Иные, кроме права собственности, виды прав на землю

Тема 3. Иные, кроме права собственности, виды прав на землю.

         Общая характеристика права пользования землей

1. Разнообразие форм  собственности не землю, гарантированное  Конституцией РФ, обусловило широкую  систему права пользования этим  бесценным и в то же время общедоступным природным ресурсам. Действующее законодательство допускает следующие виды права использования земли: на праве собственности, праве пожизненного наследуемого владения, праве бессрочного (постоянного) пользования, безвозмездного (срочного) пользования и аренды. Закон дает возможность выбора любого из названных земельных титулов. Не исключено одновременное обладание земельными участками на нескольких титулах, например, гражданин вправе приобрести участок в собственность и, кроме того, арендовать или получить в кратковременное пользование дополнительные участки в пределах норм, установленных законодательством. Юридические лица имеют право приобрести земельный участок на праве собственности (в частности при приватизации предприятия), получить участок в аренду,  а некоторые из них в постоянное (бессрочное) пользование, если юридическое лицо является государственным или муниципальным учреждением, федеральным казенным предприятием (ст.20 ЗК РФ).

Особо надо сказать о  «землевладении» - титуле, введенном новым земельным законодательством с тем, чтобы гарантировать гражданам пожизненное наследуемое владение. Ныне этот титул не имеет прежнего значения, поскольку есть возможность получить (приобрести) земельный участок в частную собственность. Граждане, ранее получившие земельные участки во владение, могут по желанию переоформить его на право частной собственности или аренды.

Все названные титулы имеют большое практическое значение, поскольку указывают на участников (субъектов) земельных отношений, носителей определенных прав и обязанностей.

Вместе с тем приходится употреблять также термин «владение  землей» для тех субъектов  земельных отношений (прежде всего  государственных организаций), которые  сами могут не пользоваться землей, но по закону имеют определенные правомочия по распоряжению ею, - например, в части предоставления ее во вторичное пользование. Как будет показано в дальнейшем, к таким субъектам можно причислить государственные лесные хозяйства (лесхозы). Таких ведомственных владельцев следует отличать от граждан, пользующихся землей на праве пожизненного наследуемого владения, о которых упоминалось выше.

Термины «землепользование», «землевладение» прилагаются иногда к самим земельным участкам (то есть и к объекту, и субъекту пользования), поскольку они имеют легальный статус и охвачены государственным земельным учетом. Так, например, можно сказать: «землепользование» сельскохозяйственного кооператива, «землевладение» крестьянского (фермерского) хозяйства и т.д.

2. Все приведенные  выше титулы обеспечивают их носителям определенную устойчивость в использовании земли, которая для любого ее пользователя - важнейшая экономическая и социальная категория. Но степень этой устойчивости для различных титулов не одинакова. Наивысшую степень устойчивости гарантирует право собственности. Если не принимать во внимание исключительные случаи, когда земля выкупается в принудительном порядке для государственных или общественных надобностей, и некоторые другие, то продолжительность пользования полностью зависит от лица, носящего титул собственника. Пользование может прекратиться, если лицо продаст землю, обменяет или подарит ее; непосредственное пользование может временно прерваться, если лицо сдаст землю в аренду или предоставит ее кому-либо в пользование безвозмездно. Пользование может прекратиться также в том случае, если собственник не сможет погасить долг ипотечному учреждению, и заложенная собственником земля будет продана «с молотка» в принудительном порядке для погашения его долга.

Для сельскохозяйственных, лесных и других предприятий важна устойчивость не только их внешних границ, но и постоянство внутренней организации их территории. Так, в области сельского хозяйства государственные органы должны считаться с введенными в сельскохозяйственных коммерческих организациях и других хозяйствах севооборотами, со сложившейся структурой угодий, сетью дорог и иными земельно-планировочными решениями. Устойчивость сельскохозяйственного производства достигается тем, что земля (если она не закреплена в собственность) обычно предоставлена в постоянное пользование. Временное же предоставление, которое может быть долго- или краткосрочным, предусматривает определенный срок, на который может рассчитывать пользователь.

         Пользование землей на праве собственности

1. В старой России слово «собственник» применительно к земле употреблялось редко. В сельской местности наиболее значительную группу частных собственников - помещиков на бытовом языке чаще всего именовали землевладельцами. В дореволюционных нормативных актах вместо термина «право собственности на землю» нередко употреблялось выражение «вотчинное право» (от слова «вотчина» (отчина), которое указывало на наследственный характер, то есть на прочность этой собственности).

Термин «владение» применительно  к земле не привился в советское время, - видимо, по той причине, что он ассоциировался с собственностью. Это привело к обеднению юридической терминологии. Как известно, еще в римском праве правомочие «владение» включалось в понятие «право собственности». При этом собственник был также владельцем земли, если он сам вел на ней хозяйство. Если же он передавал землю другому лицу, например, сдавал в аренду, то фактическое владение и право владения переходило к этому лицу.

В советское время  всех владельцев земли стали именовать «землепользователями». Термин «владение» применительно к земле практически исчез. Тем не менее, отказ от терминов «владение» и «право владения» был не на пользу делу, так как при этом нередко нельзя было составить ясную юридическую картину складывающихся земельных отношений. Так, если земля не передавалась в пользование, то ее правовой режим оказывался неопределенным, хотя фактически у нее мог быть хозяин - государственная организация, владелец земли. Это касалось, например, обширных площадей государственного лесного фонда. В современных законах о недрах передача участка земли и недр для разведки полезных ископаемых именуется передачей их в пользование геолого-разведочной организации, хотя никакой пользы для себя разведчики недр при этом не извлекают. Ведь их работы идут на пользу будущим недропользователям, которые придут по их следам. Такая терминология способна привести к недоразумениям, например, может возникнуть вопрос о взимании с разведчиков недр платы за то, что «пользуются» недрами. Исчезновение из земельного законодательства и юридического лексикона термина «право владения» землей привело к не всегда обоснованному расширению применения термина «право пользования».

Смысл владения землей обычно заключается в ее использовании. Пользователь (если он не «проходимец») практически всегда является владельцем земли. Однако владелец земли не всегда является пользователем. Например, если государственное лесное хозяйство не занимается заготовкой леса и не эксплуатирует другие его полезности, то оно не является «пользователем». В то же время лесхоз охраняет лес от пожара, борется с болезнями и вредителями, преследует самовольных рубщиков, способствует улучшению породного состава древостоев и повышению их качества. Лесхоз называют «держателем» лесного фонда. В этом смысле его можно считать владельцем и древостоев, и лесных земель. Смысл такого владения – предоставить в свое время лесные богатства «настоящему» пользователю, например, лесозаготовительной организации.

По аналогии с землепользователями  в сельской местности этот термин постепенно стали распространять и на владельцев земли в  городах. «Землепользование» стало важнейшим земельно-правовым институтом советского периода. В современном российском праве «землепользование» приобретает различные формы, о чем речь идет ниже.

2. Права и обязанности  собственников земли не всегда  могут определяться только законами  и подзаконными актами (см. общие  ст.40-42 ЗК РФ). Это не полностью  отвечает задаче эффективного  использования и улучшения земли,  так как в нормативных актах невозможно учесть многие существенные природные и хозяйственные особенности конкретных участков земли; такую детальность, как известно, способны обеспечить лишь индивидуальные договоры или рекомендации специалистов государственных органов (Минсельхоза, Минприроды и др.). Нельзя считать удачным, что некоторые административные по форме земельные документы предусматривают обязательную детализацию прав и обязанностей сторон применительно к конкретным земельным участкам. Такими документами являются, например, примерные договоры аренды земельной доли, купли-продажи земли, дарения, временного пользования земельным участком, предписанные органами государственной власти Российской Федерации и субъектов РФ.

Примерные формы документов необходимы и полезны для практики, но только в том случае, если они предлагаются пользователям земли как рекомендации квалифицированных и компетентных органов в области управления и охраны земель и их специалистов.

