Анализ рынка земли

Выполнила ст-ка

Фэут 4-6 Кияткина А.И.

Проверила Федорова Ю.М.

Практическая  работа №1

Анализ  Рынка Земли г. Москва. 

       Если исходить из общеизвестной  догмы,  то земля – естественный, созданный самой природой базис  размещения различных элементов  жизнедеятельности человека. При этом именно земля занимает центральное место среди недвижимого имущества и является базовым элементом в теории и практике недвижимости. В системе недвижимости объектом экономических отношений являются земельные участки, обладающие различными потребительскими свойствами, а также права на них. 

     Термин  «земельный рынок» в самом  общем виде можно определить  как систему экономических и  правовых отношений, возникающих  на основе взаимодействия товарного  и денежного обращения. В то  же время рынок земли может выступать как средство перераспределения земельных участков между собственниками и пользователями посредством экономических методов на основе спроса и предложения. Следует сразу оговориться, что на сегодня полноценный рынок земли, в отличие от рынков другой недвижимости (жилой, загородной, офисной, складской и т.д.) только формируется, что обусловлено естественным развитием рыночных отношений в Российской Федерации.  

       Поскольку недвижимое имущество  включает различные сочетания юридических прав и интересов, то в одних случаях на земельный рынок может выйти аренда, в других – залоговые обязательства, в третьих – объект полноценной собственности, свободный от каких-либо требований. В данном случае многофункциональное назначение земли в целом усложняет рынок недвижимости. Сам же земельный рынок имеет свои специфические особенности, которые необходимо учитывать при совершении операций на нем: 

       1. Открытая информация о состоянии  земельного рынка на сегодняшний  день не полная, т.к. сделки с землей зачастую носят конфиденциальный и эксклюзивный  характер;

       2. Спрос на земельном рынке  определяется не только и не  столько потребительским качеством  самого товара, сколько  местоположением  и окружением объекта;

       3. Земельный участок, как товар, может быть обременен правами третьих лиц, что уменьшает эластичность предложения;

       4. Относительно небольшое число  участников земельного рынка  и количество совершаемых сделок  на нем;

       5. Локализация земельного рынка,  поскольку сам товар неподвижен и уникален, а ценность его зависит от совокупности факторов, в том числе от внешней окружающей среды;

       6. Товар земельного рынка служит  не только средством удовлетворения  собственных потребностей покупателя, но и объектом инвестиционной деятельности;

       7. Большая зависимость цены земли  от местоположения;

       8. Вступление на земельный рынок  требует больших капиталовложений. 
 
 
 

Экономический спад существенно повлиял на земельный  рынок московского региона. Сделки на рынке практически полностью остановились с октября 2008 г. Активность возобновилась в марте-апреле 2009 г., однако характер рынка изменился кардинально.—Большинство крупных проектов лэнд-девелопмента полностью или частично остановлено. 

Тенденции 

Избыток предложения и сокращение спроса привели к существенному снижению цен. Из-за различного качества земельных участков на рынке выросла ценовая дифференциация. Так, цены на неликвидные участки снизились в 5-10 раз. 

Сельхозугодья, приобретённые ранее с целью  перевода под жилое строительство или промышленное назначение, перестали быть востребованными. 

Вместе с тем  на ликвидные участки максимальный размер скидок не превышает 20%, а чаще лендлорды занимают выжидательную  позицию. 

Существенно изменилась структура спроса на земельные участки. Если весной-летом 2008 г. основной спрос фиксировался на участки размером 5-10 га, то в настоящее время наиболее востребованы участки 1-3 га (почти 70% заявок), реже – до 5 га под реализацию собственных проектов.

 

Потенциальные покупатели больше внимания обращают на южные направления – по итогам первых 5 месяцев 2009 г. в запросах лидирует сектор между Каширским и Калужским шоссе. Второй сектор по числу запросов – между Новорижским и Дмитровским шоссе. 
 
 

 

Подъем на рынке  следует ожидать не раньше весны 2010 гг. Вместе с тем, сегодня на рынке складывается благоприятная ситуация для компаний, готовых покупать землю под развитие собственных проектов, что подтверждают совершенные в первом полугодии 2009 г. сделки. 

По районам  Москвы земельные участки представлены по следующим ценам 0.3-3.6 га: 

 
 

Земельные участки  по категориям земель 0.3-0.6 га. 

 

Анализ  рынка под строительство ресторана. 

На сегодняшний  день в Москве, по данным консалтинговой компании Restcon, - 3500 ресторанов, не считая ресторанов фаст-фуд. Суммарное количество стационарных точек общественного питания в столице - около 6 тысяч (данные компании "Ресторанный рейтинг"). 

Хотя сравнение  с другими столицами мира относительно, поскольку московский ресторанный  бизнес серьезно начал работать на коммерческой основе только в начале 1990-х годов, стоит отметить, что  точек питания там гораздо  больше, чем в Москве. По некоторым оценкам, в Париже более 14 тыс. кафе-ресторанов. В Нью-Йорке - 35 тыс. предприятий общественного питания, из которых более 17 тыс. - рестораны и 10 тыс. - бары (по данным, предоставленным компанией Zagat). Как и в большинстве столиц мира, в Москве подавляющее количество ресторанов расположено в центре. 

