Предоставление земельных участков, находящихся в муниципальной собственности

Участник долевой собственности  обязан известить в письменной форме  остальных сособственников или опубликовать сообщение в средствах массовой информации о намерении продать свою долю. Если остальные сособственники в течение месяца откажутся от покупки или не заявят о намерении приобрести долю в праве общей собственности на земельный участок, продавец обязан известить об этом высший исполнительный орган государственной власти субъекта Федерации или орган местного самоуправления в установленном порядке¹⁹.

В случае отказа этих органов приобрести земельный участок или неуведомления  о приобретении участка в течение одного месяца продавец имеет право продать свою долю в течение одного года третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении.

В соответствии со ст. 13 данного Закона участник долевой собственности вправе требовать выдела земельного участка в счет доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения. Для выдела земельного участка это лицо обязано известить в письменной форме остальных участников долевой собственности или опубликовать сообщение в местном периодическом печатном издании о намерении выделить земельный участок с указанием предполагаемого местоположения выделяемого земельного участка и размера компенсации, требуемой в определенных случаях.

В случае если рыночная стоимость  выделяемого земельного участка в расчете на единицу его площади превышает рыночную стоимость оставшегося после выдела земельного участка в расчете на единицу его площади, участник долевой собственности, осуществляющий выдел земельного участка, обязан выплатить компенсацию остальным сособственникам после выдела земельного участка. Размер компенсации определяется как произведение площади выделяемого земельного участка и разницы в рыночной стоимости выделяемого земельного участка и оставшегося после выдела земельного участка в расчете на единицу их площадей.

Если в течение месяца со дня  надлежащего уведомления не поступит возражений от участников долевой собственности, предложение о местоположении земельного участка и размере компенсации  считается согласованным. Споры о местоположении выделяемого земельного участка и размере компенсации разрешаются участниками долевой собственности с использованием согласительных процедур, порядок проведения которых устанавливается Правительством РФ. В случае недостижения согласованного решения споры о местоположении выделяемого земельного участка и размере компенсации рассматриваются в суде.

Неиспользуемая в течение двух лет часть находящегося в долевой  собственности земельного участка  из земель сельскохозяйственного назначения может быть выделена в самостоятельный земельный участок субъектом Федерации либо в случаях, установленных законом субъекта Федерации, - органом местного самоуправления по правилам, установленным выше. Субъект Федерации или орган местного самоуправления вправе направить в суд заявление о признании права собственности субъекта Федерации или муниципального образования на указанный земельный участок в том случае, если участник (участники) долевой собственности неизвестен, либо о прекращении права собственности участника (участников) долевой собственности на долю в праве общей собственности и о признании права собственности субъекта Федерации или муниципального образования на указанный земельный участок в том случае, если участник (участники) долевой собственности известен²⁰.

Особенности определения порядка  владения и пользования земельным  участком, находящимся в долевой  собственности, отражены в ст. 14 данного Закона. Так, решение о порядке владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности, принимается общим собранием участников долевой собственности. Уведомление сособственников о предстоящем собрании производится не менее чем за один месяц до даты его проведения в письменной форме под расписку и/или путем опубликования сообщения в местном периодическом печатном издании. При условии надлежащего уведомления общее собрание считается правомочным, если на нем присутствует не менее 20% участников долевой собственности. Решение принимается большинством не менее двух третей голосов присутствующих на собрании участников долевой собственности и оформляется протоколом. Протокол подписывается всеми присутствующими участниками долевой собственности.

