Қазақстан Республикасындағы тұрғын үй нарығы

Қазақстан Республикасындағы  мемлекеттiк тұрғын үй қорынан тұрғын үй беру шарттары келесідей:

• мемлекеттiк тұрғын үй қорынан тұрғын үй немесе жеке тұрғын үй қорынан жергiлiктi атқарушы орган жалдаған тұрғын үй оған мұқтаж, 
  осы елдi мекенде тұрақты тұратын (тұру мерзiмiне қарамастан) 
  және халықтың әлеуметтiк жағынан қорғалатын табысы аз топтарына жататын Қазақстан Республикасы азаматтарының пайдалануына берiледi;
• мемлекеттiк тұрғын үй қорынан тұрғын үй немесе жеке тұрғын үй қорынан жергiлiктi атқарушы орган жалдаған тұрғын үй сондай-ақ тұрғын үйге мұқтаж мемлекеттiк қызметшiлерге, бюджеттiк ұйымдардың қызметкерлерiне, әскери қызметшiлерге және сайланбалы 
  мемлекеттiк қызмет атқаратын адамдарға берiледi. Оларға берiлетiн тұрғын үй, жергiлiктi атқарушы орган жалдаған тұрғын үйдi қоспағанда, қызметтiк тұрғын үйге теңестiрiледi;
• мемлекеттiк тұрғын үй қорынан тұрғын үй өздерiнiң жалғыз тұрғын үйi ипотекалық тұрғын үй заемы бойынша ипотека нысанасы болған және оны Қазақстан Республикасының тұрғын үй қатынастары 
  туралы заңдарына мемлекттік орган сатып алған Қазақстан Республикасының азаматтарына берiледi[12]. 

Мемлекеттiк  тұрғын үй қорынан тұрғын үй немесе жеке тұрғын үй қорынан жергiлiктi атқарушы орган жалдаған тұрғын үй беруге болатын азаматтарды есепке алу келесідей тәртіппен жүзеге асырылады:

1. Мемлекеттiк  тұрғын үй қорынан тұрғын үй немесе жеке тұрғын үй қорынан жергiлiктi атқарушы орган жалдаған тұрғын үй беруге болатын азаматтарды есепке алу тұрғылықты жерi бойынша ауданның (облыстық 
маңызы бар қаланың), республикалық маңызы бар қаланың, астананың жергiлiктi атқарушы органдарында жүзеге асырылады.  
 2. Есепке алу үшiн қажеттi құжаттардың тiзбесi мен нысанын Қазақстан Республикасының Үкiметi бекiтедi. Азаматтардың қандай да болсын қосымша құжаттар беруiн талап етуге тыйым салынады. 

3. Азаматтардың  өздерiн және өздерiнiң отбасы мүшелерiн мемлекеттiк тұрғын үй қорынан тұрғын үй немесе жеке тұрғын үй қорынан жергiлiктi атқарушы орган жалдаған тұрғын үй беруге мұқтаждар есебiне қою туралы арыздары тұрғылықты жерi бойынша тиiстi жергiлiктi атқарушы органда бiр ай iшiнде қаралады. Арыз берушiлерге қабылданған шешiм туралы аталған мерзiм аяқталғанға дейiн жазбаша түрде хабарланады[13]. 

Азаматтарға мемлекеттiк  тұрғын үй қорынан тұрғын үй немесе жеке тұрғын үй қорынан тұрғын үй беру кезегi:

1. Мұқтаждар  есебiнде тұратын азаматтарға мемлекеттiк тұрғын үй қорынан тұрғын үй немесе жеке тұрғын үй қорынан жергiлiктi атқарушы орган жалдаған тұрғын үй, барлық қажеттi құжаттармен бiрге өтiнiш берiлген 
кезден бастап тiзiмде белгiленген кезек ретiмен берiледi.  

2. Ауданның (облыстық  маңызы бар қаланың), республикалық маңызы бар қаланың, астананың жергiлiктi атқарушы органдары мемлекеттiк тұрғын үй қорынан тұрғын үй немесе жеке тұрғын үй қорынан жергiлiктi атқарушы орган жалдаған тұрғын үй берiлуге мұқтаждар есебiнiң тiзiмiн былайша бөлек жүргiзедi: 

- әлеуметтiк  жағынан қорғалатын табысы аз  азаматтар;

- мемлекеттiк  қызметшiлер, өзге де бюджеттiк  ұйымдардың қызметкерлерi мен әскери  қызметшiлер[12]. 

