Договор аренды

Федеральное агентство  по образованию РФ

НОУ «Нижегородская  правовая академия» (институт)

Кафедра гражданско-правовых дисциплин

Доклад

на тему

 «Договор аренды». 

 

 

 

 

 

 

 

                                                              Выполнила студента 4 курса

                                                                          группы № 2002  Охотникова Н.Н.

                                                                              Научный руководитель:

                                                                             Ст. преподаватель  Назарова Н.А.

 

 

 

 

Нижний Новгород

2009

ПЛАН

Введение

 

1.Понятие и элементы  договора аренды.

1.1 Понятие договора аренды.

1.2Элементы договора аренды.

2. Форма и содержание  договора аренды.

2.1 Форма и государственная  регистрация договора аренды.

2. Срок договора аренды. Возобновления арендных отношений.
3. Права и обязанности сторон по договору аренды.

3. Отдельные виды договоров  аренды.

Заключение.

Список используемой литературы.

Приложение.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение.

Процессы демократизации в области экономики затронули  арендные отношения одними из первых. Прежде всего встал вопрос о расширении круга объектов аренды. Многие объекты, которые раньше были исключены из гражданского оборота и не могли  быть предметом аренды, необходимо было включить в эту сферу. К ним  относятся предприятия, и иные производственно  – хозяйственные комплексы, земельные  участки и др. Кроме того, требовалось  расширение прав участников отношений, предоставление им большей свободы  как в выборе партнеров, так и  согласований условий аренды, снятие ненужных ограничений. Нормы ГК РСФСР 1964 г. в значительной мере не отвечали новой обстановке и нуждались  в пересмотре.

В 1989 году были приняты Основы законодательства СССР и союзных  республик об аренде.¹ Они являлись одними из первых принятых законодательных актов, выводящих гражданско – правовые отношения из-под жесткого государственного контроля  и административного воздействия.

Общие подходы и принципы в регулировании договора аренды в условиях рыночной экономики были сформулированы и закреплены в Основах  гражданского законодательства  СССР и республик, принятых в 1991 г. и действовавших  в РФ с 3 августа 1982г.

Завершающим этапом разработки развернутого законодательства об аренде является принятие части второй Гражданского кодекса РФ, введенный в действие с 1 марта 1996 г. В главе 34 Гражданского кодекса, регулирующий аренду, множество  новелл: 65 статей, для которых характерно существенное изменение подходов и  регламентации этих отношений, в  главе 34 выделен комплекс общих норм, действие которых распространяется на все виды аренды. Наряду с этим введены нормы специального регулирования  отдельных видов арендных отношений. Дифференциация осуществляется главным  образом по предмету ( объекту) аренды, но учитываются другие моменты: сфера  применения договора и специализация  арендодателей – по договору проката, особый характер отношений - при лизинге  и пр.

Общие правила параграфа 1 гл. 34 Гражданского кодекса носят  универсальный характер и полностью  регулируют те виды арендных отношений, для которых не предусмотрено специальное регулирование – их немало, - а также распространяются на договоры, выделенные в отдельные виды аренды, но лишь в той части, которая не урегулирована специальными нормами, относящимися к соответствующему виду отношений.

Новое законодательство об аренде отражает новые экономические  отношения сложившиеся в государстве.

1. Понятие  и элементы договора аренды.

1. .Понятие договора аренды.

Статья 606 ГК РФ гласит: « По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанемателю) имущества  за плату во временное владение и  пользование или во временное  пользование.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использование  арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью»  Комментируемая статья исходит из того, что по договору аренды имущество  предоставляется не только в пользование, но и может быть предоставлено  во владение и пользование. Последнее  чаще всего интересует предпринимателей, которые в своей деятельности часто обращаются к аренде различных  видов имущества ( транспортных средств, помещения для офисов, складских  помещений, оборудования).

По договору аренды передается только имущество. Договор аренды -  возмездный договор. Имущество по нему передается только за плату. Форма платы может  быть любой (денежной, натуральной ). Если имущество передано без оплаты,  то на лицо другой договор – о  безвозмездном пользовании имуществом (гл. 36 ГК РФ).

Анализ статьи 606  ГК РФ показывает, что сторонам в договоре аренды, могут являться как граждане, так  и юридические лица, к ним применяются  различные правила о дееспособности и правоспособности (ст. 21-35, 49 ГК РФ).

Право пользование арендованным имуществом может включать в качестве своего компонента и право выкупа этого  имущества (ст. 624 ГК).  В законе или  договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит  в собственность арендатора по истечении  срока аренды или до его истечения  при условии внесения арендатором  всей обусловленной договором выкупной цены. Такой договор аренды включает некоторые элементы купли – продажи, однако не относится к числу смешанных. В отличии от купли – продажи  при аренде с выкупом право  собственности на арендованное имущество  не может перейти к арендатору  в момент заключения договора.

«Право пользования арендатора пользуется вещно – правовой защитой  и  в этой плоскости приравнено к праву собственности и иным вещным правам ( ст. 305 ГК РФ ). Однако такую  защиту оно получает только тогда, когда  арендатор наряду с правом пользования  наделен и правом владения вещью (ч.1 ст. 606 ГК). Если же речь идет о праве пользования ( без владения), то вещно – правовой  защитой оно не пользуется».²

2. .  Элементы договора аренды.

 

     Элементы договора аренды –  это стороны, предмет, форма  и содержание.