50-70 % кафе и  ресторанов находится в пределах  Садового кольца, а также в  зонах непосредственной близости  к нему. Как правило, на окраинах  точек общественного питания  гораздо меньше, и их уровень намного ниже. Конечно, есть исключения - рестораны, в которые едут из другого конца Москвы (например, ресторан "Дача" на Рублевском шоссе), но таких мало. 

Такое распределение  ресторанов можно объяснить привлекательностью центра для времяпрепровождения жителей и гостей города. Не все спальные районы обустроены, и удовольствия проводить время там практически нет. Уровень затрат и конкуренция в условиях центра являются более высокими, чем в других районах Москвы. 

Основные типы ресторанов 

В международной практике сформировался ряд критериев оценки ресторанов, однако эксперты московского рынка отмечают, что эти критерии полностью не применяются в отношении ресторанов Москвы. В связи с этим рестораны Москвы можно разделить последующим параметрам: 

По кухне. Трудно представить себе страну, кухня которой  не представлена на рынке московских ресторанов. Тем не менее, в этом разнообразии есть кухни, пользующиеся спросом у посетителей, - это итальянская, французская, японская, русская, грузинская и др. 

Высокая конкуренция стимулирует изобретательность рестораторов. Для привлечения клиентов они нанимают нескольких поваров, поэтому в меню ресторана можно встретить такие типы кухни, как европейская, международная, смешанная и авторская. 

По уровню обслуживания:  

·        элитные рестораны;  

·        заведения низкого и среднего уровня;  

·        заведения фаст-фуд.  

По среднему счету.  

В Москве самый  распространенный чек среди ресторанов (более 30 %) - 30-50 долл., среди кафе (39 %) - 10-20 долл. Безусловно, на сумму среднего счета влияют расходы потребителей. Социологи утверждают, что люди, переходя определенный уровень дохода, в первое время начинают тратить больше средств на рестораны. Так, регулярно посещаются рестораны людьми с уровнем дохода 400 долларов на человека в месяц. В этом случае посетители готовы тратить 20-50 долл. в месяц. С доходом 400-800 долл./чел. на рестораны расходуется 100-120 долларов. Соответственно, человек, получающий 1000 долларов и более, расходует на рестораны и кафе около 200 долларов.  

По площади.  

В Москве наиболее распространенными являются заведения  с площадью в 400-500 кв. м, где число  посадочных мест - 50-70. 

Инвестиции 

Начальные инвестиции в открытие ресторана в столице  зависят от концепции заведения  и могут составлять в среднем от 30-60 тыс. долларов для ресторанов ниже среднего уровня до 250-300 тыс. долларов для ресторанов среднего и выше среднего уровня. Есть рестораны, в которые вкладывают 800 тыс.-2 млн. долларов - это элитные заведения. В указанные затраты входит разработка концепции ресторана, дизайнерского проекта, строительно-монтажная документация, строительные работы, покупка оборудования, мебели и элементов интерьера. Услуга по оформлению разрешительной документации, необходимой для открытия ресторана, может стоить несколько тысяч долларов, несмотря на это, сложность, трудоемкость и длительность оформления документов заставляют большинство рестораторов обращаться в специализированные юридические фирмы, а не пытаться получить все разрешения самостоятельно. 

Оборудование  точек общественного питания  можно разделить: 

·        линии для фаст-фуд;  

·        оборудование для кафе и ресторанов;  

·        производственное оборудование для  кухни.  

Цены на оборудование в Москве колеблются от 10-20 тыс. до 100 тыс. долларов и более. По данным компании Restcon, средняя сумма затрат составляет 50-70 тысяч долларов. "В то же время можно, используя стандартное отечественное или более простое импортное оборудование, уложиться в 10-15 тысяч долларов", - говорит Андрей Петраков, исполнительный директор компании Restcon. 

Владелец ресторана  выбирает оборудование, используя:  

·        собственные силы;  

·        помощь будущих работников ресторана (бармен, повар, технолог);  

·        консультантов (на 30 % дороже);  

·        компаний-поставщиков и производителей.  

Среди поставщиков  оборудования можно выделить:  

"Вистекс-С",  "Деловая Русь",  "Проксима 77" и другие.  

Помещение 

В целом можно  сказать, что цена на "ресторанную" недвижимость в Москве определяется теми же параметрами, что и в большинстве городов мира. Основополагающим фактором является место расположения ресторана. 

От места будущего ресторана зависит его посещаемость и прибыль. Если уровень сервиса  является удовлетворительным, то, в  зависимости от месторасположения, оборот заведения составляет не менее 25-40 тыс. долларов в месяц при средней наценке на блюда 300-500 %. Остаток после оплаты всех расходов, таким образом, может составлять порядка 5-15 тыс. долларов в месяц. При этом аренда или покупка помещения составляет самую весомую статью расходов ресторатора. 

Стоимость недвижимости под рестораны 

Самые высокие  цены на продающиеся под рестораны  помещения - в Центральном округе. Можно подсчитать, что в большинстве  случаев помещения продаются  за сумму, которую мог бы получить продавец в течение 1-1,5 лет, сдавая его в аренду. Хотя покупка помещения под ресторан - это крупное единовременное вложение средств в долгосрочное развитие бизнеса, все же она (покупка) требует больших материальных затрат. Поэтому рестораторы Москвы предпочитают брать помещения в аренду.