Договор аренды

     ГК  сохранил за арендатором, надлежащим образом  исполнявшим свои обязанности, преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок (ст. 621). Однако арендатор  может воспользоваться своим  правом лишь при условии письменного  уведомления им арендодателя о желании  заключить новый договор аренды до истечения срока прежнего договора. Такое письменное уведомление приобретает  решающее значение в случаях, когда  арендодатель отказывает арендатору в  заключении договора на новый срок и вместе с тем заключает договор  аренды с иным лицом. В подобной ситуации арендатор получает право потребовать  в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору аренды и  плюс к этому возмещения убытков, причиненных ему в связи с  отказом арендодателя в заключении договора на новый срок. Если же к  этому моменту арендатор утратил  интерес к возобновлению арендных отношений, он может потребовать  от арендодателя только возмещения убытков.

     В случаях, когда по окончании срока  договора аренды арендатор продолжает пользоваться имуществом, а арендодатель против этого не возражает, договор  будет считаться возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Следовательно, каждая из сторон может потребовать расторжения  такого договора, предупредив контрагента  не менее чем за три месяца (ст. 610 ГК). 
 
 
 
 
 
 
 
 

4. ФОРМА  И ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ  ДОГОВОРА АРЕНДЫ

 Требования к форме договора аренды сводятся к тому, что договор, по которому арендодателем или арендатором выступает юридическое лицо,

должен  быть заключен в письменной форме. Если же сторонами по договору аренды, за исключением недвижимости, являются граждане, обязательная письменная форма  требуется только в том случае, когда договор заключается на срок более одного года (п. 1 ст. 609 ГК). Здесь можно отметить отличие  требований к форме договора аренды, заключаемого между гражданами, от общего правила, регулирующего форму  сделок граждан между собой, согласно которому такие сделки подлежат заключению в письменной форме, если их сумма  превышает не менее чем в десять раз установленный законом минимальный  размер оплаты труда, и только в случаях, предусмотренных законом, - независимо от суммы сделки (ст. 161 ГК).

Договор аренды недвижимого имущества, как  и любая сделка с недвижимостью (ст. 164 ГК), подлежит государственной  регистрации.

Особым  образом регулируется форма договора аренды, предусматривающего переход  в последующем права собственности  на это имущество к арендатору (ст. 624 ГК). Такие договоры должны заключаться  в форме, предусмотренной для  договора купли-продажи соответствующего имущества. В гл. 30 ГК специальные  требования к форме договора установлены  лишь в отношении продажи недвижимости (ст. 550) и продажи предприятий (ст. 560). Суть этих требований сводится к  тому, что договор аренды недвижимости заключается в письменной форме  путем составления одного документа, подписанного сторонами, а если предметом  продажи выступает предприятие, к договору должны быть приложены  акт инвентаризации, бухгалтерский  баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень всех долгов, включаемых в состав предприятия, с указанием  кредиторов, характера, размера и  сроков их требований. Переход права  собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю, а также договор продажи предприятия подлежат государственной регистрации.

Что касается договора аренды движимого имущества, содержащего условие о праве  арендатора на его выкуп, то такой  договор может быть заключен в  любой форме, предусмотренной для  совершения сделки, поскольку в гл. 30 ГК отсутствуют какие-либо специальные  правила, регулирующие форму договора купли-продажи движимого имущества (п. 1 ст. 434).

В соответствии с п. 2 ст. 609 ГК договор аренды недвижимого  имущества подлежит государственной  регистрации, если иное не установлено  законом. В этом смысле «иное» установлено  в отношении договоров аренды таких объектов недвижимости, как  здания или сооружения, которые подлежат государственной регистрации только в том случае, если они заключены  на срок не менее года, а в остальных  случаях для их вступления в силу достаточно заключения договора в простой  письменной форме путем составления  одного документа, подписанного сторонами (ст. 651 ГК).

Практическое  значение государственной регистрации  договора аренды недвижимого имущества  состоит в том, что по общему правилу  договор, подлежащий государственной  регистрации, считается заключенным  с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 ГК).

Государственной регистрации подлежат договоры аренды, объектом которых является недвижимое имущество.

В ГК имеются  положения, позволяющие определить как общие признаки объектов недвижимого  имущества, так и примерный перечень объектов недвижимости.

В соответствии со ст. 130 ГК к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся  земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без  несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся  также подлежащие государственной  регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Таким образом, основными признаками недвижимости являются: во-первых, прочная связь  с землей; во-вторых, невозможность  перемещения соответствующего объекта  без несоразмерного ущерба его назначению. Однако указанные признаки присущи  не всем объектам недвижимости. К числу  таких объектов недвижимости относятся  земельные участки, участки недр и водные объекты, которые названы  в ГК и являются самостоятельными основными объектами недвижимости. Указанные объекты недвижимости в юридической литературе нередко  относятся к так называемой недвижимости по природе.

Земельные участки относятся к тем объектам недвижимости, в отношении которых  законодательством могут быть установлены  ограничения на участие в имущественном  обороте. Об этом свидетельствует, в  частности, норма, содержащаяся в п. 3 ст. 129 ГК, согласно которой земля  и другие природные ресурсы могут  отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами  в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле  и других природных ресурсах.

