Қазақстан Республикасындағы тұрғын үй нарығы

2009 жылы республикалық  бюджеттен жергілікті атқарушы органдардың бюджеттеріне инженерлік-коммуникациялық инфрақұрылымдарды дамытуға, жөндеуге және қайта жаңғыртуға, сондай-ақ Астана және Алматы қалаларының серіктес қалаларын дамыту жөніндегі алдын ала жұмыстар жүргізуге республикалық бюджеттен 42,223 млрд. теңге сомасында нысаналы трансферттер  бөлінді. Осы соманың 7,223 млрд. теңгесі Астана және Алматы қалаларының серіктес қалаларын дамыту жөніндегі алдын ала жұмыстар жүргізуге жіберілетін болады.

2009 жылғы 1 мамырдағы  жағдай бойынша жергілікті атқарушы органдарға 11023,3 млн. теңге аударылды, 7032 млн. теңге игерілді (аударылған соманың 64 %). Оңтүстік Қазақстан облысында қаражатты игеру басталған жоқ. Қостанай (17 %), Павлодар (21 %), Маңғыстау (35 %) облыстары бөлінген қаражат нашар игеріліп отыр. Алматы облысында қаржыландыруды екінші жарты жылдыққа ауыстыру туралы Қаржы министрлігінің хатына сәйкес қаржыландыру жоспарына өзгеріс енгізілді (аудандар мен қалалардың бюджетін қаржыландыру мамырдан басталады).

Республиканың өңірлерінде тұрғын үй құрылысы салынатын аудандарда инженерлік-коммуникациялық инфрақұрылымды жайластыру бойынша, энергиямен жабдықтау, жылумен жабдықтау, газ тарту және сумен жабдықтау желілерін салу, тұрғын үй салынатын аудандарда кіреберіс жолдар салу бойынша құрылыс-монтаж жұмыстары басталды[24].

Ақмола облысында  Астана қаласының серіктес қаласы ретінде  Қосшы селосын дамыту жөніндегі  алдын ала жұмыстар жүргізуге 2599 млн. теңге бөлінді. Тұрғын үй құрылысы салынған ауданның тұрақты электрмен  жабдықталуын қамтамасыз ету үшін Астана қаласының әуежайынан Қосшы селосына дейін  ұзындығы 10,37 км ВЛ 110 кВ жоғары вольтты желі сатып алуды аяқтау және «Лесная поляна» 110/10 кВ трансформаторлық қосалқы станцияның бірінші іске қосу кешенін салу бойынша іс-шаралар жоспарланып отыр.

Алматы облысында Алматы қаласының 4 серіктес қаласын дамыту жөніндегі алдын ала жұмыстар жүргізуге ағымдағы жылы 4624 млн. теңге бөлінді, 289 млн. теңге игерілді. Іле ауданындағы (Гейт Сити, Голден Сити, Гроуинг Сити) үш серіктес қаланың және Қапшағай қаласындағы бір серіктес қаланың (Грин Сити) бас жоспарларын бекіту жөніндегі жұмыстарды аяқтау жоспарланып отыр. Алматы облысының әкімдігі техникалық-экономикалық негіздеме әзірлеуге, инженерлік-коммуникациялық инфрақұрылым объектілерін жобалауға және салуға, қала сыртындағы құрылыс салу жобаларын, қала құрылысы кадастры мен серіктес қалалардың салалық схемасын әзірлеуге арналған конкурстық рәсімдер жүргізіп жатыр[25].

2. РЕСПУБЛИКАСЫНДАҒЫ ХАЛЫҚТЫ ТҰРҒЫН ҮЙМЕН ҚАМТАМАСЫЗ ЕТУДІ МЕМЛЕКЕТТІК РЕТТЕУ

2.1 Тұрғын үймен қамтамасыз етудегі мемлекеттің негізгі құралдары

Тұрғын үйдің қолжетімділігі мен сапалылығы – Қазақстан Республикасы азаматтарының, мемлекеттің барынша өмірлік маңызы бар басымдықтарының бірі болып келді және алдағы уақытта да солай болып қала бермек.

Қазақстанда халықты баспанамен қамтамасыз ету келесідей құралдар арқылы жүзеге асырылады: ипотекалық кредит беру, тұрғын-үй құрылыс жинақтары жүйесі және тұрғын үйді сатып алу үшін халыққа кредит беру жүйелері арқылы қамтамасыз етіледі.    