Очень важными являются также следующие  положения данного Закона. Во-первых, ст. 16 Закона предусматривает, что с момента вступления в силу данного Федерального закона заключенные ранее договоры аренды земельных долей должны быть приведены в соответствие с нормами ГК РФ и настоящего Закона в течение двух лет со дня вступления его в силу. Во-вторых, ст. 17 требует, от участников долевой собственности, получивших при приватизации сельскохозяйственных угодий в собственность земельные доли, обеспечить определение на местности границ находящихся в общей собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в соответствии с требованиями землеустройства²¹. В-третьих, в соответствии со ст. 18 Закона свидетельства о праве на земельные доли, выданные до введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а также при отсутствии свидетельств - выписки из решений органов местного самоуправления о приватизации сельскохозяйственных угодий, изданных до введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», удостоверяющие права на земельную долю, имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

4.2 Предоставления земельных участков из земель населенных пунктов

В состав земель населенных пунктов в соответствии со ст. 85 ГК РФ могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам, для каждой из которых должен быть предусмотрен свой правовой режим использования и охраны земельных участков: жилым (предназначенным для застройки жилыми зданиями и объектами культурно-бытового назначения; индивидуальной жилой застройки, малоэтажной, среднеэтажной смешанной, многоэтажной жилой застройки); общественно-деловым (для застройки административными зданиями, объектами образовательного, культурно- бытового, социального назначения и иными предназначенными для общественного использования объектами); производственным (для застройки промышленными, коммунально-складскими, производственно-бытовыми, иными производственными объектами); инженерных и транспортных инфраструктур (для застройки объектами железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, инженерной инфраструктуры); рекреационным (запятым городскими лесами и садами, скверами, парками, прудами, озерами, водохранилищами, предназначенным для отдыха граждан и туризма); сельскохозяйственного использования (занятым пашнями, многолетними насаждениями, а также зданиями, строениями и сооружениями сельскохозяйственного назначения, используемыми в целях ведения сельскохозяйственного производства до момента изменения вида их использования в соответствии с генеральными планами поселений и правилами землепользования и застройки); специального назначения (для размещения кладбищ, крематориев, скотомогильников, свалок бытовых и производственных отходов и иных объектов, использование которых несовместимо с назначением других территориальных зон поселений), военных объектов (занимающих территории, имеющие специальный режим использования и охраны, обусловленный требованиями обеспечения государственной и военной тайны, нужд обороны, безопасности и территориальной целостности страны) и иным территориальным зонам (могут появляться по мере развития поселений, градостроительства и наращивания научно-технического прогресса).

Данная классификация  зон поселений продолжает развитие важнейшего института земельного нрава  — земель населенных пунктов; поэтому  она может быть понята в контексте  с другими нормами ЗК РФ и ГрК РФ.

Перечисление возможных  территориальных зон, в которых  расположены земельные участки  земель населенных пунктов, и перечень целей использования земельных  участков в этих зонах является, как правило, незакрытым, примерным, что снижает императивный, юридический статус указанного перечня, придает ему описательный, рекомендательный характер. Важнейшим и общим правилом для всех землеобладателей независимо от формы права на землю является обязательность градостроительных регламентов (п. 3 ст. 85 ЗК).

Регулирование использования  и охраны земель населенных пунктов  регулируется как земельным законодательством, так и законодательством о  градостроительной деятельности, что  видно из предыдущего изложения.

Под правилами землепользования и застройки территорий городских и сельских населенных пунктов, других муниципальных образований понимаются нормативные правовые акты органов местного самоуправления, регулирующие использование и изменения объектов недвижимости посредством введения градостроительных регламентов.

Согласно ст. 1 ГрК от 29.12.2004 № 190-ФЗ правила землепользования и застройки — это документ градостроительного зонирования, который  утверждается нормативными правовыми  актами органов местного самоуправления, а также городов Москвы и Санкт-Петербурга и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и внесения в него изменений.

В гл. 4 ГрК «Градостроительное зонирование» предусматриваются: цели и содержание правил землепользования и застройки — ст. 30; порядок подготовки (принятие решения, установление этапов, создание и состав комиссии по подготовке проекта, опубликование и содержание сообщения, организация и продолжительность публичных слушаний, внесение в представительный орган муниципального образования) и утверждения (обсуждение, доработка, голосование, официальное опубликование текста и приложений, возможность оспаривания в судебном порядке) — ст. 31, 32; виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства; предельные (минимальные) и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства; порядок предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства; отклонения от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства — ст. 37, 38, 39 и 40 ГрК. Требования к землеустроительной документации предусматриваются в ст. 68 ЗК, а также в ФЗ о землеустройстве и ФЗ о ГЗК. В связи с изложенным возникает вопрос о соотношении земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности и соответствующих отраслей права.