Поэтому объектами договора аренды в настоящее  время можно признать лишь те земельные  участки, которые уже принадлежат  на праве собственности гражданам  и юридическим лицам. В силу особой общественной значимости оборот земельных  участков законодательно ограничен  в публичных интересах, так же как и содержание прав всякого  землепользователя или природопользователя, включая собственников. Оборот земельных  участков и иных природных ресурсов должен осуществляться лишь в той  мере, в которой он допускается  специальным законодательством - законами о земле и других природных  ресурсах.

Так же, как и земельные участки, самостоятельными объектами недвижимости признаются участки недр и обособленные водные объекты. Они так же, как и земельные участки, являются недвижимостью в силу их естественных физических свойств, а не потому, что составляют единое целое с земельным участком. В противном случае было бы невозможно установление права собственности на недра вне зависимости от права собственности на землю. Особенность такого рода объектов состоит в том, что в отношении них действует презумпция государственной собственности: в соответствии с п. 2 ст. 214 ГК природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований, являются государственной собственностью. Таким образом, указанные объекты в принципе не могут признаваться бесхозяйными.

Такие объекты недвижимости, как леса и  многолетние насаждения, относятся  к недвижимому имуществу в  силу их неразрывной связи с землей и невозможности перемещения  без несоразмерного ущерба их назначению. Вместе с тем от договоров с  указанными объектами как недвижимым имуществом (т.е. с переходом соответствующих  прав на земельный участок) следует  отличать сделки, по которым лес  и многолетние насаждения реализуются  как движимое имущество, когда, например, продаются «лес на корню» или срубленные деревья. В последнем случае нормы  ГК о сделках с недвижимостью  не подлежат применению, а соответствующие  договоры заключаются по правилам продажи  движимого имущества.

Здания  и сооружения также являются объектами  недвижимого имущества по признакам  неразрывной связи с землей и  невозможности в силу этого их перемещения без несоразмерного ущерба их назначению.

В юридической  литературе высказывалась точка  зрения, согласно которой участки  недр, обособленные водные объекты  и леса находятся практически  в равном положении по отношению  к земле и одинаково характеризуются  с точки зрения возможности (или  невозможности) их перемещения, поскольку  ни один из указанных природных объектов немыслим в отрыве от земли.

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной  регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 ГК). Данная норма ГК породила дискуссии в юридической литературе относительно принадлежности к недвижимому имуществу зданий и сооружений, незавершенных строительством (объектов незавершенного строительства).

По мнению некоторых авторов, отсутствие обязательной государственной регистрации объектов незавершенного строительства порождает  сомнения в их юридической природе  как недвижимости. Это означает, что до государственной регистрации  вновь создаваемое имущество  не может считаться недвижимым.

Однако, на наш взгляд, после введения в  действие Федерального закона «О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним» от 21 июля 1997 г.(2) данный вопрос решается однозначно: согласно п. 2 ст. 25 Закона в случае необходимости  совершения сделки с объектом незавершенного строительства право на указанный  объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования земельным  участком для создания объектов недвижимого  имущества (в установленных случаях  на основании проектно-сметной документации), а также документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства. 

Официальная позиция судебной практики по вопросу  о возможности отнесения объектов незавершенного строительства к  недвижимому имуществу нашла  отражение в постановлении Пленума  Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 февраля 1998 г. № 8 «О некоторых  вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права  собственности и других вещных прав»(3). Данное постановление включает в  себя разъяснение, согласно которому по смыслу ст. 130 ГК и ст. 25 Закона о государственной  регистрации не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся  к недвижимому имуществу. Поэтому  при разрешении споров о праве собственности на незавершенные строительством объекты судам необходимо руководствоваться нормами, регулирующими правоотношения собственности на недвижимое имущество и совершение сделок с ним, с учетом особенностей, установленных для возникновения права собственности на незавершенные строительством объекты и распоряжения ими. 

1. См., напр.: Гражданское право: Учебник: В  2-х т. / Отв. ред. проф. ЕА Суханов  Т. 1. М., 1998. С. 304. 

2. СЗ  РФ. 1997. № 30. Ст. 3594. 

3. Вестник  ВАС РФ. 1998. № 10. С. 14-21. 

456 

Спорный характер носит также вопрос об отнесении  к недвижимому имуществу нежилых  помещений внутри зданий. Дело в  том, что нормы ГК, регулирующие отношения, связанные с оборотом объектов недвижимости, не имели в виду в качестве таковых  нежилые помещения. Вместе с тем  Кодекс допустил возможность отнесения  к недвижимости федеральным законом  и иных объектов, не предусмотренных  ГК. В Федеральном законе «О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним» в перечень объектов недвижимого имущества включены нежилые помещения. Следовательно, специальные правила, регулирующие договор продажи недвижимости, подлежат применению в полном объеме и к отношениям, связанным с продажей нежилых помещений. 

Другое  дело, что отнесение нежилых помещений  внутри зданий к объектам недвижимости не вызывалось необходимостью и на практике порождает довольно парадоксальные ситуации, когда, например, арендатор  здания на срок менее года, располагая правом передачи отдельных помещений (предоставленным ему договором  аренды) в субаренду, сдает третьему лицу на пару дней зал для проведения совещания или конференции и  такой договор аренды требует  государственной регистрации несмотря на то, что сам договор аренды здания не регистрировался. Однако это  вопрос скорее по части компетенции  законодателя, распространившего на сделки с нежилыми помещениями режим  недвижимого имущества.