Договор аренды

 

                                                                  ПЛАН

         Введение 

         1.Понятие и элементы  договора аренды.

           1.1 Понятие договора аренды.

           1.2Элементы договора аренды.

         2. Форма и содержание  договора аренды.

         2.1    Форма и государственная регистрация договора аренды.

2. Срок договора аренды. Возобновления арендных отношений.
3. Права и обязанности сторон по договору аренды.

         3. Отдельные виды  договоров аренды. 

         Заключение.

         Список используемой литературы. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

          

          

          

                 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

                                                    

                                                     Введение.

                   Процессы демократизации в области  экономики затронули арендные  отношения одними из первых. Прежде  всего встал вопрос о расширении  круга объектов аренды. Многие  объекты, которые раньше были исключены из гражданского оборота и не могли быть предметом аренды, необходимо было включить в эту сферу. К ним относятся предприятия, и иные производственно – хозяйственные комплексы, земельные участки и др. Кроме того, требовалось расширение прав участников отношений, предоставление им большей свободы как в выборе партнеров, так и согласований условий аренды, снятие ненужных ограничений. Нормы ГК РСФСР 1964 г. в значительной мере не отвечали новой обстановке и нуждались в пересмотре.

                  В 1989 году были приняты Основы  законодательства СССР и союзных  республик об аренде.¹ Они являлись одними из первых принятых законодательных актов, выводящих гражданско – правовые отношения из-под жесткого государственного контроля  и административного воздействия.

                  Общие подходы и принципы в  регулировании договора аренды  в условиях рыночной экономики  были сформулированы и закреплены  в Основах гражданского законодательства  СССР и республик, принятых  в 1991 г. и действовавших в  РФ с 3 августа 1982г.

                   Завершающим этапом разработки  развернутого законодательства  об аренде является принятие  части второй Гражданского кодекса  РФ, введенный в действие с  1 марта 1996 г. В главе 34 Гражданского  кодекса, регулирующий аренду, множество новелл: 65 статей, для которых характерно существенное изменение подходов и регламентации этих отношений, в главе 34 выделен комплекс общих норм, действие которых распространяется на все виды аренды. Наряду с этим введены нормы специального регулирования отдельных видов арендных отношений. Дифференциация осуществляется главным образом по предмету ( объекту) аренды, но учитываются другие моменты: сфера  применения договора и специализация арендодателей – по договору проката, особый характер отношений - при лизинге и пр.

                   Общие правила  параграфа 1 гл. 34 Гражданского кодекса носят  универсальный характер и полностью  регулируют те виды арендных  отношений, для которых не предусмотрено  специальное регулирование –  их немало, - а также распространяются  на договоры, выделенные в отдельные виды аренды, но лишь в той части, которая не урегулирована специальными нормами, относящимися к соответствующему виду отношений.

                    Новое законодательство об аренде  отражает новые экономические  отношения сложившиеся в государстве.

                               1. Понятие и элементы договора аренды.

1.  Понятие  договора аренды.

               Статья 606 ГК РФ гласит: « По договору  аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить  арендатору (нанемателю) имущества за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

              Плоды,  продукция и доходы, полученные  арендатором в результате использование  арендованного имущества в соответствии  с договором, являются его собственностью»  Комментируемая статья исходит из того, что по договору аренды имущество предоставляется не только в пользование, но и может быть предоставлено во владение и пользование. Последнее чаще всего интересует предпринимателей, которые в своей деятельности часто обращаются к аренде различных видов имущества ( транспортных средств, помещения для офисов, складских помещений, оборудования).

              По  договору аренды передается только  имущество. Договор аренды -  возмездный  договор. Имущество по нему  передается только за плату.  Форма платы может быть любой (денежной, натуральной ). Если имущество передано без оплаты,  то на лицо другой договор – о безвозмездном пользовании имуществом (гл. 36 ГК РФ).

               Анализ  статьи 606  ГК РФ показывает, что  сторонам в договоре аренды, могут  являться как граждане, так и юридические лица, к ним применяются различные правила о дееспособности и правоспособности (ст. 21-35, 49 ГК РФ).

                Право пользование арендованным  имуществом может включать в  качестве своего компонента и  право выкупа этого имущества (ст. 624 ГК).  В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения  при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Такой договор аренды включает некоторые элементы купли – продажи, однако не относится к числу смешанных. В отличии от купли – продажи  при аренде с выкупом право собственности на арендованное имущество не может перейти к арендатору  в момент заключения договора.

                 «Право пользования арендатора  пользуется вещно – правовой  защитой и  в этой плоскости  приравнено к праву собственности  и иным вещным правам ( ст. 305 ГК  РФ ). Однако такую защиту оно  получает только тогда, когда  арендатор наряду с правом пользования наделен и правом владения вещью (ч.1 ст. 606 ГК). Если же речь идет о праве пользования ( без владения), то вещно – правовой  защитой оно не пользуется».²

 
 

          

2. . Элементы договора аренды

          

              Элементы  договора аренды – это стороны,  предмет, форма и содержание.

