Договор аренды

Гораздо менее жестким по сравнению с  Основами законодательства об аренде является регулирование в Кодексе  вопросов, связанных с изменением размера арендной платы. Такие изменения  могут производиться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные  договором, но не чаще одного раза в  год. Ранее размер арендной платы  мог изменяться сторонами не чаще одного раза в пять лет (ст. 8 Основ  законодательства об аренде). По требованию одной из сторон, а именно арендатора, размер арендной платы может быть пересмотрен в сторону уменьшения, если в силу обстоятельств, за которые  он не отвечает, в период действия договора аренды существенно ухудшаются условия  пользования арендованным имуществом или состояние этого имущества. 

Практика  свидетельствует, что при возникновении  споров, связанных с изменением арендной платы, решающее значение имеет то, как стороны урегулировали порядок  изменения арендной платы при  заключении договора аренды. Иллюстрацией к сказанному может служить следующий  пример. 

Общество  с ограниченной ответственностью- арендатор- обратилось в арбитражный суд  с иском к комитету по управлению имуществом города о взыскании денежной суммы, составляющей излишне уплаченную арендную плату за определенный период. 

Решением  арбитражного суда исковое требование удовлетворено, однако постановлением апелляционной инстанции решение  было отменено и в иске отказано. В связи с принесением протеста дело было рассмотрено Президиумом  Высшего Арбитражного Суда РФ. 

Как усматривалось  из материалов дела, комитет по управлению имуществом города и общество с ограниченной ответственностью заключили договор  на аренду недвижимого муниципального имущества. В соответствии с договором  арендная плата должна была перечисляться  арендодателю ежемесячно в размере, согласованном сторонами в приложении № 1 к данному до- 

472 

говору. Расчет арендной платы осуществлялся  в соответствии с методикой расчета  ставок арендной платы за пользование  недвижимым имуществом, утвержденной постановлением главы администрации  города. 

Согласно  этой методике размер арендной платы  определялся по формуле, элементами которой являются: базовая ставка арендной платы за 1 кв. м в год  и ряд коэффициентов, учитывающих  ценность объекта, в том числе  коэффициент потребительских качеств. Рассчитанная названным способом и  согласованная ставка по условиям договора действовала до принятия городской  администрацией решения об изменении  базовой минимальной ставки арендной платы. 

В соответствии с одним из пунктов договора при  принятии городской администрацией решения об изменении базовой  минимальной ставки арендной платы  арендодатель обязан был довести  это решение до арендатора за 10 дней до окончания месяца, с которого вводится новая ставка арендной платы. В случае такого изменения после  получения уведомления арендатор  самостоятельно должен был произвести перерасчет уплачиваемой арендной платы  по новой ставке с момента ее утверждения. 

Регулярно извещая истца об изменении базовой  минимальной ставки арендной платы, ответчик, однако, не сообщил ему  об уменьшении в соответствии с постановлением главы администрации города коэффициента потребительских качеств занимаемых истцом помещений с 1,25 до 0,75. Арендатор  продолжал вносить арендные платежи, рассчитанные им с применением старого  коэффициента. 

Согласно  п. 2 ст. 424 ГК изменение цены после  заключения договора допускается в  случаях и на условиях, предусмотренных  договором, законом либо в установленном  законом порядке. 

При таких  обстоятельствах суд первой инстанции  пришел к правильному выводу о  том, что по условиям договора в случае корректировки элементов формулы  расчета ставок платежа внесения соответствующих изменений в  договор не требуется. Перерасчет производит арендатор самостоятельно. Вывод  суда апелляционной инстанции о  необходимости внесения изменений  в договор и согласования новых  ставок арендной платы в связи  с уменьшением того или иного  коэффициента при сохранении минимальной  базовой ставки противоречил условиям договора. 

Требование  истца о возврате излишне уплаченных сумм арендной платы было признано правомерным, поскольку договором  не предусмотрено зачета излишне  уплаченной суммы в счет следующих  периодов расчетов. 

