Земельный серветут

3. Предусмотренные настоящим  Федеральным законом и договором  об ипотеке права залогодержателя  (право залога) на имущество считаются  возникшими с момента внесения записи об ипотеке в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, если иное не установлено федеральным законом. Если обязательство, обеспечиваемое ипотекой, возникло после внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке, права залогодержателя возникают с момента возникновения этого обязательства.

Права залогодержателя (право  залога) на заложенное имущество не подлежат государственной регистрации.[3]

2.2 Доверительное управление  земельным участком

В главе 53 ГК РФ описываются  особенности доверительного управления имуществом, так статья 1012 гласит:

1. По договору доверительного  управления имуществом одна сторона  (учредитель управления) передает  другой стороне (доверительному  управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя).

Передача имущества в  доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему.

2. Осуществляя доверительное  управление имуществом, доверительный  управляющий вправе совершать  в отношении этого имущества  в соответствии с договором доверительного управления любые юридические и фактические действия в интересах выгодоприобретателя.

Законом или договором  могут быть предусмотрены ограничения  в отношении отдельных действий по доверительному управлению имуществом.

3. Сделки с переданным  в доверительное управление имуществом  доверительный управляющий совершает от своего имени, указывая при этом, что он действует в качестве такого управляющего. Это условие считается соблюденным, если при совершении действий, не требующих письменного оформления, другая сторона информирована об их совершении доверительным управляющим в этом качестве, а в письменных документах после имени или наименования доверительного управляющего сделана пометка "Д.У.".

При отсутствии указания о  действии доверительного управляющего в этом качестве доверительный управляющий  обязывается перед третьими лицами лично и отвечает перед ними только принадлежащим ему имуществом.

4. Особенности доверительного  управления паевыми инвестиционными  фондами устанавливаются законом.

(п. 4 введен Федеральным законом от 06.12.2007 N 334-ФЗ)

5. Особенности доверительного  управления автомобильными дорогами  общего пользования федерального  значения устанавливаются законом.

(п. 5 введен Федеральным законом от 17.07.2009 N 145-ФЗ)

В статье 1013 перечисляются  объекты доверительного управления.

1. Объектами доверительного  управления могут быть предприятия  и другие имущественные комплексы,  отдельные объекты, относящиеся  к недвижимому имуществу, ценные бумаги, права, удостоверенные бездокументарными ценными бумагами, исключительные права и другое имущество.

2. Не могут быть самостоятельным  объектом доверительного управления  деньги, за исключением случаев,  предусмотренных законом.

3. Имущество, находящееся  в хозяйственном ведении или  оперативном управлении, не может  быть передано в доверительное  управление. Передача в доверительное управление имущества, находившегося в хозяйственном ведении или оперативном управлении, возможна только после ликвидации юридического лица, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которого имущество находилось, либо прекращения права хозяйственного ведения или оперативного управления имуществом и поступления его во владение собственника по иным предусмотренным законом основаниям.

Как уже говорилось выше, для доверительного управления нужно заключать договор (см. Приложения). Статья 1017 ГК РФ. Форма договора доверительного управления имуществом:

1. Договор доверительного  управления имуществом должен  быть заключен в письменной форме.

2. Договор доверительного  управления недвижимым имуществом  должен быть заключен в форме, предусмотренной для договора продажи недвижимого имущества. Передача недвижимого имущества в доверительное управление подлежит государственной регистрации в том же порядке, что и переход права собственности на это имущество.

3. Несоблюдение формы  договора доверительного управления  имуществом или требования о регистрации передачи недвижимого имущества в доверительное управление влечет недействительность договора. [5]

Согласно п. 1 ст. 1020 Гражданского кодекса Российской Федерации права  доверительного управляющего в отношении  переданного недвижимого имущества  очень ограничены: он вправе только владеть и пользоваться этим имуществом. Распоряжение недвижимым имуществом доверительный  управляющий осуществляет в случаях, предусмотренных договором доверительного управления.

