Задача по "Оценке недвижимости"

5 

40 

0,12 

76,44 

Лифты  

5 

1592,52 

5 

30 

0,17 

270,73 

Всего  

100 

29850,42 

4376,23

Подсказка  для расчета физического износа 

• Для учета  физического износа определяется  восстановительная стоимость конструктивных  элементов здания, а потом начисляется  их износ.
• Dизноса = VR элемента*Кизноса
• Кизноса = Тфакт/Тнорм
• Необходимые для расчета физического износа данные приведены в таблице.
• В результате расчетов будет получена общая сумма физического износа Dр

Завершение  применения затратного подхода  

• Определяется  остаточная стоимость здания (VRES) путем вычитания из полной восстановительной стоимости величины накопленного износа:
• (VRES) = VR – D
• (VRES) = 31850,44 – 4376,23 = 27474,21 тыс. руб.
• Определяется общая стоимость оцениваемого объекта недвижимости по затратному методу (VCA) как сумма остаточной стоимости здания и стоимости земельного участка:
• VCA = 27474,21 + 7835,60 = 35309,81 тыс. руб.

Исходные  данные для применения доходного  подхода 

• Собственник  объекта получает доходы в  виде арендных платежей и дохода  от деятельности кафе, принадлежащего  ему.
• Ставка арендной платы за 1 кв.м. полезной площади здания составляет 500 руб. в месяц.
• Ставка арендной платы за 1 кв.м. площади подвала составляет 150 руб. в месяц.
• Расположенное на 1 этаже здания кафе приносит дополнительный чистый операционный доход в размере 100 000 руб. в месяц.

Ремонт  

• Для дальнейшего  использования здания необходимо  выполнить текущий ремонт помещений. Стоимость ремонта в текущих  ценах составит 2500 тыс. руб.
• Срок выполнения ремонтных работ 6 месяцев (в это время здание закрывается на ремонт).
• После ремонта помещения можно сдавать в аренду.

Данные  для составления прогноза доходов (период прогнозирования 5 лет) 

• Ожидается, что в первый год можно будет  сдать в аренду 70% площадей;
• Во второй – 85% площадей;
• В третий – 90% площадей;
• В четвертый и пятый год незанятые площади не превысят 5% площадей

Данные  для прогнозирования расходов 

• Расходы  по эксплуатации всего здания  включают:
• Заработную плату персонала (фонд оплаты труда – ФОТ) в размере 220 000 руб. в месяц;
• Начисления на заработную плату (единый социальный налог) в размере 26,2% от ФОТ;
• Оплату коммунальных услуг – 100 руб. в месяц в расчете на 1 кв.м. полезной площади здания;
• Прочие расходы в размере 60 руб. в месяц в расчете на 1 кв.м. полезной площади;
• Налог на имущество в размере 2% от остаточной стоимости здания;
• Амортизационные отчисления на восстановление здания – 1% от полной восстановительной стоимости здания.

Подсказка  по прогнозированию расходов 

• Элемент  расходов «амортизационные отчисления»  будет иметь одинаковое значение  для каждого из пяти лет  прогнозного периода и рассчитывается  по формуле:
• Амортизационные отчисления = VR*0,01 (1% от полной восстановительной стоимости здания).
• Амортизационные отчисления = 31850,44 * 0,01 = 318,50 тыс. руб.

Расчет  налога на имущество 

• Для расчета  налога на имущество необходимо  рассчитать остаточную стоимость  здания в каждый из пяти  лет прогнозного периода.
• В 1-й год прогнозного периода остаточная стоимость принимается равной VRES (этот показатель рассчитан в затратном подходе).
• Остаточная стоимость 1-го года составит 27474,21 тыс. руб.
• Налог на имущество 1-й год = 27474,21 * 0,02 = 549,48 тыс. руб.

Остаточная  стоимость 2-го и последующих лет 

• Во 2-ой  и последующие годы остаточная  стоимость объекта будет ежегодно  уменьшаться, т.к. с каждым годом  износ накапливается.
• Остаточная стоимость 2-го года будет меньше, чем остаточная стоимость 1-го года на величину амортизационных отчислений.
• Остаточная стоимость 2-го года = 27474,21 - 318,50 = 27155,71 тыс. руб.
• Налог на имущество 2-й год = 27155,71 * 0,02 = 543,11 тыс. руб.
• Остаточная стоимость 3-го года меньше, чем остаточная стоимость 2-го года тоже на величину амортизационных отчислений и т.д.
• Остаточная стоимость 3-го года = 27155,71 - 318,50 = 26837,21 тыс. руб.
• Налог на имущество 3-й год = 26837,21 * 0,02 = 536,74 тыс. руб.
• Остаточная стоимость 4-го года = 26837,21 – 318,50 = 26518,71 тыс. руб.
• Налог на имущество 4-й год = 26518,71 * 0,02 = 530,37 тыс. руб.
• Остаточная стоимость 5-го года = 26518,71 – 318,50 = 26200,21 тыс. руб.
• Налог на имущество 5-й год = 26200,21 * 0,02 = 524,00 тыс. руб.

Учет  инфляции при составлении прогноза  денежных потоков 

• Анализ  рынка показывает, что, начиная со 2-го года, доходы и расходы  будут ежегодно расти, в том  числе:
• Арендная плата на 5%;
• Чистый доход от кафе на 2%;
• Заработная плата персонала на 5%;
• Коммунальный услуги и прочие расходы на 3%.

Величина  ставки дисконтирования 

• Ставка  дисконтирования по данным рынка  определена на уровне 22% для первого  года использования здания;
• 25% для второго года;
• 27% для третьего года;
• 29% для четвертого года;
• 30% для пятого года.