Ипотекалық  кредит беру. Ипотекалық кредит беру – тұрғын үй саласына инвестициялар тартудың ең тиімді тәсілдерінің бірі. Ипотека халықтың – тұрғын үй жағдайларын жақсартудағы, банктердің – тиімді және пайдалы жұмыс істеуіндегі, құрылыс кешенінің – өндірісті ырғақты жұмыспен қамтудағы және экономикалық өсуге ынталы мемлекеттің мүдделерін үйлестіруге мүмкіндік береді[32].     

Азаматтарға ипотекалық кредиттер беруді екінші деңгейдегі банктер 1998 жылдан бастап жүзеге асыруда. Бастапқыда ипотекалық кредиттер бойынша сыйақының ставкалары жылдық 20%-ды құрады, бастапқы жарна мөлшері 40-50% шамасын құрады, кредит 5-10 жылдан аспайтын мерзімге берілді. 

Елдегі ипотекалық кредит берудің дамуымен ипотекалық кредит берудің негізгі өлшемдері кему жағына қарай өзгерістерге ұшырады. Сөйтіп, 2005 жылдан бастап екінші деңгейдегі банктердің сыйақы ставкалары жылдық 10-13% шамасын құрайды, бастапқы жарна мөлшері жылдық 10-15%-ке дейін төмендеді, кредит беру мерзімі орта есеппен 10 жылды құрады. 

Алайда, ипотекалық кредит беру жүйесінің осындай дамуы кезінің өзінде қызметтер көрсетудің бұл түрі қазіргі уақытта Қазақстан Республикасы азаматтарының жекелеген санаттарына ғана қолжетімді. Негізгі себептердің бірі халықта сыйақы мен бастапқы жарнаны төлеу үшін жеткілікті қаражаттың жоқтығы болып табылады. Осы проблеманы шешу үшін Қазақстан Ипотекалық Компаниясы (ҚИК) және Қазақстан Ипотекалық Компаниясының Банк құрылымы (ҚИКБҚ) құрылды.         

ҚИК қызметінің мақсаты екінші деңгейдегі банктердің ипотекалық кредиттер беру көлемін ұлғайту үшін ипотекалық кредиттер бойынша талап ету құқықтарын сатып алу жолымен екінші деңгейдегі банктерді қайта қаржыландыру болып табылады. ҚИК инфляцияның, инвесторлар маржалараның, ҚИК маржаларының, сақтандыру резервтері мен эмиссияға жұмсалатын шығыстардың деңгейіне байланысты болатын бағамды ставка бойынша талап ету құқығын сатып алады.      

Өз қызметінің барлық кезеңінде 2007 жылғы 1 наурыздағы жағдай бойынша ҚИК екінші деңгейдегі банктерден және ипотекалық ұйымдардан сомасы 79 млрд. теңге 30899 ипотекалық кредит, оның ішінде компанияның нарықтық бағдарламасы шеңберінде жалпы сомасы 62,8 млрд. теңге 24024 ипотекалық кредит, 2005-2007 жылдар аралығындағы мемлекеттік бағдарлама шеңберінде – жалпы сомасы 16,5 млрд. теңге 6875 ипотекалық кредит бойынша талап ету құқықтарын сатып алды[28].    

ҚИКБҚ қызметінің мақсаты екінші деңгейдегі банктер мен ипотекалық кредит беруші ипотекалық компаниялар, инвесторлар мен сақтандыру ұйымдары арасындағы кредиттік тәуекелдерді бөлу жолымен ипотекалық кредиттерге қолжетімділікті арттыру үшін қолайлы жағдай жасау болып табылады.         

Ипотекалық  кредиттерге кепілдік беру жүйесін  құру Қазақстанға ипотекалық кредиттер нарығын оңтайландыруға және кеңейтуге мүмкіндік берді. Ипотекалық кредиттерге кепілдік беру (сақтандыру) жүйесі кредиттің бүкіл мерзімі ішінде таза шығындардың 100%-іне дейін ҚИКБҚ-тың жабуын көздейді.          

2007 жылғы 1 наурыздағы  жағдай бойынша ҚИКБҚ жалпы  сомасы 28,5 млрд. теңге ипотекалық  кредитке 9399 кепілдік беру міндеттемесін,  оның ішінде облыстардың, Астана және Алматы қалаларының жергілікті атқарушы органдарына қайтарымды негізде республикалық бюджеттен бөлінетін қаражат есебінен салынған тұрғын үй сатып алу үшін жалпы сомасы 20,1 млрд. теңге ипотекалық кредитке 7912 кепілдік беру міндеттемесін берді. Облыстардың, Астана және Алматы қалаларының жергілікті атқарушы органдарына қайтарымды негізде республикалық бюджеттен бөлінетін қаражат есебінен салынған тұрғын үйді сату бағдарламасына ҚИКБҚ қатысуының үлес салмағы тұтастай алғанда республика бойынша пайдалануға берілген, пәтерлер санының 51%-ін, сатылған пәтерлер санының – 61%-ін құрады. Бұл, тұтастай алғанда республика бойынша бюджет есебінен салынған әрбір екінші пәтерді азаматтар ҚИКБҚ-тың жәрдемімен алғанын көрсетеді[29].     