3. Как известно, наряду  с государством собственниками  земли могут быть граждане, юридические лица. Субъектами муниципальной собственности являются органы местного самоуправления.

Граждане, будучи собственниками земли, используют ее для ведения  личного подсобного хозяйства, крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, животноводства, индивидуального жилищного строительства, ведения дачного хозяйства, предпринимательской деятельности и иных не запрещенных законом целей.

Право постоянного (бессрочного) и безвозмездного срочного пользования

1. Использование земли  может быть на титулах постоянного (бессрочного) или безвозмездного срочного пользования. Постоянное пользование в законодательстве называют бессрочным, поскольку гарантируется его устойчивость.

В постоянное (бессрочное) пользование  земельные участки предоставляются государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления.

Гражданам земельные  участки в постоянное (бессрочное) пользование не предоставляются (п.2 ст.20 ЗК РФ).

Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, находящимся в государственной  или муниципальной собственности, возникшее у граждан или юридических  лиц до вступления в силу Земельного кодекса, сохраняется.

Граждане или юридические  лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками (п.4 ст.20 ЗК РФ).

Граждане, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, имеют право  бесплатно приобрести их в собственность. Каждый гражданин имеет право однократно бесплатно приобрести в собственность находящийся в его постоянном (бессрочном) пользовании земельный участок, при этом взимание дополнительных денежных сумм помимо сборов, установленных федеральными законами, не допускается.

2. Право пожизненного  наследуемого владения земельным  участком, находящимся в государственной  или муниципальной собственности,  приобретенное гражданином до  вступления в силу Земельного  кодекса РФ, сохраняется. Предоставление земельных участков гражданам на праве пожизненного наследуемого владения после вступления в силу Земельного кодекса РФ не допускается.

Распоряжение земельным  участком, находящимся на праве пожизненного наследуемого владения, не допускается, за исключением перехода прав на участок в порядке наследования. Государственная регистрация перехода права пожизненного наследуемого владения по наследству производится на основании свидетельства о праве на наследство.

Граждане, имеющие земельные  участки в пожизненном наследуемом владении, имеют право бесплатно приобрести их в собственность. Каждый гражданин имеет право однократно бесплатно приобрести в собственность находящийся в его пожизненном наследуемом владении земельный участок, при этом взимание дополнительных денежных сумм помимо сборов, установленных федеральными законами, не допускается.

3. В безвозмездное  срочное пользование могут предоставляться  земельные участки:

а) из земель, находящихся  в государственной и муниципальной  собственности, органами исполнительной власти или органами местного самоуправления, юридическим лицам, указанным в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса.

б) из земель, находящихся  в собственности граждан или  юридических лиц, иным гражданам  и юридическим лицам на основании  договора.

в) из земель организаций, гражданам в виде служебного земельного надела.

Служебные земельные  наделы предоставляются в безвозмездное  срочное пользование работникам отдельных отраслей экономики, в  том числе - транспорта, лесного хозяйства, лесной промышленности, охотничьих хозяйств.

Категории работников таких  отраслей, имеющих право на получение  служебных земельных наделов, условия  их предоставления устанавливаются  законодательством Российской Федерации  и субъектов Российской Федерации.

Служебные земельные наделы выделяются работникам на время трудовых отношений на основании заявления работника по решению соответствующей организации из принадлежащих ей земельных участков.

Право аренды земли.

1. В экономическом  плане постоянное пользование  землей имеет преимущество перед временным, так как оно обеспечивает положение, при котором сам пользователь ощущает все результаты как правильного, так и неправильного обращения с землей. Постоянство пользования стимулирует улучшение земли и предупреждает ее ухудшение. Именно по этой причине законодательство многих стран стремится поощрять долгосрочную аренду сельскохозяйственной земли.

Передача земли от собственника к другому лицу (пользователю) оформляется обычно договором аренды. Институт аренды восстановлен в нынешнем законодательстве РФ о земельной реформе. Тем самым закон создает условия для договорного процесса, который способен (при надлежащей юридической технике) обеспечить более точное определение прав и обязанностей сторон в отношении земли, чем это могут сделать базовые нормативные акты.