2.3 Рента

Земельная рента — это цена, уплачиваемая за использование ограниченного количества земли и других природных ресурсов. Земельная рента выступает в форме абсолютной ренты, дифференциальной ренты и монопольной ренты. Абсолютная земельная рента — один из видов дохода от собственности на землю, плата собственнику за разрешение применять капитал к земле; уплачивается арендатором абсолютно со всех участков земли независимо от плодородия (отсюда название этого вида ренты). Дифференциальная рента — дополнительный доход, получаемый за счет использования большей плодородности земли и более высокой производительности труда. Монопольная рента - особая форма земельной ренты, образуется при продаже определенных видов сельскохозяйственных продуктов по монопольной цене, превышающей их стоимость. [6]

Договоры ренты - это двусторонние договоры, сторонами которых выступают плательщик ренты и получатель ренты. Согласно ст. 583 ГК РФ рента- это периодические платежи, которые плательщик ренты обязан уплачивать ее получателю в обмен на полученное в собственность имущество. Договор ренты подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Под выплату ренты может быть передано любое имущество, в том числе и деньги. В соответствии со ст. 584 ГК РФ рентные договоры, согласно которым под выплату ренты передается недвижимость, подлежат государственной регистрации. 
Различают постоянную и пожизненную ренту. Постоянную ренту могут получать граждане и некоммерческие организации, право на получение постоянной ренты может быть унаследовано, уступлено или получено в порядке правопреемства согласно п. 2 ст. 589 ГК РФ. 
Получателем пожизненной ренты могут быть только граждане, этот вид ренты не наследуется, обязательства по ее выплате прекращаются со смертью получателя ренты (ст. 596 ГК РФ). Гибель или случайное повреждение переданного имущества не освобождают плательщика от обязательства по выплате пожизненной ренты (ст. 600 ГК РФ). 
Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением. Иначе говоря, договор пожизненного содержания с иждивением - одна из разновидностей договоров ренты, его правовое регулирование осуществляется гл. 30 "Купля-продажа" и гл. 33 "Рента и пожизненное содержание с иждивением" ГК РФ. По договору пожизненного содержания получателем ренты всегда передается недвижимость (ст. 601 ГКРФ), может быть передана и доля в праве общей собственности на нее (п. 2 ст. 246 ГК РФ). Потребности в жилище получателя ренты могут быть обеспечены сохранением права пользования жилым помещением, переданным под выплату ренты, или предоставлением плательщиком ренты другого жилья. Одним из существенных условий договора является стоимость всего объема содержания, что должно составлять в месяц не менее двух установленных законом минимальных размеров оплаты труда (п. 2 ст. 602 ГК РФ). 
Допускается установление ренты в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на получение ренты считаются равными, если иное не предусмотрено договором ренты. В случае смерти одного из получателей ренты его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его получателям ренты, если иное не предусмотрено договором пожизненной ренты или содержания с иждивением (п. 2 ст. 596 ГК РФ). 
Договор, устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, который умер к моменту заключения договора, ничтожен (п. 3 ст. 596 ГК РФ). Моментом заключения договора пожизненного содержания с иждивением является дата государственной регистрации. Если после нотариального удостоверения, но до государственной регистрации договора получатель ренты скончается, то данный договор ничтожен и не подлежит регистрации, соответственно, не может быть зарегистрировано и право собственности плательщика ренты. Напомним, что заявления о регистрации сделки должны быть поданы обеими сторонами - и плательщиком, и получателем ренты.

Отчуждение имущества под выплату  ренты может быть осуществлено за плату (ст. 585 ГК РФ): помимо обязательства  по периодической уплате ренты (или  предоставления содержания), плательщик ренты должен уплатить получателю ренты определенную договором сумму. В этом случае передача недвижимости осуществляется по передаточному акту (если договором не предусмотрен иной порядок). Для государственной регистрации требуются те же документы, что и для купли-продажи. Если имущество передается бесплатно, то передаточный акт не составляется.

Основные особенности договоров  ренты, пожизненного содержания с иждивением - это обременение рентой недвижимого  имущества (п. 1 ст. 586 ГК РФ) и возникновение  залога в силу закона для обеспечения  рентного обязательства (п. 1 ст. 587 ГК РФ). Поэтому при заключении договоров пожизненного содержания с иждивением регистрируются:

1) сделка - договор ренты, пожизненного  содержания с иждивением; 
2) право собственности плательщика ренты; 
3) обременение рентой; 
4) залог в пользу получателя ренты.