Аталған тiзiмге  енгiзiлген азаматтардың құқықтары  тең деп танылады. Егер осы Заңда  өзгеше көзделмесе, мемлекеттiк тұрғын үй қорынан тұрғын үй немесе жеке тұрғын үй қорынан тұрғын үй алуға бұл тiзiмге енгiзiлген басқалар алдында ешкiмнiң де басымдық құқығы болмайды.

Мемлекеттiк  тұрғын үй қорынан тұрғын үй немесе жеке тұрғын үй қорынан тұрғын үй беру нормасы:

1. Мемлекеттiк  тұрғын үй қорынан тұрғын үй  немесе жеке тұрғын үй қорынан  жергiлiктi атқарушы орган жалдаған  тұрғын үй әр адамға кемiнде 
он бес шаршы метр және көп дегенде он сегiз шаршы метр пайдалы алаң, 
бiрақ кемiнде бiр бөлмелi пәтер мөлшерiнде берiледi. 

2. Мемлекеттiк  тұрғын үй қорынан тұрғын үй  немесе жеке тұрғын үй қорынан  жергiлiктi атқарушы орган жалдаған  тұрғын үй  мемлекеттiк немесе әскери қызмет атқармайтын, сондай-ақ бюджеттiк ұйымдарда (мекемелерде) жұмыс iстемейтiн әлеуметтiк жағынан қорғалатын табысы аз азаматтарға Қазақстан Республикасының Үкiметi белгiлейтiн мөлшерде, бiрақ Республикада бiр адамға қолданылатын санитариялық нормадан кем емес тұрғын алаң және кемiнде бiр бөлме мөлшерiнде берiлуi мүмкiн. 

3. Заңдарда белгiленген тәртiппен бекiтiлген мүгедектердiң жекелеген санаттарына және аурулар тiзiмiнде аталған кейбiр созылмалы аурулардың ауыр түрлерiмен ауыратын азаматтарға бөлек қосымша бөлме берiледi. Аталған қосымша алаң артық деп есептелмейдi. 

4. Мемлекеттiк  тұрғын үй қорынан берiлетiн тұрғын үй мөлшерiн анықтаған кезде отбасында жүктi болғанына жиырма аптадан асқан әйелдiң болуы ескерiледi.

5. Осы баптың  талаптары Қазақстан Республикасы  азаматтарының аталған санаттарына  мемлекеттiк тұрғын үй қорынан  тұрғын үй беру жөнiндегi қатынастарға қолданылмайды[15].

Мемлекеттiк  тұрғын үй қорынан тұрғын үй беру шарттары:

1. Мемлекеттiк  тұрғын үй қорынан тұрғын үй  немесе жеке тұрғын үй қорынан  жергілікті атқарушы орган жалдаған  тұрғын үй оған мұқтаж, осы  елдi мекенде тұрақты тұратын (тұру мерзiмiне қарамастан) және халықтың әлеуметтiк жағынан қорғалатын табысы аз топтарына жататын Қазақстан Республикасы азаматтарының пайдалануына берiледi.

2. Мемлекеттiк  тұрғын үй қорынан тұрғын үй  немесе жеке тұрғын үй қорынан  жергілікті атқарушы орган жалдаған тұрғын үй сондай-ақ тұрғын үйге мұқтаж мемлекеттiк қызметшiлерге, бюджеттiк ұйымдардың қызметкерлерiне, әскери қызметшiлерге және сайланбалы мемлекеттiк қызмет атқаратын адамдарға берiледi. Оларға берiлетiн тұрғын үй, жергілікті атқарушы орган жалдаған тұрғын үйді қоспағанда, қызметтiк тұрғын үйге теңестiрiледi.

3. Мемлекеттiк  тұрғын үй қорынан тұрғын үй  өздерiнiң жалғыз тұрғын үйi ипотекалық  тұрғын үй заемы бойынша ипотека  нысанасы болған және оны Қазақстан  Республикасының тұрғын үй қатынастары туралы заңдарына сәйкес жергiлiктi атқарушы орган сатып алған Қазақстан Республикасының азаматтарына берiледi[8].

