Анализ стоимости квартир города Саратова

 

Министерство образования и науки Российской Федерации

Саратовский государственный технический университет

 

 

 

 

 

 

Кафедра «Экономика и управление на транспорте»

 

 

Самостоятельная работа по дисциплине

«Экономика  недвижимости»

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

..

 

 

 

 

 

 

Саратов 2012г.

 

Оглавление

1. Определение стоимости жилья в городе Саратов 3

1.1. Описание города Саратов 3

1.2. Данные о стоимости квартир. 6

2. Определение стоимости квартиры с использованием трех методов анализа стоимости объектов: затратным методом, доходным подходом и сравнительным (иногда, наверное, рыночный) подходом. 10

2.1. Осмотр и описание объекта недвижимости 10

2.2. Расчет стоимости объекта оценки в рамках сравнительного (рыночного) подхода 13

2.3.Расчет стоимости объекта оценки в рамках доходного метода 16

2.4. Расчёт стоимости объекта оценки в рамках затратного метода. 23

2. 5. Согласование результатов 23

2.6. Проведения рекламной акции с целью продажи недвижимости 24

Список используемой литературы 26

 

1. Определение  стоимости жилья в городе Саратов

1.1. Описание города  Саратов

 

Первое местоположение Саратова - современный Заводской  район города, именуемый в старину  Узбеком. Раньше Саратов был третьим  по величине городом Золотой Орды. Здесь располагались дворцы, функционировала  водоснабжение, был даже монетный двор. Однако в 1395 году город был разрушен.

Во второй половины шестнадцатого века завершая создание централизованного русского государства, Иван Грозный окончательно разгромил на Средней и Нижней Волге остатки Золотой Орды. По его замыслу на расширенных границах государства на юго-восточной окраине  основаны ряд городов-крепостей, в  числе которых Саратов.

Саратов, административный центр Саратовской области, основан  в 1590 г. как сторожевая крепость на окраинных русских землях. Саратов расположен в юго-восточной части Центральной России на правом берегу реки Волги. Город протянулся вдоль Волги на 50 км, его окружают несколько гор Приволжской возвышенности высотами до 250 м. 

Город-порт на главной реке России Волга, окруженный прекрасными плодородными землями, расположен на пересечении торговых путей, соединяющих центр России с Уралом и Югом. Удачное географическое положение способствовало превращению  Саратова уже в конце 19 в. в крупный  промышленный губернский город. В то время Саратов называли "столицей Поволжья".

Уникальное  слияние европейских культур  наложило отпечаток на архитектуру  города. В центре сохранилось большое  количество домов-особняков и административных зданий, построенных в 19 - начале 20 вв. в стилях провинциальный модерн, псевдоготика, московское барокко. 

Историческая  часть города находится в Волжском районе. Здесь вдоль реки Волги тянется набережная Космонавтов. Это прекрасное место для прогулок. От набережной на другую сторону Волги к городу Энгельс проложен знаменитый Саратовский мост, который, в момент постройки в 1965 году, был самым длинным мостом Европы (2803,7 м). Ширина его проезжей части - 12 м. В начале набережной стоит памятник Юрию Гагарину. Недалеко отсюда раскинулся парк Липки. Парк занимает площадь в 4,7 га, которая пересечена множеством аллей. Особенно яркими являются архитектурный ансамбль университетского городка, созданного в лучших европейских традициях, здание Крытого рынка, аналогичное парижскому рынку, и консерватория.  
       В современном Саратове 5 театров и 4 музея. 

 

 

 

Население Саратовской области.

 

В Саратовской  области численность населения  составляет 2519,1 тыс. человек (по данным 2011г). Из них 1878,2 тыс. чел. живут в городах и 640,9 тыс. чел. считаются сельскими жителями.¹

 

Загородная недвижимость г. Саратова

 

Загородная  недвижимость Саратова и Саратовского района — стабильный и самый перспективный, динамично развивающийся сегмент  рынка. Объем предложений и спрос  по рынку загородной недвижимости в  Саратове в основном представляет Усть-Курдюм направление; поселок Юбилейный, Новосоколовогорск, п. Мирный, п. Сосенки, пос. Зональный, п. Новогусельский, Волжские Дали, Пристанное и Усть-Курдюм.

Типы жилья  — загородные дома, коттеджи и коттеджные поселки, таунхаусы, многоквартирные и малоэтажные комплексы.  
  В основном на развитие рынка загородной недвижимости, повлияли объективные факторы; перенаселенность города, плохая экология, месторасположение города в низине, отсутствие комфорта проживания и стремлением большинства горожан иметь свой отдельный загородный дом или коттедж с участком на природе. Загородные дома в Саратове сегодня пользуются большой популярностью. 

 

Жилая недвижимость г. Саратова

 

К настоящему времени границы территориального зонирования Саратова сильно деформировались. Фактически территория города разграничена административными районами, которые  на сегодняшнем этапе не отвечают современным требованиям, так как  в центре города граничат четыре административно-территориальных  района, что осложняет процесс  анализа недвижимости по качественным и количественным показателям. 

