Анализ стоимости квартир города Саратова

Автор работы: Пользователь скрыл имя, 15 Ноября 2012 в 13:55, курсовая работа

Описание

Первое местоположение Саратова - современный Заводской район города, именуемый в старину Узбеком. Раньше Саратов был третьим по величине городом Золотой Орды. Здесь располагались дворцы, функционировала водоснабжение, был даже монетный двор. Однако в 1395 году город был разрушен.
Во второй половины шестнадцатого века завершая создание централизованного русского государства, Иван Грозный окончательно разгромил на Средней и Нижней Волге остатки Золотой Орды.

Содержание

1. Определение стоимости жилья в городе Саратов 3
1.1. Описание города Саратов 3
1.2. Данные о стоимости квартир. 6
2. Определение стоимости квартиры с использованием трех методов анализа стоимости объектов: затратным методом, доходным подходом и сравнительным (иногда, наверное, рыночный) подходом. 10
2.1. Осмотр и описание объекта недвижимости 10
2.2. Расчет стоимости объекта оценки в рамках сравнительного (рыночного) подхода 13
2.3.Расчет стоимости объекта оценки в рамках доходного метода 16
2.4. Расчёт стоимости объекта оценки в рамках затратного метода. 23
2. 5. Согласование результатов 23
2.6. Проведения рекламной акции с целью продажи недвижимости 24
Список используемой литературы 26

Скачать (314.18 Кб) Сколько стоит заказать работу?
Работа состоит из  1 файл

Экономика недвижимости.docx

— 322.24 Кб (Скачать документ)

После выбора объектов-аналогов необходимо провести корректировку на различия, имеющиеся  между оцениваемым объектом и  сопоставимыми аналогами. Процентные поправки вносятся путём умножения  цены продажи объекта-аналога или  его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках  объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше  сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже – понижающий коэффициент.

 

Таблица 5 «Расчет рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного метода»

Наименование

Объект оценки

Аналог 1

Аналог 2

Аналог 3

Аналог 4

Аналог 5

Местонахождение

Ул. Рахова

Ул. Гоголя

Ул. Зарубина

Ул. Рахова

ул. Гоголя

Ул. Рахова

Общая площадь, кв.м.

52

53

52

52

52

52

Цена продажи,  тыс.руб.

  

3200

3000

2900

3000

3250

Цена продажи, тыс. руб./кв.м.

  

60,377

57,692

55,769

57,692

62,5

Корректировка (уторговывание) № 1

  

-4%

-4%

-4%

-4%

-4%

Цена после корректировки № 1, руб./кв.м.

  

57962

55384

53538

55384

65000

Корректировка (местоположение) №2

  

+2%

+2%

+2%

+2%

+2%

Цена после корректировки №2, руб./кв.м.

  

59121

56492

54609

56492

66300

Корректировка (площадь) №3

  

+1,5%

-

-

-

-

Цена после корректировки №3, руб./кв.м.

  

60008

56492

54609

56492

66300

Корректировка (вид из окна) №4

  

+1

+1

+1

+1

+1

Цена после корректировки №4, руб./кв.м.

  

60608

57057

55155,1

57057

66963

Корректировка (балкон) №5

  

+1%

-1%

+1%

-1%

+1%

Цена после корректировки №5, руб./кв.м.

  

61214,1

56486

55706,7

56486,4

67633

Корректировка (отделка) №6

  

+10%

+10%

-10%

+10%

+10%

Цена после корректировки №6, руб./кв.м.

  

67336

62135

50136,03

62135,04

74396,3

Корректировка (санузел) №7

  

+2%

+2%

+2%

+2%

+2%

Цена после корректировки №7, руб./кв.м.

  

68683

63378

51139

63378

75884,2

Корректировка (метал.дверь) №8

  

+2%

+2%

-2%

+2%

+2%

Цена после корректировки №8, руб./кв.м.

  

70057

64646

50116,2

64646

77402

Корректировка (состояние подъезда) №9

  

+1%

+1%

+1%

+1%

+1%

Цена после корректировки №9, руб./кв.м.

  

70758

65293

50617,4

65293

78176

Корректировка (материал) №10

  

-

-

-

-

-

Цена после корректировки №10, руб./кв.м.

  

70758

65293

50617,4

65293

78176

Корректировка (газ) №11

  

+5%

+5%

+5%

+5%

+5%

Цена после корректировки №11, руб./кв.м.