Мемлекеттік бағдарламаны іске асыруды талдау екінші деңгейдегі банктер мен ипотекалық ұйымдардың Мемлекеттік бағдарламаны іске асыруға, ипотекалық кредит берудің белгіленген 10/10/20 (проценттік ставка/ %-тік ең төменгі бастапқы жарна/ кредит беру мерзімі) шарттарына қолдау көрсетуге құлықты еместігін, сондай-ақ, олардың  облыстардың, Астана және Алматы қалаларының жергілікті атқарушы органдарына қайтарымды негізде республикалық бюджеттен бөлінетін қаражат есебінен салынған тұрғын үй  алушы үміткерлерге қосымша талаптар қойған фактілерін анықтады, бұл Бағдарламаның әлеуметтік бағыттылығын айтарлықтай төмендетеді. Тұрғын үй құрылысы жинақтарының жүйесі. Тұрғын үй құрылысы жинақтарының жүйесі Қазақстан Республикасының аумағында тұрғын үй жағдайын жақсарту үшін қарыз алу мақсатында жеке жинақтардың (тұрғын үй құнының 25%-нен кем емес) қорлануына негізделген тұрғын үйлерді қаржыландыру тетігін білдіреді. Тұрғын үй құрылысы жинақтарының осы жүйесі көп жағдайда екінші деңгейдегі банктерден ипотекалық кредиттер алу кезінде бастапқы жарнаны енгізу үшін жеткілікті қаражаты жоқ, бірақ жеткілікті тұрақты кірісі бар азаматтардың санаттарына арналған[22].   

Құрылыс жинақтары  субъектілері арасындағы қатынастардағы мемлекеттің рөлі Қазақстан Республикасының азаматтары салымшыларға көрсетілген жинақтарға салымдар бойынша сыйлық төлеу жолымен тұрғын үй құрылысы жинақтарының жүйесіне қолдау көрсету болып табылады. Тұрғын үй құрылыс жинақ банкі, банк салымшылары және салымдар бойынша сыйлықтарды тұрғын үй құрылыс жинақ банкіне аудару мен төлеуді жүзеге асыратын мемлекет құрылыс жинақтары жүйесінің қатысушылары болып табылады.       

Тұрғын үй құрылыс  жинақтары жүйесінің Мемлекеттік бағдарламаны іске асыруға із жүзінде қатыспайтындығы оның әлсіз жақтары болып табылады. Сөйтіп, Мемлекеттік бағдарлама бойынша ТҚЖБ жүйесі енгізілуінің басы – 2005 жыл, қаражатты жинақтау мерзімі – 3 жыл болса, ТҚЖБ жүйесінің қолданысқа енгізілуінің басы – 2008 жылдан басталды.  Тұрғын үйді сатып алу үшін халыққа кредит беру жүйелерін дамыту. Халықтың қалың жігі үшін тұрғын үйлерге қолжетімділікті арттыру халық үшін тұрғын үй құрылысы жинақтары жүйесін дамыту арқылы қамтамасыз етілетін болады[30].

Халықтың басым  санаттарына тұрғын үй құрылысы жинақтарының жүйесі арқылы сыйақының төменгі ставкасы бойынша ұзақ мерзімді тұрғын үй заемдарын беру жөнінде мынадай шаралар көзделетін болады:  

1. Осы Бағдарлама шеңберінде тұрғын үй құрылысы жинақтарының жүйесін іске асыратын және тұрғын үй заемдарын беретін оператор етіп «Қазақстанның Тұрғын үй құрылыс жинақ банкі» акционерлік қоғамды (бұдан әрі - «ТҚЖБ» АҚ) айқындау;       

