Қазақстан Республикасындағы тұрғын үй нарығы

Әлемдік қаржы  нарықтарындағы және тұтастай алғанда  әлемдік экономикадағы қолайсыз жағдайлар еліміздің басшылығынан экономиканы тұрақтандыру және сауықтыру  жөнінде ең шешуші шаралар қабылдауды талап етті. Талайды тамсандырған тұрғын үй саласы күтпеген қиындықтарға тап болды. Тіпті бұл мәселеге Үкімет араласпағанда, жағдайдың қалай аяқталары түсініксіз. Азаматтардың тұрғын үй проблемаларын шешу және Астана мен Алматы қалаларында жылжымайтын мүлік нарығын жандандыру үшін Үкімет еліміздің тұрғын үй құрылысы нарығындағы қордаланған проблемаларды түбегейлі шешу үшін екі тетікті іске қосты. Бірінші тетік бойынша, «Самұрық-Қазына» қорының жүйесінде Жалға беретін тұрғын үй қоры құрылып, осы жаңа институт арқылы халықтың сұранысын тудырмаған нысандардағы пәтерлер сатып алынады және олар ұзақ мерзімге адамдарға жалға беріледі. Екінші тетікке сәйкес, жылжымайтын мүлік нарығындағы түйткілді мәселелерді шешуге «Тұрғын үй құрылыс жинақ банкі» атсалысатын болады[34].  

Есте  болса, еліміздің жылжымайтын мүлік нарығында біршама проблемалардың қордаланып қалғаны 2007 жылдың қоңыр күзінде, яғни әлемдік қаржы дағдарысының алғашқы толқыны Қазақстанға әсер ете бастағанда белгілі болған еді. Сол кезде еліміздегі екінші деңгейлі банктердің сырттан алатын қарыздарының көзі жабылып, тиісінше бұл үдеріс бірнеше жыл қатарынан қарқынды дамыған құрылыс нарығындағы жағдайға біртіндеп теріс әсер етті. Нәтижесінде, көптеген құрылыс компаниялары қаржы тапшылығына ұшырап, бастаған нысандарын аяқтауға қауқарсыздық танытты. Бұдан бөлек кейбір компаниялардың қарапайым халықтың қаржысын жымқырып, алаяқтықпен айналысқандары да сол кездерде анықтала бастады. Осындай сан қилы себептерден келіп елімізде бұрын-соңды болмаған үлескерлердің проблемасы күн тәртібіне шықты. Осы тұста нарық заңына қайшы келсе де мемлекет үлескерлердің мүддесін қорғау үшін іске араласты. Ресми мәліметтерге сүйенсек, 2007 жылдың қыркүйек айында елімізде 63 мың проблемалы үлескер болған. Мемлекет басшысының тапсырмасы бойынша, Үкімет жүйелі жұмыс жүргізіп, бір жарым жылдың ішінде 20 мыңнан астам үлескердің мәселесін шешті. Қалған 43 мың үлескердің мәселесін біржақты ету үшін наурыз-сәуір айларының көлемінде екі бағытта жұмыс жүргізді[15].  

Бірінші бағыт бойынша, дағдарысқа қарсы  бағдарлама аясында банктерге берілген қаржының есебінен құрылысы аяқталған тұрғын үйлердегі пәтерлер жеке тұлғаларға «бекітілген баға» бойынша ипотекалық несиелеу арқылы сатылады.         