Качество  нашей жизни сильно зависит от качества жилья, а его стоимость  формируется из нашего представления  о желаемом качестве. Город можно  условно разделить на отдельные  жилые районы, сравниваемые между  собой по качеству жилой среды. Зонирование  территории города Саратова проведено  по ее функциональному использованию, характеру застройки, а также  покупательских предпочтений. Отправной  точкой зонирования служит первая зона – Историко-архитектурный центр города с множеством зданий, являющихся памятниками истории и культуры. Это престижная территория с развитой инженерной и социальной инфраструктурой, удобным транспортным сообщением с любой частью города. Точечная застройка исторического центра города значительно преобразила облик города, при этом строительство домов в этой зоне ведется преимущественно в сегментах бизнес и комфорт (улучшенной планировки) классах.

Вторая  зона прилегает к центру города с северной, западной и восточной частей, имеет развитую транспортную инфраструктуру, за счет которой доступность центра города составляет 10-15 м.тр. В этой зоне расположены по большей части жилые дома постройки 1950-1975 г.г., исключением является поселок Юбилейный Волжского района, строительство которого началось в 1990-х г.г., а в 2007 году в нем было начато массовое строительство Новосоколовогорского жилого микрорайона. Во второй зоне расположены также промышленные предприятия, многие из которых были подвергнуты редевелопменту² и на текущий момент представляют собой офисные центры, складские терминалы и торговые площади.

Третья  территориальная зона включает в себя спальные микрорайоны города, большая часть которых расположена в северной части города (в Ленинском районе) и частично в южной (Заводской район). Также в этой зоне имеются районообразующие промышленные предприятия, построенные в послевоенный период, которые обеспечивают рабочими местами до 40% жителей этих районов. Жилой фонд в третьей зоне был введен в эксплуатацию в 1960-1985 гг., исключением является поселок Солнечный Ленинского района, строительство которого началось в 1990-х г.г., а в 2006 году в нем было начато массовое строительство микрорайонов.

Четвертую зону можно охарактеризовать как преимущественно промышленную зону. В четвертой зоне количество жилищного фонда сравнительно меньше, это связано, прежде всего, с тем, что на территории данной зоны большую площадь занимают заводы, производственные объединения и прилегающие территории, склады и хранилища.

Микрорайоны, находящиеся в пятой зоне значительно отдалены от первой зоны и объем жилищного фонда в этой зоне самый маленький в городе.

Необходимость зонирования территории г. Саратова также обусловлена сложившейся  относительной однородностью среды  проживания внутри каждой зоны и данными  риэлтерских фирм по идентичности предпочтений покупателей микрорайонов.

 

1.2. Данные о стоимости  квартир.

 

 

В данном разделе  рассмотрены и проанализированы квартиры в различных районах, включая  район моего проживания, соблюдая аналогичность по площади, этажности, наличию удобств и дополнений (телефон, железные двери, остекленение, стеклопакеты и т.д.).

Подобный  анализ проводится отдельно для однокомнатных, двухкомнатных, трехкомнатных квартир. Причем если анализировалась стоимость  однокомнатной квартиры в р-не Y, то должны быть проанализированных двух и трехкомнатные квартиры в этом районе.

Сведения  представлены в следующих таблицах. Источниками информации я выбрала: сайт http://www.s-mls.ru/find-realty/, газету «Квартиры Саратова»

Таблица 1.

Сведения об однокомнатных квартирах  г. Саратов

Планировка	Старая		Новая		Среднее значение
Материал	Кирпич	Панель	Кирпич	Панель
Район, микрорайон
Октябрьский					1765833
1	1600000	1590000	2200000	1700000
2	1800000	1600000	1900000	1650000
3	1750000	1500000	2000000	1900000
Кировский					2095833
1	2000000	2000000	2900000	1950000
2	1850000	1600000	2700000	1700000
3	2100000	1700000	2850000	1800000
Фрунзенский					2266667
1	2600000	1750000	2950000	1800000
2	2100000	1800000	3000000	2000000
3	2300000	1700000	3250000	1950000
Волжский					2175000
1	2100000	1600000	3100000	1700000
2	2000000	1750000	3000000	1650000
3	2500000	2000000	2900000	1800000
Заводской					1678333
1	1500000	900000	2200000	2400000
2	990000	1500000	2350000	1900000
3	900000	1000000	2500000	2000000
Ленинский					1534917
1	1420000	1250000	2000000	1050000
2	1600000	1000000	2300000	1000000
3	1850000	1350000	2499000	1100000

 

 

 

 

 

 

Средние цены на однокомнатные квартиры г. Саратова.

 

Таблица 2

Сведения  об двухкомнатных квартирах г. Саратова

 

Планировка	Старая		Новая		Среднее значение
Материал	Кирпич	Панель	Кирпич	Панель
Район, микрорайон
Октябрьский					2445000
1	2600000	2200000	3000000	1400000
2	2700000	2290000	3200000	2100000
3	3100000	2150000	2900000	1700000
Кировский					2691667
1	2800000	1750000	3800000	2200000
2	3000000	1900000	3400000	2400000
3	3200000	2100000	3750000	2000000
Фрунзенский					2300000
1	2900000	2000000	3200000	1380000
2	2500000	1900000	3000000	1250000
3	2720000	1850000	3400000	1500000
Волжский					2387500
1	2700000	1900000	3500000	1300000
2	2600000	1600000	3700000	1350000
3	2800000	1950000	4000000	1250000
Заводской					1760000
1	2300000	1300000	2300000	1170000
2	2600000	1250000	1700000	1350000
3	2200000	1600000	1950000	1400000
Ленинский					1441667
1	1720000	1050000	1810000	1350000
2	1650000	1100000	1520000	1370000
3	1800000	1130000	1430000	1370000