Анализ рынка недвижимости муниципии Кишинэу за период 2009-2010 гг

   К особенностям рынка недвижимости относят  следующее:

1. Величина спроса на объекты недвижимости во многом определяется географическими (местонахождение объекта на территории города, области) и историческими (дома разного периода постройки) факторами: состоянием инфраструктуры в районе объекта недвижимости (наличие подъездных путей, дорог, магистралей, предприятий торговли и бытового обслуживания, парков и так далее).
2. Спрос на объекты недвижимости не взаимозаменяем. Такое  положение в настоящее время привело к значительному превышению предложения над спросом на рынке недвижимости.
3. Почти все сделки на рынке недвижимости должны пройти государственную регистрацию.
4. Вложение капитала в недвижимость сопутствуют три вида затрат:

• затраты по поддержанию объекта недвижимости в нормальном функциональном состоянии (на ремонт, эксплуатацию и другое);
• ежегодный налог на владение недвижимостью;
• налоги или сборы на сделки с недвижимостью.

Недвижимость  можно подразделить на коммерческую и жилую. К основным видам коммерческой недвижимости относят:

• Производственные площади
• Торговые площади
• Складскую недвижимость
• Офисную недвижимость

     К жилой недвижимости относят квартиры и частные дома. Данный рынок подразделяется на первичный и вторичный рынки жилья. Также недвижимость подразделяется на жилую и нежилую.

     Под физическими объектами понимаются нерасторжимо связанные между собой  земельные участки  и расположенные  на них строения. Различия в понятии  недвижимости как объекта оценки и в определении Гражданского кодекса РМ отражены в рисунке 1

     Рисунок 1

     Различия  в понятии недвижимости как объекта  оценки и в определении Гражданского кодекса РМ

 

Следовательно, под объектом недвижимости понимается, во-первых, предприятие в целом  как имущественный комплекс, а  во-вторых, земельный участок, неотъемлемой частью которого могут быть:

• здание (сооружение) или группа зданий (сооружений), расположенных на этом участке, подземные сооружения, относящиеся к данному участку;
• обособленные водные объекты, многолетние насаждения;
• инженерные сооружения и сети, осуществляющие подключение земельного участка и находящихся на нем зданий (сооружений) к объектам инфраструктуры квартала или города. Сюда же относятся доли собственности в объектах инженерной инфраструктуры, находящихся в совместной эксплуатации собственников недвижимости квартала или города;
• стационарные сооружения благоустройства территории участка;

     элементы хозяйственного, транспортного  и инженерного обеспечения,          относящиеся к данному объекту  недвижимости, но расположенные   вне границ его земельного  участка;

        Отношения, возникающие по поводу недвижимости, регулируются:

• гражданским законодательством;
• законодательством, относящимся к предметам совместного ведения (например, жилищное, земельное, водное, лесное законодательство о недрах);
• градостроительным законодательством.

Важнейшее значение имеют следующие характеристики недвижимости:

• Ограниченность объектов;
• Стационарность объектов;
• Уникальность объектов;
• Долговечность и длительность создания;
• Сложность.

Любой объект недвижимости обладает такими физическими признаками как:

• Стационарность (привязанность к определенному месту на земной поверхности);
• Уникальность (отсутствие аналогов);
• Долговечность (сроки службы от 15 до 150 и более лет);
• Длительность создания объектов (сроки строительства могут составлять до нескольких лет);
• Сложность (сочетание в объекте природных и искусственно созданных элементов).

     В отношениях по поводу недвижимости существенным являются также такие особенности  земли, как ограниченность и невоспроизводимость. Ограниченность (как невозможность создать неограниченное количество объектов  на определенном участке земли) может существенно влиять на цены на рынке и в тенденции способствуют росту ценности недвижимости.

     Стационарность  и уникальность недвижимого имущества  внутренне связаны между собой, поскольку к строго определенному  участку поверхности земля является важнейшим фактором, отличающим данный объект недвижимости от любого другого.

Стационарность  означает, что спрос и предложение, покупатель и продавец встречаются  не на рынке недвижимости вообще, а  на конкретном территориальном (локальном) рынке.

     Рынок недвижимости – это локальный  рынок, на который, конечно, влияет и  общая макроэкономическая, социальная и политическая ситуации. Развитие рынка недвижимости и его основные параметры существенно различаются  даже в рамках единой национальной экономики, испытывая на себе влияние  состояния и особенностей региона. Национальный рынок представляет собой  мозаику из региональных рынков, отличающихся друг от друга активностью рынка  недвижимости, уровнем цен, доходности и рисков.

