Разработка и оценка эффективности инвестиционного проекта строительства складского комплекса ООО «Желдорэкспедиция-В»

Таким образом, основные технико-экономические  показатели работы ООО «Желдорэкспедиция-В» изменяются в рассматриваемый период под воздействием внешних и внутренних факторов неравномерно. В целом же можно констатировать положительную динамику по многим показателям деятельности. Однако следует отметить следующие недостатки: довольно высокие удельные затраты на 1 рубль выручки от продаж (96 копеек на 1 рубль); низкие показатели рентабельности производственной деятельности (не более 3,3%). Как это отражается на работе предприятия мы увидим в ходе дальнейшего анализа.

2 Разработка и оценка эффективности  инвестиционного проекта строительства складского комплекса ООО «Желдорэкспедиция-В»

2.1 Общая характеристика инвестиционного  проекта

В ходе предварительного анализа деятельности предприятия была выявлена положительная динамика по многим показателям деятельности. Однако отмечены следующие недостатки: довольно высокие удельные затраты на 1 рубль выручки от продаж (96 копеек на 1 рубль); низкие показатели рентабельности производственной деятельности (не более 3,3%). Это обусловлено высокими эксплуатационными издержками при осуществлении коммерческой деятельности.

В частности предприятие несет  значительные расходы на аренду погрузо-разгрузочной площадки, что составляет порядка 90% всех расходов предприятия.

  Основными источниками резервов  повышения эффективности деятельности предприятия являются увеличение выпуска продукции (работ, услуг) и  снижение ее себестоимости. Резервами снижения себестоимости производственных услуг предприятия ООО «Желдорэкспедиция-В» может быть строительство собственных складских площадей, что позволит снизить арендные платежи.

В соответствии с вышесказанным  в следующей части работы будет  произведено обоснование инвестиционного проекта строительства складского комплекса ООО «Желдорэкспедиция-В».

Реализация предлагаемых мероприятий  позволит увеличить объем выручки от продаж, существенно снизит эксплуатационные расходы, а следовательно увеличит прибыль компании.

Проектируемый складской  комплекс представляет собой помещение суммарной площадью 2 808 кв.м и крытой рампой площадью 504 кв.м, офисное здание с помещениями площадью 230 кв.м и здание со вспомогательными помещениями площадью 312кв.м. Склад разделён на два блока: среднетемпературный (t_к = -5¸+8°С) и сухой склад (t_к = +15¸+18°С). Кроме того, в состав склада входят охлаждённые тамбуры, офисное помещение (S = 72м²), компрессорная (S = 72м²), и аккумуляторная (S = 72м²). Кроме тамбура имеется внутренняя перегрузочная секция (камера) с температурным режимом, как и у остальных камер данного блока.

Суммарные инвестиционные затраты по проекту составляют $4145252. 

Заказчиком проекта  выступает компания АБМ Партнер, в качестве представителя инвестора ООО «Желдорэкспедиция-В». Заказчик уполномочен инвестором решать вопрос о передаче в качестве залога для получения кредита приобретаемый им в свою собственность неосвоенный участок под строительство складского комплекса при условии предоставлении кредита со сроком погашения 5-6 лет и стоимостью (ценой) авансированного капитала не более 19%.

Подрядчиком строительства  складского комплекса данного инвестиционного проекта по результатам тендера является компания ОАО “Дальстройпрогресс” (г. Владивосток).

Так как не выявлено фактов увеличивающих риск кредитования, а финансовое состояние предприятий-участников проекта и самого проекта строительства (включая ТЭО) удовлетворительное, то для принятия окончательного решения требуется провести подробный выбор оборудования, его характеристик и технологического процесса на предприятии ООО «Желдорэкспедиция-В», а также оценку предлагаемого инвестиционного проекта и его экономической эффективности.

2.2 Расчет инвестиционных затрат  по проекту

Выбор и оценка стоимости земельного участка под  строительство складского комплекса..

Из анализа ситуации на рынке  известно, что предприятие имеет  шансы для дальнейшего успешного  развития своей деятельности. С увеличением  количества заказов закономерен рост и развитие фирмы по объёму реализованного товара (услуг). Компания должна совершенствовать свою структуру и деятельность в целом, чтобы увеличивать свои доходы. Поэтому компания будет вынуждена сокращать свои издержки, в частности, переходить от аренды складских помещений к обретению собственного складского комплекса полностью отвечающего особенностям своего бизнеса.

Компания АБМ Партнер  как Заказчик, уполномоченный инвестором - компанией ООО «Желдорэкспедиция-В», обратилась в банк АКБ “Внешторгбанк” с вопросом о возможности получения кредита для реализации инвестиционного проекта по строительству складского комплекса на приобретаемом ею в свою собственность с этой целью неосвоенном участке площадью 25000 кв.м в районе 28 км г. Владивостока стоимостью $ 852 200.

