Способы оценки недвижимости

Для оценки недвижимости используют несколько  подходов:

• затратный – состоит в определении затрат на покупку такого же земельного участка и постройку аналогичного здания, при этом учитывается износ недвижимости,
• сравнительный – основан на сравнении оцениваемого объекта с подобными объектами недвижимости, уже выставленными на продажу,
• доходный – рассматривается возможность окупаемости вложенных в недвижимость денежных средств за определённый период.

Затратный подход

Затратный подход - это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности.

Информация, необходимая для  применения затратного подхода: 
-  уровень заработной платы; 
-  величина накладных расходов; 
-  затраты на оборудование; 
-  нормы прибыли строителей в данном регионе; 
-  рыночные цены на строительные материалы.

Преимущества  затратного подхода: 
1.  При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным. 
2.  Данный подход является целесообразным или единственно возможным в следующих случаях: 
-  технико-экономический анализ стоимости нового строительства; 
-  обоснование необходимости обновления действующего объекта; 
-  оценка зданий специального назначения; 
-  при оценке объектов в «пассивных» секторах рынка; 
-  анализ эффективности использования земли; 
-  решение задач страхования объекта; 
-  решение задач налогообложения; 
-  при согласовании стоимостей объекта недвижимости, полученных другими методами.

Недостатки  затратного подхода: 
1.  Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости. 
2.  Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда. 
3.  Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, т.к. в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ. 
4.  Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений. 
5.  Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений. 
6.  Отдельная оценка земельного участка от строений. 
7.  Проблематичность оценки земельных участков в России.

Этапы затратного подхода (см. рис.3.3): 
-  Расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективного использования (Сз). 
-  Расчет стоимости замещения или восстановительной стоимости (Свс или Сзам). 
-  Расчет накопленного износа (всех видов) (Сизн): 
·  физический износ - износ, связанный со снижением работоспособности объекта в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов; 
·  функциональный износ - износ из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к подобным объектам; 
·  внешний износ - износ в результате изменения внешних экономических факторов.

-  Расчет стоимости объекта с учетом накопленного износа: Сон=Свс-Сизн.

-  Определение итоговой стоимости недвижимости: Сит= Сз+Сон. 

Сравнительный подход к оценке недвижимости

Сравнительный поход к оценке недвижимости основан  на принципе замещения – покупатель не приобретет объект недвижимости, если стоимость этого объекта превышает  все издержки по приобретению на рынке  подобного объекта, который обладает той же полезностью для покупателя. Данный подход в основном используется там, где существует достаточная  база данных о сделках купли-продажи  или аренды на рынке недвижимого  имущества.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимого имущества, основанных на сравнении объекта с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ним.

Стоимость объекта  недвижимости при этом подходе равна  средневзвешенной цене по реализованным  аналогам с учетом поправок, которые  учитывали их отличие от оцениваемого объекта:

где Pк – продажная цена аналогичного объекта недвижимости;

ΣD – сумма поправочных корректировок. Сравнительный подход к оценке недвижимого имущества основывается на принципах замещения, спроса, предложения и сбалансированности

Последовательность  действий при оценке объекта недвижимости сравнительным подходом:

1. изучение рынка;
2. сбор и проверка данных, достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки;
3. сравнение данных об отобранных аналогах и объекте недвижимости;
4. корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с их отличиями от объекта;
5. установление стоимости объекта оценки.

Изучение рынка  проводится для того, чтобы выявить  на этом рынке или на его сегментах  проданные или предложенные на продажу  аналога объекта недвижимости. Если данные о продаже или о цене продажи скрыты, то анализ основывается на цене предложения сопоставимых объектов.

Основными источниками  информации могут быть данные регистрационных, информационных, страховых служб  и брокеров компаний; периодические  издания по недвижимому имуществу, информация, предоставляемая участниками  сделок, архивы оценщика.

Точная оценка зависит от качества и количества используемой для анализа информации, поэтому сбору и проверке данных по аналогам объекта оценки нужно  придавать очень большое значение.

Различные специфические  обстоятельства могут повлиять на конкретную цену продажи недвижимости, в связи  с этим данные о каждой продаже  проверяются оценщиком, т. е. необходимо получить подтверждение данных покупателем, продавцом или брокером.

Для того чтобы  определить итоговую стоимость оцениваемой  недвижимости, необходима корректировка  сопоставимых продаж. Расчет корректировок  производится на базе логического анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя. Важный момент здесь – это определение поправочных коэффициентов.

Расчет стоимости  элемента, для которого необходима поправка, осуществляется за вычетом  износа, в основном функционального  старения данного элемента.

Доходный  подход

В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, который утверждает, что стоимость объекта оценки определяется величиной будущих выгод ее владельца. Оценка доходным подходом предполагает, что потенциальные покупатели рассматривают приносящий доход объект оценки с точки зрения инвестиционной привлекательности, то есть как объект вложения с целью получения в будущем соответствующего дохода.

Доходный  подход включает два метода: метод прямой капитализации и метод дисконтированных денежных потоков. Различаются эти методы способом преобразования потоков дохода.

При использовании  метода капитализации доходов в  стоимость не движимости преобразуется  доход за один временной период в  том случае, если доходы от объекта  стабильны или меняются с постоянным темпом прироста. При использовании  метода дисконтированных денежных потоков  доход от предполагаемого использования  недвижимости рассчитывается на несколько  прогнозных лет и учитывается  выручка от перепродажи объекта  недвижимости в конце прогнозного  периода. Данный метод при меняется, когда доходы меняются от периода к периоду, т.е. они не стабильны.

Метод капитализации доходов

Метод капитализации доходов основан  на прямом преобразовании чистого операционного  дохода (ЧОД) в стоимость путем  деления его на коэффициент капитализации.

Коэффициент капитализации – это ставка, применяемая  для приведения потока доходов к  единой сумме стоимости.²⁶ Однако, на наш взгляд данное определение дает понимание математической сущности данного показателя. С экономической точки зрения, коэффициент капи тализации отражает норму доходности инвестора.

Метод капитализации доходов применяется  если:

•         потоки доходов – стабильные положительные величины;

•         потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами.

Данный  метод не следует использовать, если:

•         потоки доходов нестабильны;

•         объект недвижимости находится в состоянии незавершенного строительства или требуется значительная реконструкция объекта;

•         нет информации по реальным сделкам продажи и аренды объектов недвижимости, эксплуатационным расходам, и другой информа ции, которая затрудняет расчет чистого операционного дохода и ставки капитализации.