Екінші  бағытқа сәйкес, пәтерлер жеке тұлғаларға ипотекалық несиелеу арқылы «еркін бағамен» сатылады. Бұл жерде ескеретін бір мәселе бар: пәтердің бағасын құрылыс компаниясы белгілейді. Бұл ретте құрылыс компаниялары банктермен бірлесіп сатылмаған пәтерлердің кем дегенде 30 пайызын алуға келісімін берген пәтер сатып алушылардың тобын жасайды[34]. «Самұрық-Қазына» қорының жасаған сараптамасы жылжымайтын мүлік нарығында әлі де болса шешімін таппаған кешенді мәселелердің бетін ашқан. Қордың сараптамасы 2007-2008 жылдардағы тұрғын үй нарығын мемлекеттік қолдау шаралары аясында нарықтың 20 пайызы қамтылғанын көрсеткен. Ал, Үкіметтің 2009-2010 жылдарға арналған дағдарысқа қарсы бағдарламасы аясында тұрғын үй нарығының қалған бөлігі жоғарыда айтып өткен «бекітілген баға» және «еркін баға» бойынша қамтылмақ. Алайда, осындай ауқымды жұмыстарға қарамастан, сараптама барысында нарықта төлемпаздық кепілдігінің жоқтығынан мемлекет тарапынан қолдау таппаған, құрылысы бітпеген нысандардың бары белгілі болып отыр. Яғни, кейбір құрылысы бітпеген тұрғын үйлердегі пәтерлерді әлі күнге дейін ешкім сатып алмаған. Бір сөзбен айтқанда оларға тұтынушылар тарапынан сұраныс жоқ. Сондықтан халық тарапынан мұндай пәтерлерге сұранысты тудыру үшін Қазақстан нарығында жалдамалы тұрғын үй нарығын құру қажет болып отыр. Осы мақсатта «Самұрық-Қазынаның» жүйесінде Жалға берілетін тұрғын үй қоры құрылатын болады. Бұл жоғарыда айтқан жаңашыл екі механизмнің алғашқысы[27].        

Қордың  негізгі қызметі мынадай: банктер  немесе «Даму» қоры бітпеген тұрғын үй нысандарының құрылысын аяқтау үшін несие береді, өз кезегінде Қор халық тарапынан сұранысқа ие болмаған дайын пәтерлерді, ең алдымен екінші деңгейлі банктер және «Даму» қоры қаржыландырылатын пәтерлерді құрылыс компанияларынан аукцион арқылы төмендетілетін бағамен сатып алады. Көрсетілген шаралар құрылыс компанияларына несиелерді қайтаруға мүмкіндік береді. Өз кезегінде Қордың сатып алған пәтерлері халыққа 20 жылдың ішінде бөліп-бөліп төлеп, сатып алу құқығымен немесе «Тұрғын үй құрылыс жинақ банкінің» тұрғын үй жинақ заемдарын тарту жолымен жалға беріледі. Тұрақты ақша ағымдарының ағылуына себепкер болып жатса Қор келешекте Қазақстан қор биржасына шығарылуы мүмкін. Осылайша, елімізде жалға берілетін тұрғын үйдің өркениетті, ашық және реттелетін нарығы құрылатын болады. Бұл ең алдымен Астана мен Алматы қалаларына қатысты. Жалға берілетін тұрғын үй қоры «Даму» кәсіпкерлікті дамыту қорымен, Қазақстандық ипотекалық компаниямен және «Тұрғын үй құрылысы жинақ банкімен» тығыз ынтымақтасып жұмыс істемек. Бұлардың басқару органдарында Жалға берілетін тұрғын үй қорының өкілдері болады және барлық шешімдер Қормен үйлестіріледі. Жаңа қор тұрғын үйлердегі пәтерлерді 2009 жылдың наурызынан бастап сатып алуды бастаған болатын . Бұл жұмысты жүзеге асыру үшін Қорды мемлекет қаржыландыратын болады[26].   Ал енді «Тұрғын үй құрылыс жинақ банкі» құрылыс нарығындағы мәселелерді шешуге қалай атсалысатыны жайлы айтатын болсақ, бұл банк Үкіметтің тұрақтандыру жоспары аясында құрылысы бітетін тұрғын үй нысандарындағы пәтерлерді өзінің жүйесі арқылы сатып алуды ұсынып отыр. Банктің басқарма төрайымының айтуынша, азаматтар пәтерлерді алдын-ала тұрғын үй заемы есебінен сатып ала алады. Алдын-ала тұрғын үй заемы халыққа «Самұрық-Қазына» қорының банкке 10 жылға беретін қаржысы есебінен беріледі. Осы кезеңде (10 жылда) бір мезгілде тұрғын үй заемын пайдалана отырып, азамат банкте жеке қаржысын жинақтап, сақтауы қажет. Яғни, баспаналы болғысы келген адам 10 жылдың ішінде пәтердің жалпы құнының тең жарымын жинауы тиіс. Қаржы жиналып болғаннан кейін банк жеке қаржысы есебінен азаматқа 5 жылдан 10 жылға дейінгі мерзімге негізгі тұрғын үй заемын береді. Осылайша «Тұрғын үй құрылыс жинақ банкі» заемдарды 15 пен 20 жылдың аралығын қамтиды. Осы тұста айта кетерлігі, бағдарлама қатысушы азаматқа несие таңдаған тұрғын үйі мен пәтерінің құрылысы аяқталып, пайдалануға берілгеннен кейін, және сату-сатып алу келісімшарты жасалғаннан соң бірден беріледі. «Тұрғын үй құрылыс жинақ банкінің» несиелеу бағдарламасының басты өзгешелігі мынада: егер екінші деңгейлі банктер ипотекалық несиені жылдық ставкасы - 10,5 пайызбен беретін болса, бұл банк «Самұрық-Қазына» қоры беретін қаржының есебінен мұндай несиелерді 10 жылға жылдық ставкасы - 8,5 пайызбен береді. Несиелеу бағдарламасының екінші кезеңінде, яғни 10 жылдан кейін, жылдық ставка 5 пайызға дейін төмендейтін болады. Бұл кезде банк қарыз алушыны несиелеу үшін өзінің жеке қаржысын тартатын болады. 

