Иные, кроме права собственности, виды прав на землю

Так, эксплуатация участка не должна вызывать неблагоприятные хозяйственные  последствия. Нельзя, например, распахивать  земли, неблагополучные в эрозионном отношении, поскольку это означает порчу самой земли и загрязнение водоемов, куда попадает смытая водой почва. Нельзя размещать сельскохозяйственные культуры, требующие интенсивной химизации, в пределах водоохранных зон, в частности вблизи рек и других водоемов.

Понятие рационального использования  земли включает определенную интенсивность производства. В сельском хозяйстве это означает получение такого количества сельскохозяйственной продукции с каждого гектара угодий, которое отвечало бы принятой норме. В промышленности, на транспорте, в строительстве и т.д. это требование означает такое размещение объектов, которое обеспечивает экономию площади земель (при возможном использовании также и подземного пространства).

Интенсивное использование земли  не должно приводить к хищнической  эксплуатации, т.е. к достижению ближайшей выгоды ценой разрушения земли. Это требование особенно актуально при краткосрочной аренде земли. Арендатор - пусть даже временный пользователь земли - обязан заботиться о плодородии угодий не только с выгодой для себя, но и для тех, кто в последующем будет, использовать ту же землю в сельском хозяйстве.

7. С ограничением прав собственников  земли, землевладельцев, землепользователей  и арендаторов связан государственный  контроль за их деятельностью.

В сельском хозяйстве запрещение незаконного вмешательства государственных органов во внутрихозяйственное использование угодий создает необходимые условия для свободного развития технологии земледелия. В то же время в случае нарушения предписаний закона государство как орган власти вправе потребовать от любого пользователя земли исполнения установленных законом обязанностей. Если в результате действий (бездействий) пользователя возникает угроза порчи земель, снижения их плодородия и доходности, то орган управления от имени государства может предписать безотлагательные меры по устранению правонарушений иди их своевременному предупреждению.

От государственного контроля не свободны, безусловно, и частные собственники земли. Так, все без исключения лица обязаны использовать свои земельные  участки в соответствии с той целью, которая была легально определена в момент отвода или предоставления земли или же впоследствии. Отклонение от целевого назначения либо оставление земли без использования признается правонарушением. Изменить целевое назначение эксплуатируемых угодий может полномочный государственный орган субъекта РФ.

8. В обобщенной форме ограничения  прав на землю названы в  ст.56 ЗК РФ. Прежде всего в названной  статье сказано, что ограничения  могут быть установлены только  по основаниям, указанным в Земельном кодексе и других федеральных законах.

Конкретно ст.56 называет следующие  ограничения прав на землю:

1) особые условия использования  земельных участков и режим  хозяйственной деятельности в  охранных, санитарно-защитных зонах;

2) особые условия охраны окружающей среды, в том числе животного и растительного мира, памятников природы, истории и культуры, археологических объектов, сохранения плодородного слоя почвы, естественной среды обитания, путей миграции диких животных;

3) условия начала и завершения  застройки или освоения земельного участка в течение установленных сроков по согласованному в установленном порядке проекту, строительства, ремонта или содержания автомобильной дороги (участка автомобильной дороги) при предоставлении прав на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности;

4) иные ограничения использования  земельных участков в случаях,  установленных Кодексом и другими  федеральными законами.

И далее ст.56 конкретизирует порядок вводимых ограничений прав на землю. Они устанавливаются актами исполнительных органов государственной власти, актами органов местного самоуправления или решением суда. Ограничение прав определяются бессрочно или на определенный срок. Они сохраняются при переходе права собственности на земельный участок к другому лицу.

Ограничение прав на землю  подлежит государственной регистрации  в порядке, установленном Федеральным  законом «О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Ограничение прав на землю может быть обжаловано лицом, чьи права ограничены, в судебном порядке.

Возникновение права пользования землей у собственников, землевладельцев, землепользователей и арендаторов.

1. В советское время  единственным собственником земли  было государство, непосредственным  основанием для возникновения того или иного права на землю всегда служили правоустанавливающие действия государственного органа, компетентного принимать соответствующие решения. Органы землеустройства фиксировали свое внимание на внешних юридических признаках формирования земельных прав и обязанностей, таких, как: правомерность предоставления земельного участка на основании решения компетентного государственного органа, соблюдение норм и сроков отвода участка и порядка выдачи просителям земельных документов и т.п. Эти признаки, несомненно, важны, но они не полностью раскрывают правовую сущность вновь, возникших прав и обязанностей. Но в новых условиях при разнообразии форм собственности и прав на землю определенные элементы прав будущих собственников земли, землепользователей, арендаторов зачастую возникают значительно раньше издания правового акта госоргана о предоставлении им земли. Так, например, гражданин, который обратился в госорган с заявлением о предоставлении ему земельного участка для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, личного подсобного хозяйства, садоводства и т.д., во многих случаях вправе рассчитывать на известный положительный результат, поскольку закон предусматривает все виды названных прав граждан на землю. Определенные права на предоставление им земельных участков имеют и юридические лица. Как те, так и другие вправе участвовать в конкурсах и аукционах по продаже земельных участков. Никто не должен чинить им помехи в осуществлении названных прав.

Кроме того, еще до принятия акта госоргана совершается целый ряд определенных правовых действий с участием заинтересованных претендентов на данный земельный участок, которые служат подготовкой для отвода земли, уточнением ее правового режима и титула претендента качества и местоположения земельного участка и т.д.

Таким образом, право пользования  землей у собственника, землевладельца, землепользователя, арендатора возникает  в результате целого комплекса юридических  фактов, начиная с подачи ходатайства  о предоставлении земли.

