Федеральное агентство
по образованию РФ
НОУ «Нижегородская
правовая академия» (институт)
Кафедра гражданско-правовых
дисциплин
Доклад
на тему
«Договор аренды».
Выполнила студента 4 курса
группы № 2002 Охотникова Н.Н.
Научный руководитель:
Ст. преподаватель Назарова Н.А.
Нижний Новгород
2009
ПЛАН
Введение
1.Понятие и элементы
договора аренды.
1.1 Понятие договора аренды.
1.2Элементы договора аренды.
2. Форма и содержание
договора аренды.
2.1 Форма и государственная
регистрация договора аренды.
- Срок договора аренды. Возобновления арендных отношений.
- Права и обязанности сторон по договору аренды.
3. Отдельные виды договоров
аренды.
Заключение.
Список используемой литературы.
Приложение.
Введение.
Процессы демократизации
в области экономики затронули
арендные отношения одними из первых.
Прежде всего встал вопрос о расширении
круга объектов аренды. Многие объекты,
которые раньше были исключены из
гражданского оборота и не могли
быть предметом аренды, необходимо
было включить в эту сферу. К ним
относятся предприятия, и иные производственно
– хозяйственные комплексы, земельные
участки и др. Кроме того, требовалось
расширение прав участников отношений,
предоставление им большей свободы
как в выборе партнеров, так и
согласований условий аренды, снятие
ненужных ограничений. Нормы ГК РСФСР
1964 г. в значительной мере не отвечали
новой обстановке и нуждались
в пересмотре.
В 1989 году были приняты Основы
законодательства СССР и союзных
республик об аренде.1 Они являлись одними из первых
принятых законодательных актов, выводящих
гражданско – правовые отношения из-под
жесткого государственного контроля
и административного воздействия.
Общие подходы и принципы
в регулировании договора аренды
в условиях рыночной экономики были
сформулированы и закреплены в Основах
гражданского законодательства СССР
и республик, принятых в 1991 г. и действовавших
в РФ с 3 августа 1982г.
Завершающим этапом разработки
развернутого законодательства об аренде
является принятие части второй Гражданского
кодекса РФ, введенный в действие
с 1 марта 1996 г. В главе 34 Гражданского
кодекса, регулирующий аренду, множество
новелл: 65 статей, для которых характерно
существенное изменение подходов и
регламентации этих отношений, в
главе 34 выделен комплекс общих норм,
действие которых распространяется
на все виды аренды. Наряду с этим
введены нормы специального регулирования
отдельных видов арендных отношений.
Дифференциация осуществляется главным
образом по предмету ( объекту) аренды,
но учитываются другие моменты: сфера
применения договора и специализация
арендодателей – по договору проката,
особый характер отношений - при лизинге
и пр.
Общие правила параграфа
1 гл. 34 Гражданского кодекса носят
универсальный характер и полностью
регулируют те виды арендных отношений,
для которых не предусмотрено специальное
регулирование – их немало, - а также распространяются
на договоры, выделенные в отдельные виды
аренды, но лишь в той части, которая не
урегулирована специальными нормами,
относящимися к соответствующему виду
отношений.
Новое законодательство об
аренде отражает новые экономические
отношения сложившиеся в государстве.
1. Понятие
и элементы договора аренды.
.Понятие договора аренды.
Статья 606 ГК РФ гласит: « По договору
аренды (имущественного найма) арендодатель
(наймодатель) обязуется предоставить
арендатору (нанемателю) имущества
за плату во временное владение и
пользование или во временное
пользование.
Плоды, продукция и доходы, полученные
арендатором в результате использование
арендованного имущества в соответствии
с договором, являются его собственностью»
Комментируемая статья исходит из того,
что по договору аренды имущество
предоставляется не только в пользование,
но и может быть предоставлено
во владение и пользование. Последнее
чаще всего интересует предпринимателей,
которые в своей деятельности
часто обращаются к аренде различных
видов имущества ( транспортных средств,
помещения для офисов, складских
помещений, оборудования).
По договору аренды передается только
имущество. Договор аренды - возмездный
договор. Имущество по нему передается
только за плату. Форма платы может
быть любой (денежной, натуральной ). Если
имущество передано без оплаты,
то на лицо другой договор – о
безвозмездном пользовании имуществом
(гл. 36 ГК РФ).
Анализ статьи 606 ГК РФ показывает,
что сторонам в договоре аренды,
могут являться как граждане, так
и юридические лица, к ним применяются
различные правила о дееспособности
и правоспособности (ст. 21-35, 49 ГК РФ).
Право пользование арендованным имуществом
может включать в качестве своего
компонента и право выкупа этого
имущества (ст. 624 ГК). В законе или
договоре аренды может быть предусмотрено,
что арендованное имущество переходит
в собственность арендатора по истечении
срока аренды или до его истечения
при условии внесения арендатором
всей обусловленной договором выкупной
цены. Такой договор аренды включает
некоторые элементы купли – продажи,
однако не относится к числу смешанных.
В отличии от купли – продажи
при аренде с выкупом право
собственности на арендованное имущество
не может перейти к арендатору
в момент заключения договора.
«Право пользования арендатора
пользуется вещно – правовой защитой
и в этой плоскости приравнено
к праву собственности и иным
вещным правам ( ст. 305 ГК РФ ). Однако такую
защиту оно получает только тогда, когда
арендатор наряду с правом пользования
наделен и правом владения вещью
(ч.1 ст. 606 ГК). Если же речь идет о праве
пользования ( без владения), то вещно –
правовой защитой оно не пользуется».2
. Элементы договора аренды.
Элементы договора аренды –
это стороны, предмет, форма
и содержание.
