Задача по "Оценке недвижимости"

3208,94 

Начисления на  заработную плату 

691,68 

726,26 

762,58 

800,71 

840,74 

Оплата коммунальных  услуг 

3554,4 

3661,03 

3770,86 

3883,89 

4000,48 

Налог на имущество 

549,48 

543,11 

536,74 

530,37 

524,00 

Амортизационные  отчисления 

318,50 

318,50 

318,50 

318,50 

318,50 

Стоимость ремонта 

2500 

- 

- 

- 

- 

Прочие расходы 

2132,64 

2196,62 

2262,37 

2330,26 

2400,29 

Итого  

12386,7 

15597,9 

16284,3 

17004,1 

17759

Прогноз  операционных расходов (расчеты) 

• Расчет  заработной платы (по условию  заработная плата ежегодно увеличивается  на 5%)
• 1-й год: по условию задачи 220000 руб.
• 2-й год: 220000 + 5% = 231000 руб.
• 3-й год: 231000 + 5% = 242550 руб.
• 4-й год: 242550 + 5% = 254677,5 руб.
• 5-й год: 254677,5 + 5% = 267411,37 руб.
• Годовая заработная плата составит:
• 1-й год: 220000 * 12 = 2640000 руб. или 2640 тыс. руб.
• 2-й год: 231000 * 12 = 2772000 руб. или 2772 тыс. руб.
• 3-й год: 242550 * 12 = 2910600 руб. или 2910,6 тыс. руб.
• 4-й год: 254677,5 * 12 = 3056130 руб. или 3056,13 тыс. руб.
• 5-й год: 267411,37 * 12 = 3208936,44 руб. или 3208,94 тыс. руб.
• Начисления на заработную плату:
• 1-й год: 2640 * 0,262 = 691,68 тыс. руб.
• 2-й год: 2772 * 0,262 = 726,26 тыс. руб.
• 3-й год: 2910,6 * 0,262 = 762,58 тыс. руб.
• 4-й год: 3056,13 * 0,262 = 800,71 тыс. руб.
• 5-й год: 3208,94 * 0,262 = 840,74 тыс. руб.

Прогноз  операционных расходов (расчеты  продолжение) 

• Расчет  коммунальных услуг (по условию  заработная плата ежегодно увеличивается  на 3%):
• 1-й год: по условию задачи 100 руб.
• 2-й год: 100 + 3% = 103 руб.
• 3-й год: 103 + 3% = 106,09 руб.
• 4-й год: 106,09 + 3% = 109,27 руб.
• 5-й год: 109,27 + 3% = 112,55 руб.
• Оплата коммунальных услуг составит:
• 1-й год: 100 * 12 * (2831 + 131) = 3554,4 тыс. руб.
• 2-й год: 103 * 12 * (2831 + 131)= 3661,03 тыс. руб.
• 3-й год: 106,09 * 12 * (2831 + 131) = 3770,86 тыс. руб.
• 4-й год: 109,27 * 12 * (2831 + 131) = 3883,89 тыс. руб.
• 5-й год: 112,55 * 12 * (2831 + 131) = 4000,48 тыс. руб.
• Расчет прочих расходов (по условию заработная плата ежегодно увеличивается на 3%):
• 1-й год: по условию задачи 60 руб.
• 2-й год: 60 + 3% = 61,8 руб.
• 3-й год: 61,8 + 3% = 63,65 руб.
• 4-й год: 63,65 + 3% = 65,56 руб.
• 5-й год: 65,56 + 3% = 67,53 руб.
• Оплата коммунальных услуг составит:
• 1-й год: 60 * 12 * (2831 + 131) = 2132,64 тыс. руб.
• 2-й год: 61,8 * 12 * (2831 + 131)= 2196,62 тыс. руб.
• 3-й год: 63,65 * 12 * (2831 + 131) = 2262,37 тыс. руб.
• 4-й год: 65,56 * 12 * (2831 + 131) = 2330,26 тыс. руб.
• 5-й год: 67,53 * 12 * (2831 + 131) = 2400,29 тыс. руб.