Следует обратить внимание, что нормы  о залоге в силу закона при ренте  являются императивными и не могут  быть отменены соглашением сторон, в отличие от залога в силу закона при купле-продаже в кредит. 
Регистрация залога осуществляется в соответствии с Инструкцией о порядке регистрации ипотеки жилого помещения, возникшей в силу закона или договора, а также о порядке регистрации смены залогодержателя в связи с переходом прав требований по ипотечным кредитам, утв. приказом Минюста России, Госстроя России, Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг от 16 октября 2000 г. N 289/235/290.

В свидетельстве о государственной  регистрации права собственности  плательщика ренты в графе "Ограничения (обременения)" указывается: "Постоянная рента", "Пожизненная рента" или "Пожизненное содержание с иждивением", затем "Залоге силу закона".

Плательщик ренты как собственник вправе распоряжаться недвижимостью, переданной под выплату ренты. Но при совершении сделок необходимо соблюдение ряда условий: 
1) наличие согласия получателя ренты (ст. 604 ГК РФ); 
2) указание в договоре обременения недвижимости обязательствами по выплате ренты, предоставлению пожизненного содержания с иждивением и залогом в обеспечение этих обязательств (ст. 586, 587, 353 ГК РФ). 
При этом согласие получателя ренты на отчуждение недвижимости не избавляет нового приобретателя недвижимости от обязательств по выплате ренты.

Записи об обременении недвижимого  имущества рентой и ипотекой погашаются в случае: 
1) расторжения договора ренты, пожизненного содержания с иждивением (п. 2 ст. 453 ГК РФ); 
2) судебного признания данного договора недействительным (ст. 167 ГК РФ); 
3) смерти получателя пожизненной ренты или пожизненного содержания с иждивением (ст. 596, 695 ГК РФ); 
4) выкупа ренты (ст. 592-594, 599, 605 ГК РФ); 
5) в иных случаях прекращения обязательства в соответствии с ГК РФ.

Заключение договора ренты выгодно  с точки зрения налогообложения, размер необходимых налоговых отчислений государству при заключении договора меньше, чем при простой купле-продаже. Обманчивое впечатление простоты указанного договора провоцирует обывателей на его заключение без предварительной консультации с юристом. Но исполнение такого договора имеет ряд личностных обязательств покупателя, которые сторонами игнорируются. Задача риэлторов - ознакомить граждан, обратившихся к ним за помощью, со всеми тонкостями при заключении договоров купли-продажи жилого помещения с пожизненным содержанием и иждивением. Приведем пример такого договора (см. Приложения). [7]

2.4 Аресты и запрещения на заключение сделок

Арест имущества — мера обеспечения исполнения решения по имущественным взысканиям. Арест имущества заключается в описи имущества, денежных средств и объявлении запрета распоряжаться ими. Он происходит по решению суда и применяется при исполнении судебных решений в качестве меры по обеспечению иска. Арест влечет за собой ограничение в правах на имущество и подвергнуться ему может любое имущество граждан, за исключением того, которое составляет предметы первой необходимости. [8]

Статьей 12 Закона о регистрации  и Правилами ведения Единый государственный реестр прав (ЕГРП) предусмотрен порядок внесения в ЕГРП записи об ограничении (обременении), к которым относится арест имущества.      

Внесение в ЕГРП записи об аресте имущества означает, что права собственника на распоряжение данным имуществом ограничены. В период действия ареста собственник не может отчуждать данное имущество или по-иному распоряжаться им.

Органы, имеющие право накладывать  аресты на недвижимое имущество и  выносить запреты на совершение сделок с ним:

• Суды общей юрисдикции
• Арбитражные суды
• Судебные приставы-исполнители
• Налоговые и таможенные органы, с санкции прокурора.

     Действующим законодательством  установлены следующие виды ограничений (арестов, запрещений) прав на недвижимое имущество:

     1. В порядке гражданского, арбитражного судопроизводства  арест недвижимого имущества ответчика применяется в качестве меры обеспечения иска. О наложении ареста суды общей юрисдикции, арбитражные суды выносят определения (ст.ст. 139,140 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, ст.ст. 90, 91 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).