                Стороны договора – арендодатель  и арендатор. По общему правилу,  и в роли арендодателя, и в  роли арендатора могут выступать  любые субъекты гражданского  права,  как физические, так и  юридические, а среди последних  – как коммерческие, так и не и некоммерческие организации, а также государство, национально – государственные, административно – территориальные и муниципальные образования.

                 Статья 608 ГК РФ посвящена одной  из сторон договора аренды  – арендодателю. Она гласит: « Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом  или собственником сдавать имущества в аренду.»

                 Я думая, следует подчеркнуть,  что сдача в аренду имущества  является актом распоряжения им. Таким правомочием располагает прежде всего собственник, он и назван в законе в качестве возможного арендодателя. Как уже отметили, собственником может быть любое физическое или юридическое лицо.

                 В соответствии с п.2 ст. 295 ГК  РФ предприятие, за которым закреплено имущество на праве хозяйственного ведения могут сдавать его в аренду и, следовательно, быть арендодателями; по объектам недвижимости – только с согласие собственника; по объектам, относящимся к движимому имуществу, - самостоятельно, за исключением случаев, установленных законом или иными нормативными актами.

                В отличии от п.1 ст. 607 ГК РФ, предусматривающего возможность  введения ограничений на объекты  аренды только законом, здесь  они могут устанавливаться и  иными правовыми актами.

                Иногда и сам закон предусматривает  возможность сдачи имущества  в аренду лицом, не являющимся  его собственником. Образовательные  учреждения « вправе сдавать  в аренду основные фонды и  имущество» (ст. 47 Закона РФ «Об  образовании).

                 Арендодателем может быть Российская Федерация, её субъекты, органы местного самоуправления (ст. 124 – 127 ГК РФ). Все эти функции осуществляют органы по управлению имуществом.

                  Итак, арендодателем имущества может  быть любое юридическое или  физическое  лицо. Если арендодатель – некоммерческая организация, то сдача имущества в аренду допускается в той мере, в какой это не противоречит его право собственности (ст. 48, 49, 606 ГК). Если лицо, гражданин систематически извлекает доходы за счет сдачи своего имущества в аренду, то такая деятельность считается предпринимательской (ст. 2 КГ) и подлежит государственной регистрации (ст. 23, 51 ГК). Безусловно, гражданин должен быть дееспособными (ст. 21 – 35 ГК).

                   Арендатором может быть любое  юридическое или физическое лицо. Это может быть как лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, так и иное лицо( граждане и юридические лица) использующее арендуемое имущество для других целей (проживания, для удовлетворения потребительских нужд и т.п.).

                    Отметим, что арендатор это  лицо, заинтересованное в получении  имущества в пользование. Никаких  специальных требований закон  к нему не предъявляет.

                    Предмет договора – это объекты  аренды. Статья 607 ГК гласит:

1. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятие и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудования, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (  не потребляемые вещи).

         Законом могут быть установлены виды имущества, сдача  которого в аренду не допускается  или ограничивается.

2. Законом могут  быть установлены особенности сдачи  в аренду земельных участков и  других обособленных природных объектов.

3. В договоре аренды должны быть указанны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передачи арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованными сторонами, а соответственно договор не считается заключенным.

              Пункт  1 ст. 607 обобщенно перечисляет виды  имущества, которые могут быть  переданы в аренду. Применяя содержащиеся  в нем правила следует обратить  внимание на ряд обстоятельств:

         а) земельные участки могут быть переданы в аренду лишь с учетом норм ст.22 Земельного кодекса РФ (от. 25.10. 2001г.), Гражданским кодексом РФ, нормативно - правовыми актами Президента и Правительства РФ в части, не противоречащей Земельному кодексу РФ. Следует подчеркнуть,  что нормы земельного законодательства не имеют приоритета перед нормами гражданского кодекса в регулировании земельных отношений, если иное не оговорено в нормах самого ГК.

         б) другие обособленные природные объекты – это участки  недр, торфяные отводы, леса, озера – все естественного происхождения, а также искусственные объекты ( парки, рыбные пруды, цветники и т.п.), но с одной особенностью: в п.1 ст. 607 ГК дано определение не потребляемых вещей, также являющихся самостоятельными объектом договора аренды. Их основной признак – эти вещи не теряют своих натуральных свойств в процессе использования, реально сохраняются ( компьютер, земля, самолет).

              Не  потребляемые вещи изнашиваются  длительное время, но при каждом  конкретном акте использования сохраняются в натуре. Износ (амортизация) упомянутого оборудования подлежит учету в соответствии с нормами законодательства о бухгалтерском учете и налогах. В абзаце 2 п.1 ст. 607 ГК РФ принципиально важное правило о том, что именно законом могут быть установлены виды имущества, сдача в аренду которых не допускается или ограничивается.

               Ограничение  и запреты на сдачу в аренду  относятся прежде всего к имуществу,  изъятому из оборота или оборотоспособность  которого ограничена (п.2 ст.129 ГК). Определенные ограничения установлены для сдачи в аренду природных объектов. Так, участки недр и водные объекты могут предоставляться  в пользование на основании лицензий, выдаваемых уполномоченными государственными органами.^3-4