Принимая  во внимание данные обстоятельства, Президиум  Высшего Арбитражного Суда РФ отменил  постановление апелляционной инстанции 

473 

и оставил  в силе решение арбитражного суда о взыскании с арендодателя излишне  полученной суммы арендной платы(1) 

Еще одной  основной обязанностью арендатора является возврат арендованного имущества  по истечении срока его аренды либо при прекращении договора аренды по другим основаниям. В силу ст. 622 ГК в случае прекращения договорных отношений, связанных с арендой  имущества, независимо от причин такого прекращения, арендатор обязан вернуть  арендодателю сданное ему последним  в аренду имущество в том состоянии, в котором он его получил, с  учетом нормального износа или в  том состоянии, которое предусмотрено  договором. Если данная обязанность  не будет исполнена арендатором, он должен уплатить арендодателю за все  время просрочки возврата имущества  арендную плату и, кроме того, возместить ему убытки в части, не покрытой суммой арендных платежей. При неисполнении указанной обязанности по возврату имущества арендодатель, естественно, вправе потребовать вернуть свое имущество в принудительном порядке. 

В арбитражно-судебной практике возникла проблема, связанная  с квалификацией подобных требований арендодателей, которые в исковых  заявлениях обычно обозначаются как  требования о выселении бывшего  арендатора либо об освобождении последним  помещений, занимаемых им без законных оснований. Нередко встречались  случаи, когда такие требования квалифицировались  судами как негаторные иски либо как  иски о восстановлении положения, существовавшего  до нарушения субъективного права; но чаще всего требования арендодателей  о выселении арендатора или об освобождении им занимаемых помещений  рассматривались в арбитражно-судебной практике в качестве виндикационных исков (об истребовании имущества из чужого незаконного владения). На примере одного из дел Высший Арбитражный Суд РФ признал подобную практику ошибочной и дал соответствующее разъяснение. 

Речь  идет о типичной ситуации, когда  в арбитражный суд обратился  собственник нежилого помещения  с иском о выселении организации  в связи с окончанием срока  договора аренды. Арбитражный суд, обязав ответчика освободить нежилое помещение  и передать его в пользование  истцу, ошибочно мотивировал свое решение  ссылкой на ст. 301 ГК. Применительно  к данному случаю Президиум Высшего  Арбитражного Суда РФ указал, что ст. 301 ГК (виндикационный иск) применяется  в том случае, когда лицо, считающее  себя собственником спорного имущества, истребует это имущество из чужого незаконного владения, т.е. из владения лица, обладающего имуществом без  надлежащего правового основания. В данном же 

1. См.: Вестник  ВАС РФ. 1998. № 11. С. 45-46. 

474 

случае  ответчик занимал помещение на основании  договора аренды (до его прекращения), поэтому его обязанность вернуть  имущество в освобожденном виде арендодателю должна определяться в  соответствии с условиями, предусмотренными законодательством об аренде(1) 

Из данного  разъяснения Высшего Арбитражного Суда РФ однозначно следует, что требование арендодателя о выселении арендатора из занимаемого помещения (либо о  возврате последним движимого имущества) не относится к вещно-правовым способам защиты. Вопрос о том, как же квалифицировать  такие требования, оставлен открытым. Представляется, что на указанный  вопрос можно ответить следующим  образом. Обязанность арендатора возвратить имущество при прекращении договора аренды входит в понятие «содержание  правоотношения», вытекающего из данного  договора (обязательство на стороне  арендатора). В связи с этим требование собственника-арендодателя о возврате имущества (об освобождении помещений, о выселении арендатора) по своей  правовой природе является требованием  о присуждении к исполнению обязанности  в натуре, не имеющим ничего общего с вещно-правовыми способами защиты. 

Судьба  произведенных арендатором улучшений  арендованного имущества определяется ГК в зависимости от их характера (ст. 623). Все отделимые от арендованного  имущества улучшения являются собственностью арендатора. Неотделимые улучшения  имущества принадлежат арендодателю. Правда, стоимость таких улучшений, произведенных арендатором за счет собственных средств с согласия арендодателя, подлежит возмещению арендодателем. Улучшения арендованного имущества, произведенные арендатором за счет амортизационных отчислений от этого  имущества, во всех случаях являются собственностью арендодателя. 

