Особенности формирования объектов недвижимости при постановке на государственный кадастровый учет (на материалах г.Тюмени)

Таблица 3. 1 - Точностные и другие характеристики межевания земель

                                                                                          Окончание таблицы 3.1

                                                                              

3. Земли сельско- хозяйственного  назначения; земли особо охраняемых  территорий и др.	0,5	0,1	Узловые точки 3-х и более землевладении  землеполь-зовании	1:10000 1:25000
4. Земли лесного фонда, земли  водного фонда, земли запаса  и другие земли.	0,5	0,1	Узловые точки 3-х и более землевладении  землеполь-зовании	1:25000 1:50000

В зависимости от назначения и типа закрепления на местности различают:

• пункты ОМС (ОМЗ), закрепляемые на долговременную (не менее 5 лет) сохранность;
• межевые знаки, закрепляемые на поворотных точках границ, с использованием недорогих материалов;
• границы по «живым урочищам» (рекам, ручьям, водотокам, водоразделам и т.д.);
• границы, совпадающие с линейными сооружениями  (заборами, фасадами зданий, элементами дорожной сети и т.д.);
• пропаханные линии суходольных границ.

Пункты  ОМС размещают равномерно на территории населённых пунктов, дачных посёлков, участков садовых товариществ, сельскохозяйственных, лесохозяйственных и других предприятий  с плотностью, указанной в таблице. Пункты ОМС могут не совпадать  с межевыми знаками границ земельного участка. Их следует размещать на местности с учётом:

• доступности для геодезических определений при восстановлении положения утраченных межевых знаков;
• защищённости от разрушений в результате хозяйственной деятельности и природных явлений.

Пункты  ОМС следует по возможности размещать  на землях, находящихся в государственной  или муниципальной собственности.

Межевые знаки  размещают на всех поворотных точках границы земельного участка, кроме  границ, проходящих по ‘‘живым урочищам‘‘ и линейным сооружениям, совпадающим  с границами земельного участка.

Границы земельных участков, проходящие по живым урочищам, закрепляются межевыми знаками только на стыках с суходольными границами.

Пункты ОМС после закладки сдаются  по акту на наблюдение за сохранностью:

• городской, поселковой или сельской администрации, если они построены на землях, находящихся в государственной или муниципальной собственности;
• собственнику, владельцу, пользователю земельного участка, если они находятся на его земельном участке.

Если пункт ОМС совмещён с  межевым знаком, то он сдаётся на наблюдение за сохранностью всем собственникам, владельцам и пользователям размежевываемых  земельных участков.

В процессе подготовительных работ  осуществляют сбор и анализируют  следующие исходные материалы:

• проект землеустройства, материалы инвентаризации земель;
• постановление районной, городской (поселковой) или сельской администрации о предоставлении гражданину или юридическому лицу земельного участка;
• договоры купли-продажи и сведения о других сделках с земельным участком;
• выписки из книги регистрации земельного участка;
• сведения о наличии межевых споров по данному земельному участку;
• чертёж границ или кадастровые карты (планы) с границами земельного участка;
• топографические карты и планы;
• фотопланы и фотоснимки, приведенные к заданному масштабу;
• схемы и списки координат пунктов ГГС;
• схемы и списки координат пунктов ОМС;
• списки координат межевых знаков, затрагиваемых проектом землеустройства, а также проектные координаты вновь образуемого или трансформируемого земельного участка;
• сведения об особом режиме использования земель.

Полевое обследование производят с  целью проверки сохранности пунктов  геодезической опоры, выбора наиболее выгодной технологии работ и размещения пунктов опорной межевой сети. Результаты обследования отражаются на схемах ГГС, ОМС или ранее изготовленном  чертеже границ земельного участка, В результате полевого обследования выясняют возможности применения тех  или иных методов и приборов для  закрепления пунктов ОМС, межевых  знаков и определения их координат. Составляется акт проверки состояния  ранее установленных граничных  знаков земельного участка.

Межевание земель выполняют в соответствии с техническим проектом, в котором  обосновывают содержание, объемы, трудовые затраты, необходимые материалы, сметную  стоимость, сроки выполнения и технику  безопасности работ. Технический проект межевания земель составляют на каждый населённый пункт, дачный поселок садоводческое  товарищество, на крупные сельскохозяйственные и лесохозяйственные предприятия  и т.д. Технический проект межевания  земель утверждает районный (городской) комитет по земельным ресурсам и  землеустройству.  

  Межевание земельного участка,  предоставленного для ведения  личного подсобного и дачного  хозяйства, садоводства и индивидуального  строительств, выполняют в соответствии  с техническим заданием, выданным  на основе технического проекта.

Технический проект включает:

• текстовую часть;
• графические материалы;
• систему затрат и расчеты необходимых материалов.

В текстовой части технического проекта  отражают:

• основание и цель выполнения работ;
• сведения о геодезической основе;
• сведения о ранее выполненных межевых работах;
• технологию геодезических работ и закрепления новых или восстановления утраченных границ;
• организацию и сроки межевания земельного участка;
• рекомендации по технике безопасности и охране труда;
• перечень материалов, подлежащих сдаче в комитет по земельным ресурсам и землеустройству.

К техническому проекту прикладывают разбивочный чертёж, составленный в  удобном для работы масштабе, на котором отображают существующие и  проектируемые:

• пункты ГГС и ОМС (ОМЗ);
• межевые знаки;
• угловые и линейные данные для геодезических измерений;
• названия и номера размежевываемого и смежных с ним земельных участков.

