Договор аренды

Когда в аренду передается одновременно несколько объектов, то плата за пользование имуществом может устанавливаться как на все арендуемое имущество в целом, так и отдельно по каждой из его составных частей.

Сроки внесения арендной платы определяются сторонами и указываются в договоре.

Обычно арендная плата вносится арендатором ежемесяч­но, ежеквартально либо один раз в год.

Участники договора могут предусмотреть любой иной поря­док внесения арендной платы. В частности, арендная плата может вноситься путем осуществления предварительных пла­тежей либо предоставления отсрочки ее уплаты

Срок внесения арендной платы может определяться конкретной датой либо периодом времени.

Если арендная плата установлена виде денежных пла­тежей, уплачиваемых арендатором арендодателю, то плате­жи могут вноситься как наличными деньгами, так и путем перечисления денежных средств на его расчетный счет.

В зависимости от условий осуществления хозяйственной деятельности арендная плата за пользование имуществом мо­жет меняться как в большую, так и в меньшую сторону. При этом размер арендной платы может изменяться сторонами не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ).

В ряде случаев, предусмотренных законодательством, арен­датор в одностороннем порядке может потребовать уменьшения арендной платы.

Это может произойти в следующих случаях:

1.      Когда в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились (п. 4 ст. 614 ГК РФ). Это могут быть, прежде всего, обстоятельства непреодолимой силы, например, явления стихийного характера (наводнения, заносы, пожары), военные действия.

К примеру, предприятие арендует нежилое помещение и использует его под склад. В помещении не по вине арендатора произошел пожар. Состояние помещения значительно ухудшилось. В этом случае арендатор может потребовать уменьшения размера арендной платы.

2.      Когда арендатором обнаружены недостатки арендованного имущества, за которые отвечает арендодатель.

Например. По договору аренды транспортного средства без экипажа арендатору был передан грузовой автомобиль с прицепом. Арендатор предполагал использовать прицеп для перевозки пищевых продуктов, о чем он заранее уве­домил арендодателя. Впоследствии выяснилось, что для использования в этих целях прицеп непригоден. При наличии данных обстоятельств арендатор оправе обратиться к арен­додателю с требованием об уменьшении размера арендной платы,

3.      Когда арендодатель при заключении договора аренды не предупредил арендатора о правах третьих лиц на сдавае­мое в аренду имущество (ст. 613 ГК РФ).

Например, арендодатель не уведомил арендатора при за­ключении договора о том, что торговое оборудование является предметом залога. Узнав об этом, арендатор вправе потре­бовать уменьшения арендной платы.

4.      Когда арендодателем нарушены обязанности по произ­водству капитального ремонта (п. 1 ст. 616 ГК РФ).

Например. Во время весеннего паводка помещению, рас­положенному на первом этаже, был нанесен значительный ущерб. Арендатор обратился к арендодателю с требованием произвести капитальный ремонт помещения. В разумный срок ремонт арендодателем выполнен не был. В такой ситуации арендатор вправе потребовать уменьшения размера платы за пользование имуществом.

Уменьшение платежей в указанных случаях, должно быть соразмерным уровню снижения полезных (потребительских) свойств объекта аренды, обусловленных договором.

Если при наличии приведенных выше обстоятельств арендодатель отказывается уменьшить размер арендной платы, арендатор вправе обратиться в арбитражный суд с иском об изменении условий договора аренды.

В случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок (если иное не предусмотрено договором аренды). При этом арендодатель не вправе требовать досроч­ного внесения арендной платы более тем за два срока подряд (п. 5 ст. 614 ГК РФ).

Арендодатель может потребовать досрочного расторже­ния договора, если арендатор более двух раз подряд по исте­чении установленного договором срока платежа не вносит арен­дную плату (ст. 619 ГК РФ).

Глава 3. Содержание договора аренды

3.1. Обязанности арендодателя

              Основные обязанности арендодателя отражены в статьях 611-613, 614 ГК РФ.

Главная обязанность арендодателя по договору заключается в том, чтобы предоставить предусмотренное договором имущество арендатору. При этом арендодатель обязан предоставить имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1  ст. 611 ГК РФ). Другими словами, это имущество должно быть исправным и пригодным для достижения определенной договором цели аренды.

В соответствии с п. 2 ст. 611 ГК РФ арендодатель дол­жен представить арендатору полный объем документов, отно­сящихся к арендуемому объекту. В данном случае имеются в виду документы, без которых невозможно полноценное пользование арендуемым объектом, например, при аренде автомобиля – свидетельство о регист­рации транспортного средства, паспорт транспортного средства, при аренде оборудования – инструкция по эксплуатации (пользованию) оборудования.

Кроме того, арендатору должны быть переданы принад­лежности к арендуемому имуществу. Например, автомобиль сдается в аренду вместе с необходимыми запасными частями (запасное колесо, инструменты и т.д.).

Если арендодатель не передал все необходимые принад­лежности и документы арендатору и данное обстоятельство значительно затрудняет, либо вообще исключает возможность использования арендуемого имущества, арендатор может по выбору потребовать (п. 2 ст. 611 ГК РФ):

•              предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов;

•              расторжения договора и возмещения убытков.

Передача арендуемого имущества осуществляется в срок, указанный в договоре, а если в договоре срок не указан, то в разумный срок (п.3 ст. 611 ГК РФ). Несоблюдение данного правила дает арендатору право по своему выбору:

•              истребовать от арендодателя имущество и потребовать
возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения.