Халықтың әлеуметтiк  жағынан қорғалатын топтарына жататын азаматтар:

1. Ұлы Отан соғысының мүгедектерi мен қатысушылары, сондай-ақ оларға теңестiрiлген адамдар.
2. I және II топтағы мүгедектер (өздерi жасаған қылмыс салдарынан мүгедек болған адамдарды қоспағанда).
3. Мүгедек балалары бар немесе оларды тәрбиелеушi отбасылары.
4. Заңдарда белгiленген тәртiппен бекiтiлетiн аурулар тiзiмiнде аталған кейбiр созылмалы аурулардың ауыр түрлерiмен ауыратын адамдар.
5. Жасына қарай зейнет демалысына шыққан зейнеткерлер.
6. Кәмелетке толғанға дейiн ата-аналарынан айырылған жиырма жасқа жетпеген жетiм балалар жатады.
7. Оралмандар.
8. Экологиялық зiлзалалар, табиғи және техногендi сипаттағы төтенше жағдайлар салдарынан тұрғын үйiнен айырылған адамдар.
9. Көп балалы отбасылар.
10. Мемлекеттiк немесе қоғамдық мiндеттерiн, әскери қызметiн орындау кезiнде, адам өмiрiн құтқару кезiнде, құқық тәртiбiн қорғау кезiнде қаза тапқан адамдардың отбасылары.
11. Толық емес отбасылар жатады.

Азаматтар егер тұрғын үйге мұқтаж деп танылады:

1. Қазақстан Республикасының аумағында меншiк құқығымен өздерiнiң тұрғын үйi болмаса;
2. осы елдi мекенде мемлекеттiк тұрғын үй қорынан, сондай-ақ меншiктiң мемлекеттiк емес нысанына негiзделген заңды тұлғаларға тиесiлi үйлерде, соның iшiнде тұрғын үй (тұрғын үй-құрылыс) кооперативтерiнiң үйлерiнде өздерiнiң тұрақты пайдаланатын үйлерi болмаса;
3. отбасы тұрып жатқан тұрғын үй нормативтiк санитариялық және техникалық талаптарға сай келмесе;
4. оқшауланбаған, шектес тұрғын үй-жайларда екi және одан да көп отбасы тұрып жатса;
5. отбасы құрамында кейбiр созылмалы аурулардың ауыр түрлерiмен ауыратын науқастар болып (заңдарда белгiленген тәртiппен бекiтiлген аурулардың тiзiмi бойынша), бiр үй-жайда (пәтерде) олармен бiрге тұру мүмкiн болмаса[8].

 Азаматтардың мемлекеттiк  тұрғын үй қорынан тұрғын үй немесе жеке тұрғын үй қорынан жергілікті атқарушы орган жалдаған тұрғын үй алу құқығы ерлi-зайыптылардың әрқайсысында некеге тұрғанға дейiн осындай тұрғын үйi болған жағдайларды қоспағанда, азамат (зайыбымен және кәмелетке толмаған балаларымен бiрге) осы елдi мекенде мемлекеттiк тұрғын үй қорынан бiр тұрғын үй немесе жеке тұрғын үй қорынан жергілікті атқарушы орган жалдаған тұрғын үй алуға құқылы болып табылады[13].

1.2 Халықты тұрғын үймен қамтамасыз етудің қазіргі деңгейі және динамикасы

Елімізде қала құрылысы дамып, ауылдағы халықтың едәуір бөлігі қалаларға қарай көш бетін бұрған кезде тұрғын үй проблемасы төтенше сипат алды.            

Жалпы, азаматтардың тұрғын үй проблемаларын шешу және Астана мен Алматы қалаларында тұрғын үй рыногын жандандыру үшін “Самұрық-Қазына” ұлттық әл-ауқат қоры арқылы ипотекалық несие берудің және тұрғын үй секторын дамытудың арнайы бағдарламасы әзірленіп оны қаржыландыру мақсатында 3 миллиард доллар қаржы қарастырылды. Бұл қаржының бір бөлігі Ұлттық қордан және жинақтаушы зейнетақы қорларынан қарыз есебінде алынды. Міне, осы бағдарламаны жүзеге асыру барысында Мемлекеттік тұрғын үй құрылыс жинақ банкі және екінші деңгейдегі банктер арқылы Алматы және Астана қалаларындағы құрылысы аяқталмаған тұрғын үй кешендерін аяқтауға қарыз беру мәселесі шешімін табуда. Екінші деңгейдегі банктер мен тұрғын үйді әділ бағамен сатуға дайындығын білдірген құрылыс салушы компаниялар осы бағдарламаға қатысу мүмкіндігіне ие болды. Жұмыстың негізгі операторы болып табылатын “Самұрық-Қазына” қоры қазірдің өзінде 95 миллиард теңгені өз есебіне алды. Бұл қаржының 48,8 пайызы Астанадағы, 46,2 пайызы Алматыдағы аяқталмаған құрылыстарды іске қосу үшін жұмсалуда. Индустрия және сауда министрлігінің ақпараттық мәліметтеріне қарағанда, өткен жылы екінші деңгейдегі банктер “Самұрық-Қазына” қорынан келіп түскен қаржының 63,9 миллиард теңгесін тұрғын үй құрылысын жүргізушілерге бөлді[24].