Собственники, владельцы и пользователи размежевываемого и смежных с  ним земельных участков заблаговременно, не позднее, чем за 2 дня до начала работ, извещаются о времени проведения межевых работ. Извещения и расписки составляются в 2-х экземплярах, один экземпляр из которых подшивается в межевое дело.

Установление границ земельного участка  производят на местности в присутствии  представителя районной, городской (поселковой) или сельской администрации, собственников, владельцев или пользователей  размежевываемого и смежных с  ним земельных участков или их представителей, полномочия которых  удостоверяются доверенностями, выданном в установленном порядке. После  завершения процедуры установления и согласования границ земельного участка  на местности производится закрепление  его границ межевыми знаками установленного образца. Результаты установления согласования границ оформляются актом, который  подписывается собственниками, владельцами, пользователями размежевываемого и  смежных с ним земельных участков (или их представителями), городской (поселковой) или сельской администрацией и инженером – землеустроителем – производителем работ. Акт утверждается комитетом по земельным ресурсам и землеустройству района (города).

Для определения координат пунктов  ОМС (ОМЗ) и межевых знаков используют:

• спутниковые геодезические определения;
• триангуляцию, полигонометрию, трилатерацию, прямые обратные, комбинированные засечки, лучевые системы;
• фотограмметрические методы;

- в обоснованных случаях могут использоваться и методы картометрии.

Для производства измерений применяют:

- спутниковые геодезические приёмники;

- электронные тахеометры;

- светодальномеры;

- теодолиты; 

- фотограмметрические приборы;

- дигитайзеры, другие приборы и инструменты.

По результатам геодезических, фотограмметрических и картометрических измерений вычисляют координаты пунктов ОМС и межевых знаков.

Площадь земельного участка вычисляют  в основном аналитическими методами по координатам межевых знаков, полученным геодезическими и фотограмметрическими методами. Вычисленную площадь земельного участка (Рвыч) сравнивают с площадью, указанной в правоустанавливающем документе (Рдок) (постановлении администрации, свидетельстве на право собственности, договоре купле-продаже и так далее).

С этой целью определяется разность площадей (ΔР):

 

ΔР = Рвыч – Рдок                                           (3.1)

 

Данные сравниваются с допустимой погрешностью определения площади (ΔРдоп), полученной по формуле:

 

  ΔРдоп = 2 × mр,                                             (3.2)

 

где mр – средняя квадратическая погрешность определения площади земельного участка (мм).

При ΔР<ΔРдоп за окончательное значение площади принимается площадь, указанная  в правоустанавливающем документе.

При ΔР<ΔРдоп материалы межевания  земель направляют для внесения изменений  в правоустанавливающий документ (постановление  администрации, свидетельство на право  собственности, договор купли –  продажи и т.д.).

Чертёж  границ земельного участка составляют в масштабе, равном или крупнее  масштаба базовой кадастровой карты (плана), рекомендованном в таблице. Чертёж границ земельного участка составляется инженером – землеустроителем, выполнившим межевые работы, и утверждается председателем (заместителем председателя) комитета по земельным ресурсам и землеустройству района (города).

В процессе и по завершению межевания  земельных участков производитель  работ – комитет по земельным  ресурсам и землеустройству или  уполномоченная им проектно – изыскательская организация по землеустройству  осуществляет текущий контроль и  приёмку законченной продукции  с целью установления  соответствия результатов межевания требованиям  Инструкции по межеванию земель. Результаты контроля и приемки оформляют  актами установленной формы.

В целях контроля производитель работ  может выполнять дополнительные контрольные измерения, осматривает  в натуре межевые знаки и устанавливает  соответствие их оформления требованиям  Инструкции. Количество дополнительных контрольных измерений обосновывается в техническом проекте.

При приёмке завершённых работ проверяющий  устанавливает:

- наличие списков координат пунктов ГГС, ОМС (ОМЗ) и межевых знаков;

- систему координат и схему привязки межевых знаков к опорным геодезическим пунктам;

- правильность ведения журналов геодезических измерений;

- правильность установления и закрепления границ земельного участка;

- допустимость погрешностей геодезических определений и вычисления площади земельного участка;

- соответствие вычисленной площади земельного участка площади, указанной в документе, удостоверяющем права собственника на земельный участок;

- правильность оформления чертежа границ земельного участка;

- правильность оформления межевого дела и так далее.

Территориальные отделы управления федерального агентства  кадастра объектов недвижимости осуществляют государственный контроль за установлением  и сохранностью межевых знаков, в  результате которого утверждает следующие  документы:

- технический проект или техническое задание на межевание земельного участка;

- акт установления и согласования границ земельного участка на местности;

- чертёж границ земельного участка;

- акт государственного контроля за установлением и сохранностью межевых знаков.

Результаты  межевания земель, утверждённые территориальными отделами управления федерального агентства  кадастра объектов недвижимости, могут  быть обжалованы в установленном  порядке.

По завершении межевых работ производитель  межевых работ формирует и  сдаёт в территориальные отделы управления федерального агентства  кадастра объектов недвижимости межевое  дело, в которое включаются:

- пояснительная записка;

- копия или выписка из решений государственных, муниципальных и местных организаций о предоставлении земельного участка;

- копия или выписка из документов, на основании которых установлен особый режим использования земель;

- копия договора о купле-продаже, дарственной, завещания или другого документа (если такие действия осуществились);

- справки о вкрапленных земельных участках;

- списки координат пунктов ОМС;

- списки координат межевых знаков;

- акт проверки состояния ранее установленных границ земельного участка;

  - технический проект (задание) с рабочим (разбивочным) чертежом;

- извещения о вызове собственников, владельцев и пользователей размежевываемого и смежных с ним земельных участков для участия в действиях по межеванию земель;