Алгоритм  расчета стоимости объекта с  применением доходного метода 

• Составить  прогноз доходов по каждому  из пяти лет прогнозного периода, для этого необходимо рассчитать:
• PGI здания (потенциальный валовой доход) = арендная плата 1 кв.м. за 1 мес.*кол-во кв.м. здания*число месяцев работы здания в году
• PGI подвала (потенциальный валовой доход) = арендная плата 1 кв.м. за 1 мес.*кол-во кв.м. подвала*число месяцев работы здания в году

Продолжение  прогнозирования доходов 

• Найти  общий потенциальный валовой  доход каждого года:
• PGI = PGI здания + PGI подвала
• Найти EGI – действительный валовой доход (доход, учитывающий наличие потерь от неполной сдачи объекта в аренду)
• EGI = PGI * % сданных площадей

Прогноз  доходов 

Показатель  

Период  

1 

2 

3 

4 

5 

PGI здания  

8493,0 

17835,3 

18727,06 

19663,33 

20646,48 

PGI подвала 

117,9 

247,59 

259,96 

272,96 

286,61 

PGI 

8610,9 

18082,9 

18987 

19936,3 

20933,1 

EGI 

6027,63 

15370,46 

17088,3 

18939,48 

19886,44

Расчеты  к прогнозу доходов 

• Расчет  ставки арендной платы (по условию  арендная плата увеличивается  ежегодно на 5%):
• 2-й год: здания = 500 + 5% = 525 руб. , подвала = 150 + 5% = 157,5 руб.
• 3-й год: 525 + 5% = 551,25 руб., подвала = 157, 5+ 5% = 165,37 руб.
• 4-й год:551,25 + 5% = 578,81 руб., подвала = 165,37 + 5% = 173,64 руб.
• 5-й год:578,81 + 5% = 607,75 руб., подвала = 173, 64 + 5% = 182,32 руб.
• PGI здания 1-й год: 500 * 2831 * 6 = 8493000 руб. или 8493,0 тыс. руб.
• PGI здания 2-й год: 525 * 2831 * 12 = 17835300 руб. или 17835,3 тыс. руб.
• PGI здания 3-й год: 551,25 * 2831 * 12 = 18727065 руб. или 18727,06 тыс. руб.
• PGI здания 4-й год: 578,81 * 2831 * 12 = 19663333,32 руб. или 19663,33 тыс. руб.
• PGI здания 5-й год: 607,75 * 2831 * 12 = 20646483 руб. или 20646,48 тыс. руб.
• PGI подвала 1-й год: 150 * 131 *6 = 117900 руб. или 117,9 тыс. руб.
• PGI подвала 2-й год: 157,5 * 131 * 12 = 247590 руб. или 247,59 тыс. руб.
• PGI подвала 3-й год: 165,37 * 131 *12= 259961,64 руб. или 259,96 тыс. руб.
• PGI подвала 4-й год: 173,64 * 131 *12= 272962,08 руб. или 272,96 тыс. руб.
• PGI подвала 5-й год: 182,32 * 131 *12 = 286607,04 руб. или 286,61 тыс. руб.
• PGI 1-й год = 8493,0 + 117,9 = 8610,9 тыс. руб.
• PGI 2-й год = 17835,3 + 247,59 = 9041,44 тыс. руб.
• PGI 3-й год = 18727,06 + 259,96 = 9493,51 тыс. руб.
• PGI 4-й год = 19663,33 + 272,96 = 9968,15 тыс. руб.
• PGI 5-й год = 20646,48 + 286,61 = 10466,5 тыс. руб.
• EGI 1-й год = 8610,9 * 0,70 = 6027,63 тыс. руб.
• EGI 2-й год = 18082,9 * 0,85 = 15370,46 тыс. руб.
• EGI 3-й год = 18987 * 0,90 = 17088,3 тыс. руб.
• EGI 4-й год = 19936,3 * 0,95 = 18939,48 тыс. руб.
• EGI 5-й год = 20933,1 * 0,95 = 19886,44 тыс. руб.

Составление  прогноза операционных расходов (ОЕ) 

• При составлении  прогноза расходов необходимо  обратить внимание на статьи, которые указаны в расчете  на один месяц и осуществить  расчет на год, с учетом того, что в году 12 мес.
• Такими статьями являются:
• Заработная плата персонала;
• Начисления на заработную плату;
• Оплату коммунальных услуг;
• Прочие расходы.

Особенность  расчета расходов в первый  год 

• При составлении  прогноза расходов, необходимо в  статьях расходов выявить те, которые имеют место даже при  отсутствии работы здания, т.е. в  период текущего ремонта:
• Оплата коммунальных услуг;
• Налог на имущество;
• Амортизационные отчисления.
• Таким образом, в первые полгода работы здания операционные расходы будут иметь место только по перечисленным статьям.

Расчет  чистого операционного дохода 

• После  завершения составления прогноза  доходов (EGI) и расходов (ОЕ) каждого  года, необходимо найти разницу  между ними, которая и представляет  собой чистый операционный доход (NOI)
• NOI = EGI - ОЕ

Расчет  суммарного чистого операционного  дохода 

• Суммарный  чистый операционный доход складывается  из чистого операционного дохода  от аренды здания и чистого  операционного дохода от кафе
• NOIсумм = NOIаренды + NOIкафе

Прогноз  операционных расходов 

Показатель  

Период  

1 

2 

3 

4 

5 

Заработная плата  персонала 

2640 

2772 

2910,6 

3056,13