Иные, кроме права собственности, виды прав на землю

Арендатор земли - это  тоже пользователь, но владеющий ею не только на основании закона, но еще  дополнительно по договору с собственником. В смысле полноты и определенности своих прав и обязанностей арендатор  стоит выше обычного пользователя. В этом отношении арендный договор следует рассматривать как более высокую ступень правовой культуры по сравнению с бездоговорным «пользованием». Можно полагать, что со временем нынешние «землепользователи» в РФ, владеющие государственной землей (если они не приобретут титула собственника), будут заключать договоры аренды земли с собственником и превратятся таким образом в «арендаторов».

Собственник, сдавший  землю в аренду, пользуется ею опосредованно, через арендатора. Поскольку арендатор  извлекает из земли определенный доход, часть этого дохода в виде арендной платы поступает собственнику. В этом смысле собственник, сдавший свою землю в аренду, также пользуется ею.

По закону арендаторами могут быть граждане, государственные, кооперативные, общественные предприятия, учреждения и организации, в том числе сельскохозяйственные организационно-правовые формы, совместные предприятия, международные организации с участием отечественных и иностранных юридических лиц, а также иностранные государства, международные организации, иностранные юридические лица и граждане.

По истечении срока  договора аренды земельного участка  арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка.

Размер арендной платы  определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации (подробнее об особенностях аренды земли  см. Главу X о сделках с земельными участками).

Субъекты и  объекты права пользования землей.

1. Лица, которые на  законных основаниях используют  землю, именуются субъектами права  пользования (использования) земли.  Таковыми могут быть любые  физические и юридические лица, в том числе иностранные, которым земельные участки предоставлены на законном основании.

Лица, получившие землю  по решению компетентных государственных  органов, являются первичными землепользователями  и владельцами земли. В свою очередь  они в случаях, предусмотренных законом, могут выделять из своих земель земельные участки другим лицам, которые признаются вторичными землепользователями.

Вторичное пользование  образуют также служебные земельные  наделы рабочих и служащих, которые  получают их от предприятий и организаций, где они трудятся.

Пожизненное наследуемое  землевладение в отличие от других видов пользования землей всегда является первичным, так как возникает  на основании решения компетентного  государственного органа.

Первичный землепользователь  нередко выступает как «земельный администратор» для вторичного пользователя участка. Ему в рамках закона дано право предоставлять земельные участки и отказывать в этом, осуществлять внутрихозяйственный контроль за правильной эксплуатацией угодий, предупреждать и пресекать случаи неправильного использования земли вплоть до постановки вопроса об ответственности за нарушение земельного законодательства.

В условиях развивающихся  рыночных отношений оправдывают  себя понятия «первичный» и «вторичный»  рынок земли. Первичный - когда, например, пользователь приобретает (покупает) у органа государства или местного самоуправления земельный участок. Вторичный - когда этот земельный участок затем становится объектом последующих сделок.

2. Различаются субъекты  общего совместного и общего обособленного (долевого) пользования землей. Субъектом долевого (обособленного) пользования является всякое лицо, чей участок (доля), будучи частью общего землевладения, выделен только ему, отграничен от соседей, отведен в натуре (на местности). Если же участок отведен нескольким лицам, но не разделен на части, то пользование (владение) считается общим совместным. Это касается, в частности, граждан - совладельцев жилых и хозяйственных строений по отношению к участку, обслуживающему эти строения. Совместного пользования бывают пастбища, сенокосы, водопои, участки для прохода и проезда.

Закон предусматривает  образование общей долевой земельной  собственности при реорганизации  колхозов и совхозов. В отличие  от сказанного выше этот вид долевой  собственности допускает выделение доли только в случаях, предусмотренных законодательством (подробно об этом в других главах учебника.)

3. Объект права собственности  и права пользования землей - это  земельный участок, который предоставлен  данному субъекту в установленном законом порядке. Он всегда характеризуется конкретными юридически значащими признаками: размером, местом расположения, внутренней структурой (когда речь идет о сложном земельном массиве), качеством и доходностью (кадастровой оценкой).

Размеры закрепляемых участков зависят от объема полномочий субъектов права.

Для сельскохозяйственного  коммерческого предприятия важно  определить оптимальные размеры  их земельного массива. Это - необходимое  условие организации наиболее эффективного использования угодий. Размер их массивов в законе не установлен - он определяется в каждом конкретном случае предоставления (закрепления) земли.

Местоположение участка (наряду с его размером) определяется в соответствующей документации и обозначается на местности.

Размеры земельных участков для промышленности, транспорта и других несельскохозяйственных организаций нередко нормируются. В законе установлено, что размеры участков в названных случаях определяются в соответствии с утвержденными нормами или проектно-технической документацией.

Подвергаются нормированию и все виды землевладения (землепользования) граждан, о чем конкретно указано  в соответствующих статьях закона; иногда это определяется договором  граждан с местной администрацией. Нормируются и размеры земельных  участков, передаваемых гражданам в частную собственность.

Структура объекта земельной собственности  и землепользования может быть простой  или сложной. Так, земельный участок, занимаемый промышленным предприятием, может иметь основную площадку и  внеплощадочные территории для подсобных сооружений, а также зоны спорта, озеленения и отдыха. Многие предприятия обладают резервными площадями для будущего развития. К сожалению, эти резервные площади часто содержатся в бесхозяйственном состоянии. Иногда предприятия самовольно передают их во «вторичное пользование», например для постройки индивидуальных гаражей.

Сложным бывает земельная структура  сельскохозяйственного предприятия. Его земельный массив делится  на угодья, поля севооборота и другие структурные единицы. Земли производственного назначения отграничиваются от селитебных земель. Сложным бывает и приусадебное землепользование. Член сельскохозяйственной коммерческой организации (быв. колхоза или совхоза) может иметь один участок при доме, а другой (иногда и несколько) - за пределами жилой зоны (например, надел полевой земли в счет земельной доли).

