Оценка ликвидационной стоимости торгово-офисного здания (на примере торгово-офисного здания в городе Бийск)

 

 

Учитывая, что  офисные территории на объекте оценки, имеют площадь (S_О) равную 250 м2, слабо обеспечены телефонной связью и не относятся к группе помещений с хорошей отделкой, но располагаются в центральной части города, примем величину арендной ставки на уровне верхней границы для муниципальной недвижимости, т.е. в размере 29,17 рублей/м2*месяц, что соответствует величине потенциального валового дохода от офисных площадей (PGI_О) в размере:

 

PGI_О = 12 * 250 * 29,17 = 87 510 рублей в год.

 

Для торговых площадей характерны ежемесячные выплаты  арендной платы с включением в  нее всех услуг по охране и содержанию сдаваемых в аренду площадей.

 

Арендные ставки часто определяются в расчете  на один погонный метр торговых прилавков, но для наших целей удобнее  ставки, рассчитанные на площадь. Такие  ставки варьируют от 600 до 400 рублей в месяц за квадратный метр торговой площади.

 

Заказчик сдает торговые территории объекта оценки общей площадью 2000 м2 по нижней границе диапазона арендных ставок, но при этом производит селекцию арендаторов с целью привлечения в торгово-офисное здание магазинов по продаже продовольственных товаров. Данные товары выходят за профиль деятельности предприятия собственника, а покупатели продовольственных товаров часто впоследствии делают покупки промышленных товаров.

 

Учитывая сказанное  выше примем величину арендной ставки в 400 рублей/м2 в месяц, что соответствует  потенциальному валовому доходу от торговых площадей в размере:

 

PGI_Т = 12 * 2000 * 400 = 9 600 000 рублей в год.

 

 

2.2.4 Расчет  чистого эксплуатационного дохода (NOI)

 

Введя поправку на потери дохода (ПД_Т) от неполной загрузки и неплатежей торговых территорий в размере 15 %, а для офисных территорий (ПД_О) в размере 20 %, получим годовой объем действительного валового дохода от аренды торговых и офисных площадей в размере:

 

EGI = PGI_О * (1- ПД_О) + PGI_Т * (1- ПД_Т)= 8 230 008 рублей в год

 

2.2.5 Эксплуатационные расходы (ЭР)

 

Эксплуатационные  расходы – это периодические  затраты, необходимые для поддержания  функциональной пригодности объекта, обеспечивающей получение валового дохода.

 

Существуют  три основные группы расходов:

 

• Фиксированные – расходы, не зависящие по величине от степени эксплуатации объекта. Сюда относятся, прежде всего, имущественные налоги и страховые взносы.
• Переменные – расходы, изменяющиеся в зависимости от степени загрузки объекта. Включают в себя плату за коммунальные услуги, уборку, охрану, вывоз мусора и т.д.
• Резервы на восстановление – расходы по замене на протяжении экономической жизни объекта отдельных его элементов, подверженных более быстрому износу, чем основная конструкция (кровля, ковровые покрытия, сантехника, лифтовое оборудование, наружная покраска и т.д.).

 

 

Расходы за 2000 год  у собственника оцениваемого здания согласно его сообщению, которому Оценщик  склонен доверять, приведены в  таблице 5.

 

Таблица 5. Сведения о расходах за 2000 год по данным собственника.

 

№	Статья расходов	Сумма расходов	Примечание
1	Коммунальные  платежи	660 000	Различаются по сезонам
2	Охрана	993 600	Круглосуточная  охрана
3	Уборка и  вывоз мусора	84 000
4	Ремонтные работы	120 000
5	Расходы по управлению	480 000	3 менеджера
6	Страхование	40 000	Данные РЕСО – Гарантия
7	Налог на имущество	70 000	1,5 % от базы 3 500 000*
Итого расходов в 2000 году		2 447 600
Пересчет на дату оценки		2 933 142	I = 1,1984 индекс пересчета

 

* - для налогообложения  имущества физических лиц применяется  прогрессивная шкала, согласно которой с имущества стоимостью свыше 500 000 рублей взимается 1,5 %-ный налог на имущество.

 

Поскольку анализ объекта и его оценка производятся по состоянию на июнь 2001 года, и показатели доходности взяты Оценщиком на эту  же дату, величины расходов прошлого года должны быть приведены к дате оценки.

 

Для приведения расходов к дате оценки использованы индексы инфляции, опубликованные в  сообщениях Государственного комитета по статистике РФ [13] и приведенные  здесь в таблице 6:

 

 

Таблица 6. Индексы  инфляции Госкомстата

 

Период	Процент за квартал, i	Расчет накопления индекса за период
III  квартал  2000 года	107,8 %	I0 = 1+(i-1)/2 = 1,039*
IV квартал 2000 года	108,1 %	I1 = I0 * i = 1,12
I квартал 2001 года	104,4 %	I2 = I1 * i = 1,17
II квартал 2001 года**	102,2 %	I3 = I2 * i = 1,17
Итого, индекс приведения к дате оценки		1,1984

 

* - Индекс инфляции  за третий квартал взят в  размере ½, поскольку именно  на середину данного квартала  приходится точка равновесия (сумма  расходов до точки равновесия  равна сумме расходов позднее этой точки). Это связано, прежде всего, с ростом коммунальных затрат в осенне-зимний период;

** - прогнозное  значение (экспертно).

 

Таким образом, с учетом индекса инфляции за первую половину 2001 года прогноз расходов на 2001 год составил: ЭР = 2 933 142 рубля.

 

Отсюда получаем прогноз величины чистого эксплуатационного  дохода в размере:

 

NOI = EGI – ЭР = 8 230 008 - 2 933 142 = 5 296 866 рублей

 

2.2.6 Ставка  капитализации (R)

 

Определение ставки капитализации проведено методом  кумулятивного построения.

В связи с  тем, что определение чистого  эксплуатационного годового дохода произведено в ценах на дату оценки без учета рублевой инфляции, в  качестве безрисковой ставки принят процент по депозитному валютному  вкладу. В качестве процентной ставки валютного депозита взяты данные агентства «Росбизнесконсалтинг», рассчитанные по выборке банков высшей категории надежности ИЦ «Рейтинг».

 

Компоненты, составляющие ставку капитализации, представлены в  таблице 7.

 

Таблица 7. Построение ставки капитализации:

 

Наименование  компонентов ставки	Ставка, %
Безрисковая ставка	8
Поправка на риск	10
Поправка на низкую ликвидность рынка недвижимости	6
Поправка на бремя управления	4
Ставка  капитализации (R)	28

 

2.2.7 Ориентир  рыночной стоимости доходным  подходом (V_D)

 

Стоимость объекта  недвижимости в методе капитализации  доходного подхода определяется как отношение чистого операционного  дохода к ставке капитализации:

 

V = NOI/R = 5 296 866/0,28 = 18 917 376 рублей

 

 

Таким образом, в результате анализа объекта исследования в рамках доходного подхода нам удалось сделать обоснованное предположение о величине ориентира рыночной стоимости исследуемого объекта, равной денежной сумме:

 

18 917 000

/восемнадцать  миллионов девятьсот семнадцать  тысяч/ рублей

 

2.3 Оценка объекта в рамках Рыночного подхода

 

Ниже приведено  описание и оценка объекта с точки  зрения рыночного подхода.

 

2.3.1 Последовательность  оценки

 

Объект может  быть оценен путем соотнесения его  характеристик