Қазақстан Республикасындағы тұрғын үй нарығы

*дерек көзі: ҚР Статистика Агенттігінің мәліметтері негізінде құрастырылған

Қаржылық дағдарыстың  кесірінен құрылыс саласындағы туындаған қолайсыз жағдайларға байланысты Қазақстан Республикасының он өңірінде 2009 жылы қаңтар-сәуірде қаржыландырудың барлық көздері бойынша пайдалануға берілген тұрғын үйлердің көлемі 2008 жылғы қаңтар-сәуірдегі деңгейіне жете алмады. Бірақ бірқатар облыстарда осы салада азда болсын өсу байқалды. Пайдалануға берілген тұрғын үй көлемінің көрсеткіштері Қызылорда (1,2 есе), Солтүстік Қазақстан (1,3 есе) облыстарында  және Астана қаласында (1,3 есе) өсті. Тұрғын үйлердің республикада іске қосылған көлемінің ең үлкен үлес салмағы Астана (35,7 %) және Алматы (16,0%) қалалары мен Алматы облысына (10,8%) тиесілі.

                                  

3 сурет. Қазақстан Республикасындағы 2007-2009 жылдардағы тұрғын үйлерді пайдалануға берудің динамикасы[16]

 

Қазақстан Республикасындағы  үш жыл ішіндегі тұрғын үйлердің пайдалануға  берілген көлемін салыстыратын болсақ, үлкен айрмашылық байқалмайды. Соңғы  уақыттағы құрылыстағы орын алған  ахуал тұрғын үйді пайдалнуға беру көлеміне қатты әсер етпгенін байқауға болады. Себебі құрылыстағы негізгі қаражат құрылыс материалдарына жұмсалғандықтан, алғашқы халықты тұрғын үймен қамтамасыз етуге бағытталған мемлекеттік бағдарлама шеңберінде салынған тұрғын үйлер пайдалануға тек 2007 жылдан бастап қазірігі уақытқа дейін беріліп жатқан есебінен, бұл салада аса тоқырау байқалмайды. Бірақ, халық баспанасыз жүрген аралықта бос тұрғын үйлердің қаңырап тұруы дұрыс емес.

Керісінше, нарықта  қазіргі уақытта сатылатын тұрғын үйлер көлемі көп те, халықтың сол  үйлерді сатып алуға қаражаты жеткіліксіз. Сондықтан қазіргі уақытта біз азаматтардың баспанаға қолжетімділігін арттыру механизмдерін жетілдіруіміз қажет. Бұл жерде мемлекеттің араласуы арқылы құрылыс нарығындағы жағдайды реттеу керек.

 Халықты тұрғын үймен қамтамасыз етуде тұрғын үй құрылысына инвестиция тарту қажет. Мемлекеттік бюджеттен, жеке кәсіпорындардан немесе шетел инвесторларнан жеткілікті мөлшерде және уақытылы келген қаражат – құрылыс саласындағы қолайсыз жағдайларды реттеудің бірден-бір құралы болып табылады. Төмендегі кестеден Қазақстан Республикасының облыстары бойынша 2003 жылдан бастап 2008 жылды қоса алғандағы тұрғын үйге жұмсалған инвестиция көлемін көре аламыз[16].

3 кесте

 

Тұрғын  үй құрылысына жұмсалған инвестициялар*
						млн.теңге
	2003	2004	2005	2006	2007	қаңтар-желтоқсан 2008
Қазақстан Республикасы	59524	130495	254287	368354	490375	442335
Ақмола	298	875	3007	3845	6520	7660
Ақтөбе	1922	4352	13331	17165	22311	15878
Алматы	3368	5768	13077	18923	34820	41345
Атырау	5927	18737	20940	23670	23865	21949
Шығыс Қазақстан	985	2331	6898	7293	9317	7678
Жамбыл	7969	1293	3048	4529	5556	6256
Батыс Қазақстан	1516	2876	6854	4816	6741	8694
Қарағанды	288	3625	7931	8892	10595	15533
Қостанай	228	1551	3151	5086	9151	11511
Қызылорда	420	893	2606	2641	3616	5565
Маңғыстау	2457	5312	7500	10770	16340	24467
Павлодар	302	1524	3770	6670	9169	9096
Солтүстік Қазақстан	333	1487	2759	2575	3273	4949
Оңтүстік Қазақстан	1880	5300	15481	17799	18824	19354
Астана қаласы	19027	54289	95617	129898	162275	127526
Алматы қаласы	12604	20282	48317	103782	148002	114874

*дерек көзі: ҚР Статистика Агенттігінің мәліметтері негізінде құрастырылған.

