Земельный серветут

Рассмотрим подробнее  на примере обременения арендой, как права арендатора могут влиять на оценочную стоимость недвижимости. Пусть в нашей модельной ситуации здание, общей площадью 1000 м. кв., было передано в аренду сроком на 5 лет по фиксированной цене 1000 руб./год за м.кв., а через 1 год цены на недвижимость выросли, ставки аренды на рынке возросли, например, на 10% и собственник захотел продать здание. Как повлияет наличие такого договора аренды на рыночную стоимость здания?

Проведем не сложный расчет. Понятно, что потенциальный покупатель этого здания будет ограничен  в распоряжении своей собственностью, поскольку договор аренды продолжит действовать, а новый владелец не сможет сдать его в аренду по текущей рыночной ставке и будет нести убытки. Какова текущая стоимость не полученных доходов? Предположим для простоты, что ставки аренды, в течение оставшегося срока аренды больше расти не будут. Тогда каждый год собственник будет терять 10% дохода от аренды, то есть 1000 руб./год за м.кв. * 1000 м.кв. * 10% = 100000 руб./год. Теперь эти убытки за четыре года нужно просуммировать и привести к текущей стоимости. Для примера возьмем ставку дисконтирования 15 %. Текущая стоимость единицы при ставке дисконта 15% составит: через 1 год - 0.87 , через 2 года - 0.756, через 3 года - 0.658, через 4 года - 0.572. Суммируя текущие стоимости единицы и умножая на величину годового убытка, получаем D= (0.87+0.756+0.658+0.572)* 100000=285 600 руб.

Проведя расчет мы получили текущую стоимость не полученных доходов 285600 рублей, но покупатель при осуществлении сделки купли-продажи вправе потребовать от продавца уступку в цене на эту сумму, потому что именно продавец заключил этот договор аренды и создал условия для возникновения убытков. На практике, чаще всего, эти уступки делаются, а значит эта величина выражает количественное влияние рассмотренного обременения на стоимость объекта недвижимости.[13]

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

В данной курсовой работе были разобраны виды обременений и  их влияния на сделки с земельными участками и их стоимость. Частная собственность в нашей стране существует относительно недавно и не всегда люди понимают важность тех или иных особенностей при оформлении сделок с недвижимостью.

Существуют проблемы оценки рыночной стоимости прав на земельные  участки, с учетом обременений (сервитутов) в Российской Федерации: Неразвитость земельного рынка в Российской Федерации.

1. Неразвитость института сервитутов в Российской Федерации.
2. Отсутствие методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков с учетом обременений (сервитутов), утвержденных на государственном уровне.
3. Сложность в оценке рыночной стоимости земельных участков с учетом обременений (сервитутов) в Российской Федерации при определении доли ограничений в общей стоимости земельных участков.
4. Сложности при формировании и отражении в правоустанавливающих документов доли сервитута и уровня соразмерной платы от лиц, в интересах которых установлен сервитут.
5. Земельные участки с учетом обременений (сервитутами) не представлены на Российском земельном рынке.[14]

Таким образом очень часто возникают несоответствия, когда при покупке участка обнаруживается наличие обременений, существенно снижающих стоимость и возможности владельца использовать свой участок.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Список литературы.

1. Ограничения (обременения) прав на использование земельных участков. Справочное пособие. М.,2005
2. Сухова Е.А.  Шпаргалка по земельному праву: Ответы на экзаменационные билеты. — М., 2007
3. http://www.consultant.ru/online/base/?req=doc;base=LAW;n=101449
4. http://avenue.siberia.net/6-7.htm
5. Гражданский Кодекс Российской Федерации
6. http://abc.informbureau.com/html/daioa_caiaeuiass.html
7. А. А. Батяев, И. А. Дубровская. Справочник риэлтора. М., 2008 г.
8. http://www.zanimaem.ru/articles/34/68
9. http://avenue.siberia.net/avenue.php?p=obrem.htm
10.   С.Н. Великанова. Земельное право. Ответы на экзаменационные вопросы. — М.: 2006.
11. Земельный Кодекс Российской Федерации
12. http://help-realty.ru/spravochnik_sobstvennika/page6.html
13. http://www.c-a.ru/obrem.htm
14. http://www.top-ocenka.com/ocenka-mz9.html
15. Новикова Е.В.Экономическая теория Часть 1.Учебный курс(учебно-методический комплекс). Центр дистанционных образовательных технологий МИЭМП, 2010

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Приложения

Приложение 1.

Договор доверительного управления земельным участком с находящимися на нем 

зданиями для осуществления его реконструкции 
 
ДОГОВОР N ____ доверительного управления недвижимым имуществом 
   (для осуществления его реконструкции) г. __________________                          "___"__________ 200_ г. 
    
        ______________________________________________________, именуем__ 
                      (наименование организации) 
    
далее "Учредитель управления", в лице _______________________________, 
                                               (должность, ф.и.о.) действующего на основании Устава, с одной стороны, и _________________________________________, именуем__ далее "Доверительный управляющий",(наименование организации)в лице ____________________________________, действующего на основании 
                 (должность, ф.и.о.) 
    
   Устава, с другой стороны, заключили настоящий Договор о нижеследующем: 
      1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА 
    
   1.1. Учредитель управления передает принадлежащее ему имущество в доверительное управление Доверительному управляющему.    

1.2. В доверительное управление по настоящему Договору передается  земельный участок с находящимися на нем зданиями.    

Земельный участок  (кадастровый N. ________) площадью __________,  расположен по адресу: _______________________.   