Расчет  чистого операционного дохода 

Показатель  

Период  

1 

2 

3 

4 

5 

Доходы  

6027,63 

15370,46 

17088,3 

18939,48 

19886,44 

Расходы  

12386,7 

15597,9 

16284,3 

17004,1 

17759 

Чистый  операционный доход 

-6359,07 

-227,44 

804,0 

1935,38 

2127,44

Расчет  суммарного чистого операционного  дохода 

Показатель  

Период  

1 

2 

3 

4 

5 

Доход  от аренды 

-6359,07 

-227,44 

804,0 

1935,38 

2127,44 

Доход  от кафе 

600 

1200 

1200 

1200 

1200 

Суммарный  чистый операционный доход 

-5759,07 

972,56 

2004 

3135,38 

3327,44 

Доход от кафе  составит:

1-й год: 100000  * 6 = 600000 руб. или 600 тыс.  руб.

2-й год: 100000  * 12 = 1200000 руб. или 1200  тыс. руб.

3-й год: 100000  * 12 = 1200000 руб. или 1200  тыс. руб.

4-й год: 100000  * 12 = 1200000 руб. или 1200  тыс. руб. 

5-й год: 100000  * 12 = 1200000 руб. или 1200  тыс. руб.

Дисконтирование  чистого операционного дохода 

• Каждую  сумму чистого операционного  дохода, рассчитанную на каждую  из пяти лет прогнозного периода, необходимо продиконтировать, т.е. привести  к сегодняшнему моменту времени  по следующей формуле:
• Дисконтированная величина NOIсумм = NOIсумм/(1+k)`
• где k – коэффициент дисконтирования
• i- год, в который получен спрогнозированный доход

Результирующие  этапы доходного подхода 

• Найденные  дисконтированные величины необходимо  сложить, этот показатель будет  являться дисконтированным чистым  доходом от объекта
• Помимо этого необходимо найти стоимость реверсии по модели Гордона
• Стоимость реверсии – это стоимость объекта по окончании прогнозного периода (т.к. через 5 лет здание все еще будет существовать и иметь определенную стоимость

Результирующие  этапы доходного подхода (расчеты) 

Показатель  

Значение  показателя по периодам 

1 

2 

3 

4 

5 

Чистый операционный  доход 

-5759,07 

972,56 

2004 

3135,38 

3327,44 

Коэффициент  дисконтирования 

0,22 

0,25 

0,27 

0,29 

0,30 

Дисконтированная  величина NOI 

-4720,55  

622,44  

1242,48  

1884,13  

1968,90  

Дисконтированная  величина NOIсумм 1-й год = -5759,07/(1+0,22)1 = -4720,55 тыс. руб.

Дисконтированная  величина NOIсумм 2-й год = 972,56/(1+0,25)2 = 622,44 тыс. руб.

Дисконтированная  величина NOIсумм 3-й год = 2004/(1+0,27)3 = 1242,48 тыс. руб.

Дисконтированная  величина NOIсумм 4-й год = 3135,38/(1+0,29)4 = 1884,13 тыс. руб.

Дисконтированная  величина NOIсумм 5-й год = 3327,44/(1+0,30)5 = 1968,90 тыс. руб.

Таблица  по доходному подходу 

Показатель  

Значение  показателя по годам 

1 

2 

3 

4 

5 

Полезная площадь  здания, кв.м. 

2831  

2831  

2831  

2831  

2831  

Ставка арендной  платы за 1 кв.м. здания, тыс. руб. 

0,5  

0,525   

0,551  

0,579   

0,608   

PGI здания,  тыс. руб. 

8493,0  

17835,3  

18727,06  

19663,33  

20646,48  

Полезная площадь  подвала, кв.м. 

131 

131 

131 

131 

131 

Ставка арендной  платы за 1 кв.м. полезной площади  подвала в месяц, тыс. руб. 

0,150  

0,158   

0,165   

0,174   

0,182  

PGI подвала,  тыс. руб. 

117,9  

247,59  

259,96  

272,96  

286,61  

Итого потенциальный  валовой доход, тыс. руб. 

8610,9  

18082,9  

18987  

19936,3