Если будущий пользователь земельного участка покупает его у частного собственника или берет у того участок в аренду, то решения государственного органа, безусловно, не требуется. Собственник земли - хозяин своего объекта собственности и волен распоряжаться им по своему усмотрению, не ожидая чьего-либо решения свыше. В этом случае законным основанием для возникновения права пользования землей является сделка, оформляемая договором и прошедшая госрегистрацию.

Порядок приобретения прав на земельные  участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, установлен ст.28 ЗК РФ. Согласно этой статьи:

а) земельные участки из земель, находящихся в государственной  или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и  юридическим лицам в собственность  или в аренду, а также предоставляются юридическим лицам в постоянное (бессрочное) пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 ст.20 Земельного кодекса, и гражданам и юридическим лицам в безвозмездное срочное пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 ст.24 кодекса;

б) предоставление земельных участков, находящихся в государственной  или муниципальной собственности, в собственность граждан и  юридических лиц осуществляется за плату. Предоставление земельных  участков в собственность граждан  и юридических лиц может осуществляться бесплатно в случаях, предусмотренных ЗК РФ, федеральными законами и законами субъектов РФ;

в) не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и  юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной  или муниципальной собственности, для строительства, за исключением случаев:

- изъятия земельных участков  из оборота;

- установленного федеральным законом  запрета на приватизацию земельных  участков;

- резервирования земельных участков  для государственных или муниципальных нужд.

Не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и  юридических лиц земельных участков, ограниченных в обороте и находящихся  в государственной или муниципальной  собственности, если федеральным законом  разрешено предоставлять их в  собственность граждан и юридических лиц;

г) иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным  юридическим лицам в соответствии с настоящей статьей земельные  участки предоставляются в собственность  только за плату, размер которой устанавливается  ЗК РФ.

2. В процессе отвода (предоставления) земельного участка  права обязанности возникают  не только у претендента на  данный участок. Так, при продаже  частной земли продавец - собственник  участка обязан предъявить все  необходимые сведения и документы,  подтверждающие его права на участок и отсутствие каких-либо препятствий для продажи данного участка. Если будущий пользователь или арендатор обращается по вопросу предоставления ему из состава государственных земель участка (за плату или бесплатно) в соответствующий государственный орган, то последний обязан рассмотреть заявленное ходатайство и выдать поручение должностным лицам об освидетельствовании подобранного участка. При изучении обоснованности просьбы об отводе земли (ее продажи) и варианта отвода, должностные лица обязаны руководствоваться не только выгодами заявителя, но и интересами общества, и с этих точек зрения вариант отвода должен быть оптимальным. На практике такой образ действий нередко недооценивается. Отводы земельных участков производятся в спешке, без рассмотрения возможных альтернатив - особенно если претендент уже занял земельный участок и приступил к его освоению. Внедрение в хозяйственную практику платежей за землю должно, безусловно, в какой-то мере препятствовать недостаточно продуманным решениям по распоряжению землей.

3. С установлением  платы за землю (Закон РФ  о плате за землю от 11 октября  1991 года) начала складываться обстановка, при которой обязательства владельцев (пользователей) земли перед государством  как собственником земли приобретают более определенные формы. Этому же способствовал Указ Президента РФ от 27 октября 1993 года «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной мы в России», согласно которому, начиная с 1994 года, отменялись «обязательные поставки и иные формы принудительного изъятия сельскохозяйственной продукции в государственные ресурсы» (пункт 11 Указа). Резко усиливается значение государственного земельного кадастра, данные которого должны быть положены в основу земельных платежей.

Расширение действия государственного земельного кадастра и распространение заложенных в нем данных на сферу денежных расчетов за землю означает, что многие экономические свойства земли получают свое правовое оформление и выражение. В качестве объекта земельных правоотношений начинает выступать не просто индивидуально отграниченный участок, а земля определенного качества, получившая экономическую оценку. Вследствие этого покупатель земли обременяется определенными экономическими (денежными) обязательствами в пользу собственника земли. Это начинает влиять на выбор земель со стороны претендентов на них.

Для экономической оценки сельскохозяйственной и лесной земли  важнейшее значение имеет фактор ее плодородия. Но для несельскохозяйственных пользователей этот показатель является второстепенным или вообще не имеющим значения. Для них на первый план могут выступать такие факторы, как строительные свойства грунтов и положение участка, занимаемое среди рукотворных объектов. Некоторые факторы влияют на ценность земель, используемых как в сельском хозяйстве, так и вне этой отрасли, но в неодинаковой мере. Сюда относится близость дорог с твердым покрытием, железных дорог, других коммуникаций, некоторых иных объектов инфраструктуры. Таким образом, выбор целевого назначения при использовании определенного участка земли должен существенным образом отразиться на его доходности и на его кадастровой оценке. Отсюда следует, что при отводе плодородных земель для несельскохозяйственных целей - независимо от экологической нежелательности этой меры - должны действовать и экономические препятствия для претендентов на такие земли. Одним из важных экономических препятствий должен служить повышенный нормативный платеж за эти земли.

4. Согласно ст.25 ЗК  РФ права на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах.

Не подлежат возврату земельные участки, не подлежит возмещению или компенсации стоимость земельных  участков, которые были национализированы  до 1 января 1991 года в соответствии с  законодательством, действовавшим на момент национализации земельных участков.

Права на земельные участки  удостоверяются документами в соответствии с федеральным законом «О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним». Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами (ст.26 ЗК).

Согласно ст.29 ЗК РФ предоставление гражданам и юридическим лицам  земельных участков из земель, находящихся  в государственной или муниципальной  собственности, осуществляется на основании  решения исполнительных органов  государственной власти или органов  местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции.