участков возможны факторы, снижающие относительную ценность территории.

К инженерно-геологическим условиям строительства и степени подверженности территории разрушительным природным и антропогенным воздействиям, снижающим относительную ценность территории (учитываются со знаком минус) относятся сложный рельеф, слабые грунты, подтопление, заболоченность, высокое стояние грунтовых вод и так далее. Как показывают расчёты, устранение таких неблагоприятных для строительства условий приводит к удорожанию строительства в среднем на 20% (фактор – 0,2 в таблице №5 СНиП 2.07.01-89*). С учётом этого суммарная сметная стоимость на строительство в данном инвестиционном проекте равна:

(1774864 + 276000 + 374400 = 2 425264) х 1,2 = $2 910 317

Итого строительство: $2 910 317

Холодильное оборудование

1 Низкотемпературное отделение состоит из 3 камер размером 18х12х6 (h)м. Требуемая холодопроизводительность оборудования для хранения замороженных продуктов (с коэффициентом загрузки k = 0,75) составляет Q₀ » 100кВт при температуре воздуха в камере t_к = -20°С и температуре окружающего воздуха t_ов = +32°С.

Комплект холодильного оборудования включающий в себя:

• выносной горизонтальный четырехвентиляторный (Æ 800мм) конденсатор марки Р8 213 М 4 производства фирмы «HK Refrigeration» (Франция);
• 6 кубических трехвентиляторных (Æ 450мм) воздухоохладителя марки BRB 124D7 с электрооттайкой и обогревом обечаек вентиляторов, производства фирмы «HK Refrigeration» (Франция);
• компрессорную централь марки МО PSH 59/3N на базе трёх одноступенчатых полугерметичных компрессоров «Bitzer» (Германия) марки 6F-40.2 (на фреоне R22), суммарной холодопроизводительностью 95кВт при температуре кипения t₀ = -27°С и температуре конденсации t_к=+43°С производства фирмы «HK Refrigeration»;
• 2 кубических четырехвентиляторных (Æ 450мм) воздухоохладителя марки BRB 202 D7 с электрооттайкой и обогревом обечаек вентиляторов, производства фирмы «HK Refrigeration» (Франция);
• электрический щит и микропроцессорный пульт управления.

Общая стоимость комплекта  оборудования для низкотемпературного  блока в г. Владивостоке составляет 80 730$.

2 Среднетемпературное отделение (с точки зрения хладоснабжения) разделено на секцию с отрицательной и секцию с положительной температурами.

2.1 Секция с положительной  температурой состоит из камеры  размером 18х9х6 (h)м (t_к = +4°С) и тамбура (перегрузочной камеры) размером 12х21х6 (h)м (t_к = +6°С).

Требуемая холодопроизводительность оборудования для хранения охлажденных продуктов (с коэффициентом загрузки k = 0,75) составляет Q₀ » 105кВт при требуемых температурных режимах в камерах и температуре окружающего воздуха t_ов = +32°С.

Комплект холодильного оборудования включающий в себя:

• выносной горизонтальный трехвентиляторный (Æ 800мм) конденсатор марки Н8 158 М3 производства фирмы «HK Refrigeration» (Франция);
• 4 кубических трехвентиляторных (Æ 450мм) воздухоохладителя марки BRB 155 S8 с электрооттайкой производства фирмы «HK Refrigeration»;
• 2 кубических четырехвентиляторных (Æ 450мм) воздухоохладителя марки BRB 259 S8 с электрооттайкой, производства фирмы «HK Refrigeration»;
• компрессорную централь марки МО PSH 88/2Р на базе одноступенчатых полугерметичных компрессоров «Bitzer» (Германия) марки 4G-20.2 (на фреоне R22) суммарной холодопроизводительностью 100кВт при температуре кипения t₀ = -6°С и температуре конденсации t_к =+43°С производства фирмы «HK Refrigeration» (Франция);
• электрический щит и микропроцессорный пульт управления.

Общая стоимость комплекта  оборудования первого блока среднетемпературной секции в г.Владивостоке составляет 52 030 $.

2.2 Секция с отрицательной  температурой включает в себя  камеру размером 18х9х6 (h)м (t_к = -1°С), тамбур размером 12х9х6 (h)м (t_к = -1°С) и тамбур низкотемпературного отделения размером 6х36х6 (h)м (t_к = -5°С).

Требуемая холодопроизводительность оборудования для хранения охлажденных продуктов (с коэффициентом загрузки k = 0,75) составляет Q₀ » 85кВт при требуемых температурных режимах в камерах и температуре окружающего воздуха t_ов= +32°С.

Комплект холодильного оборудования включающий в себя:

• компрессорную централь марки МО PSH 88/2Р на базе 2 одноступенчатых полугерметичных компрессоров «Bitzer» (Германия) марки 4G-20.2 (на фреоне R22), суммарной холодопроизводительностью 80 кВт при температуре кипения t₀ = -12°С и температуре конденсации t_к = +43°С производства фирмы «HK Refrigeration» (Франция);
• выносной горизонтальный трехвентиляторный (Æ 800мм) конденсатор марки Н8 158 М3 производства фирмы «HK Refrigeration» (Франция);
• 2 кубических четырехвентиляторных (Æ 450мм) воздухоохладителя марки BRB 259 S8 с электрооттайкой производства фирмы «HK Refrigeration»;
• 3 кубических трехвентиляторных (Æ 450мм) воздухоохладителя марки BRB 161 D7 с электрооттайкой, производства фирмы «HK Refrigeration»;
• электрический щит и микропроцессорный пульт управления.

Общая стоимость комплекта  оборудования второго блока среднетемпературной секции в г.Владивостоке составляет 57 660 $.

2.3 Сухой склад включает в себя камеру размером 30х24х6 (h)м и тамбур размером 15х6х6 (h)м.

Требуемая холодопроизводительность оборудования (с коэффициентом загрузки k = 0,75) в летний период составляет Q₀ » 58кВт при температуре воздуха в камере t_к = +18°С и температуре окружающего воздуха t_ов = +32°С, в зимний период - Q₀ » 50кВт при температуре воздуха в камере t_к= +15°С и температуре окружающего воздуха t_ов = -31°С.

В качестве оборудования для охлаждения и нагрева воздуха  в помещении склада предлагаем использовать крышный кондиционер («Roof-Top») производства фирмы «Lennox» (Франция) модели LDA 065S холдопроизводительностью 59кВт и теплопроизводительностю 70кВт в режиме теплового насоса и 54кВт при использовании газового модуля.

Общая стоимость «Roof-Top» со склада во Владивостоке составляет 21650$.

Итоговая стоимость  холодильного оборудования составляет 212070 $.

Срок поставки оборудования: по холодильному оборудованию - 8¸9 недель с момента поступления авансового платежа на р/счёт Поставщика; по кондиционеру - 11¸13 недель с момента поступления авансового платежа на р/счёт Поставщика.

2.4 Стоимость монтажных и пуско-наладочных работ по холодильному оборудованию, включая комплектующие: трубопроводы, переходники, изоляцию, фреон, воздуховоды (для кондиционера) и прочее, составляет 49900 $ (уточняется на этапе согласования проекта). Срок проведения монтажных и пуско-наладочных работ по оборудованию составляет 6¸7 недель.

Суммарная сметная  стоимость холодильного и климатического оборудования, включая материалы, комплектующие, монтажные и пуско-наладочные работы составляет сумму по соответствующим итоговым позициям:

80 730$+ 52 030$ + 57 660$ + 21 650$ + 49 900$ = 261970 $  ~ $262000

При покупке нового холодильного и  климатического оборудования ныне имеющееся реализовываться не будет, так как оно сейчас арендуется вместе с помещениями.

Для укомплектования новым оборудованием  будет применён лизинг от фирм-производителей: “Lennox” (Франция), “HK Refrigeration” (Франция) и “Bitzer” (Германия).

Компания рассматривает  возможность приобретения холодильного и климатического оборудования стоимостью $262000 по договору финансового лизинга с компанией «Дельтализинг».

Расчет итоговых инвестиционных затрат по проекту

На основании представленного  выше описания упрощённого бизнес-плана по строительству складского комплекса с предварительными сметами, рассчитаем суммарную сметную стоимость строительства комплексного холодильного склада и суммарную сметную стоимость холодильного и климатического оборудования.

