Аграрная политика

- постоянное пользование;

- вклад в уставный капитал  акционерного общества и других  организаций;

- рента, концессия;

- приватизация государственных  земель;

- иные.

В то же время часто возникают  сделки, которые нельзя признать действительными. В соответствии с этим перечислим условия действительности сделок с  земельными участками:

- содержание не противоречит  закону, подзаконным актам или  положениям;

- совершение правоспособными  юридическими лицами и дееспособными  гражданами;

- лицензирование профессиональных  посредников;

- соответствие волеизъявления  и воли;

- соблюдение единственно  возможной формы сделки и государственной  регистрации.

В случае, если какие-то части  сделки противоречат перечисленным  условиям, то сделка признается недействительной.

При этом, недействительность части сделки не влечет недействительности других ее частей.

Основные способы сделок с земельными участками представлены на рисунке 2.1.

Рисунок 2.1 - Основные способы  сделок с земельными участками

1

 

Таким образом, существует огромное многообразие сделок с земельными участками, которые можно классифицировать по различным признакам.

Официальная статистика России отражает, хотя и не в полной мере, только два вида сделок - зарегистрированные договоры о купле-продаже земельных  участков и об их аренде. В последние  два года фиксируется также информация о сделках с земельными долями.

В 1993 г. было зарегистрировано 10 тыс. сделок купли-продажи земельных  участков, в 1994 г. - 100 тыс., в 1995 г. - 231 тыс., в 1998 г. - более 300 тыс. сделок. Примерно две трети всех сделок приходится на земли, расположенные в сельской местности.

В 1999 г. в России было осуществлено 5226,6 тыс. сделок с земельными участками  на площади 72 150,7 тыс. га

Следует учесть, что сравнивать объемы совершенных сделок с землей в 1999 г. по отношению к предыдущим годам можно условно в связи  с отсутствием части информации по этому показателю для некоторых  территорий из-за невозможности получения  ее от регистрационных органов.

Из общего объема сделок с земельными участками в 1999 г. 90,7% приходится на аренду государственных  и муниципальных земель, что составляет 4 733,3 тыс. сделок на площади 72 028,5 тыс. га. Для сравнения - в 1998 г. было заключено 3995,5 тыс. арендных соглашений на площади 24 523,3 тыс. га.

Рассмотрим структуру  сделок с земельными участками в  Российской Федерации в 1996 - 1999 годах (табл. 2.1).

 

Таблица 2.1 - Структура сделок с земельными участками в России в 1996 - 1999 гг.

Виды сделок	1996	1997	1998	1999
	Кол-во сделок (площадь, га)	%	Кол-во сделок (площадь, га)	%	Кол-во сделок (площадь, га)	%	Кол-во сделок (площадь, га)	%
Аренда государственных  и муниципальных земель	3427200 (20308400)	-	3561047 (23351700)	88.09	3995491 (24523294)	90.49	4733347 (72028548)	90.56
Продажа прав аренды государственных  и муниципальных земель	-	-	-	-	-	-	8104 (6844)	0.16
Продажа государственных  и муниципальных земель	43907 (8990)	10	20897 (7029)	0.52	11467 (7483)	0.26	22191 (15821)	0.42
Купля-продажа земли гражданами и юридическими лицами	218759 (33622)	51	265689 (59324)	6.57	234590 (40945)	5.31	291771 (45361)	5.58
Дарение	34094 (8270)	8	33581 (6095)	0.83	26452 (6610)	0.60	22443 (5832)	0.43
Наследование	132171 (128448)	31	158512 (49323)	3.92	144735 (47037)	3.28	147533 (47606)	2.82
Залог	760 (2982)	-	2983 (3016)	0.07	2789 (3693)	0.06	1240 (694)	0.02
Итого	3856891 (20490712)	100	4042709 (23476487)	100	4415524 (24629062)	100	5226629 (72150706)	100

Использование государственных  и муниципальных земель на правах аренды являлось основной формой земельных  отношений при сделках во всех субъектах Российской Федерации, за исключением Ингушской Республики, где в 1999 году была осуществлена продажа  прав аренды земли на 7 участков (1,38 га).

