Экономика недвижимости

 

Ц 1 кв.м=(53629+57791+59375+58226)/4=57255 руб.

Сон=57255*65=3721591руб.

 

 В результате  получаем рыночную стоимость  однокомнатной квартиры в рамках  сравнительного подхода на дату  оценки с учетом округления 3722000 рублей  (три миллиона семьсот двадцать две тысячи рублей)

 

 

8. Определение рыночной стоимости доходным подходом.

 

Доходный подход –  совокупность методов оценки стоимости  объекта оценки, основанных на определении  ожидаемых доходов от использования  объектов недвижимости.

В доходном подходе есть два метода определения дохода: метод  прямой капитализации, метод дисконтирования денежных потоков. В курсовом проекте воспользуемся методом прямой капитализации. [2]

1.Расчет потенциально  валового дохода (ПВД)

ПВД – доход при  условии, что целый год объект недвижимости будет сдаваться в  аренду. Анализ рынка недвижимости показал, что аналогичные объекты в данном районе даются в аренду от 23000 до 25000 рублей. Для оцениваемого объекта примем арендную плату равную 25000 руб. в месяц.

Годовой ПВД составит:               25000*12=300000 руб.

2.Расчет действительного  валового дохода (ДВД)

ДВД – это потенциальный  валовой доход, скорректированный  на недозагрузку (1 месяц)

ДВД = 300000-25000 = 275000руб.

3.Расчет операционных  расходов (ОР):

- коммунальные расходы  для проживания 4 человек – 3880 руб. в месяц;

- налог на имущество  - 250 руб. за год

ОР = 3880*12+250=46810 руб.

Итого операционные расходы, с учетом округления составляют 46810 рубль.

Таблица 4

 

Расчет коммунальных расходов для  объектов-аналогов

Показатели	Тариф	Объекты - аналоги
		1	2	3	4	5
Площадь		65	65	60	60	62
Холодное водоснабжение	149,74	149,74*4= 598,96	598,96	598,96	598,96	598,96
Водоотведение	82,40	82,40*4= 329,60	329,60	329,60	329,60	329,60
Вызов бытовых отходов	1,34	1,34*65= 87,10	1,34*65= 87,10	1,34*60= 80,40	1,34*60= 80,40	1,34*62= 83,08
Содержание лифтового хозяйства	4,42	4,42*65= 287,30	4,42*65= 287,30	4,42*60= 265,20	4,42*60= 265,20	4,42*62= 274,04
Горячее водоснабжение	129,10	129,10*4= 516,4	516,40	516,40	516,40	516,40
Центральное отопление	19,98	19,98*65= 1298,70	19,98*65= 1298,70	19,98*60= 1198,80	19,98*60= 1198,80	19,98*62= 1238,76
Наем	0,14	0,14*65= 9,10	0,14*65= 9,10	0,14*60= 8,40	0,14*60= 8,40	0,14*62= 8,68
ТО общих коммуникаций, технических  устройств и помещений	2,11	2,11*65= 137,15	2,11*65= 137,15	2,11*60= 126,60	2,11*60= 126,60	2,11*62= 130,82
Содержание придомовой территории	2,51	2,51*65= 163,15	2,51*65= 163,15	2,51*60= 150,60	2,51*60= 150,60	2,51*62= 155,62
Содержание общего имущества дома	2,90	2,90*65= 188,50	2,90*65= 188,50	2,90*60= 174,00	2,90*60= 174,00	2,90*62= 179,80
Ремонт жилья	3,07	3,07*65= 199,55	3,07*65= 199,55	3,07*60= 184,20	3,07*60= 184,20	3,07*62= 190,34
то-Управление жилым фондом	0,99	0,99*65= 64,35	0,99*65= 64,35	0,99*60= 59,40	0,99*60= 59,40	0,99*62= 61,38
Итого		3879,86	3879,86	3683,56	3683,56	3767,48
Итого расходов с округлением		3880	3880	3684	3684	3767
Налог на имущество		250	250	250	250	250
Итого ОР		3880*12+250=46810	46810	44458	44458	45454

 

 

 

4.Расчет чистого операционного  налога до налогообложения.

ЧОД = ДВД – ОР (1)

ЧОД = 275000-46810 = 228190руб.