       Стороны договора – арендодатель  и арендатор. По общему правилу,  и в роли арендодателя, и в  роли арендатора могут выступать  любые субъекты гражданского  права,  как физические, так и  юридические, а среди последних  – как коммерческие, так и не  и некоммерческие организации,  а также государство, национально  – государственные, административно  – территориальные и муниципальные  образования.

        Статья 608 ГК РФ посвящена одной  из сторон договора аренды  – арендодателю. Она гласит: «  Право сдачи имущества в аренду  принадлежит его собственнику. Арендодателями  могут быть также лица, управомоченные  законом  или собственником  сдавать имущества в аренду.» 

        Я думаю, следует подчеркнуть, что сдача в аренду имущества является актом распоряжения им. Таким правомочием располагает прежде всего собственник, он и назван в законе в качестве возможного арендодателя. Как уже отметили, собственником может быть любое физическое или юридическое лицо.

        В соответствии с п.2 ст. 295 ГК  РФ предприятие, за которым  закреплено имущество на праве  хозяйственного ведения могут  сдавать его в аренду и, следовательно,  быть арендодателями; по объектам  недвижимости – только с согласие  собственника; по объектам, относящимся  к движимому имуществу, - самостоятельно, за исключением случаев, установленных  законом или иными нормативными  актами.

       В отличии от п.1 ст. 607 ГК РФ, предусматривающего возможность  введения ограничений на объекты  аренды только законом, здесь  они могут устанавливаться и  иными правовыми актами.

       Иногда и сам закон предусматривает  возможность сдачи имущества  в аренду лицом, не являющимся  его собственником. Образовательные  учреждения « вправе сдавать  в аренду основные фонды и  имущество» (ст. 47 Закона РФ «Об  образовании).

        Арендодателем может быть Российская  Федерация, её субъекты, органы  местного самоуправления (ст. 124 –  127 ГК РФ). Все эти функции осуществляют  органы по управлению имуществом.

         Итак, арендодателем имущества может  быть любое юридическое или  физическое  лицо. Если арендодатель  – некоммерческая организация,  то сдача имущества в аренду  допускается в той мере, в какой  это не противоречит его право  собственности (ст. 48, 49, 606 ГК). Если  лицо, гражданин систематически  извлекает доходы за счет сдачи своего имущества в аренду, то такая деятельность считается предпринимательской (ст. 2 КГ) и подлежит государственной регистрации (ст. 23, 51 ГК). Безусловно, гражданин должен быть дееспособными (ст. 21 – 35 ГК).

          Арендатором может быть любое  юридическое или физическое лицо. Это может быть как лицо, осуществляющее  предпринимательскую деятельность, так и иное лицо( граждане и  юридические лица) использующее  арендуемое имущество для других  целей (проживания, для удовлетворения  потребительских нужд и т.п.).

           Отметим, что арендатор это  лицо, заинтересованное в получении  имущества в пользование. Никаких  специальных требований закон  к нему не предъявляет.

           Предмет  договора – это объекты аренды. Статья 607 ГК гласит:

1. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятие и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудования, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (  не потребляемые вещи).

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается  или ограничивается.

2. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

3. В договоре аренды должны быть указанны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передачи арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованными сторонами, а соответственно договор не считается заключенным.

     Пункт 1 ст. 607 обобщенно перечисляет виды  имущества, которые могут быть  переданы в аренду. Применяя содержащиеся  в нем правила следует обратить  внимание на ряд обстоятельств:

а) земельные участки могут  быть переданы в аренду лишь с учетом норм ст.22 Земельного кодекса РФ (от. 25.10. 2001г.), Гражданским кодексом РФ, нормативно - правовыми актами Президента и Правительства РФ в части, не противоречащей Земельному кодексу  РФ. Следует подчеркнуть,  что  нормы земельного законодательства не имеют приоритета перед нормами  гражданского кодекса в регулировании  земельных отношений, если иное не оговорено  в нормах самого ГК.

б) другие обособленные природные  объекты – это участки недр, торфяные отводы, леса, озера – все  естественного происхождения, а  также искусственные объекты ( парки, рыбные пруды, цветники и т.п.), но с  одной особенностью: в п.1 ст. 607 ГК дано определение не потребляемых вещей, также являющихся самостоятельными объектом договора аренды. Их основной признак – эти вещи не теряют своих натуральных свойств в процессе использования, реально сохраняются ( компьютер, земля, самолет).

     Не потребляемые  вещи изнашиваются длительное  время, но при каждом конкретном  акте использования сохраняются  в натуре. Износ (амортизация)  упомянутого оборудования подлежит  учету в соответствии с нормами  законодательства о бухгалтерском  учете и налогах. В абзаце 2 п.1 ст. 607 ГК РФ принципиально важное  правило о том, что именно  законом могут быть установлены  виды имущества, сдача в аренду  которых не допускается или  ограничивается.

      Ограничение  и запреты на сдачу в аренду  относятся прежде всего к имуществу,  изъятому из оборота или оборотоспособность  которого ограничена (п.2 ст.129 ГК). Определенные  ограничения установлены для  сдачи в аренду природных объектов. Так, участки недр и водные  объекты могут предоставляться   в пользование на основании  лицензий, выдаваемых уполномоченными  государственными органами.^3-

     Участки лесного  фонда передаются в аренду (пользование)  также на основании лицензий.⁵

     В законе  подчеркивается необходимость четкого  определения объекта аренды. При  невыполнении данного требования  считается, что условия об объекте  подлежащем сдаче в аренду, сторонами  не согласовано, а поэтому договор  не признаётся  заключенным. Эта  сделка ничтожна , и подлежит применению  правила ст. 168 ГК « недействительность  сделки, не соответствующей закону  или иным правовым актам».