Осылайша, Үкімет жылжымайтын мүлік нарығындағы проблемаларды оның ішінде халықты тұрғын үймен қамтамасыз етуді жоғарыдағы құралдар арқылы шешуді жөн көріп отыр. Бұлардың қаншалықты тиімді болатынын әрине уақыт көрсетуде. Дегенмен, үлескерлердің проблемасын шешудегі Үкіметтің ұмтылысы, сондай-ақ жалға берілетін тұрғын үй нарығын дамытудағы қадамы құптарлық. Бұл баспанасыз жүрген талай адамдардың проблемасын шешуге септігін тигізері сөзсіз.

 

2.2 Халықты тұрғын үймен қамтамасыз етудегі мемлекеттік бағдарламаның рөлі

Тұрғын үй құрылысы – жалпы ұлттық сипаттағы барынша маңызды міндеттердің бірі болып табылатын Қазақстанның 2030 жылға дейінгі даму стратегиясының басым бағыттарының бірі.

Тұрғын үй құрылыс саласы кеңес заманынан бері дауы бітпейтін мәселелердің бірі болып табылады. Елбасы жыл сайынғы халыққа арнаған жолдауында бұл саланы басымдылығы жоғары, ел экономикасының алға сүйреуші күші деп айтқанымен, қарапайым халықтың қалың жігін баспанамен қамтамасыз ету саясатына 2002 жылдан бастап қана айтарлықтай көңіл бөлінді.    

Тұрғын үймен  қамтамасыз ету саясатын іске асыру  мақсатында Қазақстан Республикасы Президентінің 2004 жылғы 11 маусымдағы №1388 Жарлығымен Қазақстан Республикасында тұрғын үй құрылысын дамытудың 2005-2007 жылдарға арналған мемлекеттік бағдарламасы бекітілді, оған сәйкес үш жыл ішінде жалпы алаңы 12 млн. шаршы метр тұрғын үйді пайдалануға беру көзделді. 2005-2006 жылдардың нақты нәтижелері 11,2 млн. шаршы метрді құрады, яғни үш жылдың тапсырмасы іс жүзінде екі жылдың ішінде орындалды.

Осыған байланысты, Мемлекеттік бағдарламаға тұрғын үйдің пайдалануға беру көлемін 15,8 млн. шаршы метрге дейін ұлғайту жағына түзетулер енгізілді.