Мемлекеттік бағдарламаға сәйкес үш жыл ішінде қаржыландырудың барлық көздері есебінен жалпы алаңы 28 млн. шаршы метрге жуық, оның ішінде жалпы  алаңы 2009 жылы – 9,2 млн. шаршы метр тұрғын үй салу жоспарлануда. 2009 жылдың бірінші тоқсанының қорытындысы бойынша 1 861 403 шаршы метр қолданысқа берілді. Бұл жалпы ағымдағы жылға жоспарланып отырған барлық тұрғын үй көлемінің 20 %

Бағдарламаны жүзеге асыруда  Астана құрылысы алда келеді. Мұнда бөлінген 40,8 миллиард теңгенің 40,3 миллиард теңгесі толықтай игерілді. Мұның өзі қазіргі күні 37 тұрғын үйдің 12 мың үлескері таяудағы уақыттардың ішінде өз пәтерлеріне кіреді деген сөз. Ал Алматыда құрылысы аяқталмаған 17 үйге 23,1 миллиард теңгенің қаржысы бөлініп, мұның 22,6 миллиарды іске жаратылды. Демек, 3 мыңнан астам үлескер таяудағы уақытта өздерінің көптен күткен пәтерлеріне ие болуы тиіс. Атап айтсақ, “Самұрық-Қазына” қоры арқылы қаржыландырылып отырған тұрғын үйлер арасынан Астанада 8 тұрғын үй кешені (3086 үлескер), Алматыда 3 тұрғын үй кешені (481 үлескер) өткен жылдың соңында пайдалануға берілді. Ал қаңтар айының басында Астанада 5 үйдің, Алматыда 7 үйдің құрылысы толық аяқталып, тағы да 1300-ден астам үлескер үйлі болатын болады. Жалпылай айтатын болсақ, дағдарысқа қарсы шаралар басталған 11 айдың ішінде елімізде 15069 үлескер өздерінің пәтерлеріне ие болған. Мұның 8,8 мыңы Астана қаласының, 3,4 мыңы Алматы қаласының тұрғындары[8].    

Мемлекет арқылы осы жылдың қаңтар айынан бастап халық қолына тие бастаған ипотекалық несиенің жаңа желісі оны алушылар үшін бұрынғыға қарағанда да жеңіл болып отыр. “Самұрық-Қазына” қоры екінші деңгейдегі банктерде мерзімі 15 жылға дейін бірқатар несие желілерін ашты. Өз кезегінде, екінші деңгейдегі банктер қарыз алушылардың әртүрлі топтарына мерзімінен бұрын өтеу құқығын сақтай отырып, 20 жылға дейінгі мерзіммен, 9-11 пайыздық ставкамен ипотекалық несиелерді бере бастады. Осы кредиттік желілердің бір бөлігін екінші деңгейдегі банктер өткен кезеңдерде көлемі 120 шаршы метрден аспайтын тұрғын үйге ипотекалық несиелер алған және ол үй басындағы бірден-бір баспанасы болып табылатын азаматтар үшін бағытталады. Яғни, бұрын 16-18 пайызбен ипотекалық несие алғандардың несиелік сыйақы ставкалары енді 9-11 пайызға дейін төмендетіледі. Бұл аталған топтар үшін үлкен жеңілдік[25].

Мемлекеттік бағдарламаға сәйкес үш жыл ішінде қаржыландырудың барлық көздері есебінен жалпы алаңы 28 млн. шаршы метрге жуық, оның ішінде жалпы  алаңы 2009 жылы – 9,2 млн. шаршы метр тұрғын үй салу жоспарлануда. 2009 жылдың бірінші тоқсанының қорытындысы бойынша 1 861 403 шаршы метр қолданысқа берілді. Бұл жалпы ағымдағы жылға жоспарланып отырған барлық тұрғын үй көлемінің 20 %[9].                   

 2 кесте