  

74296

68558

53148,3

68558

82085

Корректировка (наличие телефона) №12

  

+5%

+5%

+5%

-5%

-5%

Цена после корректировки №12, руб./кв.м.

  

78011

71486

55806

65130

77981

Корректировка (близость гаражей) №13

  

-2%

-2%

-2%

-2%

-2%

Цена после корректировки №13, руб./кв.м.

  

76451

70056,3

54690

63827,4

76423,2

Корректировка (собственная котельная) №14

  

-

-

-

-

-

Цена после корректировки №14, руб./кв.м.

  

76451

70056,3

54690

63827,4

76423,2

Корректировка (доп.хоз. блоки) №15

  

-2

-2

+2

-2

-2

Цена после корректировки №15, руб./кв.м.

  

74922

68655,2

55784

62551

74895

Корректировка (дата постройки) №16

  

-3,6%

-5,4%

-3,6%

-10%

-3,6%

Цена после корректировки №16, руб./кв.м.

  

72225

64948

53776

56296

72198

Корректировка (этаж) №18

  

-

-

-

-3%

-

Цена после корректировки №18, руб./кв.м.

  

72225

64948

53776

54607,1

72198

Корректировка (месторасположение) №19

  

-

-

-

-

-

Цена после корректировки №19, руб./кв.м.

  

72225

64948

53776

54607,1

72198

Корректировка (техническое состояние) №20

  

-

-

-

-

-

Цена после корректировки №20, руб./кв.м.

  

72225

64948

53776

54607,1

72198

Корректировка (право собственности) №21

  

-

-

-

-

-

Цена после корректировки №21, руб./кв.м.

  

72225

64948

53776

54607,1

72198

Корректировка (условия продажи) №22

  

-

-1%

-

-

-1%

Цена после корректировки №22, руб./кв.м.

  

72225

64299

53776

54607,1

71476

Корректировка (озеленение вокруг дома) №23

  

-

-

-

-

-

Цена после корректировки №23, руб./кв.м.

  

72225

64299

53776

54607,1

71476

Корректировка (наличие школ,детских садов) №24

  

-

-

-

-

-

Цена после корректировки №24, руб./кв.м.

  

72225

64299

53776

54607,1

71476

Корректировка (близость к конечным остановкам) №25

  

-

-

-

-

-

Цена после корректировки №25, руб./кв.м.

  

72225

64299

53776

54607,1

71476

Корректировка (домофон) № 26

  

-2%

-

-

-2%

-

Цена после корректировки № 26,руб.

  

72225

64299

53776

54607,1

71476

Веса

  

0,45

0,1

0,05

0,35

0,05

Стоимость объекта, руб./кв.м.

  

64,73

Стоимость объекта, руб.

  

64,73*52=3365960 руб.


2.3.Расчет стоимости  объекта оценки в рамках доходного  метода

 

Подход  к оценке по доходу основывается на принципе ожидания, который гласит, что все стоимости сегодня  являются отражением будущих преимуществ.

При применении данного подхода анализируется  возможность недвижимости генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от эксплуатации и дохода от продажи. Инвестор приобретает недвижимость, способную приносить доход, за текущую цену, взамен на ее  возможность в будущем приносить доход от коммерческого использования и последующей продажи.

Для оценки стоимости доходной недвижимости применяют  технику капитализации и дисконтирования. Подход капитализации позволяет  на основании данных о доходе и  ставке капитализации на момент оценки или перспективу сделать вывод  о стоимости объекта. Техника  дисконтирования применяется для  приведения потока доходов и затрат, распределенных во времени, к одному моменту для получения текущей  стоимости доходоприносящего объекта.

Метод прямой капитализации наиболее приемлем к  объектам, приносящим доход со стабильно  предсказуемыми суммами доходов  и расходов. Метод дисконтирования  поступлений наличности более приемлем к приносящим доход объектам, имеющим  нестабильные потоки доходов и расходов.

В качестве показателя, описывающего будущие доходы, выбирается чистый операционный доход. Это один из разновидностей денежного  потока, который наилучшим образом  описывает стоимость недвижимого  имущества компаний, основной деятельностью  которых является содержание застроенных  объектов недвижимости и сдачи их в аренду.