Болжамға сәйкес Мемлекеттік бағдарламаның аяқталуына қарай көзделіп отырған 15,8 млн. шаршы метр тұрғын үй көлемінің орнына 18 млн. шаршы метр тұрғын үй тапсырылды, 290 мыңға жуық отбасы тұрғын үй жағдайын жақсартты.

45 мың жұмыс  орнын ашу тапсырмасында 60 мың жұмыс орны құрылды, 2004 жылғы көрсеткіштермен салыстырғанда негізгі отандық құрылыс материалдары, бұйымдары мен құрастырмаларын өндіру көлемі 70%-ке ұлғайды.

2005-2007 жылдардағы  бағдарлама аясында өткен үш  жыл ішінде әрбір облыста, Астана  және Алматы қалаларында халықтың әлеуметтік қорғалатын жігі үшін 100 пәтерлік үш-үштен коммуналдық тұрғын үй немесе 4880 пәтер салу көзделген болатын. Күтіліп отырған іске қосу 442,4 мың шаршы метрді немесе 5352 пәтерді құрады.

Жоспардағы 2406,8 мың шаршы метр (29512 пәтер) орнына 2005-2007 жылдары бюджеттік кредит беру есебінен азаматтардың басым құқық берілген санаттары үшін 2618,7 мың шаршы метр (32075 пәтер) салынды.

2005-2007 жылдары  мемлекеттік емес сектордың кәсіпорындары мен ұйымдарының өз қаражаттары есебінен 5,04 млн. шаршы метр коммерциялық тұрғын үй салды[28].

Осы кәсіпорындар мен ұйымдар табысы орташа және жоғары сатып алушыларға тікелей сатылатын тұрғын үйлерді пайдалануға беріп отыр. Аталған құрылыс салушылар жаңа технологиялар мен материалдарды қолданып, сәулеті мен техникалық күрделілігі бойынша бірегей жаңа буындағы көп пәтерлі тұрғын үйлер жобалау мен салу жөніндегі кешенді міндеттерді шешіп отыр.

Қазақстан Республикасы Статистика агенттігінің деректері  бойынша 2005-2006 жылдары қаржыландырудың барлық көздері бойынша тұрғын үй құрылысына 565,8 млрд. теңге, ал 2007 жылы 490,3 млрд инвестиция жұмсалды. Жалпы алаңы 18,3 млн. шаршы метр тұрғын үй, оның ішінде:

2005 жылы –  5,04 млн. шаршы метр (2004 жылмен салыстырғанда  184,2%):

2006 жылы – 6,19 млн. шаршы метр (2005 жылмен салыстырғанда 124%) пайдалануға берілді[27].

2007 жылы –  көзделген 5,7 млн. шаршы метр  орнына Мемлекеттік бағдарлама  бойынша қаржыландырудың барлық көздері есебінен жалпы алаңы 6,8 млн. шаршы метр тұрғын үй пайдалануға берілді.

Мемлекеттік бағдарлама шеңберінде халықтың әлеуметтік қорғалатын жігі үшін коммуналдық тұрғын үйлер  салынып жатыр. Екі жыл ішінде жалпы алаңы 394,4 мың шаршы метр тұрғын үй (4752 пәтер), оның ішінде 2005 жылы – 183,7 мың шаршы метр (2302 пәтер), 2006 жылы – 210,7 мың шаршы метр (2450 пәтер), ал 2007 жылы – 320,5 мың шаршы метр тұрғын үй (3861 пәтер)  коммуналдық тұрғын үй салынды.

Екі жыл ішінде жергілікті атқарушы органдарға ипотекалық тұрғын үй салуға бөлінген кредиттік  қаражат есебінен жалпы алаңы 1618,7 мың шаршы метр 17878 пәтер, оның ішінде 2005 жылы – 11764 пәтер (953,9 мың шаршы метр), 2006 жылы – 7811 пәтер (664,8 мың шаршы метр), және 2007 жылы – 11444 пәтер (932,2 мың шаршы метр) салынды.