•              потребовать расторжения договора и возмещения убыт­ков, причиненных его неисполнением.

По общему правилу ответствен­ность за недостатки сданного в аренду имущества несет арен­додатель. При этом не имеет значения, знал ли он о них во время заключения договора аренды (п. 1 ст. 612 ГК РФ).

Если после получения объекта аренды арендатор самостоя­тельно обнаружит неисправности арендуемого имущества, он впра­ве предпринять одно из следующих действий:

1.              Потребовать от арендодателя по своему выбору:

•              безвозмездного устранения недостатков имущества;

•              соразмерного уменьшения арендной платы;

•              возмещения своих расходов на устранение недостатков
имущества;

•              досрочного расторжения договора.

2.              Самостоятельно устранить выявленные недостатки и непосредственно удержать сумму понесенных при этом расхо­дов из арендной платы, предварительно уведомив об этом
арендодателя.

Прежде чем совершать какие-либо действия по устране­нию недостатков арендованного имущества, арендатор должен сообщить о них арендодателю, который должен немедленно произвести замену предоставленного арендатору имущества аналогичным либо безвозмездно устранить недостатки.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в арен­ду имущества только в определенных ГК РФ случаях (п. 2 ст. 612 ГК РФ), а именно если:

•              недостатки были им оговорены при заключении догово­ра аренды;

•              недостатки были заранее известны арендатору;

•              недостатки должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

В перечисленных выше случаях риск обнаружения недо­статков арендуемого имущества в процессе его эксплуатации ложится на арендатора.

К примеру, в акте приема-передачи арендуемого здания четко указано, что его фасад требует проведения капитального ремонта. Впоследствии ссылка арендатора на ненадлежа­щее состояние фасада здания в претензии об уменьшении размера арендной платы не может быть принята арендодате­лем, поскольку вышеуказанные недостатки были оговорены сторонами при заключении договора.

Еще одна обязанность арендодателя заключается в том, что при передаче имущества он обязан предупре­дить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имуще­ство (сервитуте, праве залога и т.п.) (ст. 613 ГК РФ). Необходимо помнить, что права третьих лиц при сдаче имущества в аренду не прекращаются.

Например. Собственник здания заключил договор зало­га данного объекта. Впоследствии он сдал указанное здание в аренду. При заключении договора аренды арендодатель дол­жен предупредить арендатора о правах залогодержателя на арендуемый объект.

Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать по выбору:

•              уменьшения арендной платы;

•              расторжения договора и возмещения убытков.

              Согласно п.1 ст.616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом или договором аренды.

Проведение капитального ремонта предполагает комплекс­ное исправление повреждений объекта, вплоть до полной раз­борки устройства и полной замены всех изношенных частей. Необходимо обратить внимание, что при этом не происходит изменения технологического или служебного назначения объек­та, ему не придаются новые качества.

Капитальный ремонт следует отличать от улучшений арен­дованного имущества, которые представляют собой капиталь­ные вложения в объект аренды, улучшающие (повышающие) ранее принятые нормативные показатели функционирования объекта аренды (срок полезного использования, мощность, качество применения и т.п.). Таким образом, подобного рода затраты улучшают качественные характеристики арендуемо­го имущества.

Капитальный ремонт необходимо производить в срок, установленный договором, а если он не определен – в разумный срок.

Это означает, что арендодатель, если иное не предусмотрено законом или договором, обязан поддерживать сдан­ное в аренду имущество в состоянии, пригодном для исполь­зования по назначению. Если капитальный ремонт вызван не­отложной необходимостью, арендодатель должен провести его без промедления.

Нарушение арендодателем данной обязанности дает арендатору право по своему выбору:

•              произвести капитальный ремонт и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

•              потребовать соответствующего уменьшения арендной платы;

•              потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

3.2. Обязанности арендатора

Обязанности арендатора перед арендодателем рассмотрены в статьях 614-616 ГК РФ.

Основная обязанность арендатора заключается в том, что он должен пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества (п.1 ст. 615 ГК РФ). В случае неисполнения этого обязательства арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков, согласно п. 3 ст. 615 ГК РФ.

Особенностью некоторых договоров аренды является необходимость соблюдения арендатором технических, санитарных, пожарных и других правил эксплуатации определенных видов имущества.

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет его текущий ремонт и нести расходы на его содержание, если иное не установлено законом или договором аренды (п. 2 ст. 616 ГК РФ).

Пользуясь арендованным имуществом, арендатор присваивает результаты такого пользования и становится собственником полученной продукции и дохода.

В процессе аренды в имущество нередко вносятся различные улучшения, заменяется устаревшее оборудование, создаются новые производства. Отделимые улучшения, произведенные арендатором, являются его собственностью (п. 1 ст.623 ГК РФ). При возврате объекта он вправе их изъять.

Под неотделимыми улучшениями понимаются улучшения, изъятие которых невозможно без ущерба для имущества. Неотделимые улучшения объекта аренды переходят по окончании договора к арендодателю вместе с первоначальным имуществом, а арендатору возмещается их стоимость. Необходимым условием в данном случае является предварительное соглашение об этом с арендодателем. При отсутствии такого соглашения стоимость неотделимых улучшений арендатору не возмещается, если иное не предусмотрено законом (п. 3 ст. 623 ГК РФ).