Согласно ст. 2 и 3 ЗК РФ земельное законодательство регулирует отношения по использованию и охране земель как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории; нормы земельного права, содержащиеся в законах и других актах, должны соответствовать ЗК.

В Градостроительном  Кодексе РФ уточнено понятие законодательства о градостроительной деятельности: оно регулирует отношения по территориальному планированию, градостроительному зонированию, архитектурно-строительному проектированию, отношения по строительству объектов капитального строительства, их реконструкции, т.е. градостроительные отношения.

Из этого определения  можно сделать вывод о комплексном  характере этой отрасли законодательства и права, включающей нормы конституционного, международного, административного, муниципального, экологического, финансового и иных отраслей российского права. Надотраслевой уровень законодательства о градостроительной деятельности позволяет ему использовать нормы земельного права, но не дополнять, изменять или исправлять их — это прерогатива ЗК и соответствующих ему законов, — а лишь учитывать, применять к отношениям в городах и иных поселениях.

Таким образом, в случаях  разночтения ЗК и ГрК применительно  к земельным отношениям верховенство получают требования ЗК, а применительно к градостроительным отношениям — требования ГрК. Правилами землепользования и застройки градостроительный регламент согласно ЗК для каждой территориальной зоны устанавливается индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и др.).

В ГрК понятие градостроительного регламента претерпело некоторые изменения; теперь это устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под их поверхностью и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Для земельных участков, расположенных в границах одной  территориальной зоны, устанавливается  единый градостроительный регламент. Он определяет основу правового режима земельных участков, равно как  и всего, что находится над  и под их поверхностью и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений.

Использование и охрана земельных участков каждой зоны должны осуществляться на основании норм ЗК, регулирующих соответствующий режим  определенной категории земель: гл. XIV — "Земли сельскохозяйственного назначения", гл. XVI — "Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения", гл. XVII — "Земли особо охраняемых территорий".

Не все предусмотренные  в ЗК и ГрК градостроительные  документы нашли применение в  жизни, на практике многое из предложенного  в этих и иных федеральных законах  и других нормативных правовых актах РФ и субъектов РФ требует апробирования в процессе землеустроительной и градостроительной деятельности, подкрепления подзаконными актами и усиления исполнения законодательных требований.

Соблюдение градостроительных  требований применительно к земле  обеспечивается теми же способами, что и соблюдение земельных требований в населенных пунктах. Законодательством о градостроительной деятельности, однако, предусматривается усиленное информационное обеспечение градостроительной деятельности и расследование случаев причинения вреда жизни или здоровью граждан, имуществу физических или юридических лиц в результате нарушения законодательства о градостроительной деятельности (гл. 7 и 8 ГрК). Как и на землях других категорий, применяются земельные и гражданско-правовые нормы о недопустимости самовольного строительства, обосновании изменений землепользования соответствующими актами и иными документами.

4.3 Предоставление земельных участков из земель запаса

По площади  земли запаса являются достаточно распространенной категорией земель (100 млн. гектар, в основном в Сибири, на Крайнем Севере, Дальнем Востоке). В отличие от земель сельскохозяйственного назначения, земель поселений, земель промышленности, земель лесного и водного фондов земли запаса - это земли, основное целевое назначение которых еще не определено и которые не предоставлены гражданам и юридическим лицам, за исключением земель фонда перераспределения земель. Земли запаса находятся в государственной или муниципальной собственности. Использование земель запаса допускается после перевода их в другую категорию. Эти земли могут использоваться для геодезических, геолого-съемочных, поисковых, кадастровых, землеустроительных и некоторых других исследований и изысканий¹.

В статье 103 "Земли  запаса" ЗК РФ предполагается целенаправленное и долговременное использование бывших земель запаса лишь после перевода их в другую категорию земель в соответствии с установленным в Земельном кодексе порядком и федеральным законом о порядке перевода земель из одной категории в другую, проект которого подготовлен. Законодательством РФ