Если участок отводится под  промышленную, жилую или иную застройку, его качество должно соответствовать  определенным строительным нормам и  правилам.

Новая застройка нередко располагается на продуктивных сельскохозяйственных землях. Это означает потерю для общества того чистого дохода (ренты), который занимаемая земля приносила прежде. Стоимость потери подлежит возмещению за счет лица, осуществляющего строительство. При этом принимается во внимание вид земель и их качественные составные.

Содержание  права пользования землей.

1. Земля, как уже  было отмечено, может использоваться  на разных титулах: праве собственности,  праве бессрочного (постоянного)  пользования, праве временного  пользования, аренды. При всем различии этих титулов содержание прав и обязанностей по использованию земли у всех обладателей названных титулов во многом совпадает. Это касается, например, охраны природы, соблюдения санитарных, ветеринарных, агрономических (по борьбе с болезнями и вредителями растений) правил, строительных предписаний, обязанности допуска на свою землю представителей надзорных органов, представления государственным землеустроительным органам отчетности о наличии и использовании земли и др.

Для обладателей всех титулов действует в основном одинаковая система правомочий в отношении земли, а также тех природных объектов, которые могут рассматриваться в качестве принадлежности данного земельного участка: почвы, естественной растительности, природной влаги, общераспространенных полезных ископаемых, торфяных залежей, в ряде случаев - запасов подземных вод, поверхностных водоемов. У собственников земли, естественно, больше прав по отношению к арендаторам их земель, включая главное право - получение арендной платы. Этим правом не обладают другие носители поземельных титулов. Но по многим другим вопросам пользования землей права всех обладателей поземельных титулов являются близкими.

2. Статьи 40-41 ЗК РФ устанавливают,  что собственник земельного участка  имеет право:

1) использовать в установленном  порядке для собственных нужд  имеющиеся на земельном участке  общераспространенные полезные  ископаемые, пресные подземные воды, а также водные объекты в  соответствии с законодательством  Российской Федерации;

2) возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные строения и сооружения в соответствии с целевым назначением категории земель и разрешенным использованием с соблюдением установленных архитектурно-планировочных, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных специальных требований (норм, правил, нормативов);

3) проводить в соответствии с  разрешенным использованием оросительные, осушительные, культуртехнические  и другие мелиоративные работы, строить пруды и иные водоемы  в соответствии с установленными действующим законодательством, экологическими, строительными, санитарно-гигиеническими и иными специальными требованиями (нормами, правилами, нормативами);

4) осуществлять другие права  по использованию земельного  участка, предусмотренные законодательством.

2. Собственник земельного участка  имеет право собственности:

1) на посевы и посадки сельскохозяйственных  культур, полученную продукцию  и доходы от ее реализации, за исключением случаев, когда  он передает земельный участок  в аренду, в постоянное (бессрочное) пользование или пожизненное наследуемое владение и безвозмездное срочное пользование;

2) на расположенные на участке  многолетние насаждения, за исключением  случаев, установленных Лесным  кодексом Российской Федерации  (ст.40).

Согласно ст.41 ЗК РФ, лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов на земельные участки, осуществляют все права собственников земельных участков.

Обладателю земельного участка  принадлежит на праве собственности урожай дикорастущих и сеяных трав. Он имеет право косить их, выпасать на них скот, использовать на корню и в скошенном виде в качестве корма для домашних животных, привлекать на свой участок дикую живность (без ущерба для своих соседей).

Владелец (пользователь) земли вправе собирать с полей и угодий камень с обращением его в свою собственность. Он может производить ряд других мелиоративных и защитных работ, принятых в данной местности (например, посадку деревьев в вершине оврага, залужение водоподводящих ложбин и др.). Но если эти работы приводят к трансформации угодий, влияют на соседние участки, меняют принятый план устройства земли, изменяют конфигурацию русла водостока, то такие работы должны быть согласованы с собственником земли, а в подлежащих случаях - с государственной землеустроительной службой. Если же постройки, защитные, мелиоративные и другие сооружения, а также капитальные земляные работы производятся без согласования с собственником, то инициатор таких мер рискует, что по окончании срока пользования землей он (в соответствии с нормами гражданского права) не получит возмещения стоимости своих затрат или получит их только после сложной процедуры доказывания, что результаты работ оказались полезны собственнику. Кроме того, все коренные преобразования земли, приведшие к ее улучшению, должны быть сообщены органам, ведущим государственный земельный кадастр, для соответствующей их регистрации и государственного земельного учета.

Собственник может продать, подарить, обменять, а также передать свою землю или ее часть в аренду. Собственник (но не государственная организация) вправе заложить свою землю, сохранив на нее не только право собственности, но также право владения и пользования (так называемая ипотека).

При сдаче земли в аренду собственник  может оговорить в договоре некоторые дополнительные условия, гарантирующие сохранение плодородия сельскохозяйственных земель.

Важнейшее право всех, кто пользуется землей, - самостоятельно хозяйствовать на земле. Это право  касается в основном сельскохозяйственных земель и направлено против возможных поползновений представителей государства диктовать обладателю земли, как ему следует вести хозяйство. Оно позволяет закрепить в праве хозяйственную независимость тех, кто пользуется сельскохозяйственными и иными землями.

3. На носителей земельных  титулов (собственников, землевладельцев,  постоянных и временных землепользователей, арендаторов) закон возлагает  ряд общих обязанностей, соблюдение  которых необходимо при использовании  земли. Они сформулированы в  ст.42 ЗК РФ, а подробнее изложены в других нормативных актах. Эти обязанности следующие: