Анализ различных факторов, влияющих на формирование цен на двухкомнатные квартиры на рынке первичного жилья

Министерство образования Республики Беларусь

Министерство образования и науки Российской Федерации

ГОСУДАРСТВЕННОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО

ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ

«БЕЛОРУССКО-РОССИЙСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ»

Кафедра «Экономическая информатика»

КУРСОВАЯ РАБОТА

по дисциплине: «Многомерные регрессионные методы и модели»

на тему:

«Анализ различных факторов, влияющих на формирование цен на двухкомнатные квартиры на рынке первичного жилья»

Выполнила:                                                                                  студентка гр. ЭУП-081

                                                                                                                                         Андреенко Т.В.

Преподаватель:                                                                                     Ливинская В. А.

Руководитель:                                                                                                     Ливинская В. А.

Могилев 2010 г.

Содержание

Введение.............................................................................................................................1 Описание анализируемых показателей........................................................................4

2 Описание статистического аппарата.........................................................................6

2.1 Средние величины....................................................................................................6                                                                                                               

2.2 Показатели вариации...............................................................................................7                                                                                                           

2.3 Однофакторный дисперсионный анализ................................................................8                                                                   

2.4 Корреляционный анализ..........................................................................................9                                                                                                     

2.5 Множественная корреляция..................................................................................11 

2.6 Множественный регрессионный  анализ ............................................................13                                      

2.7 Метод наименьших квадратов...............................................................................16                                                 

2.8 Проверка на мультиколениарность.......................................................................21                                        

  2.9 Кластерный анализ..................................................................................................23

3 Экономический и статистический анализ результатов.............................................26                             Заключение.......................................................................................................................45                                 

Список использованных источников.............................................................................46                                

Приложение А..................................................................................................................47                          

Приложение Б...................................................................................................................51                   

Приложение В..................................................................................................................52                    

Введение

Целью статистики в экономике является возможность правильно выбрать решения в условиях неопределенности сложившейся ситуации, умение спрогнозировать и предугадать социально-экономические явления, сделать правильные выводы и внести свой вклад в развитие экономической жизни. Выявление взаимосвязей – одна из важнейших задач применения статистики в экономике.

В данной работе я буду выявлять взаимосвязь между зависимым фактором цена двухкомнатной квартиры и независимыми площадь, тип дома, срок сдачи квартир, расстояние до метро, район . 

         Исследования проведены на примере данных Санкт-Петербурга по состоянию на декабрь 2004 г.

Для данной курсовой работы поставлены следующие цели:

1.    составить таблицу с исходными данными;

2.    провести предварительный анализ переменных;

3.   сформулировать гипотезы о влиянии независимых переменных на результирующую переменную (цена жилья);

4.    построить модель вида:

5.    протестировать модель (выполнить проверку гипотез о значимости коэффициентов), обсудить значимость модели в целом (F-тест) и качество модели (R2);

6.    дать интерпретацию полученных результатов;

7.    проверить остатки на наличие автокорреляции для каждой модели (тест DW);

8.    проверить исследование на наличие гетероскедастичности (визуально, формально с помощью теста Уайта и др.);

9.      обсудить возможные причины появления автокорреляции, гетероскедастичности и способы избавления от них.

1 Описание данных и основных экономических понятий, используемых в анализе

Цена (Price) — количество денег, в обмен на которые продавец готов передать (продать), а покупатель согласен получить (купить) единицу товара. По сути, цена является коэффициентом обмена конкретного товара на деньги. Величину соотношений при обмене товаров определяет их стоимость. Поэтому цена является стоимостью, выраженной в деньгах, или денежной стоимостью единицы товара. Это фундаментальная экономическая категория.

Выделяют следующие ценообразующие факторы: затраты, ценность товара, спрос и его эластичность, конкуренция, государственное влияние. В данной курсовой работе рассматривается розничная цена. Розничная цена – цена, которая устанавливается на товар, продаваемый в личное потребление в малых количествах. В соответствии с ГОСТ Р 51303-99 розничная цена определена как цена товара, реализуемого непосредственно населению для личного, семейного, домашнего использования по договору розничной купли-продажи. Розничные цены включают издержки производства и обращения, прибыль предприятий, налоги и складываются с учётом ситуации на рынке.

Площадь (Space) — часть поверхности, ограниченная замкнутым контуром. Площадью может назваться любая величина, удовлетворяющая условиям: она положительно-определённая (не меньше нуля), она аддитивна. Единица измерения – 1 м.кв.

Этаж (Floor) , или уровень (в некоторых случаях) — уровень здания над (или под) уровнем земли.