 

Суть метода капитализации

В данной работе необходимо применить метод  прямой капитализации, так как потоки доходов стабильны длительный период времени, представляют собой значительную положительную величину; потоки доходов  возрастают устойчивыми, умеренными темпами. Рыночная стоимость будет определяться по формуле:

 

Срын=ЧОД(год)\R                                            (2)

где ЧОД – чистый операционный доход от сдачи внаем, рассчитанный на год

          R – ставка капитализации

 

Для расчета  ЧОД применяются следующие формулы: 

 

ЧОД=ПВД  – потери – ОР                                  (3)

где ПВД – потенциальный валовый доход, доход при 100% использовании

        Потери – потери от недоиспользования

        ОР – операционные расходы

 

Определение рыночной ставки арендной платы и потенциального валового дохода

Определение рыночной ставки арендной платы основывается на анализе фактически сложившихся  или запрашиваемых на рынке ставках  арендной платы по квартирам, аналогичным  оцениваемой. ПВД (год) определяется путем  умножения месячной рыночной ставки арендной платы на количество месяцев  в году.

Определение потерь при сборе платежей.

Анализ  данных по аналогичным объектам недвижимости показывает, что обычно имеет место  полная загрузка. Однако в расчеты  заложено 5% потерь, которые могут  возникнуть при смене арендаторов  и недополучения арендной платы.

Определение величины операционных расходов.

Операционные  расходы подразделяются на:

Условнопостоянные;

Условнопеременные;

Расходы на замещение.

К условнопостоянным относят налог на имущество, страховые взносы и т. п. К условнопеременным относят расходы на безопасность и коммунальные платежи.

В данном отчете использовались наиболее типичные операционные расходы собственника на сегменте рынка аренды квартир, которые, как правило, включают налог на имущество, и расходы на безопасность. Коммунальные платежи, оплату телефонной связи оплачивает арендатор.

Поэтому в расчетах принять ОР = 5%.

Расчеты размера арендной платы и ЧОП  сводятся в таблицы 3 и 4.

Расчёт рыночной ставки арендной платы и потенциального валового дохода

Характеристика  квартир-аналогов:

 

 

 

Аналог 1

Аналог2

Аналог 3

Аналог 4

Аналог 5

Сдам 2-х комнатную квартиру, Саратов, КИРОВСКИЙ, ул Рахова.

Общая площадь:55 м2

Жилая площадь: 40 м2

Площадь кухни: 10 м2

Этаж 7(10)

Планировка квартиры: полнометраж

Комнаты: изолированные

Дом (строение): кирпич

Балкон: есть балкон

Санузел: раздельный

Мебель: есть вся мебель, холодильник, телевизор, стиральная машина.

Имеется городской телефон

Техническое состояние объекта  недвижимости: хорошее

Дополнительная информация: арендаторам необходимо быть чистоплотными, порядочными, не пьющими людьми.

Цена, условия: 16 000 руб/мес

Оплата коммунальных услуг: не включена в стоимость аренды, счётчики воды и газа.

Сдам на любой срок,

Предоплата: предоплата 1 мес.

 Сдам 2-х комнатную квартиру, Саратов, КИРОВСКИЙ, ул. Рахова/Пассадского

Общая площадь: 58 м²   Жилая  площадь: 40 м²   Площадь кухни: 10 м²

Этаж/этажей в доме: этаж 6/10

Планировка квартиры: улучшенная планировка

Комнаты: комнаты изолированные

Дом(cтроение): дом кирпичный

Балкон: балкон есть

Санузел: санузел раздельный

Мебель: есть вся мебель

Имеется: городской телефон, холодильник, телевизор, стиральная машина

Техническое состояние объекта  недвижимости: отличное состояние объекта.

Цена: 18 000 руб/мес

Оплата коммунальных услуг: оплата коммунальных услуг по счетчикам

Сдам на срок не менее  чем: аренда на любой срок

Предоплата: предоплата 1 месяц

Сдам 2-х комнатную квартиру, Саратов, КИРОВСКИЙ, ул. Рахова/Б.Казачья

Общая площадь: 70 м²   Жилая  площадь: 45 м²   Площадь кухни: 7 м²

Этаж/этажей в доме: этаж 3/10

Планировка квартиры: улучшенная планировка

Комнаты: комнаты смежные

Дом(cтроение): дом кирпичный

Балкон: балкон есть

Санузел: санузел раздельный

Мебель: есть вся мебель

Имеется: городской телефон, холодильник, телевизор, стиральная машина

Техническое состояние: хорошее

Цена: 12 000 руб/мес

Оплата коммунальных услуг: оплата коммунальных услуг по счетчикам

Сдам на срок не менее  чем: аренда на любой срок

Предоплата: без предоплаты

Сдам 2-х комнатную квартиру, Саратов, КИРОВСКИЙ, ул. Рахова (сенной рынок)