 

Кестеден көріп  отырғанымыздай негізгі инвестиция тартылған бұл Атырау, Маңғыстау,  Астана және Алматы қалалары болып  табылады. Сонымен қатар құрылыс  саласына салынған инвестиция көлеміне қарап еліміздегі халықты баспанамен қамтамасыз етудің ең жоғарғы шегі 2007 жылы болғандығын байқауға болады. Бұл 2005-2007 жылдарға арналған халықты тұрғын үймен қамтамасыз ету бағдарламасының соңғы жылы болып табылады. Бағдарламада жоспарланған 12 млн. шаршы метр тұрғын үйдің орнына 18 млн. шаршы метр тұрғын үй қолданысқа берілді, яғни жоспарланған нәтиже 30%-ға артығымен орындалды. Осы кез Қазақстандағы құрылыстың шарықтау шегі олып табылады. 2005-2007 жылдарды қамтыған мемлекеттік бағдарламадан кейін халықты одан әрі баспанамен қамтамасыз етуге бағытталған 2008-2010 жылдарға арналған бағдарлама қабылданды. Алдыңғы кезеңдегі бағдарлама артығымен орындалып, және осы бағдарламаның барлық кемшіліктері ескеріліп жаңа бағдарлама қабылданғаннан кейін тұрғын үй құрылыс саласының одан әрі гүлденуі күтіліп еді. Бірақ бүкіләлемді шарпыған қаржылық дағдарыс біздің елімізге де кесірін тигізді. 2008 жылғы тұрғын үй құрылысына салынған инвестиция көлемі 2007 жылмен салыстырғанда өсуі күтілген болатын, бірақ керісінше инвестиция көлемі  жаңа кезеңдегі бағдарламаның алғашқы жылы төмендеді. Ал осы ағымдағы жылдың бірінші тоқсанындағы тұрғын үй құрылысына салынған инвестиция көлемін төмендегі кестеден көре аламыз[22]:

4 кесте

 

Тұрғын  үй құрылысына салынған инвестициялар
(қаңтар-наурыз 2009)
	млн. теңге	өткен жылғы тиісті   кезеңге %-бен
Қазақстан Республикасы	54 108	40,3
Ақмола	973	52,3
Ақтөбе	2 706	118,9
Алматы	10 682	96,2
Атырау	1 418	46,8
Шығыс Қазақстан	1 198	78,0
Жамбыл	653	78,7
Батыс Қазақстан	1 011	81,3
Қарағанды	3 197	116,9
Қостанай	1 855	89,0
Қызылорда	1 098	166,7
Маңғыстау	4 045	63,9
Павлодар	662	51,1
Солтүстік Қазақстан	369	58,2
Оңтүстік Қазақстан	1 004	26,5
Астана қаласы	8 469	13,8
Алматы қаласы	14 768	44,4

*дерек көзі: ҚР Статистика Агенттгінің мәліметтері  негізінде құрастырылған. 

 

2007 жылдың соңында  басталған әлемдік дағдарыс Қазақстанға  әсерін 2008 жылдың бірінші тоқсанында тұрғын үй құрылысына салынған инвестиция көлемін есептеп 2009 жылдың бірінші тоқсанындағы көлемімен салыстырсақ 2009 жылы 3 есе аз инвестиция құйылғанынан байқауымызға болады. Оны төмендегі графиктен (3 сурет) анық байқауға болады. Қазір құрылыстағы жұмыстарды қайта жандандару және халықты баспанамен қамтамасыз ету мақсатында Қазақстан Республикасының Ұлттық Банкі және Қаржы нарығын және Қаржы ұйымдарын қадағалау Агенттігі мен Үкіметтің бірлесіп әзірлеген іс-жоспарында тұрғын үй құрылыс саласын реттеуге ерекше көңіл бөлініп, басқа салаларға қарағанда жағдайының ушығып кеткенін ескере келе 4 млрд. тенге көлемінде қаржы бөлінді. Бұл қаражат қазіргі таңда бағытталған салаға жұмсалып жатыр. Ең біріншіден, бұл қаражат тұрғын үйді ипотекалық несие арқылы алған және қарыздарын өтей алмаған азаматтарға көмектесуге жұмсалуда. Екіншіден, өз қаражаттарын үлескерлік құрылысқа салып, құрылыс компанияларының банкрот болуына байланысты өз ақшаларын қайтаралмағандарға көмек ретінде бағытталды[16].

 

3 сурет. 2008 жылы және 2009 жылы тұрғын үй құрылысына салынған инвестиция көлемінің салыс тырмалы графигі[16]

Мемлекеттік меншіктегі кәсіпорындар мен ұйымдар тұрғын үй салу үшін 2009 жылғы қаңтар-сәуірде 4429,2 млн. теңге инвестицияны игерді және 95,9 мың шаршы метр тұрғын үй іске қосылды. Республикадағы тұрғын үйдің  іске қосудың жалпы көлемінің 5,2 % мемлекеттік сектор құрайды.