Стороны договора – арендодатель
и арендатор. По общему правилу,
и в роли арендодателя, и в
роли арендатора могут выступать
любые субъекты гражданского
права, как физические, так и
юридические, а среди последних
– как коммерческие, так и не
и некоммерческие организации,
а также государство, национально
– государственные, административно
– территориальные и муниципальные
образования.
Статья 608 ГК РФ посвящена одной
из сторон договора аренды
– арендодателю. Она гласит: «
Право сдачи имущества в аренду
принадлежит его собственнику. Арендодателями
могут быть также лица, управомоченные
законом или собственником
сдавать имущества в аренду.»
Я думаю, следует подчеркнуть, что сдача
в аренду имущества является актом распоряжения
им. Таким правомочием располагает прежде
всего собственник, он и назван в законе
в качестве возможного арендодателя. Как
уже отметили, собственником может быть
любое физическое или юридическое лицо.
В соответствии с п.2 ст. 295 ГК
РФ предприятие, за которым
закреплено имущество на праве
хозяйственного ведения могут
сдавать его в аренду и, следовательно,
быть арендодателями; по объектам
недвижимости – только с согласие
собственника; по объектам, относящимся
к движимому имуществу, - самостоятельно,
за исключением случаев, установленных
законом или иными нормативными
актами.
В отличии от п.1 ст. 607 ГК РФ,
предусматривающего возможность
введения ограничений на объекты
аренды только законом, здесь
они могут устанавливаться и
иными правовыми актами.
Иногда и сам закон предусматривает
возможность сдачи имущества
в аренду лицом, не являющимся
его собственником. Образовательные
учреждения « вправе сдавать
в аренду основные фонды и
имущество» (ст. 47 Закона РФ «Об
образовании).
Арендодателем может быть Российская
Федерация, её субъекты, органы
местного самоуправления (ст. 124 –
127 ГК РФ). Все эти функции осуществляют
органы по управлению имуществом.
Итак, арендодателем имущества может
быть любое юридическое или
физическое лицо. Если арендодатель
– некоммерческая организация,
то сдача имущества в аренду
допускается в той мере, в какой
это не противоречит его право
собственности (ст. 48, 49, 606 ГК). Если
лицо, гражданин систематически
извлекает доходы за счет сдачи своего
имущества в аренду, то такая деятельность
считается предпринимательской (ст. 2 КГ)
и подлежит государственной регистрации
(ст. 23, 51 ГК). Безусловно, гражданин должен
быть дееспособными (ст. 21 – 35 ГК).
Арендатором может быть любое
юридическое или физическое лицо.
Это может быть как лицо, осуществляющее
предпринимательскую деятельность,
так и иное лицо( граждане и
юридические лица) использующее
арендуемое имущество для других
целей (проживания, для удовлетворения
потребительских нужд и т.п.).
Отметим, что арендатор это
лицо, заинтересованное в получении
имущества в пользование. Никаких
специальных требований закон
к нему не предъявляет.
Предмет
договора – это объекты аренды.
Статья 607 ГК гласит:
В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятие и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудования, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования ( не потребляемые вещи).
Законом
могут быть установлены виды имущества,
сдача которого в аренду не допускается
или ограничивается.
Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.
- В договоре аренды должны быть указанны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передачи арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованными сторонами, а соответственно договор не считается заключенным.
Пункт 1 ст.
607 обобщенно перечисляет виды
имущества, которые могут быть
переданы в аренду. Применяя содержащиеся
в нем правила следует обратить
внимание на ряд обстоятельств:
а) земельные участки могут
быть переданы в аренду лишь с учетом
норм ст.22 Земельного кодекса РФ (от.
25.10. 2001г.), Гражданским кодексом РФ,
нормативно - правовыми актами Президента
и Правительства РФ в части, не
противоречащей Земельному кодексу
РФ. Следует подчеркнуть, что
нормы земельного законодательства
не имеют приоритета перед нормами
гражданского кодекса в регулировании
земельных отношений, если иное не оговорено
в нормах самого ГК.
б) другие обособленные природные
объекты – это участки недр,
торфяные отводы, леса, озера – все
естественного происхождения, а
также искусственные объекты ( парки,
рыбные пруды, цветники и т.п.), но с
одной особенностью: в п.1 ст. 607 ГК
дано определение не потребляемых вещей,
также являющихся самостоятельными
объектом договора аренды. Их основной
признак – эти вещи не теряют
своих натуральных свойств в процессе
использования, реально сохраняются (
компьютер, земля, самолет).
Не потребляемые
вещи изнашиваются длительное
время, но при каждом конкретном
акте использования сохраняются
в натуре. Износ (амортизация)
упомянутого оборудования подлежит
учету в соответствии с нормами
законодательства о бухгалтерском
учете и налогах. В абзаце 2
п.1 ст. 607 ГК РФ принципиально важное
правило о том, что именно
законом могут быть установлены
виды имущества, сдача в аренду
которых не допускается или
ограничивается.
Ограничение
и запреты на сдачу в аренду
относятся прежде всего к имуществу,
изъятому из оборота или оборотоспособность
которого ограничена (п.2 ст.129 ГК). Определенные
ограничения установлены для
сдачи в аренду природных объектов.
Так, участки недр и водные
объекты могут предоставляться
в пользование на основании
лицензий, выдаваемых уполномоченными
государственными органами.3-
Участки лесного
фонда передаются в аренду (пользование)
также на основании лицензий.5
В законе
подчеркивается необходимость четкого
определения объекта аренды. При
невыполнении данного требования
считается, что условия об объекте
подлежащем сдаче в аренду, сторонами
не согласовано, а поэтому договор
не признаётся заключенным. Эта
сделка ничтожна , и подлежит применению
правила ст. 168 ГК « недействительность
сделки, не соответствующей закону
или иным правовым актам».