Договор аренды

           Отметим, что арендатор это лицо, заинтересованное в получении имущества в пользование. Никаких специальных требований закон к нему не предъявляет.

Глава 2. Заключение договора аренды

2.1. Форма договора аренды

Аренда имущества рассчитана, как правило, на продол­жительный период, поэтому для большинства договоров арен­ды закон предусматривает в качестве обязательной письменную фирму. Договор аренды на срок более одного года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока должен быть заключен в письменной фор­ме (п. 1 ст. 609 ГК РФ).

Это требование – общее правило для всех видов договора аренды. Оно подлежит обязательному исполнению всегда, когда специальными нормами, регулирующими отдельные виды договора аренды, не установлены иные требования к форме договора.

Специальные правила, касающиеся формы договора аренды, предусмотрены ГК РФ для договоров: проката (п.2 ст.626 ГК РФ), аренды транспортных средств (ст. 633 и 643 ГК РФ), аренды зданий и сооружений (п.1 ст.651 ГК РФ), а также аренды предприятий (п.1 ст.658 ГК РФ). Такие договоры должны заключаться в письменной форме независимо от срока договора и от того, кто является сторонами сделки.

Следует иметь в виду, что если обязательная письменная форма договора аренды не предусмотрена законом, она всегда может быть установлена соглашением сторон.

Таким образом, устная форма договора аренды приемле­ма только тогда, когда договор заключен между физическими лицами и отвечает следующим требованиям:

• заключен на срок менее одного года;

• не является по своей сути договором проката:

• предметом аренды не являются транспортные средства, здания, сооружения, предприятия;

• письменная форма договора не установлена соглашени­ем сторон.

Рассмотрим пример. Между физическими лицами на полгода за­ключен договор аренды компьютера. Так как специальных тре­бований к его форме законом не установлено, то применяется общее правило, согласно которому такой договор может быть заключен в устной форме.

А вот если физические лица заключают хотя бы на один месяц договор аренды транспортного средства без экипажа, то в соответствии со статьей 643 ГК РФ стороны обязаны заключить такой договор в письменной форме.[1]

В соответствии с п. 1 ст. 160 ГК РФ заключение договора аренды в письменной форме означает, что должен быть составлен определенный документ, выражающий содержание данной сделки и подписанный лицами, совершающими сдел­ку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

Письменная форма договора считается соблюденной, если его стороны соблюдают следующие условия:

• составляют документ, подписанный сторонами, или со­вершают обмен документами посредством почтовой, телеграф­ной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору. При этом другая сторона должна при­нять предложение заключить договор (п. 2, 3 ст. 434 ГК РФ);

• лицо, получившее оферту (предложение о заключе­нии договора), в срок, установленный для ее акцепта (отве­та о принятии предложения), совершает действия по выпол­нению указанных в ней условий договора (п. 1 ст. 435, п. 3 ст. 438 ГК РФ).

В тех случаях, когда в аренду передается здание, соору­жение или предприятие, договор аренды должен заключать­ся только путем составления одного документа, подписанного сторонами, и никак иначе (п. 1 ст. 651, п. 1 ст. 658 ГК РФ). Нельзя заключить договор аренды здания, сооружения или предприятия путем обмена документами с помощью специ­альной связи или других вышеназванных действий.

По общему правилу несоблюдение простой письменной формы договора аренды не влечет его недействительность, а только усложняет разрешение споров. Стороны не смогут при возникновении спора ссылать­ся на показания свидетелей, однако вправе будут предоставить письменные и другие доказательства (п. 1 ст. 162 ГК РФ).

Несоблюдение простой письменной формы договора арен­ды влечет его недействительность только в том случае, если это прямо предусмотрено в законе или в соглашении сторон (п. 2 ст. 102 ГК РФ). Такое основание недействительности сдел­ки, как несоблюдение ее формы, установлено в отношении договоров аренды зданий и сооружений (п. 1 ст. 651 ГК РФ) и аренды предприятий (п. 3 ст. 658 ГК РФ).

2.2. Государственная регистрация договора аренды

В соответствии с п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недви­жимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Федеральным законом от 21 июля 1097 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» установлены основания, порядок и ответственность при государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недви­жимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозмож­но, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавании, космические объекты (ст. 130 ГК РФ).

Договоры аренды транспортного средства, в том числе относящиеся к объектам недвижимости, в государственной регистрации не нуждаются независимо от срока, на который они заключаются (ст. 633 и 643 ГК РФ).

Что касается аренды зданий и сооружений, то в государственной регистрации нуждаются только те договоры, кото­рые заключены на срок не менее одного года. Если срок дого­вора аренды здания или сооружения меньше года, то он госу­дарственной регистрации не подлежит (п. 2 ст. 651 ГК РФ).

Договор субаренды, заключенный на срок более одного года, также подлежит государственной регистрации.

В отличие от договора аренды здания или сооружения, договор аренды предприятия подлежит государственной ре­гистрации независимо от срока, на который он заключается (п. 2 ст. 658 ГК РФ).

Договор аренды, подлежащий государственной регистра­ции, считается заключенным только с момента такой регист­рации (п. 2 ст. 651, п. 2 ст. 658 ГК РФ). Сторонам договора аренды необходимо знать о том, что срок действия договора аренды нежилых помещений начинает течь не со дня переда­чи имущества в пользование, а с даты регистрации договора аренды (постановление ФАС ЗСО от  17  апреля  2002 г. по делу № А56-36710/01).