 

Рисунок 2.2 - Операции на рынке  земли в России 1996-2001 гг.

Сделки по купле-продаже  земли гражданами и организациями  также занимали значительную часть  в структуре всех сделок, или 5,6% (291,8 тыс. на площади 45,4 тыс. га). По сравнению  с 1998 г. количество таких продаж в  целом по Российской Федерации увеличилось  на 24%, особенно вырос объем продаж земельных участков, предоставленных  для индивидуального жилищного  строительства и личного подсобного хозяйства. В 1999 г. не продавались земельные  участки между гражданами и юридическими лицами в Москве, в республиках  Северная Осетия, Тува, Дагестан, Ингушской; а также в Ненецком, Ямало-Ненецком, Таймырском автономных округах.

В 1999 году продажа государственных  и муниципальных земель отсутствовала  в 16 субъектах Российской Федерации. Количество земельных участков, переданных государственными органами власти и  органами местного самоуправления в  собственность гражданам и юридическим  лицам за плату, составило лишь 22,2 тыс. на площади 15,8 тыс. га.

 

Рисунок 2.3 - Продажа государственных  и муниципальных земель в России в 1996 - 1999 гг.

В соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 26 ноября 1997 г. № 1263 "О продаже  гражданам и юридическим лицам  предназначенных под застройку  земельных участков, расположенных  на территориях городских и сельских поселений или права их аренды" и Постановлением Правительства  Российской Федерации от 5 января 1998 г. № 2 "О порядке организации  проведения таких торгов в субъектах  России" принимались соответствующие  законодательно-нормативные акты. В  результате чего за 1999 г. в 41 территории Российской Федерации была проведена  продажа прав аренды на 8104 земельных  участков гражданам и организациям. Такая форма земельно-правовых отношений  наиболее развита в Москве. В то же время в 26 субъектах России земля  была продана в собственность  на аукционах (417 участков на площади 1730,3 га) и конкурсной основе (108 участков на площади 21,65 га). В этих случаях  участки выставлялись на продажу  в основном для жилищного строительства  и сельскохозяйственного производства.

Количество прочих сделок с землей: наследование, дарение  и залог, ограничено, особенно по залогу земли (0,02%). В 1999 г. объем сделок по дарению  земельных участков сократился по сравнению  с прошлым годом на 15% и по залогу на 56%. Площади земельных участков, вовлеченных в сделки между гражданами, составляют около 1% от всех используемых ими земель.

В последние годы сделки с земельными участками также  активно заключаются и реализуются. Особенно это связано с тем, что  постепенно нормализуется нормативная  база по данному вопросу.

Таким образом, можно сказать, что рынок земли в России находится  в стадии активного развития. При  этом государство в данном вопросе  играет достаточно активную роль.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Итак, в этой работе были рассмотрены такие вопросы как  особенности становления земельного рынка в России, земельный фонд, находящийся в распоряжении нашей  страны и ее отдельных регионов, тенденция его изменения за 14 лет, а также особенности и  статистика сделок с земельными участками  в Российской Федерации.

В результате выполнения работы можно сделать ряд выводов.

Во-первых, земля это особое богатство для любой страны, так  было и будет всегда. Именно она  кормит население, дает ему возможность  трудиться. Это один из основных факторов производства, который к тому же является невозобновимым.

В соответствии с этими  особенностями приобретает свои особенности и рынок земли, на котором также как и на любом  другом действуют законы спроса и  предложения.

Наша страна обладает огромными  земельными ресурсами, структура которых  представлена и сельскохозяйственными, и водными, и лесными, и т.д. Все  эти ресурсы требуют бережного  отношения и грамотного использования. Причем в решении этой задачи очень  велика роль государства.