Заказчик предоставил проект строительства, включающий необходимый комплекс взаимосвязанных технической и экономической документации и экономическое обоснование (ТЭО). В стандартной форме-анкете отражена необходимая информация для характеристики финансового состояния предприятий-участников проекта с расчётом показателей: коэффициента процентного покрытия, валовой и чистой прибыли, ставки налога, доходности капитала, размеров капиталовложений и амортизации, показателей роста.

Так как при постановке вопроса о реализации инвестиционного  проекта сразу же необходимо определить конкретное расположение складского комплекса - где в г. Владивостоке или в крае? Проведём выбор и оценку стоимости земельного участка для размещения складского комплекс.

Известно, что рыночная стоимость  сотки земли в г. Владивостоке в 5 и более раз превышает стоимость сотки земли, находящуюся в пределах 30км пригородной зоны. Арендная плата как офисных, так и складских помещений в г. Владивостоке в несколько раз выше, чем в пригороде. Стоимость 1кв.м для вновь строящихся объектов также выше на 20% и более. То есть, в прямом денежном выражении затраты на земельный участок под строительство складского комплекса в пределах г. Владивостоке значительно дороже, чем за городом. Но может ли расположение в г. Владивостоке дать преимущества?

Да, может 

- как выгодное вложение капитала в недвижимость с учётом растущей стоимости недвижимости и имеющихся тенденций роста в настоящее время. Как известно, при оценке экономической эффективности акцент делается на потенциальную способность инвестиционного проекта сохранить покупательную ценность вложенных средств и обеспечить достаточный темп их прироста.

- как удобство и улучшение транспортной логистики. На первый взгляд ответ на этот вопрос тоже положительный, так как многие клиенты компании находятся в г. Владивостоке. Однако, по мнению специалистов такое расположение (в промзонах на окраине Владивостока) сейчас не считается несомненно более выгодным по сравнению с расположением в пригороде. Необходимо учитывать и привязку к портам и аэропорту в силу специфики самого бизнеса и имеющихся объектов недвижимости, территориально расположенных в Артеме.

Таким образом, в общем  случае (если нет других оснований  или возможностей), основываясь на данных анализа, предпочтительнее рассматривать будущее расположение складского комплекса вне г. Владивостока.

Поэтому для решения вопроса  о выборе места расположения земельного участка под строительство складского комплекса ограничимся направлениями за пределами ф. Зари – г. Артем. В этих направлениях имеется развитая инфраструктура, включая транспортную, свободные земельные участки со сравнительно невысокой рыночной стоимостью.

Оценку стоимости земельного участка проведём в упрощённом варианте без подробного описания исходных данных местоположения объектов, выбора и расчёта поправочных, корректирующих и дополнительных коэффициентов и прочее. Отметим только, что в выбранном направлении размещения земельных участков возможны факторы, снижающие относительную ценность территории и их учёт необходим особенно для незастроенных участков.

Объект оценки представляет собой незастроенный участок торгового назначения. Неосвоенный участок площадью 25000 кв.м находится в районе станции Спутник на 28  км от г. Владивостока. Подъезд к участку беспрепятственный, осуществляется по грунтовой дороге, расстояние до асфальтированной трассы составляет приблизительно 200м. Участок граничит с лесным массивом, а также с застроенными земельными участками, предназначенными под жилищное строительство, где имеется скважина, подведено электричество 380В, магистральный газ. Участок: генплана ТУ нет, эскизного проекта нет, коммуникаций нет, каких-либо строений, улучшений нет, водоёмов нет, имеются зелёные насаждения в виде кустарника, хвойных деревьев.

Вид права - собственность. Информации по правоустанавливающим документам нет. В соответствии со Стандартами оценки требуется предоставление соответствующих документов для проведения оценки объекта с целью принятия управленческого решения.

В рамках настоящее работы использовался метод сравнения  продаж, - по сложившейся практике земельные участки оцениваются с использованием сравнительного подхода в связи с наличием предложений аналогичных объектов на рынке. Исходные данные по сопоставляемым объектам приведены в таблице 2.1.

Таблица 2.1 - Исходные данные по земельным  объектам, исследуемым для выбора и оценки стоимости земельного участка под строительство складского комплекса

В рамках данного исследования методы доходного подхода не применялись, поскольку достоверных результатов эти методы оценки не дают. Не применялся и затратный подход ввиду того, что земельные участки в рамках данной работы оцениваются как незастроенные.

В таблице 2.2 представлена процедура внесения поправок и приведены результаты оценки стоимости по приобретению в собственность земельного участка, проведённая с использованием кадастровой оценки.

Таблица 2.2 - Процедура внесения поправок и результаты оценки стоимости для приобретения в собственность земельного участка