2. Екінші деңгейдегі банктер үшін белгіленген пруденциялық нормативтердің орындалуын қамтамасыз ету үшін жарғылық капиталын тиісінше ұлғайта отырып, жылдық 1 %-тен аспайтын сыйақы ставкасы бойынша «ТҚЖБ» АҚ-ға республикалық бюджеттің қаражаты есебінен ұзақ мерзімді бюджеттік кредиттер беру. Бюджеттік кредиттің сомасы облыстардың, Астана және Алматы қалаларының жергілікті атқарушы органдарына қайтарымды негізде республикалық бюджеттен бөлінетін қаражат есебінен салынған, тұрғын үй құрылысы жинақтарының жүйесі арқылы сату көзделіп отырған тұрғын үйді салуға бағытталған қаражаттың сомасына тең болады;  3. Халықтың басым санаттары облыстардың, Астана және Алматы қалаларының жергілікті атқарушы органдарына қайтарымды негізде республикалық бюджеттен бөлінетін қаражат есебінен салынған тұрғын үйді сатып алу үшін өздерінің төлемге қабілетін растаған жағдайда «Қазақстан Республикасындағы тұрғын үй құрылысы жинақ ақшасы туралы» Қазақстан Республикасының 2000 жылғы 7 желтоқсандағы Заңына сәйкес «ТҚЖБ» АҚ-ның жылдық 4 %-тен аспайтын проценттік ставка бойынша алдын ала және аралық тұрғын үй заемдарын беруі. Осы заемдарды пайдалану мерзімдері 8,5 жылға дейін, ал тұрғын үй заемдарын пайдаланудың кейінгі мерзімін (15 жылға дейін) ескере отырып, заемдарды берудің жалпы мерзімі 23,5 жылға дейінді құрайды.          

Тұрғын үйді сатып алуды қаржыландырудың  басты құралы болып табылатын  алдын ала тұрғын үй заемдары бастапқы жарнаның ең аз қажетті мөлшерінің болмауы, міндетті жинақтау мерзімінің қажеттілігі проблемасын шешеді;            

4. Жергілікті атқарушы органдардың Қазақстан Республикасындағы тұрғын үй құрылысының 2008 - 2010 жылдарға арналған мемлекеттік бағдарламасын іске асыру шеңберінде облыстардың, Астана және Алматы қалаларының жергілікті атқарушы органдарына қайтарымды негізде республикалық бюджеттен бөлінетін қаражаты есебінен салынған тұрғын үйді сату ережесін Қазақстан Республикасы Үкіметінің бекітуі, онда  облыстардың, Астана және Алматы қалаларының жергілікті атқарушы органдарына қайтарымды негізде республикалық бюджеттен бөлінетін қаражат есебінен салынған тұрғын үйге үміткерлерді іріктеу өлшемдері және тұрғын үйді сату тәртібі белгіленетін болады;      

5. Қаржы нарығын және қаржы ұйымдарын реттеу мен қадағалау жөніндегі уәкілетті органның резервтік капиталдың қажетті мөлшері бөлігіндегі талаптарына сәйкес келу үшін «ТҚЖБ» АҚ-ның барлық алынған таза табысын резервтік капиталды қалыптастыруға жіберу;   

6. Банктің жарғылық және резервтік капиталын, штат санын ұлғайту арқылы клиенттерге қызмет көрсететін филиалдық желі мен қосымша орталықтар ашуды қоса алғанда, «ТҚЖБ» АҚ-ның материалдық техникалық базасын дамыту;           

7. Облыстардың, Астана және Алматы қалаларының жергілікті атқарушы органдарына қайтарымды негізде республикалық бюджеттен бөлінетін қаражаты есебінен салынған тұрғын үйді сатып алу үшін алдын ала және аралық тұрғын үй заемдарын алу мүмкіндігі туралы халықтың басым санаттарын кеңінен хабардар ету үшін «ТҚЖБ» АҚ-ның Қазақстан Республикасы Мәдениет және ақпарат министрлігімен және жергілікті атқарушы органдарымен өзара іс-қимыл жасауы[30].    Осылайша, осы іс-шараларды іске асыру кезінде және тұрғын үй құрылысы жинақтары жүйесінде қажетті қаржы ресурстары болғанда халықтың басым санаттарына тұрғын үйді сату ережелеріне сәйкес жылдық 4 %-тен аспайтын проценттік ставка бойынша алдын ала тұрғын үй заемдары беріледі. Халықтың қалың жігі үшін тұрғын үйге қолжетімділікті арттыру сонымен қатар «Қазақстандық ипотекалық компания» АҚ (бұдан әрі - «ҚИК» АҚ) дамыту шеңберінде ипотекалық кредит беру тетіктерін жетілдіру жолымен қамтамасыз етілетін болады.      

«ТҚЖБ» АҚ-ы  және «ҚИК» АҚ-ы қызметтерінің  экономикалық тиімділігін арттыру, олардың мамандықтар теңгерімін айқындау және олардың арасындағы парасатты бәсекелестікті дамыту мақсатында «Самрұқ-Қазына» орнықты даму қоры» жарияланған акцияларының санын ұлғайту мүмкіндігі және «ТҚЖБ» АҚ-ы пен «ҚИК» АҚ-ы акцияларының мемлекеттік пакеттерін беру жолымен орналастырылған акцияларды төлеу қаралатын болды.