План земельного участка является неотъемлемой частью настоящего договора. 
   На вышеуказанном земельном участке находятся следующие здания: 
   а) _______________ общей площадью ________, жилой площадью ____________,  количество комнат _____;   

б) ______________ общей площадью ________________________; 
   в) ______________ общей площадью ________________________. 
   Право собственности на земельный участок и здания принадлежат  Учредителю управления на основании _______________________________.    

1.3. Выгодоприобретателем по настоящему Договору является Учредитель  доверительного управления.   

1.4. Имущество, указанное в пункте 1.2 настоящего Договора, передается  Доверительному управляющему с целью осуществления реконструкции зданий,  находящихся на вышеуказанном земельном участке, с последующим  их  использованием для получения прибыли.    

1.5. Сделки по поводу переданного в доверительное управление имущества  Доверительный управляющий совершает от своего имени, указывая при этом,  что он действует в качестве доверительного управляющего имуществом "_______________", посредством соответствующей отметки в письменных документах после  указания своего наименования.   

1.6. Доверительный управляющий владеет и распоряжается переданным  имуществом исключительно в интересах Учредителя управления.    

1.7. Передача имущества, указанного в пункте 1.2 настоящего Договора, в доверительное управление не влечет перехода права  собственности на это имущество к Доверительному управляющему.    

 
   2. ДОВЕРИТЕЛЬНЫЙ ХАРАКТЕР ДОГОВОРА 
    
   2.1. Заключая настоящий Договор, Учредитель оказывает особое доверие Доверительному управляющему как лицу, способному наилучшим  образом  распорядиться принадлежащим Учредителю имуществом.    

2.2. Доверительный управляющий при осуществлении прав и исполнении обязанностей, вытекающих из Договора, обязан действовать добросовестно  и тем способом, который является наилучшим для интересов Учредителя  управления.   

2.3. Доверительный управляющий имеет право определять, какой способ его действия в отношении управляемого имущества является  наилучшим с точки  зрения интересов Учредителя управления.    

 
   3. СРОК ДОГОВОРА И УСЛОВИЯ ЕГО ДОСРОЧНОГО 
   ПРЕКРАЩЕНИЯ 
    
   3.1. Настоящий Договор заключен на ____ лет до _________________. 
   3.2. Настоящий Договор может быть расторгнут до истечения указанного в пункте 3.1 срока по соглашению сторон, а также в одностороннем  порядке  при возникновении следующих обстоятельств:    

а) в случае признания Доверительного управляющего несостоятельным  (банкротом) в соответствии с действующим законодательством;    

б) в случае ликвидации Доверительного управляющего; 
   в) в случае совершения Доверительным управляющим действий, явно направленных во вред интересам Учредителя;    

г) при отказе Доверительного управляющего или Учредителя управления от осуществления доверительного управления в связи с невозможностью для  Доверительного управляющего лично осуществлять доверительное управление  имуществом;   

д) по другим основаниям, если такие основания будут предусмотрены законом, настоящим 

Договором или дополнительными соглашениями к нему.    

3.3. Учредитель управления вправе отказаться в любое время от Договора доверительного 

управления при условии выплаты Доверительному управляющему причитающегося по Договору 

вознаграждения за весь период действия Договора.    

3.4. При отказе одной стороны от Договора доверительного управления другая сторона 

должна быть письменно уведомлена не менее чем за три месяца до прекращения Договора.    

3.5. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении Договора по окончании 

срока его действия он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях.    

3.6. В случае прекращения Договора вне зависимости от основания его прекращения 

имущество, находящееся в доверительном управлении, должно быть возвращено Учредителю 

управления.   

 
   4. ПЕРЕДАЧА ИМУЩЕСТВА В ДОВЕРИТЕЛЬНОЕ 
   УПРАВЛЕНИЕ И ЕГО ВОЗВРАТ 
    
   4.1. В течение ____ дней с момента заключения настоящего Договора Учредитель 

управления передает имущество, указанное в пункте 1.2 настоящего Договора,  Доверительному управляющему.   

4.2. Передача имущества осуществляется по акту передачи имущества. Передаточный акт составляется Учредителем управления в течение срока, установленного пунктом 4.1 настоящего Договора, в двух экземплярах и подписывается им и Доверительным управляющим. 

Один экземпляр акта остается у Учредителя управления, а второй вручается Доверительному управляющему непосредственно после подписания акта.    

4.3. При прекращении настоящего Договора по любому основанию, предусмотренному законом, настоящим Договором или дополнениями к нему, Доверительный управляющий возвращает 

имущество, находящееся в доверительном управлении, в течение _____ дней с  момента окончания действия данного Договора в соответствии со статьей 3 настоящего Договора.    

4.4. Возврат имущества также осуществляется по акту передачи имущества, который составляется Доверительным управляющим в течение срока, установленного пунктом 4.3 настоящего Договора. К порядку оформления данного акта применяются правила, указанные в пункте 4.2 настоящего Договора.    

 
   5. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ УЧРЕДИТЕЛЯ УПРАВЛЕНИЯ 
    
   5.1. Учредитель управления имеет право: 
   а) проверять исполнение Договора Доверительным управляющим, осуществлять контроль над его действиями путем осмотра имущества, переданного в  доверительное управление, и ознакомления с балансом, ведущимся Доверительным управляющим в соответствии с подпунктом "б" пункта 6.5 настоящего Договора, и получать все сведения и отчеты, представляемые Доверительным управляющим государственным контролирующим органам в соответствии с действующим законодательством;    

б) сообщать государственным органам и суду любые сведения об управлении имуществом в случаях, установленных законом;    

в) предъявлять Доверительному управляющему в случае нарушения им настоящего Договора иски с целью вынесения судом решений, обязывающих его к исполнению Договора и устранению неблагоприятных последствий допущенных им нарушений;