     Уникальность  объектов недвижимости влечет за собой  уникальность каждой сделки на рынке, которая является результатом столкновения интересов двух субъектов – покупателя и продавца. Следовательно, на рынке  недвижимости нужно осторожно относится к средним показателям – средняя стоимость квартиры, средняя цена за квадратный метр и т.д. За ними могут скрываться весьма существенные различия в реальных ценах на конкретные объекты.

Долговечность определяет то важное качество, что  в течение своей жизни один и тот же объект недвижимости переживает целый ряд экономических подъемов и спадов, которые  прямо влияют на уровень спроса на недвижимость. При этом однажды созданное недвижимое  имущество длительное время остается на рынке как составная часть  предложения. Это предложение может  носить и скрытый характер, если указанная недвижимость используется. Но оно может принять форму  явного предложения, если недвижимое имущество  по каким-либо причинам перестает эксплуатироваться  и начинает предлагаться на рынке. Это  существенным образом может повлиять на ценовую ситуацию.

1.2.Структура  рынка недвижимости  и факторы, воздействующие  на рынок недвижимости.

     Рынок недвижимости имеет сложную структуру. Необходимо выделить различные сегменты рынка:

1. По типу недвижимости (жилая, офисная, индустриальная, складская, многофункциональная недвижимость), все типы которой имеют общую черту – по своему функциональному назначению они предназначены для ведения специфического бизнеса. Примерами такой собственности являются гостиницы, рестораны, бары, спортивно-оздоровительные комплексы, танцевальные залы и так далее. Оценка стоимости такого типа недвижимости может быть осуществлена с точки зрения ее коммерческого потенциала.
2. По различным регионам (например, регионы со стабильно высокой занятостью, регионы с вновь возникшей низкой занятостью).
3. По инструментам инвестирования в недвижимость (рынок прав преимущественной аренды, рынок смешанных долговых обязательств, рынок собственного капитала, рынок заемного капитала, опционов).

  Факторы, воздействующие на рынок недвижимости

1. Факторы государственного регулирования рынка недвижимости.
1. – нормативные акты, регулирующие сделки купли – продажи недвижимости;
2. – налоговое законодательство, регулирующее сделки с недвижимостью;

1.3 – отдельные нормативные акты, ограничивающие сделки с недвижимостью  на региональном уровне.

2.Общеэкономическая  ситуация.

2.1- производство национального дохода;

2.2- объем промышленного производства;

2.3- занятость трудоспособного населения;

2.4- ставки доходности финансовых  активов;

2.5- платежный баланс страны;

2.6- состояние торгового баланса;

2.7- притоки капитала;

2.8- оттоки капитала;

2.9- рост  доходов населения;

2.10-индекс  потребительских цен.

3.Микроэкономическая  ситуация.

3.1- экономическое развитие региона;

3.2- диверсификация занятости работоспособного  населения;

3.3- экономически перспективы развития  региона;

3.4- притоки капитала в регион;

3.5- оттоки капитала из региона.

4. Социальное положение в регионе.

4.1- возможность межэтнических и  военных столкновений;

4.2- отношение к частному капиталу;

4.3- отношение к иностранному капиталу;

4.4- устойчивость политики администрации  региона;

4.5- уровень безработицы в регионе;

4.6- популярность проводимой администрацией  региона потилики.

5.Природные  условия в регионе.

5.1- экологическое положение в регионе;

5.2- наличие развитой инфраструктуры.

     Как видно из вышеизложенного, решающая роль принадлежит макроэкономическим факторам: политическая ситуация в  стране и в регионах, общеэкономическая  ситуация, состояние финансового  рынка. Если  же действие макроэкономических факторов относительно стабильно, то состояние  рынка недвижимости, приносящей доход, определяется микроэкономическими  факторами. 

     Взаимосвязи макроэкономических и микроэкономических факторов иллюстрирует диаграмма причинно-следственных взаимосвязей факторов, которая позволяет  проводить анализ рынка недвижимости как в динамике, так и по состоянию на момент анализа. При построении диаграммы необходимо обратить внимание на следующие моменты:

     Диаграмма оказывается более эффективной, если рассматриваются взаимосвязи  достаточно большого количества факторов.  

     При отборе данных необходима их группировка  по отдельным факторам, которые хорошо известны.