Общая площадь: 70 м²   Жилая  площадь: 45 м²   Площадь кухни: 7 м²

Этаж/этажей в доме: этаж 2/10

Планировка квартиры: улучшенная планировка

Комнаты: комнаты изолированные

Дом(cтроение ): дом кирпичный

Балкон: балкон есть

Санузел: санузел раздельный

Мебель: есть вся мебель

Имеется: городской телефон, холодильник, телевизор, стиральная машина

Техническое состояние объекта  недвижимости: отличное состояние объекта.

Цена: 12 000 руб/мес

Оплата коммунальных услуг: оплата коммунальных услуг по счетчикам

Сдам на срок не менее  чем: аренда на любой срок

Предоплата: без предоплаты

 

Сдам 2-х комнатную квартиру, Саратов, КИРОВСКИЙ, ул. Рахова/ул. Зарубина

Общая площадь: 58 м²   Жилая  площадь: 28 м²   Площадь кухни: 8 м²

Этаж/этажей в доме: этаж 3/10

Планировка квартиры: полнометраж.

Комнаты: комнаты изолированные

Дом (строение): кирпич

Балкон: балкон есть

Санузел: раздельный

Мебель: есть вся мебель

Имеется: городской телефон, холодильник, телевизор, стиральная машина, сплит система, водонагреватель.

Техническое состояние: хорошее  состояние объекта

Цена: 15 000 руб/мес

Оплата коммунальных услуг: оплата коммунальных услуг по счетчикам

Сдам на срок не менее  чем: аренда на любой срок

Предоплата: предоплата 1 месяц




 

 

 

 

 

Таблица №6 Расчёт рыночной ставки арендной платы и потенциального валового дохода.

Показатель

Объект оценки

Аналог №1

Аналог №2

Аналог №3

Аналог №4

Аналог №5

Адрес

Ул. Рахова 162/164

Ул. Рахова

Ул. Рахова/ул. Пассадского

Ул. Рахова/ул. Б. Казачья

Ул.Рахова (сенной рынок)

Ул. Рахова/ул. Зарубина

Цена/мес./руб.

  

16000

18000

12000

12000

15000

Источник информации

  

www.kvadrat64.ru

www.kvadrat64.ru

www.kvadrat64.ru

www.kvadrat64.ru

www.kvadrat64.ru

     

% корр-ки

  

% корр-ки

  

% корр-ки

  

% корр-ки

  

% корр-ки

Показатель корректировки № 1  (район)

  

Кировский

-

Кировский

-

Кировский

-

Кировский

-

Кировский

-

Скорректированная арендная плата

  

16000

  

18000

  

12000

  

12000

  

15000

  

Показатель корректировки № 2  (площадь)

52

55

+5,45%

58

+10,3%

70

+25,7%

70

+25,7%

58

+10,3%

Скорректированная арендная плата

  

16872

  

19854

  

15084

  

15084

  

16545

  

Показатель корректировки № 3 (Этаж)

10(10)

7(10)

-

6(10)

-

3(10)

-

2(10)

-

3(10)

-

Скорректированная арендная плата

  

16872

  

19854

  

15084

  

15084

  

16545

  

Показатель корректировки № 4 (Планировка квартиры)

полнометраж

полнометраж

-

Улучшенная планировк

-2%

Улучшенная планировка

-2%

Улучшенная планировка

-2%

полнометраж

-

Скорректированная арендная плата

  

16872

  

19457

  

14782,3

  

14782,3

  

16545

  

Показатель корректировки № 5 (Расположение комнат)

изолированные

Изолирован-ные

-

Изолирован-ные

-

Смежные

+1,5%

Изолирован-ные

-

Изолирован-ные

-

Скорректированная арендная плата

  

16872

  

19457

  

14782,3

  

14782,3

  

16545

  

Показатель корректировки №6(Строит.материал)