Меншіктің жеке нысанындағы кәсіпорындар мен ұйымдар  және тұрғындар есепті кезең ішінде жалпы ауданы 1706,1 мың шаршы метр тұрғын үйді іске қосты. Оның ішінде тұрғындардың қаражаты есебінен 850 мың шаршы метр жеке тұрғын үй салынды немесе республикадағы тұрғын үйді іске қосудың жалпы көлемінің 64 % -ы. Республика бойынша 14810 пәтер, оның ішінде – 6008 жеке тұрғын үй пайдалануға берілді[22].

Жалға берілетін  тұрғын үй салуға Мемлекеттік бағдарлама шеңберінде 2009 жылы республикалық бюджеттен облыстық бюджеттер мен Астана және Алматы қалаларының бюджеттеріне 21,6 млрд. теңге сомасында нысаналы трансферттер бөлу көзделіп отыр. 2009 жылғы 1 мамырдағы жағдай бойынша жергілікті атқарушы органдарға 3318,292 млн. теңге аударылды, оның ішінде 1677,2 млн. теңге (51 %) игерілді[24].

2009 жылғы қаңтар-сәуірде  жалпы алаңы 14,7 мың шаршы метр  жалға берілетін тұрғын үй, 11,9 мың шаршы метр пәтер, 220 пәтер  пайдалануға берілді.

Республикалық бюджеттің кредиттік қаражаты есебінен тұрғын үй салу үшін 2009 жылы жергілікті атқарушы органдарға 16,1 млрд. теңге бөлу көзделіп отыр, оның ішінде:

Астана қаласында бюджеттік  саланың қызметкерлері үшін – 7,8 млрд. теңге, оның ішінде 2009 жылғы 1 мамырда 1955,9 млн. теңге аударылды,  1641,7 млн. теңге игерілді (84 %)[24];

Астана қаласын қоспағанда, барлық өңірлерге салынатын 100 мектеп пен 100 аурухана қызметкерлері үшін – 8,3 млрд. теңге, оның ішінде 2009 жылғы 1 мамырда 2189,907 млн. теңге аударылды, 734,8 млн. теңге игерілді (34 %); 2009 жылғы қаңтар-сәуірде кредиттік қаражат есебінен салынып жатқан 100 мектеп пен 100 аурухана қызметкерлерін тұрғын үймен қамтамасыз ету жөніндегі бағдарлама шеңберінде жалпы алаңы 12,8 мың шаршы метр тұрғын үй, 9,5 мың шаршы метр пәтер пайдалануға берілді.

Астана қаласы әкімдігінің ақпараты бойынша республикалық бюджеттен берілетін кредиттер есебінен бюджеттік саланың қызметкерлері үшін Сарыбұлақ бұлағының бойындағы Тілендиев даңғылының оңтүстігіне қарай орналасқан тұрғын үйдің бірінші кезегі салынып жатыр. Тұрғын үйді іске қосу 2009 жылдың 2-ші тоқсанына жоспарланып отыр[8].

2009 жылғы қаңтарда Астана  қаласында 2005-2007 жылдарға арналған  Мемлекеттік бағдарлама бойынша  көзделген жалпы алаңы 8,5 шаршы  метр тұрғын үй, 7,6 мың шаршы  метр пәтер, 120 пәтер пайдалануға  берілді (Юго-Восток шағын ауданының сол жағындағы тұрғын үй кешені).

2005-2007 жылдарға  арналған Мемлекеттік бағдарлама  шеңберінде 2006-2007 жылдары 45,8 млрд. теңге  сомасында жергілікті атқарушы  органдарға берілген кредиттерді  қайта пайдалану есебінен 2009 жылы 296,5 мың шаршы метр кредиттік тұрғын үйді пайдалануға беру көзделіп отыр.

Қайта пайдалану үшін 2008-2010 жылдарға арналған Мемлекеттік бағдарламада көзделген 45,8 млрд. теңгенің ішінен 16,3 млрд. теңге игерілді (36%)[29].

2009 жылғы қаңтар-сәуірде  қаражатты қайта пайдалану есебінен жалпы алаңы 45,7 мың шаршы метр тұрғын үй, 35,1 мың шаршы пәтер, 561 пәтер пайдалануға берілді. Бұл орайда, Астана қаласында 2005-2007 жылдарға арналған Мемлекеттік бағдарлама шеңберінде іске қосылу көзделген тұрғын үй (120 пәтер) 2009 жылы қаңтарда іске қосылды.