Типы домов (Type) обусловлены видами строительства:

Панельное домостроение (Panel) — вид строительства, основанный на использовании крупных панелей фабричного производства. Компоненты панельного дома, представляющие из себя крупные железобетонные плиты, изготавливают на заводах. По качеству любые изделия, изготовленные в заводских условиях по существующим ГОСТам и с должным техконтролем, всегда будут отличаться в положительную сторону от изделий, произведённых прямо на стройплощадке. Строительство панельного дома напоминает сборку детского конструкторского набора. На стройплощадку доставляют уже готовые детали сооружения, которые строителям остаётся лишь смонтировать. В результате чего производительность труда на такой постройке очень высока. Площадь строительной площадки гораздо меньше той, что необходима при строительстве кирпичного дома.

Моноли́тное строи́тельство - технология возведения зданий и сооружений из железобетона, которая позволяет в короткие сроки возводить здания и сооружения практически любой этажности и формы. К основным преимуществам монолитного строительства обычно относят: возможность строительства зданий и сооружений любой конфигурации и формы, создания свободной планировки помещений; высокую огнестойкость конструкций; высокая сейсмостойкость. Недостатки монолитного строительства: невысокая прочность при большой массе (напр. прочность бетона в 10 раз меньше прочности стали); высокая трудоемкость (в сравнении с каркасно-панельным строительством); повышенные градиенты свойств.

Кирпичные дома (Brick) – самые прочные дома, но процесс построения такого дома достаточно долгий и трудоёмкий.

Срок сдачи (Time) —это период времени, за который осуществляется строительство жилого дома. Измеряется в месяцах.

Городски́е райо́ны (DictrictN) — наименьшие административные единицы, входящие в состав городских территорий. В данной курсовой работе представлены районы Санкт-Петербурга.

Транспортная система (Transp) — транспортная инфраструктура, транспортные предприятия, транспортные средства и управление в совокупности. Единая транспортная система обеспечивает согласованное развитие и функционирование всех видов транспорта с целью максимального удовлетворения транспортных потребностей при минимальных затратах. В данной работе рассматривается удаленность объекта от близлежащих станций метро.

2 Описание математического аппарата

2.1    Средние величины

Средняя величина – обобщающая характеристика изучаемого признака в исследуемой совокупности. Она отражает его типичный уровень в расчете на единицу совокупности в конкретных условиях времени и места.

1) Средняя арифметическая взвешенная – используется, если частоты признака не равны между собой

                                                                                                               (1)

где – средняя арифметическая;

      хi – отдельные варианты признака (середины интервалов);

      fi – частота признака.

К структурным средним, наиболее часто используемым статистикой, относят медиану и моду.

Медиана (Ме) – это значение признака, которое приходится на середину ранжированного ряда распределения.

В интервальному ряду распределения медиана определяется по формуле

                                                                                     (2)

где - начало медианного интервала;

- величина медианного интервала;

- сумма накопленных частот до медианного интервала;

- частота медианного интервала.

Медианный интервал определяется по кумулятивным частотам, где впервые сумма частот превысит половину всех частот.

Мода (Мо) – это значение признака, наиболее часто встречающегося в данном ряду. В дискретном ряду распределения моду определяют по наибольшей частоте.

В интервальном ряду распределения мода определяются по формуле

                                              (3)

где - нижняя граница модального интервала;

      - величина модального интервала;

      - частота модального интервала;

      - частота интервала, предшествующего модальному;

      - частота интервала, следующего за модальным.

Модальный интервал выбирается по максимальной частоте в исследуемом ряду распределения.

2.2    Показатели вариации

Для измерения степени вариации признака используют показатели вариации: дисперсию и среднее квадратическое отклонение. Дисперсия () наиболее часто используемый показатель вариации, показывает среднюю площадь отклонений вариантов признака от средней величины.

Простая:                                          ,                                                 (4)

где – средняя арифметическая;

      хi – отдельные варианты признака;

      n – число единиц совокупности.

Среднее квадратическое отклонение () определяется как квадратный корень из дисперсии.

                                                                                                                        (5)

Среднее квадратическое отклонение σ выражается в тех же единицах измерения, что и исходные значения xi. Среднее квадратическое отклонение – это обобщающая характеристика размеров вариации признака в совокупности.

2.3 Однофакторный дисперсионный анализ

Данный вид анализа показывает, влияет ли определенный признак на исследуемый показатель. Сначала выдвигается нулевая гипотеза: средние величины результативного признака во всех условиях действия фактора (или градациях фактора) одинаковы. Затем выдвигается альтернативная гипотеза: средние величины результативного признака в разных условиях действия фактора различны.