5.Расчет ставки капитализации (К) по формуле

К =

   (2)

Цпродажи – цена продажи  объекта аналога.[1]

 

Таблица 5

Расчет стоимости оценки доходным подходом

Показатели	Оценива-емый объект	Объекты-аналоги
		1	2	3	4
1	2	3	4	5	6
Цена предложения на рынке,руб	-	3 500 000	3 750 000	3 650 000	3 800 000
Площад, м2	65	65	60	60	62
ПВД за год, руб		300000	300000	300000	300000
ДВД за год, руб		275000	275000	275000	275000
Операционные расходы		46560	44208	44208	45204
Налог на имущество		250	250	250	250
Итого ОР		46810	44458	44458	45454
ЧОД за год, руб		228190	230542	230542	229546
Ставка капитализации, %		6,52	6,15	6,32	6,04

 

 Средняя ставка  капитализации =6,26%

6.Расчет рыночной стоимости  объекта недвижимости определяется  по формуле:

С =

  (3)

С =228190/0,0626 = 3645208 рубля

С учетом округления стоимость  объекта недвижимости составляет 3 645 000 рублей

 

 

 

9. Согласование результатов  оценки

 

Для выведения итоговой величины стоимости результатам, полученным по различным подходам, придавались веса в зависимости от того, насколько расчеты в рамках подходов удовлетворяли следующим параметрам: достоверность и полнота информации, на которой основывалась оценка, способность метода учитывать действительные намерения покупателя и продавца, конъюнктуру рынка, а также индивидуальные характеристики объекта оценки, и, наконец, допущения, принятые в расчетах.

Результаты затратного подхода исключались из расчета, поскольку в ходе расчетов принималось  большое количество допущений, а  именно: прибыль застройщика, корректировка  на объем, а также дополнительные расходы по ремонтам. Результатам сравнительного и доходного подходов придавались равные веса на уровне 80% и 20% (см. таблицу 8.). [10].

Таблица 8.

Согласование результатов  оценки

Подход	Стоимость	Коэффициент важности
Сравнительный	3722000	0,8
Доходный	3645000	0,2

В результате получаем рыночную стоимость 3-х комнатной квартиры на дату оценки равную с учетом округления 3707000 рублей.

 

 

 

 

 

 

Генеральный директор

ООО «КОНСАЛТАУДИТ»

10. Сертификат  оценки

 

Исполнитель настоящего Отчёта имеет профессиональное образование в области оценки и является надлежащим профессиональным оценщиком. С полным пониманием существа вопроса и в соответствии со сложившимся у Оценщика мнением заявляем, что:

- все факты, изложенные  в настоящем Отчете, проверены;

- в отношении Объекта,  являющегося предметом настоящего  Отчета, Оценщик не имеет никакой  личной заинтересованности ни  сейчас, ни в перспективе, а  также Оценщик не состоит в  родстве, не имеет никаких личных  интересов или пристрастий по отношению к лицам, являющимся на дату вступления в силу настоящего Отчета владельцами оцененного Оценщиком Объекта или намеревающихся совершить с ним сделку;

- оплата услуг Оценщика  не связана с обусловленной  или заранее установленной стоимостью  Объекта или с деятельностью по оценке, благоприятствующей интересам клиента, с суммой стоимости оцененного Объекта, с достижением оговоренных или с возникновением последующих событий и совершением сделки с Объектом;

- анализы, мнения и  выводы Оценщика осуществлялись, а Отчет об оценке Объекта составлен в полном соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.98 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и в соответствии с Федеральными Стандартами оценки (ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3), утвержденными Приказами Минэкономразвития России от 20 июля 2077 г. №№ 254, 255, 256.

 

 

 

 

Заключение

 

Итоговая величина рыночной стоимости Объекта оценки рассчитана в процессе проведения оценки с применением  сравнительного и доходного подходов.

Рыночная стоимость Объекта оценки по состоянию на конец октября c учетом округления составила:

3707000 (три  миллиона семьсот семь тысяч) рублей

Итоговая величина стоимости  объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой  для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.

 

С уважением,

Генеральный директор

ООО«КОНСАЛТАУДИТ»                         ________________ Р.К. Кисловский

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Список литературы

1. http://www.zakon72.info/noframe/nic?d&nd=466200796&nh=0.
2. http://ru.wikipedia.org/wiki/Тюмень
3. http://www.cbr.ru/statistics/print.aspx?file=macro/macro_11.htm&pid=macro&sid=oep
4. http://bibliotekar.ru/biznes-8/4.htm
5. http://www.coolreferat.com/Региональная_экономика_Тюменской_области  
6. http://www.tyumen.ru/?contentid=77365 
7. http://72doma.ru/monitoring/436318.html
8. Лекции по дисциплине «Экономика недвижимости»
9. Методические указания.
10. Оценка недвижимости: под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой , - М: «финансы и статистика», 2008 г.

11. ФСО-1 : Приказ Минэкономразвития России "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" от 20 июля 2007 года N 256

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ПРИЛОЖЕНИЯ  К ОТЧЕТУ