9. РАСТОРЖЕНИЕ  (ИЗМЕНЕНИЕ) ДОГОВОРА АРЕНДЫ |

К числу  несомненно положительных черт ГК необходимо отнести подробное и детальное  регулирование оснований досрочного расторжения договора аренды (ст. 619, 620). Это становится очевидным, если вспомнить, что Основы гражданского законодательства (п. 1 ст. 86) указывали лишь на возможность расторжения договора аренды по решению суда «в случаях, предусмотренных законодательными актами», а Основы законодательства об аренде (п. 1 ст. 13) допускали возможность досрочного расторжения договора аренды по требованию одной из сторон «в случаях нарушения другой стороной условий договора». Таким образом, судьба договора аренды по существу ставилась в зависимость от усмотрения суда. 

Некоторая определенность появилась в связи  с введением в действие части  первой ГК. Расторжение договора по решению суда стало возможным  лишь при существенном нарушении  договора одной из сторон, а также  в иных случаях, предусмотренных  законом или договором (ст. 450). Однако довольно абстрактное понятие «существенное  нарушение договора» все же по-прежнему оставляло излишне много места  для судебного усмотрения. 

ГК называет конкретные основания для досрочного расторжения договора по требованию как арендодателя, так и арендатора. Как правило, указанные основания  расторжения договора носят характер расшифровки понятия «существенное  нарушение договора» применительно  к арендным отношениям. Так, арендодатель может потребовать досрочного расторжения  договора, если арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором  срока платежа не вносит арендную плату. 

Арендатор вправе обратиться в суд с иском  о досрочном расторжении договора в следующих случаях: арендодатель не предоставляет ему сданное  в аренду имущество либо чинит  препятствия в пользовании имуществом в соответствии с договором или назначением этого имущества; арендованное имущество имеет препятствующие его использованию недостатки, за кото- 

484 

рые отвечает арендодатель (ст. 612 ГК); арендодатель не выполняет обязанности по капитальному ремонту сданного в аренду имущества; имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, оказывается в состоянии, не пригодном  для использования. Договором аренды могут быть предусмотрены и иные основания его досрочного расторжения  по требованию одной из сторон. 

Обращает  на себя внимание, что ГК предусмотрена  своеобразная досудебная процедура  урегулирования конфликта между  арендатором и арендодателем  в тех случаях, когда имеются  основания для досрочного расторжения  договора по инициативе арендодателя. Арендодателю вменено в обязанность  предварительное письменное предупреждение арендатора о необходимости исполнения им соответствующего обязательства  в разумный срок. Данное положение  означает, что к исковому заявлению  арендодателя о расторжении договора аренды, подаваемому в арбитражный  суд, должны быть приложены документы, подтверждающие соблюдение им досудебного  порядка урегулирования спора с  ответчиком: копия письменного предупреждения арендатора и доказательства направления  или вручения этого предупреждения арендатору. В противном случае иск  арендодателя будет возвращен арбитражным  судам без рассмотрения (ст. 104, 108 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации; далее - АПК). 

Что касается арендатора, то отсутствие специального правила, которое обязывало бы его  предварительно предупредить арендодателя о необходимости исполнения им обязательства, вовсе не означает, что он может  сразу обратиться в суд с иском  о расторжении договора аренды. 

Обязательным  условием изменения или расторжения  договора в судебном порядке по требованию одной из сторон является соблюдение специальной досудебной процедуры  урегулирования спора непосредственно  между сторонами договора. 

Существо  процедуры досудебного урегулирования состоит в том, что заинтересованная сторона до обращения в суд  должна направить другой стороне  свое предложение изменить или расторгнуть  договор. Иск в суд может быть предъявлен только при соблюдении одного из двух условий: либо после получения  отказа другой стороны на предложение  об изменении или расторжении  договора; либо после неполучения  ответа на соответствующее предложение  в 30-дневный срок, если иной срок не предусмотрен законом, договором или  не содержался в предложении изменить или расторгнуть договор (п. 2 ст. 452 ГК).