Вместе с переходом  к рыночной экономике в России началось преобразование различных  ее отраслей, не исключение и земельный  рынок. За годы реформ долго обсуждались  вопросы правильной организации  земельных отношений в нашей  стране. И основной проблемой долгие годы было отсутствие однозначного законодательства по данному вопросу, несмотря на то, что регулярно разрабатывались и внедрялись новые нормативно-правовые документы. Многие из них не решали сути вопроса.

Сейчас ситуация постепенно стабилизируется. Введены в действие многие законы, Земельный Кодекс и  т.п. Активно реализуются сделки с земельными участками в течение  многих лет.

Вместе с тем еще  существуют нерешенные вопросы, но развитие данной области уже достаточно стабильно.

В ходе земельной реформы  важно стратегически грамотно и  рационально распорядиться этим богатством. Сейчас, наверное, главная  обязанность органов власти, и  всех, кому не безразличны судьбы отечества, создать необходимые условия  для того, чтобы сельскохозяйственные земли остались в руках тех  крестьян, которые не забыли родовые  традиции отношения к земле, как  к матери-кормилице. Т.е. были доступны им в условиях рынка. Результат реформирования действительно будет судьбоносен, и поэтому нужно идти "в народ", разъясняя суть реформы. Поэтому  активно должны работать по этому  вопросу и СМИ.

Список литературы

I. Нормативно-правовые акты

1. Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993 г. // Российская Газета. - 25 декабря 1993г.

2. Земельный кодекс Российской  Федерации от 25 октября 2001 № 136 ФЗ // Собрание законодательства  Российской Федерации от 29 октября  2001. №44. - Ст. 4147.

3. Часть первая Гражданского  кодекса Российской Федерации  от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ // Собрание  законодательства Российской Федерации. - 5 декабря 1994 г. - №32. - Ст. 3301; Часть  вторая Гражданского кодекса  Российской Федерации от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. - 29 января 1996 г. - №5. - Ст. 410; Часть третья Гражданского кодекса Российской Федерации от 26 ноября 2001 г. № 146-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. - 3 декабря 2001 г. - № 49. - Ст. 4552.

4. Гражданско-процессуальный  кодекс РФ от 14 ноября 2002 года // Российская  газета. - 2002. - №220;

5. Водный кодекс Российской  Федерации от 16 ноября 1995 г. №  167-ФЗ // Собрание законодательства  Российской Федерации. - 20 ноября 1995 г. - № 47. - Ст. 4471

6. Закон Российской Федерации  от 29 мая 1992 г. "О залоге" // Ведомости  Съезда народных депутатов Российской  Федерации и Верховного Совета  Российской Федерации. - 11 июня 1992 г. - №23. - Ст. 1239.

7. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ "Об ипотеке  (залоге недвижимости)" // Собрание  законодательства Российской Федерации. - 20 июля 1998 г. - №29. - Ст. 3400.

8. Федеральный закон от 2 января 2000 г. № 28-ФЗ «О государственном  земельном кадастре»// Собрание Законодательства  Российской Федерации. - 10 января 2000 г. - №2. - Ст. 149.

9. Федеральный закон от 31 декабря 1995 г. № 226-ФЗ "О  внесении изменений и дополнений  в Закон Российской Федерации  "О государственной пошлине" // Собрание законодательства Российской  Федерации. - 1 января 1996 г. - №1. - Ст. 19.

10. Федеральный закон от 10 января 2002 г. № 7-ФЗ "Об охране  окружающей среды" // Российская  газета. - 12 января 2002 г. - №6.

11. Федеральный закон от 19 мая 1995 г. № 82-ФЗ "Об общественных  объединениях" // Собрание законодательства  Российской Федерации. - 22 мая 1995 г. - №21. - Ст. 1930.

12. Федеральный закон от 14 марта 1995 г. № 33-ФЗ "Об особо  охраняемых природных территориях" // Собрание законодательства Российской  Федерации. - 1995 г. - №12. - Ст. 1024.

13. Федеральный закон от 17 июля 2001 г. № 101-ФЗ "О разграничении  государственной собственности  на землю" // Собрание законодательства  Российской Федерации. - 23 июля 2001 г. - №30. - Ст. 3060.