кирпич

кирпич

-

кирпич

-

кирпич

-

кирпич

-

кирпич

-

Скорректированная арендная плата

  

16872

  

19457

  

14782,3

  

14782,3

  

16545

  

Показатель корректировки № 7 (Балкон)

Есть балкон

Есть балкон

-

Есть балкон

-

Есть балкон

-

Есть балкон

-

Есть балкон

-

Скорректированная арендная плата

  

16872

  

19457

  

14782,3

  

14782,3

  

16545

  

Показатель корректировки № 8 (санузел)

раздельный

раздельный

-

раздельный

-

раздельный

-

раздельный

-

раздельный

-

Скорректированная арендная плата

  

16872

  

19457

  

14782,3

  

14782,3

  

16545

  

Показатель корректировки № 9 (Наличие  мебели)

Есть вся мебель

Есть вся мебель

-

Есть вся мебель

-

Есть вся мебель

-

Есть вся мебель

-

Есть вся мебель

-

Скорректированная арендная плата

  

16872

  

19457

  

14782,3

  

14782,3

  

16545

  

Показатель корректировки № 10 (Наличие  телефона)

есть

есть

-

есть

-

есть

-

 

есть

-

есть

-

Скорректированная арендная плата

  

16872

  

19457

  

14782,3

  

14782,3

  

16545

  

Показатель корректировки № 11 (Техническое  состояние объекта)

отличное

хорошее

-0,5%

отличное

-

хорошее

-0,5%

отличное

-

хорошее

-0,5%

Скорректированная арендная плата

  

16956,4

  

19457

  

14856,2

  

14782,3

  

16628

  

ПВД, руб.\мес.

  

16956,4

19457

14856,2

14782,3

16628

ПВД, руб.\год

  

203477

233484

178274,4

177387,6

199536

Весовые доли

  

0,3

0,25

0,2

0,18

0,07

ИТОГО: руб.\год

203477*0,3+233484*0,2+178274,4*0,2+177387,6*0,18+199536*0,07=61043,1+58371+35655+3193031930+13968=232897,1

ИТОГО: руб.\мес

19408,1


 

 

№ п/п

Показатель

Значение

1

Ставка арендной платы, руб./мес.

16956,4

2

Ставка арендной платы, руб./год

203477

3

Потери от недоиспользования, %

5

4

Сумма потерь от недоиспользования, руб

10174

5

Годовой доход с учетом недоиспользования, руб.

193303

6

Операционные расходы, %

5

7

Чистый операционный доход, руб./год 

183129





Таблица 7. Расчёт чистого  операционного дохода.

Для расчета ставки капитализации  применяются следующими формулами:

 

R = ставка доходности капитала + норма возврата           (4)

 

Ставка доходности капитала = безрисковая ставка + рисковая ставка  (5)

 

Норма возврата = 100%/n                                  (6)

где n – количество оставшихся лет службы объекта

 

Безрисковая ставка – ставка по облигациям внутреннего займа банков высшей категории. В работе следует принять равной 6%.

Рисковая ставка:

Премия за вложения в недвижимость;

Премия за низкую ликвидность;

Премия за инвестиционный менеджмент.

Премия за вложения в недвижимость принимается равной 2% согласно сложившейся  рыночной ситуации. Премия за низкую ликвидность  принимается равной 1% в связи  с тем, что оцениваемым объектом является квартира, а это самый  ликвидный товар на рынке недвижимости. Премия за инвестиционный менеджмент (также согласно рыночной ситуации) принята равной 1%.

Ставка доходности капитала = 6% + 2% + 1% +1% = 10%

Для вычисления нормы возврата необходимо рассчитать количество оставшихся лет  службы объекта. Срок физической жизни  панельных домов равен 100 лет, кирпичный -150 лет. Для жилых зданий срок физической жизни практически совпадает  со сроком экономической жизни.

Следовательно:

 

Норма возврата = 100%/144= 0,694 %

 

Ставка капитализации будет  равна:

 

R= 10% +0,694% = 10,694%

 

Итак, стоимость нашего оцениваемого объекта будет равна:

Срын =ЧОД(год)\R = 203477 /0,10694= 1902721,2 руб.

 

 Таким образом, стоимость  квартиры по доходному методу  равна 1902721,2 руб.

2.4. Расчёт стоимости  объекта оценки в рамках затратного  метода.

Информация о работе Анализ стоимости квартир города Саратова