Мемлекеттік бағдарламаға сәйкес 2005-2007 жылдары тұрғын үй салуға 126 млрд. теңге көлемінде кредиттік қаражат бөлу көзделген болатын. Алайда, осы мақсатқа іс жүзінде  100,26 млрд. теңге бөлінді, өйткені 2006 - 2007 жылдары 20 млрд. теңге кредиттік қаражаттың жоспарланған көлемінен тұрғын үй құрылысы салынатын аудандардағы инженерлік-коммуникациялық инфрақұрылымды дамыту мен жайластыруға бағытталды[22].

Алынып тасталған  қаражаттың орнын толтыру мақсатында “Қазақстан Республикасы Үкіметінің 2005 жылғы 25 қаңтардағы № 57 және 2006 жылғы 3 наурыздағы № 146 қаулыларына өзгерістер енгізу туралы” Қазақстан Республикасы Үкіметінің 2006 жылғы 24 қазандағы № 1021 қаулысымен 2005-2006 жылдары бөлінген кредиттік қаражатты қайтару мерзімі 2 жылдан 3 жылға ұзартылды. Осының есебінен 86 млрд. теңге қосымша инвестицияланады[22].

Өткен кезең  ішінде неғұрлым арзан тұрғын үй ретінде  жеке тұрғын үй құрылымы (ЖТҚ) кеңінен  дамыды.

2005 жылы ЖТҚ  шеңберінде 2,5 млн. шаршы метр, 2006 жылы – 3,6 млн. шаршы метр  пайдалануға берілді. 

2006 жылы тұрғын үй құрылысы салынатын аудандардағы инженерлік-коммуникациялық инфрақұрылымды жайластыруға 20 млрд. теңге, оның ішінде ЖТҚ аудандарына 10 млрд. теңге бөлінді. 2007 жылы осы мақсатқа 30 млрд. теңге, оның ішінде ЖТҚ аудандарына 22,8 млрд. теңге бөлінді.

2005-2006 жылдары  жеке меншік нысанындағы кәсіпорындар  мен ұйымдар жалпы алаңы 2,8 млн. шаршы метр тұрғын үйді  пайдалануға берді[27].

2007. жылдардағы  Мемлекеттік бағдарламаның күшті жақтары;

• тұрғын үй құрылысы қарқынының өсуін ынталандыру;

• инвестициялар үшін тұрғын үй құрылысының тартымдылығын арттыратын жағдай жасау;
• азаматтардың басым құқық берілген санаттарына облыстардың, Астана және Алматы қалаларының жергілікті атқарушы органдарына қайтарымды негізде республикалық бюджеттен бөлінетін қаражат есебінен салынған тұрғын үйді сата отырып, оны салу үшін жергілікті атқарушы органдардың кредит беру тетігін жасау;
• тұрғын үй құрылысы жинақтары жүйесінің ипотекалық кредит беру құралдарын, облыстардың, Астана және Алматы қалаларының жергілікті атқарушы органдарына қайтарымды негізде республикалық бюджеттен бөлінетін қаражат есебінен салынған тұрғын үй сатып алуға берілген ипотекалық кредиттерге кепілдік беру жүйесін пайдалану ;
• коммуналдық тұрғын үй құрылысын қайта жандандыру және 290 мыңға жуық отбасының (болжам) тұрғын үй жағдайын жақсарту жатады.

Мемлекеттік бағдарламаны іске асыру мақсатында Қазақстан  Республикасының Үкіметі регламенттейтін  нормативтік құқықтық актілер қабылдаған[22].

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ҚОРЫТЫНДЫ

 

Тұрғын үй құрылысы – жалпыұлттық сипаттағы барынша маңызды міндеттердің бірі болып табылатын Қазақстанның 2030 жылға дейінгі даму стратегиясының басым бағыттарының бірі.

Қазақстан Республикасындағы  тұрғын үй құрылыс саласын реттеуді теориялық тұрғыда және шетелдік тәжірибені қарастыру арқылы жан-жақты зерттеп төмендегідей тұжырымдарды ұсынуды жөн көрдім