Задача по "Оценке недвижимости"

Комплексная  задача по оценке недвижимости 

Пилипчук  Н.И.

Группа 572

Индивидуальное  Число 31

Исходные  данные 

Тип  оцениваемого объекта  недвижимости

• здание офисного типа

Права  собственности

   собственнику принадлежит полное право собственности на здание и право долгосрочной аренды земли (50 лет)

Данные  для расчета стоимости земли 

Собственники  недвижимости

• здание : офисного типа
• земля: государство

Месторасположение  объекта

• Здание расположено в центральной части города на участке земли площадью 1000+31=1031 кв. м. с ровным рельефом. К участку подходит дорога с твердым покрытием. Имеется легкий доступ к центральной магистрали города.
• Ставка земельного налога для данного участка составляет 90 руб. за 1 кв.м.

Описание  здания 

• Здание  представляет собой 5-ти этажное  кирпичное строение, имеет все  виды благоустройства: оборудовано  лифтами, системами холодного и  горячего водоснабжения, канализации, центрального отопления, вентиляции, электроснабжения, противопожарной  безопасности.
• В здании имеется необходимое количество телефонных линий.
• На каждом этаже расположены офисные помещения с одним общим коридором.
• На первом этаже помещается кафе.
• В здании есть подвал, часть которого сдается в аренду под оптовые склады.
• Здание введено в эксплуатацию 5 лет назад.
• Нормативный срок эксплуатации здания составляет 100 лет.

Индивидуальные  исходные данные 

   Строительный объем здания – 10 000 + 31 = 10 031 куб. м.

    Полезная (арендная) площадь здания – 2800 + 31 = 2831 кв.м.

   Полезная (арендная) площадь подвала – 100 + 31 = 131 кв.м.

Данные  для расчета стоимости объекта  затратным методом 

• Прямые  затраты на строительство данного  типа здания составляют в текущих  ценах 1800 руб. за 1 кв.м.
• Коэффициент отличий оцениваемого здания от типового – 1,05

Данные  для расчета износа 

• Здание  имеет все виды износа.
• В здании отсутствует система охранной сигнализации, что не отвечает современным требованиям к офисным зданиям.
• Стоимость устройства такой системы составляет 60% от полной восстановительной стоимости системы телефонизации здания.
• Внешний износ:
• Недавно ближайший к зданию жилой дом поставлен на капитальный ремонт, что затрудняет подъезд к зданию. Связанный с этим внешний износ составляет 0,1% от полной восстановительной стоимости здания.

Оценка  земельного участка 

• Стоимость  земельного участка определяется  на основе нормативной цены  земли, которая принимается в  размере 95-краткой ставки земельного  налога на единицу площади  земельного участка по формуле:

   VL=95*TL*SL

    где VL – стоимость земельного участка, тыс. руб.;

       TL – ставка земельного налога, руб.

        SL – площадь земельного участка, кв.м.

Расчеты  

• Стоимость  земельного участка рассчитывается  исходя из следующих данных:
• Ставка земельного налога: TL = 80 руб.
• Площадь земельного участка: SL = 1000 + 31 = 1031 кв.м.
• Таким образом: VL=95*80*1031 = 7835600 руб.
• Переводим все расчетные показатели в тыс. руб.
• VL = 7835,6 тыс. руб.

Оценка  объекта затратным методом 

• Оценка  объекта по затратному методу  производится в изложенной ниже  последовательности:
• Определяется полная восстановительная стоимость здания – VR
• VR = CD+CI+P
• где:
• CD – прямые затраты, тыс. руб.
• CI – косвенные затраты, тыс. руб.
• P – предпринимательская прибыль, тыс. руб.

Расчет  прямых затрат 

• Прямые  затраты рассчитываются по формуле:

 

• где:
• - прямые затраты на 1 куб.м. строительного объема типового объекта в текущих ценах, тыс. руб.
• BV – строительный объем оцениваемого здания, куб.м.
• К – коэффициент отличий оцениваемого здания от типового.
• СD = 1,8*10031*1,05 = 18958,59 тыс. руб.

Расчет  косвенных затрат и предпринимательской  прибыли 

• Косвенный  затраты составят (С1) 40% от прямых затрат. Предпринимательская прибыль рассчитывается на основе сравнения с отдачей на инвестиции.
• С1 = 18958,59*0,40 = 7583,44 тыс. руб.
• Строительный проекты в обычных условиях являются достаточно рентабельным бизнесом и приносят 20-40% на вложенный капитал.
• В условиях кризиса процент предпринимательской прибыли (Р) целесообразно оставить на уровне 20% от суммы прямых и косвенных затрат.
• Р = (18958,59 + 7583,44) * 0,20 = 5308,41 тыс. руб.
• Тогда восстановительная стоимость здания (VR) составит:
• VR = 18958,59 + 7583,44 + 5308,41 = 31850,44 тыс. руб.

Расчет  накопленного износа 

• D=Dp+DF+DE,
• Где:
• Dp – физический износ здания, тыс. руб.
• DF – функциональный износ здания, тыс. руб.
• DE – внешний износ здания, тыс. руб.

Расчет  физического износа 

Конструктивные  элементы 

% от  VR 

VR

элемента 

Тфакт 

Тнорм 

Кизноса 

Dизноса 

Фундамент  

7 

2229,53 

5 

100 

0,05 

111,48 

Наружные  стены 

16 

5096,07 

5 

100 

0,05 

254,80 

Перекрытия  

14 

4459,06 

5 

100 

0,05 

222,95 

Кровля  

8 

2548,03 

5 

50 

0,1 

254,80 

Перегородки  

8 

2548,03 

5 

80 

0,06 

152,88 

Внутренняя  отделка 

6 

1911,03 

5 

5 

1,0 

1911,03 

Наружная  отделка 

3 

955,51 

5 

60 

0,08 

76,44

Расчет  физического износа (продолжение  таблицы) 

Конструктивные  элементы 

% от  VR 

VR

элемента 

Тфакт 

Тнорм 

Кизноса 

Dизноса 

Система водоснабжения  и канализации 

10 

3185,04 

5 

50 

0,1 

318,50 

Система электроснабжения 

7 

2229,53 

5 

40 

0,12 

267,54 

Система отопления 

9 

2866,54 

5 

50 

0,1 

286,65 

Система вентиляции 

2 

637,01 

5 

40 

0,12 

76,44 

Система пожаротушения 

3 

955,51 

5 

50 

0,1 

95,55 

Система тефефонизации 

2 

637,01