2.3. Срок договора аренды

Договор аренды предусматривает передачу имущества во временное владение и пользование. Сроки аренды по общему правилу определяются в договоре по соглашению сторон (п. 1 ст. 610 ГК РФ). До­говор аренды может быть заключен как на один день, так и на 20 лет.

Если срок аренды в договоре не определен, договор счи­тается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон в любое время может отказаться от догово­ра, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимости – за три месяца. В договоре могут быть установлены и иные сроки уведомления о прекращении дого­вора (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

В случае нарушения одной из сторон условий договора другая сторона вправе потребовать досрочного его расторже­ния независимо от того, истек срок, по окончании которого такой договор прекращает свое действие, или нет.

В соответствии со ст. 190 ГК РФ срок может определяться в договоре путем указания на событие, которое неизбежно должно наступить. В договоре необходимо обозначить наступ­ление такого события, например, начало реконструкции сда­ваемого внаем объекта.

Согласно п. 3 ст. 610 ГК РФ законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора аренды.

Так,  например,  в отношении договора проката установлен максимальный срок договора –  один год (п. 1 ст. 627 ГК РФ).

В соответствии со ст. 14 Водного кодекса РФ, предельный срок предоставления водных объектов в пользование на ос­новании договора водопользования не может составлять бо­лее чем двадцать лет. Закон о недрах дифференцирует сро­ки в зависимости от целей пользования – от одного года до 25 лет; при предоставлении участков недр для строительства и эксплуатации подземных сооружений сроки пользования ими могут не ограничиваться (ст. 10 Закона РФ «О недрах» от 21 февраля 1992 г. № 2305-1). Участки лесного фонда могут пере­даваться и аренду на срок от одного года до 49 лет (п. 3 ст. 72 Лесного кодекса РФ).

Если в договоре аренды, предельный срок которого огра­ничен законом, срок аренды не определен и ни одна из сторон не отказалась от выполнения своих обязательств по договору, то такой договор прекращается по истечении предельного сро­ка, установленного законом.

Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному (п. 3 ст. 610 ГК РФ).

По истечении срока договора арендатор, надлежащим образом выполнявший свои обязательства, имеет перед дру­гими лицами преимущественное право на заключение догово­ра аренды на новый срок. Пунктом 1 ст. 621 ГК РФ закреплено преимущественное право арендатора на возобновление аренд­ных отношений на новый срок и определены условия, при которых оно может быть реализовано.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон. Это от­носится к любым, условиям, в том числе размеру арендной платы, поскольку здесь стороны оформляют новый договор и не связаны условиями прежнего договора.

2.4. Арендная плата

Договор аренды является возмездным, поэтому одна из основных обязанностей арендатора – своевременно вносить плату за пользование имуществом, т.е. арендную плату.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы оп­ределяются  договором аренды (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

Арендная плата может устанавливать­ся за все имущество в целом либо по каждой из его состав­ных частей (п. 2 ст. 614 ГК РФ). Последний способ нередко применяется при сда­че в аренду какого-либо помещения с оборудованием, набор которого не всегда одинаков, либо при одновременной сдаче внаем одному лицу автомобили и гаража и т.д.

ГК РФ допускает различные варианты оплаты за пользо­вание имуществом, из которых стороны выбирают наиболее приемлемый. Содержащийся в нем перечень (ст. 614 ГК РФ) не является исчерпывающим, и стороны имеют возможность предусмотреть в договоре иные формы оплаты либо сочета­ние нескольких форм.

Стороны могут установить следующий порядок оплаты за пользование имуществом:

1.      Арендная плата в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно. Это самый распространенный вид платы за пользование иму­ществом. По договору проката, арендная плата может быть установлена только в таком виде (ст. 630 ГК РФ). Эта норма является императивной и не может быть изменена сторона­ми договора. Размер арендной платы должен быть опреде­лен в рублях (ст. 317 ГК РФ). В иностранной валюте или в условных денежных единицах размер арендной платы ус­тановлен быть не может. В то же время участники договора аренды могут предусмотреть в договоре, что арендная пла­та подлежит внесению в рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах (Euro, доллар США и др.). В этом случае подлежащая уплате в рублях сумма определяется по официальному курсу соответствующей валюты на день платежа, если иной курс или иная дата его определения не установлены законом или соглашением сторон.

2.      Арендная плата в виде установленной доли получен­ных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов.

3.      Арендная плата в виде предоставления арендатором определенным услуг.

4.      Арендная плата в виде передачи арендатором арендодателю обуслов­ленной договором вещи в собственность или в аренду.

5.      Арендная плата в виде возложения на арендатора обус­ловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Обязанность арендатора по внесению арендных платежей возникает лишь с момента передачи ему арендованного иму­щества. Если арендодатель не передаст объект аренды нани­мателю в момент заключения договора или иной установлен­ной договором срок, он не вправе требовать от него внесения арендной платы за соответствующий период.

Возможна ситуация, когда размер платы за пользование имуществом и условия его определения в договоре аренды не зафиксированы. В этом случае согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Однако при заключении договора аренды зданий и соору­жений размер арендной платы является существенным усло­вием данного договора (п. 1 ст. 654 ГК РФ). При отсутствии в договоре такого условия, согласованного в письменном виде, договор считается незаключенным.

Несмотря на тот факт, что гражданское законодатель­ство предоставляет участникам договора свободу выбора, вплоть до отказа от установления конкретного размера аренд­ной платы, в большинстве случаев целесообразно четко опре­делять размер платы за пользование имуществом, устанав­ливая его непосредственно в договоре. Это поможет избежать споров и разногласий между сторонами договора.