Общая стоимость реализации проекта, с учётом проведения проектных  работ, представляет собой сумму стоимости земельного участка под строительство складского комплекса с затратами на освоение неосвоенного участка, суммарной сметной стоимости строительства комплексного холодильного склада и суммарной сметной стоимости холодильного и климатического оборудования:

(852200) + (2 910 317) + (262000) = $4024517

Предынвестиционные затраты - исследование возможностей проекта, предварительные  технико-экономические исследования, разработку бизнес-плана (ТЭО самого проекта) и мониторинг обычно оценивают в 3% ($120735).

Тогда окончательная стоимость  данного инвестиционного проекта  составляет: $ 4024517 х 1,03 = ~ $4 145 252

2.3 Расчет текущих расходов и  доходов по проекту

Далее необходимо рассчитать текущие  затраты и доходы по проекту.

Годовые эксплуатационные расходы ООО «Желдорэкспедиция-В» включают:

- затраты на заработанную  плату работников, отчисления на  социальные нужды

- коммунальные расходы

- кассовое обслуживание

- электроэнергию или  топливо,

- услуги связи

- реклама

- налог на имущество

- амортизацию и ремонт  складских помещений

- прочие расходы (вспомогательные  материалы, расходы, связанные с хранением товаров).

Произведем расчет средств на оплату труда, согласно штатного расписания фирмы (таблица 2.4).

Таблица 2.4 – Расчет средств на оплату труда

Должность (специальность, профессия), разряд, класс (категория) квалификации	Количество штатных  единиц	Всего, руб.
Главный бухгалтер	1	12800
Зам.гл.бухгалтера	1	9600
Бухгалтер	2	12800
Старший кассир	1	6400
Директор	1	16000
Заместитель директора	1	11200
Администратор сетей	1	8000
Менеджер	1	6400
Грузчик	1	4960
Начальник погрузочной  площадки	1	19200
Старший приемосдатчик  груза и багажа	1	6600
Старший экспедитор	1	6000
Экспедитор	1	5440

 

 

Продолжение таблицы 2.4

Должность (специальность, профессия), разряд, класс (категория) квалификации	Количество штатных  единиц	Всего, руб.
Приемосдатчик груза  и багажа	7	38080
Заместитель директора  по коммерческой	1	11200
Специалист	3	16080
Бухгалтер-кассир	1	5600
Старший менеджер	1	9600
Секретарь	1	5600
Ведущий специалист	2	16000
Начальник отдела	1	9600
Уборщик производственных и служебных	1	2500
Заведующий хозяйством	1	5800
	33	245460

 

Таким образом, общий месячный фонд оплаты труда составляет 245460 руб. или 2945,5 тыс. руб. в год.

Затраты на электроэнергию принимаются по техническим условиям основного оборудования склада, а также включают нужды офиса.

Услуги связи, реклама, прочие расходы  принимаются на уровне 2010 года.

Сумма средств по статье амортизация включает в себя амортизационные отчисления по стоимости здания склада, офисных и вспомогательных строений по норме 5% годовых

Налог на имущество рассчитывается по ставке 2% от стоимости земельного участка и стоимости здания склада, офисных и вспомогательных строений.

Амортизационных отчислений и налога на имущество по основному оборудованию склада не планируется так как  оно приобретается в лизинг, соответственно находится на балансе лизинговой компании «Дельтализинг».

Таблица 2.5 - Расчет годовых текущих затрат предприятия ООО «Желдорэкспедиция-В»

Статьи расходов	Сумма, тыс. руб.
Расходы на заработную плату (245460*12)	2945,5
Отчисления на социальные нужды	765,8
Коммунальные расходы	960
Кассовое обслуживание	60
Электроэнергия	1800
Услуги связи	198
Реклама	1080
Налог на имущество ((852200+2910317) *0,02*29/1000)	2182
Амортизация зланий (0,05*2910317*29/1000)	4220
Прочие расходы (вспомогательные  материалы, расходы, связанные с хранением товаров)	1421
Итого	15633