2009 жылғы 1 мамырдағы жағдай  бойынша облыстардың, Астана және  Алматы қалаларының әкімдіктері  берген деректері бойынша 2008-2010 жылдарға арналған Мемлекеттік  бағдарламаны іске асыру басталғаннан  бері кредиттік қаражат есебінен салынған тұрғын үйді сатып алуға азаматтардан 34012 өтініш келіп түскен. 15031 әлеуетті сатып алушылар екінші деңгейдегі банктерден төлем қабілетін растаған[30].

Қайталама қаражат есебінен және 100 мектеп пен 100 аурухана қызметкерлері  үшін 2008 жылы және 2009 жылдың 4 айының ішінде салынған 5437 пәтердің ішінен (Астана қаласы мен Оңтүстік Қазақстан облысын қоспағанда) халыққа 3092 пәтер сатылды (57 %). Халықтан жергілікті атқарушы органның шотына 15,2 млрд. теңге түсті[21].

2005-2007 жылдарға арналған Мемлекеттік бағдарлама шеңберінде салынған кредиттік тұрғын үйлердегі пәтерлерді сату жалғасып жатыр.

2005-2007 жылдарға арналған  Мемлекеттік бағдарламаны іске  асыру басталғанан бері пайдалануға  берілген 26707 пәтердің ішінен 2009 жылғы   1 мамырдағы жағдай бойынша 26166 пәтер сатылды (98 %)[21].

Республикада ипотекалық кредит беру және тұрғын үй құрылысы жинақтары  жүйелерін жетілдіру бойынша  жұмыстар жүргізіліп жатыр.

«Қазақстандық ипотекалық компания» АҚ-ның 2008 жылғы 1 сәуірдегі ақпараты бойынша қайталама рыноктан және республикалық бюджеттің қаражаты есебінен салынған  тұрғын үйлерді сатып алуға 45 мыңнан астам азаматқа 131 млрд. теңге сомасында ипотекалық кредит берілді. Оның ішінде Мемлекеттік бағдарлама шеңберінде Компанияның бағдарламасы бойынша банктер-серіктестер қайта табыстаған, жалпы сомасы 45 млрд. теңгеге жуық ипотекалық кредиттерді 18487 азамат алды. Жасалған шарттардың ең көп үлесі Алматы қаласына (жасалған шарттардың  29,4 %) және Астана қаласына (13 %) тиесілі. Осындай кредитті Шығыс Қазақстан (8,8 %), Ақтөбе (8,5 %), Батыс Қазақстан (6,1 %), Павлодар (6,0 %) және Оңтүстік Қазақстан (5,8 %) облыстары белсенді пайдаланып отыр[22].

«Қазақстанның Тұрғын үй құрылыс жинақ банкі» АҚ-ның 2008 жылғы 1 сәуірдегі ақпараты бойынша 174 млрд. теңге сомасында 103 мыңнан астам тұрғын үй құрылысы жинақтары туралы шарттар жасалды. Жасалған тұрғын үй құрылысы жинақтары туралы шарттардың ең көп үлесі Алматы қаласына            (13,1 %), Астана қаласына (8,5 %) тиесілі. Тұрғынүйқұрылысжинақбанкінің қызметтерін Ақтөбе (8,4 %) және Шығыс Қазақстан (8,1 %) облыстары белсенді пайдаланып отыр.

Жалпы сомасы 23 млрд. теңгеге жуық аралық және алдын  ала тұрғын үй заемдары 7315 заемшыға берілді, оның ішінде 2005-2007 және 2008-2010 жылдарға арналған Мемлекеттік бағдарламалар шеңберінде 1482 заемшыға жалпы сомасы 4716,2 млн. теңге берілді. Бұл ретте Маңғыстау облысы Мемлекеттік бағдарлама шеңберінде салынған кредиттік тұрғын үй сатып алу үшін тұрғын үй құрылысы жинақтары жүйесін пайдаланбайды[22].

2009 жылғы қаңтар-сәуірде  жалпы сомасы 2542,9 млн. теңге тұрғын  үй, аралық және алдын ала тұрғын  үй заемдары 886 заемшыға берілді,  оның ішінде 2008-2010 жылдарға арналған  Мемлекеттік бағдарлама шеңберінде 578 заемшыға (заемшылар жалпы санының  65 %) жалпы сомасы 1786,9 млн. теңге берілді.

Жылжымайтын мүлік  рыногын дамыту саласында жүйелі саясат жүргізудің негізгі бағыттарының бірі жеке тұрғын үй құрылысын  дамытуды ынталандыру болып табылады. Тұрғын үй құрылысын дамыту проблемасын  кешенді шешу мақсатында республикада жер учаскелерін беру рәсімдерін жетілдіруге және тұрғын үй құрылысы салынатын аудандарды инженерлік-коммуникациялық инфрақұрылымдармен қамтамасыз етуге бағытталған жұмыстар жүргізіліп жатыр[23].